Наем жилого помещения как комплексный институт гражданского права

НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК КОМПЛЕКСНЫЙ ИНСТИТУТ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

А.В. Тонких

Научный руководитель: М.И. Аверьянова, кандидат юридических наук, доцент

Аннотация: в статье рассматривается о найме жилого помещения как комплексный институт гражданского права.

Abstract: the article deals with the rental of residential premises as a comprehensive institution of civil law.

Ключевые слова: найм жилого помещения, законодательство, договор коммерческого найма жилого помещения.

Keywords: rental of residential premises, legislation, contract of commercial rental of residential premises.

Проблема обеспечения гражданам достойных жилищных условий существует в России уже долгие годы и остается важнейшей задачей государства. Предпринимались различные попытки улучшить жилищную ситуацию в стране, исходя из состояния экономики, политики и социальных условий, какие-то законопроекты отклонялись, другие принимались, но ни один из них так и не смог улучшить ситуацию.

Относительно сложившейся ситуации высказываются множество мнений, все их проанализировать просто невозможно, и единым остается только отнесение найма жилого помещения к институту гражданского права, что объясняется его структурой. Наем жилого помещения является обособленной группой юридических норм, которые объединены между собой общностью признаков регулируемых им жилищных отношений.

По мнению А.П. Анисимова, А.Я. Рыженкова и С.А. Чаркина суть этих отношений сводится «во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласился. Наниматель же обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья» [5, c. 138].

На основании вышеизложенного, можно выделить несколько точек зрения по данному вопросу. Первая дает определение института жилищного права, как отделившегося, возникшего из института гражданского права. Вторая же является противоположной и предполагает выделение найма жилого помещения в качестве отдельного института гражданского права, что объясняется его близостью с имущественным наймом. Как видно, авторы отстаивают противоположные мнения, но существуют в них и сходства, касающиеся происхождения найма жилого помещения от гражданско-правового института имущественного найма.

Найм жилья считается одним из институтов жилищного права, который отделён от гражданского-правового института имущественного найма. В свою очередь, такие выводы просматривают связь с предположением об отнесении социального и коммерческого найма жилого помещения к гражданско-правовому институту найма жилого помещения. Однако, в силу наличия некоторых особенностей регулирования вышеуказанных институтов, в настоящее время социальный наем относится к сфере жилищного права, в то время как гражданский принято относить к сфере гражданского права. Эти же обстоятельства определяют и специфику каждого из вышеперечисленных институтов.

На практике, законодательное регулирование коммерческого найма осуществляется нормами гражданского права, но к нему привлечены и некоторые нормы жилищного права. И наоборот, социальный найм, относимый к жилищному законодательству, регулируется не только им, но и гражданским законодательством, с частичным использованием норм главы 35 ГК РФ [4]. Получается, что эти два договора хотя и отделены друг от друга, но и имеют некоторые общие моменты.

В первую очередь, следует отметить их отличие в части правового регулирования. ГК РФ прямо предусматривает регулирование обязательств, вытекающих из договора коммерческого найма, гражданским законодательством [4]. В соответствии с Конституцией РФ [1], их регламентация является исключительно компетенцией РФ. Таким образом, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются не только жилищным законодательством, но и Конституцией РФ [1], а их регулирование относится к совместной компетенции России и ее субъектов. Регулирование коммерческого найма предусмотрено гл. 35 ГК РФ, а также иными актами, не противоречащими данной главе. Социальный найм регулируется жилищным законодательством. В частности, к нему относятся организационные отношения, складывающиеся на началах власти и подчинения (к ним относятся, например, отношения, связанные с управлением жилищным фондом, по ведению учета граждан, нуждающихся в жилье, а также распределению жилплощади). С другой стороны, сюда же относятся и отношения, основывающиеся на равенстве участников, о чем свидетельствует содержание главы 35 ГК РФ, допускающей применение к договору социального найма жилого помещения положений о коммерческом найме [3].

Также немаловажным является тот факт, что договор коммерческого найма жилого помещения строится исключительно в соответствии с основными положениями гражданского законодательства, в то время, как договор социального найма включает в себя не только положения гражданского права, но и других отраслей, в том числе и административного права. Важным принципом гражданского права является диспозитивность правовых норм, проявление которого заключается в возможности их применения участниками гражданского оборота по своему усмотрению. В жилищном праве многие нормы, особенно относящиеся к регулированию социального найма жилья, носят императивный характер, содержание которых прямо предусмотрено жилищным законодательством. Действие правовых принципов особенно четко проявляется при сравнении форм, в которых облекаются оба договора. Отношения при коммерческом найме строятся на основе письменного договора, подписанного сторонами, а при социальном найме его заключению предшествует принятие компетентными органами соответствующих актов, таких как решение о предоставлении жилого помещения и ордер.

При этом следует отметить, что наем жилого помещения по своей правовой природе является истинно гражданско-правовым институтом. В ГК РФ он присутствует и сейчас, но в форме коммерческого найма, который наиболее полно отражает специфику традиционного института. Жилищное право в свое время заимствовало из гражданского права родовой институт, придав ему своеобразие, так как его регулирование осуществляется комплексным жилищным законодательством. Он присутствует в жилищном праве и поныне, но только в форме социального найма. При современной регламентации коммерческого найма жилого помещения, целесообразно при разработке ЖК РФ [2] не включать в него положения, касающиеся сдачи в наем жилья, не относящегося к фонду социального использования, либо они должны отражать нормы, закрепленные в ГК РФ [4].

Но, как считает А.А. Титов, если учитывать, что жилищное право представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения владения и пользования жилыми помещениями, то в состав жилищного права как отрасли права коммерческий наем должен входить наряду с социальным наймом [7, c. 347].

Можно также сказать, что институт найма жилого помещения является родовым понятием. А предусмотренные законом социальный и коммерческий наем выступают в качестве видовых понятий. Они, будучи разновидностями одного института, имеют единую правовую природу (их истоки уходят к гражданско-правовому институту имущественного найма), схожие признаки, но существенно отличаются друг от друга из-за специфики отношений, к которым они применяются. В качестве общих признаков названных институтов можно выделить следующие:

- применяются к отношениям владения и пользования жилым помещением, (связанны с удовлетворением потребности в жилище);

- используются только по поводу специального предмета - жилого помещения, к которому, в зависимости от вида найма жилья предъявляются различные требования;

- нанимателям не предоставляются такие же широкие возможности в отношении жилого помещения, которыми наделен его собственник (признак отражает относительный характер возникающего у нанимателя вещного права);

- нанимателю гарантируются сохранение за ним прав по договору при переходе права собственности на жилое помещение;

- возможность передачи прав и обязанностей нанимателя по договору другим лицам.

По словам В.А. Белова, коммерческий наем жилья по сравнению с социальным пронизан основной идеей, заимствованной из института имущественного найма, а именно идеей о временном характере пользования и (или) владения чужим имуществом. В социальном найме, в силу того, что он рассчитан на удовлетворение постоянной жилищной потребности, это положение претерпело изменение и трансформировалось в бессрочный характер соответствующего договора [6, c. 245].

Суть традиционного института имущественного найма всегда сводилась к возможности «одной стороны за определенное вознаграждение предоставить другой временное пользование своей вещью». На наш взгляд, в нынешних условиях, наиболее полно это положение отражает гражданско-правовой институт коммерческого найма жилья. Его содержание по прежнему сводится к предоставлению временной возможности пользоваться вещью (жилым помещением). Именно временный характер пользования отличает его от социального найма. Коммерческий наем отражает и возмездный характер возникающих отношений.

В результате принятия жилищным правом института найма жилья, и фактической утрать, последним таких важных признаков как возмездное и временный характер также напрашивается вывод об утрате им основных признаков гражданско-правового института имущественного найма. Об этом же свидетельствует и своеобразие порождаемого им у нанимателя вещного права. Как уже было сказано выше наем жилья опосредует передачу нанимателю не абсолютного вещного права-права собственности, а лишь относительного вещного права - права извлечения «из вещи той пользы, которая обнаруживается из ее экономического назначения».

В связи с вышеизложенным можно сказать, что рассматриваемые договоры (коммерческого и социального найма жилого помещения) порождают обязательства по передаче имущества в пользование и (или) владение. Но эти обязательства существенно различаются в силу того, что эти договоры удовлетворяют различные по временному фактору потребности граждан в жилье (коммерческий наем - временную, социальный- постоянную). Поэтому, по нашему мнению, целесообразно было бы законодательно закрепить их единообразное регулирование в новом Жилищном Кодексе РФ, учитывая их гражданско-правовую специфику.

Таким образом, одной из форм удовлетворения потребности в жилище является договор коммерческого найма жилого помещения. В пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что «жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наём  жилых помещений)».

Как мы уже подчёркивали выше, договору коммерческого найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, но если обратиться к наименованию Главы 35, то она носит наименование «Наём жилого помещения». И ни ГК РФ, ни ЖК РФ не оперируют понятием «договор коммерческого найма жилого помещения». И некоторые ученые вообще отрицают возможность использования термина «коммерческий наём». Так, М.Ю. Тихомиров, отказывая в применении термина «коммерческий наём», исходил из того, что глава 35 ГК РФ не содержит обязанности собственника по извлечению прибыли от сдачи жилья внаём, а плата за наём – это неприбыль собственника, а нормальное погашение издержек собственника по содержанию жилого помещения [8, с. 75]. Вместе с тем, если мы обратимся к договору аренды (имущественного найма), то и в нём мы не увидим прямо закреплённой обязанности арендодателя по извлечению прибыли от сдаваемого в аренду имущества.

Кроме того, нельзя согласиться с тем, что термин «коммерческий» по отношению к найму жилого помещения в научной доктрине не общепринят [9, с. 51-54]. Общеизвестно, что термин «коммерческий наём» был введён в оборот в 1996 году П.В. Крашенинниковым, который для характеристики найма жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах, использовал термин «коммерческий наём». И с тех пор практически ни один труд, посвящённый отношениям найма на коммерческих началах, не обходится без применения словосочетания «коммерческий наём».

Поэтому в свете выстроенной в законодательстве системы договоров найма жилых помещений [3] корректнее было бы внести изменения в наименование Главы 35 ГК РФ, обозначив её «Коммерческий наём жилого помещения».

Если мы обратимся к законодательству, то увидим, что только в ЖК РФ по отношению к одному из жилищных фондов, которые классифицируются в зависимости от цели использования, употребляется понятие «жилищный фонд коммерческого использования», означающий совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. Жилищное коммерческое использование позволяет собственникам получать доход за счет предоставления таких жилых помещений гражданам в условиях платного пользования. Сразу же возникает закономерный вопрос о возможности использования государственного и муниципального жилищного фонда в коммерческих целях.

Под договором коммерческого найма жилого помещения понимается соглашение, согласно которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ) [4].

Договор коммерческого найма жилого помещения относится к консенсуальным, взаимным и возмездным договорам.

Договор коммерческого найма жилого помещения считается заключённым с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Таким условием в договоре коммерческого найма жилого помещения является предмет, без согласования которого договор считается незаключенным.

Взаимность договора коммерческого найма жилого помещения предопределена наличием взаимных прав и обязанностей у нанимателя и наймодателя: наймодатель обязан предоставить нанимателю жилое помещение пригодное для постоянного проживания, а наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению и оплатить проживание.

Договор коммерческого найма жилого помещения является возмездным, так как за предоставление жилого помещения наниматель обязуется предоставить наёмную плату. Кроме того, договор коммерческого найма жилого помещения относится к срочным договорам. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет [4].

Высказывается точка зрения, согласно которой «гл. 35 ГК РФ раскрывает общие положения найма жилого помещения, имеющие отношение ко всем видам найма жилого помещения (договор социального найма, договор найма специализированного жилищного фонда)» [4], а в ГК РФ и ЖК РФ отсутствуют соответствующие разделы, посвящённые договору коммерческого найма жилого помещения. Да, в ЖК РФ мы можем лишь встретить определение «жилищного фонда коммерческого использования», который перечисляется среди иных жилищных фондов. Но, как мы уже отмечали выше, Глава 35 ГК РФ как раз направлена урегулирование отношений по коммерческому найму жилого помещения [4].

Если говорить об источниках правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, то несмотря на распространённость договора, он практически не урегулирован в специальных нормативно- правовых актах. Упоминание о нём мы можем встретить только в некоторых нормативно-правовых актах. Так, применяются к отношениям по коммерческому найму жилого помещения Правила пользования жилыми помещениями, утверждённые постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25.

Упоминается договор коммерческого найма жилого помещения в нормативно-правовых актах, посвящённых компенсации командировочных расходов и расходов за наём отдельных категорий граждан. Так, согласно п. 41 Приказа МЧС России от 10.01.2008 г. № 3 «Об организации служебных командировок военнослужащих спасательных воинских формирований МЧС России и сотрудников Государственной противопожарной службы в системе Министерства Российской Федерации по  делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий» военнослужащим (сотрудникам), направленным в командировки, возмещаются фактические расходы по найму жилого помещения, в том числе в случае заключения ими с учётом требований гражданского законодательства и ЖК РФ договоров коммерческого найма, подтвержденные соответствующими документами, в размере, установленном Правительством РФ. Приказом Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 07.06.2012 г. № 124 «Об утверждении положения о выплате денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений судьям судов общей юрисдикции» утверждены порядок выплаты и расчёта денежной компенсации за наём (поднаём) жилых помещений судьям судов общей юрисдикции, основания и порядок изменения размеров и прекращения такой выплаты, а также форма примерного договора найма жилого помещения гражданином (физическим лицом) у гражданина (физического лица) или у юридического лица.

Далее, коротко поговорим о договоре аренды жилого помещения. Договор аренды и договор найма жилого помещения - это договоры имущественного найма, то есть договоры, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование.

Общим между договором аренды и договором найма жилого помещения является то, что в обоих случаях имущество собственником на срок и за плату - передается во временное пользование другой стороне, без перехода права собственности. Также общими условиями являются:

- сохранение договора при смене собственника;

- преимущественное право на заключение договора на новый срок;

- внесение арендной платы (платы за наем);

- разделение капитального ремонта (собственник) и текущего ремонта (арендатор, наниматель) используемого имущества;

- возврат имущества по окончании срока договора и т.д.

Договор найма возникает в ситуации, когда пользователем помещения является физическое лицо. Аренда предполагает передачу имущественного объекта юридическому лицу. Наем помещения отражается в письменной форме. Аренда может основываться как на письменных, так и на устных договоренностях. Если продолжительность аренды превышает год, то его регистрируют в государственном органе.

По нашему мнению, причиной выделения договора найма жилого помещения в отдельный вид договоров является исключительное конкретное определение объекта договора как жилого помещения используемого для проживания, т.к. иные цели использования жилого помещения – запрещены.

Некоторые юристы считают, что раз в статье 607 Гражданского кодекса РФ указано, что «в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи» – то жилое помещение может быть передано по договору аренды. Однако данное мнение является ошибочным, как из-за законодательно закрепленного отличия в объекте договора, так и в выделении договора найма жилого помещения в отдельную главу Гражданского кодекса РФ.

Литература

1.   Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 01.07.2020). СПС Консультант Плюс.

2.   Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 N 188-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2021). СПС Консультант плюс.

3.   Гражданский Кодекс РФ (часть 1) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от от 09.03.2021 N 33-ФЗ). СПС Консультант Плюс.

4.   Гражданский Кодекс РФ (часть 2) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 09.03.2021 N 33-ФЗ). СПС Консультант Плюс.

5.   Анисимов, А.П. Гражданское право России. Общая часть: учебник / А.П. Анисимов, А.Я. Рыженков, С.А. Чаркин; под общ. ред. А.Я. Рыженкова. - 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство Юрайт, 2019. - 394 с.

6.   Белов, В.А. Гражданское право в 2 т. Том 1. Общая часть: учебник / В. А. Белов. – М.: Издательство Юрайт, 2019. - 451 с.

7.       Титов, А.А. Жилищное право Российской Федерации: учебник и практикум для академического бакалавриата / А.А. Титов. - 7-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство Юрайт, 2019. - 502 с.

8.       Тихомиров, М.Ю. Аренда и наем жилых помещений. Комментарии и образцы документов / М.Ю. Тихомиров. - М.: Издание Тихомирова М.Ю., 2015. - 112 c.

9.       Бобровская О.Н. Договор коммерческого найма: перспективы развития // Современное право. - 2015. - №2. - С. 51-54.

Скачано с www.znanio.ru