Практическая работа по теме "Наиболее эффективное использование земли"

Практическая работа

Тема: Наиболее эффективное использование (НЭИ) земли.

Цель:

·        исследовать понятие НЭИ;

·        рассмотреть направления НЭИ;

·        решить ситуационные задачи.

Ход работы:

Задание 1: изучите и законспектируйте предложенный теоретический материал о НЭИ и направлениях НЭИ земли.

Принцип НЭИ – это базовое положение теории оценки рыночной стоимости, исходя из которого рыночная стоимость объектов недвижимости должна определяться на основании предположения об их наиболее эффективном использовании.

Под НЭИ подразумевается конкурентный, востребованный рынком и обоснованный вариант использования объекта недвижимости на дату оценки при условии соблюдения юридической допустимости, физической осуществимости, финансовой целесообразности и максимально реализующий стоимостной потенциал свободного или застроенного земельного участка.

Анализ НЭИ – это процедура стоимостной оценки, обеспечивающая практическую реализацию фундаментального принципа оценки рыночной стоимости – принципа НЭИ – и заключающаяся в исследовании эффективности варианта использования объекта недвижимости, сложившегося на дату оценки и его сопоставлении с альтернативными вариантами использования с целью выявления способа использования, максимизирующего стоимость земельного участка.

Оценщики исследуют при анализе НЭИ две ситуации:

1) участок рассматривается как незастроенный, свободный от улучшений;

2) участок рассматривается как застроенный.

Для исчисления стоимости участка как незастроенного и годного к освоению по схеме наиболее эффективного использования оценщик должен не принимать в расчет любые существующие постройки и определить идеальный тип сооружений, которые могут быть построены. Затем наиболее подходящим способом оценивается земля как незастроенная.

Существуют три основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

– выделение в стоимости недвижимости отдельно стоимости земельного участка (например, при применении затратного подхода);

– для установления аналогов при оценке незастроенных участков методом сопоставимых продаж (МСП);

– расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

Для уже застроенного участка суждение о НЭИ сводится к одному из следующих выводов;

а) участок должен быть освобожден от имеющейся застройки с вычетом затрат на снос из расчетных доходов от его более выгодного использования;

б) объект должен быть реконструирован (отремонтирован) с целью получения больших доходов;

в) здания (сооружения) должны использоваться по другому назначению;

г) объект должен использоваться по своему нынешнему назначению без какой-либо переделки.

Так как снос построек – это все же крайняя мера, к которой может быть вынужден прибегнуть инвестор, ибо путь этот предполагает, как правило, большие расходы и больший риск (обычно не сносят объекты, приносящие доход), оценщику необходимо рассчитать оптимальное использование участка с сохранением имеющихся построек. При этом, изучив рыночные тенденции, оценщик может рекомендовать перепланировать, перепрофилировать, надстроить здание или продолжить использовать в прежнем виде.

Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:

1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии?

2. Какой вариант постройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?

3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка проводят по двум причинам:

– установление вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал;

– выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования, в том числе установление аналогов для проведения оценки застроенных объектов недвижимости методом сопоставимых продаж (МСП).

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.

В отчете об оценке необходимо разграничить выводы о наиболее эффективном использовании участка как незастроенного от его НЭИ как застроенного. Отчет должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель анализа и заключение по каждому виду выявленного использования.

Наиболее эффективное использование земли как условно свободной

Пример 1. Рассмотрим участок земли, предназначенный, в соответствии с генеральным планом развития города, для индивидуального жилищного строительства. В качестве возможных вариантов использования анализируются два типа домов, аналогичных окружающей застройке.

Первый вариант предполагает возведение на участке большого дома, рыночная стоимость которого вместе с участком земли оценивается в 150 000 ден. ед. (издержки на строительство – 110 000 ден. ед.). Второй вариант предусматривает строительство дома меньшего размера, рыночная стоимость которого оценивается в 120 000 ден. ед. (издержки на строительство – 88 000 ден. ед.).

С учетом стоимости нового строительства определение остаточной стоимости земли имеет следующий вид (табл. 1).

Результаты расчета показывают, что больший дом является наиболее эффективным из двух рассмотренных вариантов, так как он создает большую остаточную стоимость земли.

Таблица 1. Расчет остаточной стоимости земли с учетом нового строительства, ден. ед.

Пример 2.  Рассмотрим участок земли, расположенный в районе, предназначенном под коммерческое использование. Финансово целесообразными альтернативами будут два варианта использования:

– строительство офисного здания;

– строительство торгового здания.

С учетом строительных издержек, потенциального чистого операционного дохода и норм возврата для этих использований последовательность определения остаточной стоимости земли имеет следующий вид (табл. 2):

Таблица 2. Расчет остаточной стоимости земли при коммерческом использовании

Следовательно, наиболее эффективным использованием будет строительство офисного здания, требующего меньше инвестиций и создающего большую остаточную стоимость земли.

Пример 3. Рассмотрим участок земли, для которого имеются три финансово целесообразные альтернативы использования:

– строительство жилого дома (вариант 1);

– строительство торгового центра (вариант 2);

– строительство офисного здания (вариант 3).

Если в предыдущем примере стоимость земли определялась вычитанием из стоимости собственности издержек на улучшения, то здесь для определения стоимости земли под строительство производящих доход улучшений применим технику остатка для земли.

Исходными данными для расчета являются стоимость нового строительства, рыночно определенные коэффициенты капитализации для зданий и для земли, величины потенциального чистого операционного дохода. Расчет остаточной стоимости земли производится в следующей последовательности (табл. 3):

Таблица 3. Расчет остаточной стоимости земли при различных альтернативах использования

Таким образом, наиболее эффективным использованием земли будет строительство жилого дома, так как оно создает наибольшую остаточную стоимость земли.

Пример 4. Участок 50 х 50 м² в торговом районе оценен в 160 тыс. дол. по методу сравнительного анализа продаж. Тенденции развития района показывают, что наиболее перспективное использование – это либо магазин розничной торговли, либо офисное здание (табл. 4):

Таблица 4. Расчет остаточной стоимости земли

Таким образом, НЭИ этого участка является строительство на нем магазина розничной торговли, так как остаточная стоимость земли по этому проекту выше, чем при строительстве офисного здания.

Пример 5. Участок 30 х 70 м² зонирован под жилую или торговую застройку. Оценщик должен по всем вариантам использования собрать информацию по стоимости строительства, чистому операционному доходу, рыночным ставкам отдачи. Выяснилось, что рыночная ставка капитализации на постройки – 12%, на землю – 10% (табл. 5):

Таблица 5. Расчет остаточной стоимости земли, дол.

Таким образом, НЭИ этого участка будет его застройка офисным зданием.

Наиболее эффективное использование недвижимости как улучшенной

Пример 6. Рассмотрим жилой двухэтажный дом с целью определения его наиболее эффективного использования.

Предположим, что исходя из традиций местного рынка возможно использование дома в двух вариантах:

– сдача в аренду для проживания одной семьи;

– сдача в аренду первого этажа одной семье, сдача комнат второго этажа по отдельности.

При использовании в качестве односемейного дома на условиях оплаты арендаторами всех расходов по эксплуатации чистая арендная плата составит 600 ден. ед. в месяц.

В случае сдачи в аренду первого этажа и комнат второго этажа арендная плата за первый этаж составит 500 ден. ед. в месяц, а арендная плата за каждую из трех комнат второго этажа – по 100 ден. ед. в месяц. При этом владелец несет расходы по эксплуатации в сумме 2000 ден. ед. в год.

Пусть общий коэффициент капитализации, определенный из анализа рынка для данного типа недвижимости,– 12%.

Последовательность расчета стоимости собственности с предполагаемыми вариантами использования имеет следующий вид (табл. 6):

Таблица 6. Варианты расчета стоимости собственности при различных вариантах ее использования

Следовательно, наиболее эффективным использованием недвижимости с улучшениями будет сдача в аренду первого этажа целиком и покомнатная сдача в аренду второго этажа.

Следует заметить, что в этом примере какие-либо расходы на дополнительные улучшения, реконструкцию или ремонт не требуются.

Пример 7. В примере рассмотрен случай, когда для реализации вариантов использования требуются начальные расходы капитала.

Предположим, что требуется определить наиболее эффективное использование многопролетного каркасного промышленного здания с полностью демонтированным производственным оборудованием, находящегося в районе торгового порта.

Анализ рынка показывает, что финансово целесообразно использовать это сооружение в виде:

– таможенного склада;

– таможенного склада с оборудованием на части площади встроенных офисных помещений.

Присутствие офисных помещений позволит поднять арендную плату за складскую площадь. При использовании по первому варианту (только склад) чистый доход составит 90 000 ден. ед., а текущая рыночная стоимость склада с такими же характеристиками оценивается в 700 000 ден. ед. Следовательно, рыночная величина общего коэффициента капитализации составит 0,129.

При использовании по второму варианту для оборудования офисных помещений необходимо инвестировать 150 000 ден. ед. При этом чистый арендный доход может быть увеличен до 105 000 ден. ед.

Последовательность расчета стоимости собственности при двух вариантах использования имеет следующий вид (табл. 7):

Таблица 7. Варианты расчета стоимости собственности проекта

Следовательно, наиболее эффективным использованием является склад без офисных помещений.

Пример 8. Склад может быть сдан по цене, обеспечивающей владельцам 75 000 дол. чистого дохода в год. Владельцы задумали часть складских помещений превратить в офисные и соответственно поднять арендные платежи. Переделка будет стоить им приблизительно 125 000 дол. и, вероятно, повысит рыночную стоимость объекта, которая ныне составляет 600 000 дол. Оценщик рассчитал, что с офисными помещениями годовая арендная плата может быть повышена до 85 000 дол., хотя площадь складских помещений и уменьшится. Определить НЭИ объекта (табл. 8):

Таблица 8. Варианты расчета рыночной стоимости собственности

Следовательно, НЭИ объекта – текущее.

Пример 9. Следует оценить объект, расположенный в центре города, который в настоящий момент используется под квартиры среднего уровня. Проведенный анализ рынка показал, что у многих объектов микрорайона был изменен вариант использования: жилые объекты стали использоваться как офисы. Однако спрос на офисы в этом районе по-прежнему не удовлетворен.

Проанализируйте нижеприведенные данные и установите, целесообразно ли изменять вариант использования оцениваемого здания:

– доход от использования объекта под квартиры – 300 000 дол.;

– ожидаемый доход после изменения варианта использования – 380 000 дол.;

– затраты на реконструкцию и на привлечение арендаторов – 100 000 дол.;

– ставка дисконта на рынке – 30%.

Решение

1. Стоимость объекта недвижимости: V₀₁ = 300 000:0,3 = 1 000 000 дол.

2. Стоимость объекта недвижимости после изменения варианта использования: V₀₂ = 380 000: 0,3 = 1 267 000 дол.

3. С учетом затрат на реконструкцию: V₀₃ = 1 267 000-100 000 = 1 167 000 дол.

Поскольку стоимость объекта недвижимости после реконструкции больше, чем при старом варианте использования (V₀₃ > V₀₁), следует вывод, что проведение этой реконструкции целесообразно.

Домашнее задание:

Ответить письменно на вопросы:

1. В чем заключается принцип наиболее эффективного использования и его роль в определении рыночной стоимости?

2. Каким требованиям должен удовлетворять предлагаемый оценщиком вариант наиболее эффективного использования оцениваемого объекта?

3. Какие методы применяются для оценки земельного участка как незастроенного?

4. Как оценивается вариант наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости с учетом улучшений?

5. Назовите проблемы использования принципа наиболее эффективного использования в российской оценочной практике.