Презентация для семинарского занятия по дисциплине "Экономика недвижимости"

ВВЕДЕНИЕ Конкретные   сегменты   рынка   недвижимости   характеризуются   видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными   характеристиками   арендаторов,   инвестиционной   мотивацией   и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В   свою   очередь,   рынки   недвижимости   претерпевают   воздействие   факторов социального, экономического, государственного и экологического характера. Рынок недвижимости сегментируется исходя из назначения недвижимости и её привлекательности для отдельных участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются   на   субрынки   в   соответствии   с   предпочтениями   покупателей   и продавцов.   Исследование   сегментов   рынка   недвижимости   проводится   по следующим   параметрам:   местоположение,   конкуренция,   спрос   и   предложение, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости, как и любого другого рынка. Принципы   классификации   объектов,   положенные   в   основу   сегментации рынков   недвижимости,   подчинены   конкретным   задачам   процедуры   оценки   и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости. 2 1 СЕГМЕНТАЦИЯ РЫНКА Сегментация   рынка   недвижимости   —   это   разделение   его   на   однородные группы   покупателей.   В   основу   сегментации   могут   быть   положены   и характеристики   недвижимости,   за   которой   стоят   соответствующие   группы покупателей. Рынок   недвижимости   имеет   разветвленную   структуру,   и   его   можно сегментировать по различным признакам.  По   способу   совершения   сделок   рынок   недвижимости   можно   разделить   на первичный и вторичный.            Под  первичным   рынком   недвижимости  принято   понимать   совокупность сделок,   совершаемых   с   вновь   созданными,   а   также   приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Под  вторичным   рынком   недвижимости   —  сделки,   совершаемые   с   уже созданными   объектами,   находящимися   в   эксплуатации   и   связанные   с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. Учитывая,   что   потребности   населения   в   жилье,   предпринимателей   в коммерческой   недвижимости   далеки   от   должного   удовлетворения,   дальнейшее развитие   рынка   недвижимости   может   происходить   только   с   учетом   нового строительства, т. е. первичного рынка. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким­ либо мотивам (например, межнациональный конфликт в районе, неблагоприятная экологическая   обстановка   и   т.   д.)   увеличится   предложение   недвижимости   на вторичном   рынке,   это   приведет   к   обесцениванию   недвижимости   на   первичном рынке. 2 3 Учет взаимовлияния первичного и вторичного рынков позволяет добиваться снижения   издержек   по   созданию   новых   объектов   недвижимости,   обеспечивая рентабельное развитие рынка недвижимости. По   виду   объекта   (товара):   земельный   рынок,   рынок   зданий,   сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов. По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой   отдельный   рынок;   даже   в   различных   районах   отдельного   города   могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).  По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.  По   степени   готовности   к   эксплуатации:   существующих   объектов, незавершенного строительства, нового строительства.  По   форме   собственности:   государственных   и   муниципальных   объектов, частных, др.  По виду сделок: купли­продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога. По   использованию   (функциональному   назначению):   рынок   жилья,   рынок нежилых   помещений   (коммерческой   недвижимости),   рынок   недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.  Различают следующие сегменты рынка недвижимости: — рынок жилья; — рынок коммерческой недвижимости; — рынок земельных участков. Рынок   жилья   –   сложная   взаимосвязанная   структура,   включающая   в   себя комплекс   механизмов   перераспределения   объектов   жилищного   фонда   и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников   и   конкуренции   эффективного   землепользования.   Инфраструктура рынка жилья в Российской Федерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка. 3 4 Рынок   нежилых   помещений,  или   рынок   коммерческой   недвижимости,  стал формироваться   в   связи   с   приватизацией   предприятий,   он   гораздо   меньше,   чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью   объектов   является   привлекательным   для   структур,  работающих   на данном   рынке.   На   рынке   коммерческой   недвижимости   преобладают   сделки аренды, а не купли­продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно. Рынок   земельных   участков.   Во   многих   странах   земля   является   одной   из основных   ценностей,   обращающихся   на   рынке   недвижимости.   В   России   рынок земельных участков только начинает складываться. Купля­продажа и передача по наследству   являются   наиболее   распространенными   сделками   с   земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако,   недостаточными   темпами,   что   объясняется   несовершенством   правовой базы и действующего механизма земельных отношений.1 В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья   и   рынок   загородного   жилья,   рынок   нежилых   помещений   –   на   рынок торговой   недвижимости,   рынок   офисов,   рынок   складских   помещений,   рынок промышленной недвижимости и т.д. 2 РЫНОК ЖИЛЬЯ Рынок   жилья.   Бесплатная   приватизация   жилья   за   короткий   срок   создала широкую   прослойку   собственников   —   владельцев   квартир   и   комнат   из муниципального и ведомственного жилого фонда. 4 5 Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку. Основную группу покупателей, формирующих в настоящее время спрос на жилье, составляет 4­6% населения, в которую входят семьи с высокими доходами. Следовательно,   как   только   начнется   устойчивое   развитие   экономики,   станет повышаться благосостояние россиян, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье. Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья. Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье.  Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию   в   стране   рост   достаточно   зажиточной   прослойки   населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи. Основные составляющие на рынке загородного жилья: новое строительство (застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск деловой активности на этом рынке влияет время года (осень — затухание рынка, весна­ лето — период подъема). 3 РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Рынок   нежилых   помещений,   или   рынок   коммерческой   недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью   объектов   является   привлекательным   для   структур,  работающих   на данном рынке. 5 6 На   рынке   коммерческой   недвижимости   преобладают   сделки   аренды,   а   не купли­продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и   резервы   для   своего   развития,   особенно   в   крупных   городах,   но   развивается медленно.  Приобретая   права   на  аренду   нежилых   помещений   у   муниципального фонда,   арендаторы   обязаны   проводить   за   свой   счет   текущий   ремонт, благоустраивать   прилегающую   территорию   и   т.   д.   Величина   арендной   ставки зависит   от   типа   и   месторасположения   помещения,   наличия   отдельного   входа, охраны, мест для парковки автомобилей, количества телефонных линий, близости к основным городским магистралям, удобства подъезда. Этот   рынок   подразделяется   на   несколько   сегментов,   которые дифференцируются   по   функциональному   назначению:   офисные,   торговые, складские, производственные. На рынке офисов сформировалось три основных сектора: Первый сектор – престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая.  Второй   сектор  образуют   офисы,   находящиеся   в   хорошо   отделанных   и оборудованных   помещениях,   а   иногда   и   в   расселенных   и   качественно отремонтированных   квартирах   большого   размера.   Арендные   ставки   здесь приемлемы   для   успешно   работающих   фирм,   на   этом   секторе   наблюдается активный спрос, который постоянно растет. Третий   сектор  составляют   помещения   в   зданиях   муниципального   и ведомственного   нежилого   фонда,   государственных   предприятий   (в   основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие. Рынок   торговых   помещений.  Главным   фактором   успешной   деятельности предприятий   торговли   является   выгодное   месторасположение,   именно   оно определяет   объем   товарооборота.   Наибольшим   спросом   пользуются   торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями 6 7 различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений   в   центре   города   является   купля­продажа   торговых   помещений   за пределами центра – аренда помещений.  Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения,   цен.   На   рынке   предлагаются   специализированные   склады, оснащенные   погрузо­разгрузочной   техникой,   отапливаемые,   имеющие   надежную охрану   ангары,   подвальные   и   полуподвальные   помещения   в   административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады. В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских   помещений:   аренда,   ответственное   хранение   груза,   ответственное хранение со страхованием. Рынок   промышленной   недвижимости.   Для   вновь   образующихся производственных   структур,   для   перепрофилирования   действующих   нужны производственные   площади.   Большая   часть   производственных   площадей предлагается   в   долгосрочную   аренду.   Требования   к   производственным помещениям   зависят   от   специфики   и   технологии   производства,   требований   по пожарной и экологической безопасности.  Рынок земельных участков.  Во многих странах земля является одной из основных   ценностей,   обращающихся   на   рынке   недвижимости.   В   России   рынок земельных   участков   только   начинает   складываться.   Имеют   место   операции   с садово­огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий. Общее число сделок по купле­продаже земельных участков, обмену, дарению и др. увеличивается. Купля­продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос   и   цена   реализуемых   участков   зависят   от   назначения   участка   (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. 7 8 В   зависимости   от   законодательной   базы,   условий   финансирования,   форм владения   рынок   недвижимости   постоянно   претерпевает   изменения   и   является уникальным для каждой страны, региона, города. Чтобы   правильно   оценивать   недвижимость,   необходимо   тщательно   изучать все изменения, происходящие на ее рынке. Рынок   недвижимости   локализован   и   сегментирован   в   зависимости   от потребностей и возможностей участников сделки. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Сегментация   рынка   недвижимости   —   это   разделение   его   на   однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей. Различают следующие сегменты рынка недвижимости:   рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков. Рынок жилья в свою очередь подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья. Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье. Основные составляющие на рынке загородного жилья: новое строительство (застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск деловой активности на этом рынке влияет время года (осень — затухание рынка, весна­ лето — период подъема). Рынок   нежилых   помещений,  или   рынок   коммерческой   недвижимости,  стал формироваться   в   связи   с   приватизацией   предприятий,   он   гораздо   меньше,   чем 8 9 рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью   объектов   является   привлекательным   для   структур,  работающих   на данном рынке. Этот   рынок   подразделяется   на   несколько   сегментов,   которые дифференцируются   по   функциональному   назначению:   офисные,   торговые, складские, производственные. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное   месторасположение,   именно   оно   определяет   объем   товарооборота. Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских   помещений.   На   рынке   предлагаются   специализированные   склады, оснащенные   погрузо­разгрузочной   техникой,   отапливаемые,   имеющие   надежную охрану   ангары,   подвальные   и   полуподвальные   помещения   в   административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады. Наибольший   интерес   деловые   круги   проявляют   к   промышленной недвижимости,   расположенной   в   регионах,   из­за   значительной   дешевизны. Перспектива   этого   рынка   зависит   от   перспективы   развития   национальной экономики. Во   многих   странах   земля   является   одной   из   основных   ценностей, обращающихся   на   рынке   недвижимости.   В   России   рынок   земельных   участков только   начинает   складываться.   Имеют   место   операции   с   садово­огородными участками,   дачными   участками,   небольшое   число   операций   с   землями выкупленных предприятий. 9