ПРезентация по дисциплине гражданское право Договор найма жилого помещения

Понятие договора найма

По договору найма жилого помещения

одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем

Элементы договора найма жилого помещения

Стороны

собственник жилого помещения или управомоченное им лицо

наниматель

наймодатель

Физическое или юридическое лицо

Юридическое лицо, получившее по договору аренды от собственника жилое помещение, не может использовать его под свой офис, а вправе лишь сдать это помещение для проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору.

Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан
(Ч.2 ст. 671 ГК РФ)

Юридическое лицо - наниматель

Предмет договора

изолированное

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47
"Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом"

жилое помещение, (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)

пригодное для постоянного проживания

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем

должны быть указаны в договоре

имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия таких граждан

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем

могут известив

заключить с нанимателем договор

О ЧЁМ?

наймодателя

о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем

граждане, постоянно проживающие в жилом помещении

сонаниматели

в случае исполнения одним из сонанимателей полностью солидарной обязанности (Н-р, оплата за жилье и коммунальные услуги) все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения обязанности кредитору (наймодателю)

Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников

освобождает остальных должников от исполнения кредитору (Наймодателю)

должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого

неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников

сонаниматель, исполнивший солидарную обязанность (например, оплатил за жилье и коммунальные услуги), имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях: за вычетом доли, падающей на него самого

Вселение граждан, которые не указаны в договоре найма

согласие наймодателя

согласие нанимателя

согласие граждан, постоянно проживающих с нанимателем

условие соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека

Статья 679 ГК РФ

Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма

15,0 кв.м общей площади жилого помещения на одного члена семьи

учетная норма площади жилого помещения, исходя из которой определяется уровень обеспеченности граждан жилыми помещениями в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях

13,0 кв.м общей площади жилого помещения на одного члена семьи

Постановление мэрии города Череповец 11.08.2005 № 3266Об установлении нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения в городе Череповце

Норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма

33,0 кв.м - для одиноко проживающих

учетная норма площади жилого помещения, исходя из которой определяется уровень обеспеченности граждан жилыми помещениями в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях

10,0 кв.м общей площади жилого помещения на одного члена семьи

Постановление мэрии города Череповец 11.08.2005 № 3266Об установлении нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения в городе Череповце

семью из двух человек - не более 42 кв.м

 при численности семьи три и более человек - до 18 кв. м на каждого члена

Временные жильцы
(ст.680 ГК)

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие по общему согласию

с предварительным уведомлением наймодателя

вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям)

НАЙМОДАТЕЛЬ может запретить проживание временных жильцов

при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев

Ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем несет наниматель

Как выселить временных жильцов?
(ст.680 ГК)

Временные жильцы

обязаны освободить жилое помещение

по истечении согласованного с ними срока проживания

если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим

Форма договора найма

Письменная форма

подлежит государственной регистрации

договор найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма

Срок договора найма (ст.683 ГК)

Срок определен

на срок, не превышающий 5 лет

договор считается заключенным
на пять лет

Срок не определен

Срок договора найма

Краткосрочный наем

договор найма жилого помещения, заключен на срок до одного года

договор считается заключенным
на пять лет

Срок не определен

Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (ст.675 ГК РФ )

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма

Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст.684 ГК)

По истечении срока договора найма жилого помещения

наниматель

имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок

Наймодатель за три месяца до истечения срока договора должен предложить

заключить договор на тех же или иных условиях

предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года

Наймодатель не сделал этого

Наниматель не отказался от продления договора

+

отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем

наймодатель

но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма с другим лицом

возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор

Наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным

И (или)

С согласия наймодателя

наниматель

передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование

Наниматель остается ответственным перед наймодателем по договору

поднаниматель

Договор поднайма может быть заключен

при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека

не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения

Договор поднайма

является возмездным

Замена нанимателя (ст.686 ГК)

Наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен

По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих

с согласия наймодателя

Договор прекращается в связи со смертью одиноко проживавшего нанимателя

одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем

Замена нанимателя (ст.686 ГК)

Смерть нанимателя или его выбытия из жилого помещения

нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними

Согласие не достигнуто

все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями

договор продолжает действовать на тех же условиях

С согласия других граждан, постоянно проживающих с ним

в любое время расторгнуть договор найма

Наниматель вправе

с письменным предупреждением наймодателя за три месяца

Расторжение договора найма (ст.687 ГК)

По требованию наймодателя
В судебном порядке

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Гражданский кодекс РФ
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»
Постановление мэрии города Череповец 11.08.2005 № 3266Об установлении нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения в городе Череповце
Постановление мэрии города Череповец 11.08.2005 № 3266Об установлении нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения в городе Череповце