ПРезентация по дисциплине Гражданское право "Купля-продажа недвижимости"

Вещи как объекты гражданских прав;

Вещи - созданные как человеком, так и природой объекты материального мира, удовлетворяющие те или иные потребности людей.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги

земельные участки
участки недр
здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства
жилые и нежилые помещения
предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места)
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания
Космические объекты
Предприятие (ст.132 ГК РФ)
Единый недвижимый комплекс (ст.133.1 ГК РФ)

Договор купли-продажи недвижимости

по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму

Договор купли-продажи
недвижимости

консенсуальный

возмездный

взаимный

считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям

одна сторона должна получить плату за исполнение своих обязанностей по договору

Наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора

Элементы договора-купли-продажи

Стороны

Продавец - собственник

покупатель

Предмет договора – недвижимое имущество

Элементы договора-купли-продажи

Стороны

Продавец - собственник

покупатель

Документ подтверждающий правомочия собственника - выписка из ЕГРН

Предприятие, которому принадлежит недвижимое имущество на праве ХВ, продает с согласия собственника

Казенное предприятие субъекта отчуждает принадлежащее недвижимое имущество с согласия уполномоченного огв субъекта

Муниципальное казенное предприятие отчуждает принадлежащее недвижимое имущество с согласия уполномоченного ОМСУ

Федеральное казенное предприятие, которому принадлежит недвижимое имущество с согласия Правительства РФ или уполномоченного ФОИВ

Порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН

Запрос любых лиц

Территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, картографии

Сведения, содержащиеся в ЕГРН

Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2015 №968 «Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН»

Оплата за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН

В срок не более 3 рабочих дней со дня получения запроса

Форма договора

Несоблюдение формы договора влечет недействительность

Переход права собственности на недвижимость по договору к покупателю подлежит государственной регистрации

В письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами

Необходимо зарегистрировать переход права собственности

Совершена в надлежащей форме

Должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации

Одна из сторон уклоняется от ее регистрации

+

Суд по требованию:
Другой стороны,
судебного пристава-исполнителя (в случаях предусмотренных ФЗ об исполнительном производстве)

Существенные условия

Отсутствие этих данных – условие о предмете считается несогласованным сторонами, а договор не считается заключенным

Предмет договора – должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче + данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества
Должен быть указан номер кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии)

Существенные условия

Отсутствие условия о цене – договор считается незаключенным

Цена в договоре

Правила определения цены, предусмотренные п 3 ст.424 ГК РФ не применяяются

Существенные условие договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома, квартиры

Перечень лиц, сохраняющие право пользования этим жилым помещением в соответствии с законом после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст.675 ГК)

Передача недвижимости

Продавец

передает недвижимость

Покупателю

По ПЕРЕДАТОЧНОМУ АКТ, подписываемому сторонами

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта, если иное не установлено законом или договором

принимает

Уклонение стороной от подписания передаточного акта
считается

Отказ продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество

Задание

Акционерное общество «Радуга» обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием «Заря» и обществом с ограниченной ответственностью «Роса».
В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию «Заря», которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью «Роса».
Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия «Заря» скрылся.
Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.

Ответ

До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 ГК предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.
Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве

покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы

неустранимый недостаток товара (работы, услуги)

недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара (работы, услуги) в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию

Судебная практика

05.05.2016 между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры N <...>, расположенной по адресу: <...>. В период эксплуатации квартиры истцом установлено, что при неблагоприятных метеорологических условиях, остекленные балконы имеют значительные протечки по периметру, что приводит к скоплению дождевой воды, и как следствие, намоканию внутреннего помещения. Постоянные сквозняки в детской комнате приводили к частой болезни ребенка истца. Истцом, в адрес ответчика неоднократно направлялись соответствующие заявления об устранении недостатков, которые оставлены без удовлетворения. Истец, с привлечением специалистов, недостатки устранила, а именно проведены работы по герметизации балкона на сумму 43280 руб., в детской комнате заменены оконные конструкции на сумму 21400 руб., при этом, дважды истец вызывала специалистов по регулировке оконной конструкции, понеся расходы в сумме 750 руб. Таким образом, стоимость устранения недостатков составила 66180 руб., которые ответчик также отказался возместить. В связи с тем, что претензия оставлена без удовлетворения, истец просила суд взыскать с ответчика убытки в размере 66180 руб., расходы по оплате услуг эксперта в размере 15000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 25000 руб., штраф.
Решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 23.10.2017, в удовлетворении иска отказано.

Согласно доводам иска, в процессе эксплуатации истцом выявлены недостатки в виде дефектов оконных и балконных конструкций, а именно: во время дождя балконные конструкции имеют по периметру значительные протечки, что приводит к ухудшению состояния внутренней отделки. Оконный блок, расположенный в детской комнате, имел зазоры, приводившие к постоянным сквознякам, что отрицательно сказалось на здоровье ребенка.
Проверяя доводы истца относительно наличия недостатков и возмещения убытков, судом по ходатайству ответчика, проведена строительно-техническая экспертиза (том 1 л. д. 207 - 240), из заключения которого следует, что экспертом установлено, что в гостиной комнате обнаружено отслоение герметика в примыканиях отделочного покрытия ограждения балкона и рамы светопрозрачной конструкции, наличие зазора в примыкании внутреннего пластикового нащельника к стене, балконный блок дверной коробки имеет зазор между створкой и наплавом дверной коробки балконного дверного блока 3 мм, 4 мм, 6 мм. Остекление балкона в детской спальне имеет отслоение герметика в примыканиях отделочного покрытия ограждения балкона и рамы светопрозрачной конструкции, а также перекос раздвижных створок, образование зазора между рамой и створкой (отсутствие плотного прилегания створки к рамочной конструкции). Ширина зазора в нижней части левой створки 1,6 см, ширина зазора по трем измерениям правой створки составляет 1,6 см верхний правый угол, 1,1 см середина створки, 0,7 см нижний правый угол.
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 08.02.2018 по делу N 33-1347/2018
Постановить по делу новое решение.

Исковые требования Г. к обществу с ограниченной ответственностью "Энергоинфраструктура" о взыскании убытков, компенсации морального вреда, удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Энергоинфраструктура" в пользу Г. убытки в сумме 66180 руб., компенсацию морального вреда в сумме 5000 руб., расходы по оплате услуг эксперта в сумме 15000 руб., штраф в размере 35 590 руб.