Земли Швеции

Содержание стр. Введение                                                                                                                 2 Основная часть                                                                                                       4 Глава 1. Совершенствование землепользования и консолидация земель        4 1.1. Проведение землеустроительных работ, связанных с совершенствованием  землевладений и землепользований                               4 1.2. Консолидация и перераспределение земель                                                5 Глава 2. Территориальное землеустройство в Швеции                                    10 2.1.Национальная земельная служба Швеции                                                   10 2.2. Земельное законодательство в Швеции                                                       11 2.3. Планирование землепользования                                                                 12 2.4. Многоцелевой шведский кадастр                                                                 14 Заключение                                                                                                            18 Литература                                                                                                             19 Введение Наше   понимание   и   определение   «землеустройства»   как   системы мероприятий по организации рационального использования и охраны земли, в большинстве   зарубежных   стран   отсутствует,   несмотря   на   то,   что   все землеустроительные действия имеют место, называясь по­разному. Нет  и   аналога   слову  «землеустройство».  Его   переводят  иностранные авторы   не   одинаково.   В   английском   языке   как   «Land  Use  Planning»   — планирование   использования   земель;   "Land   Managment"   —   земельное управление;   «Land   Survevy»   —   межевание,   земельная   съемка,   хотя специалисты   под   всеми   этими   терминами   понимают   конкретные землеустроительные   действия.   Близкими,   но   не   равнозначными   аналогами землеустройства   во   французском   языке   являются   слова   «Amanagment Foncier», в немецком языке — «die Flurbereinigung». Такое   положение   обусловлено   историческими   причинами, неодинаковыми   земельными   отношениями   и   характером   земельной собственности   в  XX  веке   в   России   и   за   рубежом,   а   также,   изоляцией землеустроительной науки и ученых нашей страны в это время /1/.  Только   в   настоящее   время,   в   связи   с   открывшейся   возможностью изучения опыта  землеустройства  в  зарубежных  странах,  создались  условия для   сближения   точек   зрения   и   понятий   в   землеустроительной   науке   и практике.   Землеустроительные   действия   в   Западной   Европе   исторически были связаны с земельным кадастром. Это было обусловлено  следующими причинами: ­   данные   земельного   кадастра   использовались   при   разделе,   переделе, объединении земельных участков в ходе земельных 2 сделок,   на   их   основе   выдавались   документы,   удостоверяющие   право земельной собственности (пользования); ­  земельно­кадастровые  сведения  применялись  органами власти  различного уровня для принятия управленческих решений в области землепользования; ­  на  основе   земельного   кадастра  осуществлялись   учет   и  оценка  не   только земельных   участков,   которые   считались   недвижимостью,   но   и   других объектов   недвижимого   имущества,   связанных   с   землей,   которые   давали информационную основу для налогообложения; ­ материалы  земельного  кадастра   служили  землевладельцам   инструментом, дававшем   возможность   обслуживать   их   земельную   собственность   в комплексе:   координировать   строительство   различных   объектов   (зданий   и сооружений,   дорог,   систем   водоснабжения   и   канализации,   центров), осуществлять земельные сделки, согласовывать использование своих земель с общественными интересами. Таким образом, земельный кадастр за рубежом, включающий в себя не только   технические   действия,   но   и   определенный   земельно­кадастровый процесс,   связанный   с   регистрацией   земельных   участков   и   иных   объектов недвижимого имущества и сделок с ним, исторически аккумулировал в себе большую часть землеустроительных работ. 3 Основная часть Глава 1. Совершенствование землепользования и консолидация земель 1.1. Проведение землеустроительных работ, связанных с совершенствованием землевладений и землепользовании Если   земельно­кадастровые   съемки   служат   за   рубежом   средством формирования недвижимости, то данный вид землеустройства используется как метод улучшения недвижимости. В ряде европейских стран мероприятия по консолидации земель проводились на основании законов «О формировании недвижимости»,   или   специальных   законов   по   объединению   земельных участков. Задачами   консолидации   земель,   относящейся   к   межхозяйственному (территориальному) землеустройству, являются: ­   комассация   земель   (сведением   разбросанных   участков,   принадлежащих одному собственнику, в один массив ­ парцеллу); ­ ликвидация недостатков землевладения и землепользования (чересполосицы, вклинивания, вкрапливаний, дальноземелья); ­   укрупнение   земельных   участков   за   счет   присоединения   рядом расположенных земель. Данные работы проводились в Европе на землях сельскохозяйственного назначения и на лесных угодьях. Наиболее интенсивно эти работы велись с середины XIX в. до 30­х годов XX в., когда в Европе происходило укрупнение фермерских   хозяйств   и   ликвидация   чересполосицы.   В   Швеции   до   1920   г. 4 работы по консолидации земель были проведены на площади 20 млн. га. При этом из 287 тыс. землевладельцев на новые места переехали (перенесли дома) 83 тыс. хозяев /5/. Работы   осуществляются   на   основе   специальных   землеустроительных проектов по консолидации земель. Их разрабатывают государственные или частные компании (предприятия), имеющие соответствующие лицензии на эти землеустроительные действия. Помимо межевания и консолидации земельных участков проводятся следующие землеустроительные действия: ­ раздел недвижимости; ­ переформирование недвижимости; ­ перепланировка земельных участков; ­ формирование земельной собственности; ­ определение границ; ­ вынос границ в натуру; ­ землеустроительные работы при приобретении земельных участков и др. Данные   землеустроительные   действия   необходимы   при   совершении сделок с земельными участками, развитом земельном обороте (купле­продаже недвижимости, наследовании, дарении, залоге части участка). Их выполняют землемеры, за счет средств земельных собственников, если государство не вмешивается в регулирование земельных отношений. В   Швеции   землеустроительные   дела   связаны   в   первую   очередь   с имущественными   отношениями,   поэтому   центрами   землеустроительного образования являются экономические и технические кафедры университетов (Королевского   политехнического   в   Стокгольме,   Швеция).   Экологическая направленность   землеустройства   изучается   в   сельскохозяйственном университете (г. Упсала, Швеция). 1.2. Консолидация и перераспределение земель 5 Планирование землепользования в сельских районах принимает другую форму и другие задачи, нежели в городах. На большей части Европы осталось наследие   неразвитой   инфраструктуры   и   фрагментированных   земельных наделов, когда в некоторых районах хозяйства включают до 15 мелких полей площадью иногда менее гектара, разбросанных по всей округе. В сельских районах высок уровень безработицы, и это привело к миграции молодой части населения в городские населенные пункты, оставившей стареющее население. Консолидация земель и другие земельные реформы на селе должны решить широкий   круг   социальных   и   экономических   проблем,   чтобы   добиться устойчивого развития. Орган управления земельными ресурсами может быть одним из главных источников информации в поддержку земельной реформы. Одним из основных требований и для сельского, и для городского развития является кадастровый учет соответствующей территории. Будучи процессом, предназначенным для помощи сельскому хозяйству там, где собственность на землю стала нерентабельной из­за малых размеров владений,   консолидация   земель   может   быть   эффективным   инструментом стимулирования   других   форм   развития.   Она   может   быть   использована   в городских   районах   для   обновления   городских   центров   или   содействия жилищному   строительству.   В   сельских   районах   даже   там,   где   модель хорошо сельскохозяйственного использования   может     быть   структурированной,   может   понадобиться   отреагировать   на   изменение плотности   населения   или   оказать   содействие   по   вопросам   экономического или   экологически   ориентированного   развития.   Могут   быть   конфликты   по поводу   землепользования   в   связи   с   авто­   или   железнодорожным строительством,   нуждами   водного   хозяйства   и   противопаводковой   защиты или охраной природы. Все эти меры имеют общественный интерес и могут затрагивать   характер   сельского   хозяйства   и   размеры   и   форму   полей. Консолидация   земель   должна   устранить   или   уменьшить   неблагоприятные воздействия таких проектов.  6 В   большинстве   случаев   консолидация   земель   –   это   совокупность действий,   которые   могут   повысить   качество   жизни   и   поддержать несельскохозяйственные   виды   деятельности,   повысить   эффективность сельского хозяйства. Она отличается от перераспределения земель, которое представляет   собой   деятельность,   осуществляемую,   когда   государство принимает   решение   перестроить   какую­либо   территорию   в   интересах широкого сообщества. В сельских районах консолидация земель будет обычно давать те же общие площади хозяйств, но с участками, которые больше по размеру и более удобны по форме, что позволяет фермеру внедрять более современные методы ведения сельского хозяйства /4/. Перераспределение земель может включать изменения общей площади владения   и   принудительное   отчуждение   земли,   за   которую   должна   быть выдана компенсация либо деньгами, либо новым участком в другом месте. Этот процесс может лишить земли некоторых собственников, если земля не принадлежит государству. Консолидация   земель   не   является   формой   принудительного отчуждения; никто не может быть лишен своих прав на землю, хотя некоторые собственники   земли   имеют   возможность   продать   часть   своей   земли,   тем самым высвобождая капитал для инвестирования.  Формально структурированная консолидация земель должна не только быть направлена на размер хозяйств, но также обеспечивать более развитую сельскую инфраструктуру, включая такие улучшения, как дороги, дренажные и оросительные системы, а также внедрение мер по борьбе с эрозией. Она должна   содействовать   сбыту   продукции,   решению   проблем,   связанных   с землевладением, обеспечивать возможность получения кредита.  Какими бы ни были причины для консолидации или перераспределения земель, эти процессы похожи и начинаются с инициирования проекта. Это является   ответом   на   просьбу   со   стороны   местного   населения   и   имеет результатом   первый   анализ   предложения   и   формирование   местной 7 руководящей группы, представляющей население. Должна быть определена территория, которая будет затронута, и подобрана группа специалистов для разработки проекта и управления им.  Методика консолидации земель должна соответствовать закону и быть понятной   тем,   для   кого   это   делается.   Должны   быть   выявлены   все собственники земли и другие владельцы, кого это коснется, а предлагаемые преобразования   должны   широко   освещаться   с   тем,   чтобы   все,   кого   это затронет, смогли заявить о себе /2/.  Одним из основных условий для проведения плановой перестройки в сельской   местности   и   в   городах   является   точные   регистрация   земель   и   Регистрация   земель   обеспечивает кадастровый   учет   территории. доказательство прав собственности, а кадастровый план показывает текущее   По   этим   учетным пространственное   распределение   собственности. материалам   должен   быть   составлен   документ,   показывающий   все   объекты недвижимости   в   пределах   затрагиваемой   территории,   включая   важные   с экологической   точки   зрения   участки,   например,   места,   представляющие научный интерес.  План,   отражающий   текущее   состояние   собственности,   должен содержать: имена собственников земли; характер их владения, включая права аренды, ипотечные залоги, сервитуты и другие обременения; границы, размер, конфигурацию и стоимость каждого участка, основанную на рыночной цене или   если   соответствует   случаю   (когда   рыночные   цены   низки),   на потенциальной   продуктивности   земли,   которая   определяется   типами   почв, климатическими условиями.  Перед   проектированием   размещения   земельных   участков   местным органам   власти   нужно   выделить   участки   для   местного   сообщения   и шоссейных дорог, улиц, площадок для парковки, мест отдыха, а также для объектов экологической защиты. После выделения земель для удовлетворения потребностей   местного   органа   власти   и   предприятий   обслуживающей 8 инфраструктуры, остальное может распределяться либо по стоимости земли, либо по размеру наделов. Это   может   быть   итеративным   процессом,   поскольку   переговоры ведутся   с   собственниками   земли.   Может   потребоваться   подготовить несколько   альтернативных   планов,   каждый   из   которых   будет   показывать разные дорожные сети, дренажные системы, объекты общего пользования, а также   воздействие   на   окружающую   среду   с   сопряженными   затратами   и доходами /3/.  Сведения обо всем проекте должны быть официально доступными для местного населения; но, к тому же, и все участники проекта должны быть обеспечены   извлечениями   из   проекта,   которые   имеют   отношение   к   их конкретным   правам.   Должен   быть   установлен   срок   (60   дней),   в   течение которого участники могут обжаловать предложенные планы. По истечении этого периода возражения должны быть рассмотрены и устранены, прежде чем может быть согласовано окончательное предложение.  Полномочия, которыми наделяются органы государственной власти по закону о консолидации земель, должны позволять добиваться урегулирования в случае спорных вопросов. Решение может включать выплату компенсации с тем, чтобы никто из собственников не оказался после консолидации в худшем положении, чем до нее. Хотя теоретически каждый собственник земли должен получить   в   конце   то   же   количество   земли,   на   практике   некоторые   земли необходимо   будет   передать   для   улучшений   в   инфраструктуру.   Некоторые земли являются более ценными (с лучшими почвами или строениями), чем другие,  и  небольшую   разницу   необходимо   будет   уладить   либо   с  помощью денежной компенсации, либо корректированием в распределении земель.  Уладив   все   претензии,   власти   могут   дать   согласие   на   то,   чтобы предложенная   планировка   вступила   в   силу   с   тем,   чтобы   могли   начаться строительные работы. При реализации проекта развития может выясниться, 9 что  в  некоторых  случаях   то,  что  фактически   построено,  не  согласуется   с официальным кадастровым планом территории /2/.  Глава 2. Территориальное землеустройство в Швеции 2.1. Национальная земельная служба Швеции Опыт   регулирования   земельных   отношений   в   Швеции   начался   с создания   кадастровых   карт   в   1628   г.,   оценки   земель   и   топографического картографирования. С того времени было проведено три крупные земельные реформы, и вся собранная за это время информация послужила основой при создании современной системы управления земельными ресурсами. Ведущим государственным  учреждением отрасли стала Национальная земельная   служба   Швеции   (NLS).   В   результате   процесса   децентрализации государственных учреждений 70­х гг. главный офис NLS расположился на Балтийском побережье, в 170 км на север от Стокгольма, в г. Евле /5/. Направления   деятельности   NLS:   разработка   и   реализация   земельной политики;   разработка   и   совершенствование   земельного   законодательства; планирование   и   использование   земель;   кадастровые   съемки;   формирование земельных участков и других объектов недвижимости; регистрация прав на 10 землю   и   другую   недвижимость;   оценка   и   налогообложение   земель; инвентаризация   земель,   лесов   и   других   природных   ресурсов;   создание   и эксплуатация   земельно­информационных   и   геоинформационных   систем; проведение геодезических работ общегосударственного значения. В   системе   NLS   работают   подразделения   национального   и   местного уровней ­ областей (ленов) и административных районов и городов (коммун), частные   предприятия   и   частные   предприниматели.   NLS   занимается   и управлением (подчинение по вертикали), и производством работ.  В   структуру   NLS   входят:   правление,   генеральный   директор,   служба внутреннего аудита, служба генеральной поддержки. В ее составе ­ отделы информационных   технологий,   общего   планирования   и   законодательства, финансирования,   кадров,   маркетинга   и   информации,   административный отдел,   отдел   международных   связей.   Три   подразделения   занимаются производственной   деятельностью:   кадастровая   служба,   географической   и земельной информации, измерений. Кадастровая   служба   имеет   отделения   по   всей   территории   страны   и каждое из них выполняет функции по формированию недвижимости. В   отделении   в   г.   Евле   (одно   из   21)   служат   30   специалистов   (800 формирований   недвижимости   в   год,   доход   16   млн   крон).   В   39   из   288 муниципалитетов   Швеции   коммуна   нанимает   хозрасчетные   кадастровые службы. Годовой   бюджет   NLS   ­   1,4   ­   1,5   млн   крон,   причем   1/3   за   счет госбюджета, 2/3 за счет заказчиков. Земельные   информационные   системы   базируются   на   методах дистанционного   зондирования,   материалах   аэрофотосъемки   и   банках   географические   информационные   системы земельной   информации: используются   для   анализа   основной   информации   при   формировании земельных   участков,   планировании   использования   земель,   оценке   земель, 11 планировании   развития   городов,   охране   окружающей   среды,   управлении сельским и лесным хозяйством, в коммунальном хозяйстве. Большое   внимание   уделяется   новейшим   методам:   цифровой картографии,   высокоточному   позиционированию.   Эти   методы   основаны   на спутниковых   технологиях   получения   и   актуализации   пространственных географических   данных   и   атрибутивной   информации.   Завершением национального   кадастрового   компьютеризованного   проекта   стало   создание общенациональной   регистрационной   системы   Land   Data   Bank,   которая содержит полную информацию обо всех объектах недвижимости Швеции.  2.2. Земельное законодательство в Швеции Земельное право Швеции имеет давние традиции. Первый закон о земле появился в XIII в., а общегосударственный земельный кадастр ведется с XVI в. Современные нормы, регулирующие земельные отношения, представляют отдельную   отрасль     Форма   собственности   и законодательства. месторасположение   единицы   недвижимости   не   являются   существенными факторами для правового режима недвижимости. Действующий   Земельный   кодекс,   основной   кодифицированный правовой акт, принят Риксдагом в 1971 г. Он закрепляет важнейшие элементы института   права   частной   собственности   на   землю,   купли­продажи недвижимого имущества, его залога, регистрации земельных прав и другие. Три   группы   законов   развивают   основные   положения   кодекса.   Это законодательство о земельно­правовых институтах и способах защиты прав субъектов земельных отношений. Далее, законодательство о порядке ведения государственного   земельного   кадастра.   И   группа   законов,   которые   не являются   земельно­правовыми   актами,   но   содержат   отдельные   положения, касающиеся земельных отношений. 12 2.3. Планирование землепользования В его основе лежат положения, закрепленные в законодательных актах: сложившееся   землепользование   защищено   законом.   Исключения   тоже оговорены в законе; ограничения в использовании недвижимости возможны только   в   случаях   настоятельных   общественных   потребностей.   Затраты собственника   компенсируются;   изменения   сложившегося   землепользования производятся   на   основе   разрешения.   Затраты   возмещаются;   в   каждом планировочном   решении   должен   быть   баланс   общественных   и   частных интересов /4/. Участники планировочного процесса: владелец недвижимости, коммуна (выбирает   план   и   выдает   разрешение   на   строительство),   окружной административный   Совет   (консультации,   апелляции),   органы   управления лесами,   сельским   хозяйством,   культурным   наследием,   путями   сообщения (консультации),   Национальный   совет   жилого   фонда,   строительства   и планирования (направления развития, правила, стандарты; правительство). Владелец   недвижимости   обладает   всеми   правами   на   нее   в   пределах текущего,   т.е.   зафиксированного   на   определенный   момент,   использования земли   и   строений.   Для   любого   изменения   использования   недвижимости потребуется разрешение. Это строительство новых зданий, за исключением некоторых на сельскохозяйственных и лесных территориях; реконструкция; снос.  На   получение   разрешения   влияют   факторы:   характер   расселения   и территориального   распределения   недвижимости,  развитие   инфраструктуры. Выдача   разрешений   на   строительство   производится   на   основании   планов землепользования. Работы по территориальному планированию ведутся в Швеции с конца XIX   в.,   первый   закон   принят   в   1919   г.   В   основу   системы   планирования 13 положены условия необходимости защиты национальных ресурсов и общие требования к строительству, регулируемые законодательством /3/. В   Экологическом   кодексе   под   защитой   национальных   ресурсов подразумевается   рациональное   использование   земель   и   вод,   охрана территорий, на которых вообще не предусматривается какое­либо развитие (участки побережья, горные территории), сохранение приоритетов в целевом использовании земель и вод.  Планы   землепользования   могут   быть   юридически   обязывающими   и рекомендательными.   Первый   вариант   предполагает,   что   соответствующее строительство   обязательно   должно   быть   разрешено.   Сам   факт   разработки плана   повышает   стоимость   земли,   что   дает   коммунальным   властям возможность создания новой стоимости земли. Окончательное разрешение на строительство выдается на основании детального плана, если не принимается иное решение. Работы по территориальному планированию финансируются из налоговых поступлений и за счет оплаты услуг специальных служб. В Швеции правовое регулирование вопросов Кадастра и регистрации прав на недвижимость развито. Это ряд законов, среди них такие, как "О формировании недвижимого имущества", "О совместных сооружениях", "Об управлении совместной собственностью", "О регистре прав на недвижимость", "О регистре единиц жилья". Все они ­ законы прямого действия, не требующие подготовки дополнительных документов /4/. Права   на   недвижимость   классифицируются   таким   образом:   право собственности, право залога, сервитут, право имущественного займа, право аренды,   право   на   электроснабжение.   Регистр   недвижимости   состоит   из нескольких: главный регистр, регистр координат, регистр планов. В  Швеции   регистр   недвижимости   представляет   собой   базу   данных   о сформированных   единицах   недвижимости.   Порядок   записи   и   правовые последствия регламентируются законом.  14 2.4. Многоцелевой шведский кадастр Многоцелевой кадастр Швеции начали преобразовывать в многоцелевую информационную систему о земле и недвижимости с 1976 г., в результате слияния   автоматизированного   банка   данных   о   недвижимости   с   банками данных о населении, экономической статистики, налогообложения и данных переписей.   Собственно   земельный   кадастр   состоит   из   двух   регистров: поземельного   и   недвижимой   собственности.   В   1936­1974   гг.   реализована программа создания национального фонда кадастровых карт, производимых на   основе   фотокарты   масштаба   1:10000   и   покрывавших   всю   территорию страны единой системой описания границ участков и зданий. С 1974 г. для этого   используют   кадастровые   карты   масштаба   1:20000,   информацию   для составления   которых   подготавливают   на   основе   общегосударственного автоматизированного банка данных о недвижимости. Кадастровые   карты   плотно   застроенных   городских   территорий производят   или   заказывают   местные   муниципальные   службы,  и   они   имеют крупный   (до   1:500)   масштаб.   В   Швеции   стандарты   описания   объектов   и информационные   связи   между   ними   установлены   законодательно,   а   сами системы   являются   государственными   и   их   разработка   и   внедрение финансирует правительство. Документация   современных   кадастров   обычно   включает: идентификацию   участка;   адрес;   имя   и   адрес   владельца;   описание землевладения   (площадь,   качество,   количество);   описание   зданий   (возраст, площадь,   материалы,   оборудование);   рыночную   информацию   о   продажной цене или арендной плате, оценку, информацию о налогах. Использование   многоцелевой   кадастровой   системы,   позволяющей решать проблемы в различных сферах общественной и экономической жизни: регистрации   недвижимости; анализа демографической   ситуации;   управления   развитием,   совершения   сделок   с   обеспечения   кредиторов;   15 недвижимостью,   анализа   земельного   рынка;   налогообложения   земли   и   контроля   за   использованием   земельных   ресурсов; недвижимости; территориально­пространственного   планирования   и   информирования общественности, рационального использования и охраны земель. Преимущества многоцелевых кадастровых систем: ­   существенное   удобство   и   надежность   регистрации   всех   операций, касающихся земли, проведение всевозможных сделок и передачи прав; ­   обеспечение   гарантий   и   защиты   прав   землевладельцев   и   других   лиц, имеющих юридические отношения с землей.  Это   стимулирует   рынок   земли   и   иной   недвижимости,   рост капиталовложений в территории, связанные с долгосрочными кредитами под обеспечение землей и другой недвижимостью. При оформлении кредитов и закладных   на  недвижимость   банки   требуют   информацию  о   муниципальных планах и подтверждения титулов владения; ­ существенное уменьшение числа земельных споров и обращений в суды по этому поводу, что улучшает социальный климат, способствует уменьшению числа судебных дел и связанных с этим затрат; ­ обеспечение средств для систематической оценки и налогообложения земли и другой недвижимости. Проблема социально ­ справедливого экономически эффективного   налогообложения   стоит   перед   многими   странами,   и кадастровая система во многом облегчает ее решение. Многоцелевая   кадастровая   система   полезна   для   целей административного   управления.   Систематическое   ведение   информации   о земле   и   землевладельцах,   кадастровых   карт   участков   недвижимости, регистрация состава недвижимости обеспечивают базисную информацию для формирования административных целей. Участки   земли   и   строения,   образующие   в   совокупности   фонд недвижимой   собственности   любой   страны,   составляют   большую   часть общенационального   достояния.   С   ними   связаны   значительные   налоговые 16