лучшедома
Комплект оценочных средств для проведения текущего контроля и промежуточной аттестации по профессиональному модулю ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества в рамках основной профессиональной образовательной программы (ОПОП) по специальности СПО 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

Комплект оценочных средств для проведения текущего контроля и промежуточной аттестации по профессиональному модулю ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества в рамках основной профессиональной образовательной программы (ОПОП) по специальности СПО 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

pdf
22.03.2020

150.000₽ призовой фонд • 11 почетных документов • Свидетельство публикации в СМИ

Опубликовать материал

КОС ПМ 04 ЗИО .pdf

Министерство общего и профессионального образования 

Ростовской области

Государственное бюджетное профессиональное  образовательное учреждение Ростовской области

«Константиновский техникум агроветтехнологий и управления (КСХТ)»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Комплект  оценочных средств 

для проведения текущего контроля и промежуточной аттестации  по профессиональному модулю  

ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества в рамках основной профессиональной образовательной программы (ОПОП) по специальности СПО  21.02.05  Земельно-имущественные отношения

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Константиновск, 2018

 

Рассмотрено на заседании ПЦК  экономических дисциплин и ЗИО Протокол №____ от «____»_____________   20____ г.

 

Председатель___________________

               Бакаева В.Г.

 

 

УТВЕРЖДАЮ

 

   Зам. директора по учебной работе

 

_______________ О.М.Ковалева

 

«_____»____________________г.

СОГЛАСОВАНО

_________________________________

_________________________________

 

СОГЛАСОВАНО

________________________________

________________________________

           _________________________________                          ________________________________

           _____________________________                                  ________________________________

           (наименование организации)                                                  (наименование организации)

    

           _______________ ________________                                ____________ ________________

                                 (подпись руководителя)                                                                           (подпись руководителя)           

                                 (расшифровка подписи)                                                                           (расшифровка подписи)

                                    М.П.           М.П.

    

           «_____»____________________г.                                       «_____»____________________г.

 

Комплект оценочных средств для проведения текущего контроля и промежуточной аттестации в форме текущего и квалификационного экзаменов по ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества разработан на основе  Федерального  государственного  образовательного  стандарта  (далее ФГОС)  по  специальности  среднего профессионального  образования (далее СПО) 21.02.05  Земельно-имущественные отношения,  утвержденного  приказом  Министерства  образования  и  науки  Российской  Федерации  от  12.05.2014 г. №486,  рабочей программы ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества, утвержденной заместителем директора по УР, Положения о текущем контроле знаний и промежуточной аттестации студентов, утвержденного Приказом директора № 31 от 14.05.2018 г.

 

 

Разработчик:  Фурманенко О.Н. – преподаватель экономических  дисциплин

ГБПОУ РО КТАУ (КСХТ)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

I. Паспорт комплекта оценочных средств   1. Область применения комплекта оценочных средств

Комплект оценочных средств предназначен для оценки результатов освоения

ПМ 04 Определение стоимости недвижимого имущества

Таблица 1

 

Результат освоения (объекты оценивания)

Основные показатели оценки результата и их критерии

Тип задания, № задания

Форма аттестации (в соответствии с

учебным планом)

ПК 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичным объектам

 

 

 

ОК

5.Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.

 

- грамотное использование нормативных документов;  - правильный выбор источников информации; - правильный подбор достаточной информации; -правильная  обработка собранной информации

 

 

-нахождение и использование информации в соответствии с заданной ситуацией; -использование различных источников, включая электронные источники; -рациональное распределение времени на все этапы решения задачи;

-представление, самооценка и защита результатов работы.

 

 

Тесты Производственные ситуации Задачи Практические работы

 

 

Устный и письменный

опрос

 

Практическая

проверка

 

Проверка самостоятельной работа

студента

 

Курсовое проектирование

 

Экзамен по МДК 1. Оценка недвижимого имущества

Зачет по учебной практике

Зачет по производственной практике 

 

Квалифика-

 

ПК 4.2. Производить расчеты по оценке объекта оценки на основе применяе-

- правильный выбор метода расчетов в рамках каждого подхода;

-точный  расчет стоимости объекта оценки доходным,

 

мых подходов и

методов оценки

 

 

 

 

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество.

 

 

 

 

 

 

 

ОК

5.Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.

 

 

 

 

ОК 8. Быть готовым к смене технологий в профессиональной

затратным и сравнительным подходами;

-                     точное соблюдение принципов оценки;

-                     обоснованный  отказ от применения какого-либо подхода;

 

 

-выбор и правильное применение способов выполнения профессиональных задач при участии в оценке объекта оценки;

 -оценка эффективности и качества выполнения согласно заданной ситуации; -представление, самооценка и защита результатов работы по выполнению  поручений руководства

-критическая оценка своей деятельности;

-дисциплинированность;

-деловитость;

 

 

-нахождение и использование информации в соответствии с заданной ситуацией; -использование различных источников, включая электронные источники; -рациональное распределение времени на все этапы решения задачи;

-представление, самооценка и защита результатов работы;

 

 

 

-владение компьютерной техникой;

-владение профессиональными программными про-

 

ционный экзамен по профессиональному модулю

 

Защита дипломного

проекта

 

Наблюдение и оценка в процессе обучения на аудиторных занятиях и при выполнении самостоятель ной работы, в том числе курсовому проектированию

 

Мониторинг поведения в коллективе:  с

сокурсникам и, с

преподавател ями и иными сотрудникам

и техникума

 

Мониторинг активности в общественной работе группы, техникума

 

Мониторинг активности при проведении научно-

 

деятельности.

 

 

дуктами;

-ориентация в обновлении

информационных техноло-

гий;

 

практических конференций, олимпиад, конкурсов, в том числе профессиональных, как на уровне техникума так и на других уровнях

 

Мониторинг участия в кружках, секциях

 

Мониторинг устремлений студента.

 

Наблюдение и оценка поведения во время  учебной тревоги

 

Наблюдение и оценка поведения юношей в период воинских сборов

 

Экспертная оценка общих компетенций при выполнении работ на учебной и производственной практике

 

 

ПК 4.3. Обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости

объекта оценки 

 

 

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество.

 

 

 

 

 

 

 

ОК

5.Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного разви-

-правильный выбор метода согласования результатов оценки;

-правильное согласование результатов оценки; - обоснованное заключение об итоговой величине стоимости;

 

 

 

 

-выбор и правильное применение способов выполнения профессиональных задач при участии в оценке объекта оценки;

 -оценка эффективности и качества выполнения согласно заданной ситуации; -представление, самооценка и защита результатов работы по выполнению  поручений руководства

-критическая оценка своей деятельности;

-дисциплинированность;

-деловитость;

 

 

-нахождение и использование информации в соответствии с заданной ситуацией; -использование различных источников, включая электронные источники; -рациональное распределение времени на все этапы решения задачи;

-представление, самооценка и защита результатов работы;

 

тия.

 

 

 

ОК 8. Быть готовым к смене технологий в профессиональной деятельности.

 

 

 

-владение компьютерной техникой;

-владение профессиональными программными продуктами;

-ориентация в обновлении

информационных техноло-

гий;

 

 

ПK 4.4. Рассчитывать сметную стоимость зданий и сооружений в соответствии с действующими нормативами и применяемыми методиками

 

 

 

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОК

5.Осуществлять

-правильный  выбор метода расчета сметной стоимости; - правильный выбор нормативов;

- правильное применение действующих нормативов строительства;

-правильное определение сметной стоимости зданий и сооружений;

 

 

-выбор и правильное применение способов выполнения профессиональных задач при участии в оценке объекта оценки;

 -оценка эффективности и качества выполнения согласно заданной ситуации; -представление, самооценка и защита результатов работы по выполнению  поручений руководства

-критическая оценка своей деятельности;

-дисциплинированность;

-деловитость;

 

 

 

 

-нахождение и использование информации в соответствии с заданной ситуацией; -использование различных

 

поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.

 

 

 

ОК 8. Быть готовым к смене технологий в профессиональной деятельности

источников, включая электронные источники; -рациональное распределение времени на все этапы решения задачи;

-представление, самооценка и защита результатов работы;

 

 

-владение компьютерной техникой;

-владение профессиональными программными продуктами;

-ориентация в обновлении

информационных техноло-

гий;

 

 

ПК 4.5. Классифицировать здания и сооружения в соответствии с принятой

типологией

 

 

 

 

 

 

 

 

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество.

 

- осуществление точной типологизации промышленных зданий и сооружений;  - осуществление точной  типологизации гражданских зданий и сооружений; - осуществление точной  типологизации сельскохозяйственных зданий и сооружений;

 

 

 

 

-выбор и правильное применение способов выполнения профессиональных задач при участии в оценке объекта оценки;

 -оценка эффективности и качества выполнения согласно заданной ситуации; -представление, самооценка и защита результатов работы по выполнению  поручений руководства

-критическая оценка своей

 

 

 

 

 

 

 

ОК

5.Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.

 

 

 

ОК 8. Быть готовым к смене технологий в профессиональной деятельности

деятельности;

-дисциплинированность;

-деловитость;

 

 

-нахождение и использование информации в соответствии с заданной ситуацией; -использование различных источников, включая электронные источники; -рациональное распределение времени на все этапы решения задачи;

-представление, самооценка и защита результатов работы;

 

 

-владение компьютерной техникой;

-владение профессиональными программными продуктами;

-ориентация в обновлении

информационных техноло-

гий;

 

 

 

ПК 4.6. Оформлять оценочную документацию в соответствии с требованиями нормативных актов, регулирующих правоотношения в этой области

 

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения

-правильное толкование нормативных актов при оформлении оценочной документации;

- правильное оформления оценочной документации в соответствии с требованиями законодательства в оценочной сфере.

 

 

-выбор и правильное применение способов выполнения профессиональных задач при участии в оценке объекта оценки;

 -оценка эффективности и качества выполнения со-

 

 

профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество.

 

 

 

 

 

 

 

 

ОК 5. Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.

 

 

 

ОК 8. Быть готовым к смене технологий в профессиональной

деятельности

 

 

гласно заданной ситуации; -представление, самооценка и защита результатов работы по выполнению  поручений руководства

-критическая оценка своей деятельности;

-дисциплинированность;

-деловитость;

 

 

 

-нахождение и использование информации в соответствии с заданной ситуацией; -использование различных источников, включая электронные источники; -рациональное распределение времени на все этапы решения задачи;

-представление, самооценка и защита результатов работы;

 

 

-владение компьютерной техникой;

-владение профессиональными программными продуктами;

-ориентация в обновлении

информационных техноло-

гий;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Комплект оценочных средств

 

2.1 Текущий контроль

 

РАЗДЕЛ 1. Основы стоимостной оценки недвижимости

 

Тест к разделу: В каждом тестовом задании следует выбрать один правильный ответ.

 

Вариант №1

 

1.             Экономическая концепция недвижимости отражает… 

А. физические характеристики недвижимости;

Б. совокупность имущественных прав на недвижимость;

В. недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода.

 

2.             Товар, цена, доходность - характеристики недвижимости как… 

А. физического объекта;

Б. объекта правовых отношений;

В. объекта общих социальных отношений; Г. объекта экономических отношений.

 

3.             Авторское право на издание книги относится к… А. недвижимому имуществу; Б. интеллектуальной собственности; В. бизнесу.

 

4.             Какие объекты относятся к недвижимому имуществу? А. земельные участки, здания и сооружения;

Б. земельные участки, здания, сооружения, леса и многолетние насаждения;

В. земельные участки, здания, сооружения, леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты;

Г. земельные участки, здания, сооружения, леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты, а также подлежащие государственной регистрации морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

 

5.             Недвижимость как объект правовых отношений имеет характеристики:

А. полезность, цена, стоимость;

Б. местоположение, форма, внешняя среда;

В. право собственности и другие имущественные права; Г. престижность владения, основа свободы и независимости.

 

6.             Ценные бумаги относятся к… А. движимому имуществу; Б. недвижимому имуществу; В. бизнесу; Г. интеллектуальной собственности.

 

7.             Какая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования?

А. географическая;   Б. юридическая; В. социальная;      Г. экономическая.

 

8.             В какой статье ГК РФ отражено понятие движимого и недвижимого имущества? А. 129;       Б. 130;        В. 131;        Г. 132.

 

9.             На какие объекты недвижимости ограничены права частного собственника земельного участка?

А. воздушное пространство и недра; Б. здания;

В. многолетние насаждения;

Г. обособленные водные объекты;

 

10.        Наиболее распространённой областью оценочной деятельности является:

А. оценка бизнеса;

Б. оценка недвижимости; В. оценка ценных бумаг; Г. оценка имущественных комплексов.

 

11.        К основным родовым признакам недвижимости относятся: А. натуральновещественная форма функционирования;

Б. высокая стоимость

В. неподвижность и непотребляемость; Г. долговечность;

 

12.        Относятся ли к объектам оценки согласно ФЗ РФ 135 ФЗ право собственности и иные вещные права на имущество? А. да; Б. нет.

 

13.        Какая концепция говорит о роли недвижимости для удовлетворения физиологических, психологических, материальных и духовных потребностей?

А. географическая; Б. социальная; В. экономическая; Г. юридическая.

 

14.        К какому виду классификации относится деление недвижимости на естественные и искусственные объекты?

А. по степени готовности; Б. по происхождению;

В. по видам; Г. по масштабности.

 

15.        Как называется приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду?

А. временной оценкой денежных потоков; Б. дисконтированием; В. компаундированием.

 

 

16.        Каков способ переноса стоимости недвижимости в производственном процессе? А. сразу при введении объекта недвижимости в эксплуатацию;

Б. постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений;

 

17.        Какая концепция отражает физические характеристики недвижимости? А.

                       социальная; Б. географическая; В. экономическая;     Г. юридическая.

 

18.        Каков состав блоков, определяющих понятие недвижимого имущества в зарубежной практике?

А. земельный участок и воздушное пространство над ним;

Б. земельный участок, объекты над и под поверхностью участка и воздушное пространство над ним;

В. земельный участок, объекты над и под поверхностью участка, воздушное пространство над ним и комплекс прав на объекты недвижимости.

 

19.        К институциональным участникам рынка недвижимости относятся: А. брокеры и их агенты;

Б. оценщики;

В. специалисты по маркетингу; Г. специалисты по инвентаризации земли и строений.

 

20.        К объектам недвижимости не относятся: А. здания и сооружения;

Б. ценные бумаги;

В. морские и воздушные суда;

 

Г. леса и многолетние насаждения;

 

Вариант №2

 

1.Что относится к движимым вещам? А. здания;

В. Леса;

Б. деньги; Г. морские суда.

 

2.  К какому типу классификации относится массовый объект? А. по назначе-

нию;                                      Б. по видам;

                       В. по масштабности использования;          Г. по происхождению.

 

3.  К какому признаку недвижимости относятся ликвидность, инвестирование, страхование и т. д.? А. правовому;              Б. физическому;  В. экономическому;     Г. социальному.

 

4.Какая концепция отражает совокупность имущественных прав на недвижимость? А. социальная; Б. экономическая; В. географическая; Г. юридическая.

5.   Какой из блоков не относится к физическому составу недвижимости?

                       А. воздушное пространство;          Б. комплекс прав на объекты недвижимо-

сти; В. земельные участки;                               Г. объекты над поверхностью участка.

 

6.   О чем говорится в статье 132 Гражданского кодекса РФ? А. о предприятии как имущественном комплексе

Б. о движимом и недвижимом имуществе

В. о государственной регистрации имущества

 

7.   Имеет ли в общем случае собственник имущества право на владение, пользование и распоряжение этим имуществом?

                         А. нет                                               Б. да

                         В. в отдельных случаях                   Г. право ограничено

 

8.Что относится к основным экономическим характеристикам недвижимости?

А. имущественные права

Б. месторасположение, размеры, площадь и границы

В. условие жизни людей, основа свободы и независимости; Г. стоимость, цена, затраты и доходность

 

9.       Какие формы функционирования имеет недвижимость? А. материальную и нематериальную

Б. натурально-вещественную и стоимостную

 

10.   Субъектами оценочной деятельности являются: А. брокеры; Б. риелтеры; В. оценщики; Г. заказчики.

 

11.   Под рыночной стоимостью понимается:

А. сумма затрат на создание объекта, идентичного объекту оценки;

Б. стоимость, которую может заплатить инвестор для достижения своих целей; В. наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции;

Г. сумма всех затрат предпринимателя по строительству объекта;

 

12.   Принцип конкуренции относится к группе принципов: А. связанных с рыночной средой;

Б.основанных на представлениях пользователя;

В. связанных с землей, зданиями и сооружениями; Г. ННЭИ

 

13.   Полезность объекта оценки с точки зрения типичных субъектов рынка связана с: А. потребительной стоимостью;

Б. рыночной стоимостью; В. меновой стоимостью;

Г. стоимостью воспроизводства;

 

14.   Принцип оценки, который определяет четыре этапа развития недвижимости

(жизненный цикл) это принцип…

А. спроса и предложения; Б. изменения;

В. соответствия; Г. зависимости;

 

15.   Способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении конкретного периода времени это:

А. полезность; Б. спрос;

В. предложение; Г. стоимость;

 

16.   К принципам, основанным на представлениях пользователя, не относится принцип: А. полезности;

Б. вклада;

В. замещения; Г. ожидания;

 

17.   Рыночная цена это:

А. стоимость, указанная в договоре купли-продажи;

Б. цена, устанавливаемая в условиях высокой конкуренции; В. цена равновесия спроса и предложения;

Г. цена, обеспечивающая предпринимателю прибыль;

 

18.   Система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектами недвижимости это:

А. кадастр;

Б. дивелопмент;

В. рынок недвижимости;

Г. маркетинг недвижимости;

 

19.   К какой группе субъектов рынка недвижимости относятся субъекты, финансируемые государством?

А. к институциональным; Б. к неинституциональным;

 

20.   По какому существенному признаку приравниваются к недвижимости водные и воздушные суда, а также космические объекты?

А. высокая стоимость; Б.территориальная закрепленность; В. государственная регистрация;

 

Ключ к тесту по разделу 

 

№ вопроса

ответ

№ вопроса

ответ

Вариант №1

Вариант №2

1

В

1

Б

2

Г

2

В

3

Б

3

В

4

Г

4

Г

5

В

5

Б

6

А

6

А

7

Г

7

Б

8

Б

8

Г

9

А

9

Б

10

Б

10

В

11

В

11

В

12

А

12

А

13

Б

13

В

14

Б

14

Б

15

А

15

А

16

Б

16

Б

17

Б

17

В

18

В

18

В

19

Г

19

А

20

Б

20

В

 

 

Устный фронтальный опрос  

1.   Раскройте понятие рынка недвижимости. 

2.   Каковы функции рынка недвижимости.

3.   Перечислите  участников рынка недвижимости.

4.   Перечислите  операции на рынке недвижимости.

5.   Перечислите особенности рынка недвижимости.

6.   Расскажите о жизненном цикле рынка недвижимости.

7.   Структура анализа рынка недвижимости. 

8.Показатели мониторинга рынка недвижимости.

9.   Индикаторы состояния рынка.

10.                       Анализ рынка недвижимости для целей оценки объектов недвижимости. 11. Моделирование рынка недвижимости.

 

Практическая работа №1

 

Тема:   Недвижимость – специфический объект оценки

 

Наименование работы:   «Классификация недвижимости»

 

Цели работы:

1)    Получение навыков проведения классификации недвижимости

2)    Закрепление теоретических знаний, полученных при изучении данной  темы

 

Задание 1. Провести классификацию объектов недвижимости по признакам, заполнив таблицу (схема 1).

 

 

Задание 2. Проклассифицируйте объекты недвижимости, выставленные на продажу на сайте AVITO.RU.

 

Контрольные вопросы:

 

1.     В чем заключается различие в определении недвижимости как объекта оценки в существующих законодательных актах?

2.     В чем состоит особенность недвижимости как объекта оценки?

3.     В каких целях определяется рыночная стоимость различных объектов недвижимости?

 

 

Практическая работа №2

 

Тема:   Рынок недвижимости

 

Наименование работы:   «Анализ рынка вторичного жилья»

 

Цели работы:

3)    Получение навыков проведения анализа рынка недвижимости

4)    Закрепление теоретических знаний, полученных при изучении данной  темы

 

 

Задание 1. Используя данные сайтов Интернета, провести обзор рынка вторичного жилья в г. Ростов-на-Дону.

 

Задание 2. По образцу задания 1 провести обзор рынка вторичного жилья в Константиновском районе.

 

Задание 3. Используя данные сайта AVITO.RU, провести анализ рынка недвижимости по параметрам, формирующим стоимость объектов недвижимости.

 

a) Заполнить следующие таблицы.

Таблица 1.

Количество квартир, предлагаемых на продажу

 

Объект  недвижимости

 

По данным сайта AVITO.RU

 

Количество квартир, пред-

лагаемых на продажу

(март 201_)

Количество квартир, пред-

лагаемых на продажу

(июнь 201_)

Количество квартир, пред-

лагаемых на продажу (сентябрь

201_)

Количество квартир, пред-

лагаемых на продажу

(декабрь 201_)

1-комнатная

 

 

 

 

2-комнатная

 

 

 

 

3-комнатная

 

 

 

 

4-комнатная

 

 

 

 

Итого:

 

 

 

 

 

 

Таблица 2.

Сводная таблица статистических характеристик объектов недвижимости, выставленных на продажу на сайте AVITO.RU

 

 

Средняя цена

(тыс.руб.)

Средняя общая

площадь

(кв.м.)

Средняя жилая

площадь

(кв.м.)

Средняя площадь кухни

(кв.м.)

Количество объектов продажи 

Мини-

мальная 

стоимость

(тыс.руб.)

Максимальная

стоимость 

(тыс.руб.)

 

 

по данным на март 201_

 

1 ком.

 

 

 

 

 

 

 

2 ком.

 

 

 

 

 

 

 

3 ком.

 

 

 

 

 

 

 

4 ком.

 

 

 

 

 

 

 

дома

 

 

 

 

 

 

 

 

 

по данным на июнь 201_

 

1 ком.

 

 

 

 

 

 

 

2 ком.

 

 

 

 

 

 

 

3 ком.

 

 

 

 

 

 

 

4 ком.

 

 

 

 

 

 

 

дома

 

 

 

 

 

 

 

 

 

по данным на сентябрь 201_

 

1 ком.

 

 

 

 

 

 

 

2 ком.

 

 

 

 

 

 

 

3 ком.

 

 

 

 

 

 

 

4 ком.

 

 

 

 

 

 

 

дома

 

 

 

 

 

 

 

 

 

по данным на декабрь 201_

 

1 ком.

 

 

 

 

 

 

 

2 ком.

 

 

 

 

 

 

 

3 ком.

 

 

 

 

 

 

 

4 ком.

 

 

 

 

 

 

 

дома

 

 

 

 

 

 

 

 

b) По данным таблицы 2 построить графики, отражающие динамику изменения статистических характеристик объектов недвижимости, предлагаемых на продажу:

 

      Динамика средней цены 

      Динамика средней общей площади

      Динамика средней жилой площади

      Динамика средней площади кухни Динамика минимальной стоимости

      Динамика количества объектов продажи

      Динамика максимальной стоимости

      Средняя цена 1 кв.м. общей площади

Контрольные вопросы:

 

1.     Какую роль играет рынок недвижимости в системе рыночной экономики?

2.     В чем состоят отличительные особенности рынка недвижимости?

3.     Какие функции выполняет рынок недвижимости?

4.     В чем заключается работа оценщика по сегментации рынка недвижимости?

 

Практическая работа №3

 

Тема:   Временная оценка денежных потоков на основе функций сложного процента

 

Наименование работы:   «Решение задач по шести функциям сложного процента»

 

Цель работы: научиться пользоваться шестью функциями сложных процентов и уметь их применять

 

 

Задача 1

 

Какова будущая стоимость 1 000 руб., вложенных под 13% годовых на 5 лет при ежегодном начислении процента?

 

Задача 2

 

Какова будущая стоимость 1 000 дол., вложенных под 8% годовых на 12 месяцев при ежемесячном начислении?

 

Задача 3

 

Какова будущая стоимость 2 000 руб., вложенных под 13% годовых на 18 месяцев при ежемесячном накоплении?

 

Задача 4

 

Какова будущая стоимость 3 000 дол., вложенных под 15 % годовых на 12 месяцев при ежемесячном начислении?

 

Задача 5

 

Какова будущая стоимость 4 500 дол., вложенных под 15% годовых на 3 года  при ежемесячном начислении?

 

Задача 6

 

Какова будущая стоимость 15 000 руб., вложенных под 17% годовых на 8 лет при ежегодном начислении процента?

 

Задача 7

Земля куплена сегодня за 50 000 д. ед.  Инвестор ожидает прироста стоимости на 2%  в год. Предполагаемый период владения 7 лет. Какова ожидаемая продажная цена через 7 лет?

 

Задача 8

 

Земельный участок площадью 1265 м2 куплен сегодня по цене 950 д.ед. за м2. Инвестор ожидает прироста ее стоимости на 4% в год Предполагаемый период владения 10 лет. Какова ожидаемая продажная цена через 10 лет? 

 

Задача 9

 

Земельный участок с домом куплен сегодня за 150 000 д. ед.  Инвестор ожидает прироста стоимости на 7%  в год. Предполагаемый период владения 10 лет. Какова ожидаемая продажная цена через 10 лет? 

 

Задача 10

 

Земельный участок площадью 2500 м2 куплен сегодня по цене 830 д.ед. за м2. Инвестор ожидает прироста ее стоимости на 9% в год Предполагаемый период владения 12 лет. Какова ожидаемая продажная цена через 12 лет? 

 

Задача 11

 

Стоимость земельного участка, купленного за  30 000 руб. ежегодно увеличивается на 14%. Сколько будет стоить участок через 4 года после приобретения?

 

Задача 12

 

Три года назад Вы купили дачу в с. Трещиха за 40 000 руб.  Инфляция составляла 11% в год. Интересно, сколько стоит Ваша дача сегодня?

 

Задача 13

 

Владельцы кондоминиума планируют сменить покрытие крыши через 10 лет. Сегодня это обходится в 125 000 руб. Ожидается, что данная операция будет дорожать на 6% в год (по сложному проценту). Какую сумму им следует вносить в конце каждого года на счет, приносящий 8%, чтобы к указанному времени иметь достаточно средств на замену крыши?

 

 

Задача 14

 

Вы планируете купить дом в деревне через 2 года. Сегодня этот дом с участком стоит 500 000 руб. Ожидается, что цены будут расти на 9% в год. Какую сумму следует вносить в конце каждого года на счет, приносящий 15% годовых, чтобы к указанному времени иметь достаточно средств на покупку дома с участком?

 

Задача 15

 

Владельцы кондоминиума планируют сменить покрытие крыши через  10 лет. Сегодня это обходится в 1000 дол. Ожидается, что данная операция будет дорожать в месяц на 0,75%, что соответствует  9% годовых при ежемесячном начислении. Какую сумму им следует вносить в конце каждого месяца на счет, приносящий 9 % годовых, чтобы к указанному времени иметь достаточно средств на замену крыши?

 

Задача 16

 

Через 3 года Вам предстоит произвести капитальный ремонт своего коттеджа, стоимость ремонта составит 135 000 руб. Цены растут ежегодно на 8 %. Вы решили открыть накопительный счет в банке, на который Вы будете в начале каждого месяца вносить платеж. Какую сумму необходимо вносить в начале каждого месяца на счет, приносящий 23% годовых?

 

Задача 17

 

Ежемесячные платежи по аренде поступают вначале каждого месяца в размере 8000 руб. Приемлемая годовая ставка дисконта 15%. Какова будущая стоимость платежей к концу 5 месяца?

 

Задача 18

 

Ежемесячные платежи по аренде  поступают в начале каждого месяца в размере 100 дол.. Приемлемая годовая ставка процента – 8%. Какова будущая стоимость платежей к концу 6 месяца?

 

Задача 19 

 

Ежемесячные платежи по аренде поступают в конце каждого месяца в размере 3500 руб. Приемлемая годовая ставка дисконта 13%. Какова будущая стоимость платежей к концу 10 года?

 

Задача 20

 

Татьяна Ивановна откладывает деньги к выходу на пенсию через 5 лет. Она только что внесла 100 дол. На счет, на который будет ежемесячно начисляться 12% годовых. Она собирается откладывать такую сумму в конце каждого месяца до самого выхода на пенсию. Каков будет остаток на счете к тому времени?

 

Задача 21

 

Татьяна Ивановна откладывает деньги к выходу на пенсию через 5 лет. Она только что внесла 100 дол. На счет, на который будет ежемесячно начисляться 12% годовых. Она собирается откладывать такую сумму в начале каждого месяца до самого выхода на пенсию. Каков будет остаток на счете к тому времени?

 

Задача 22

 

Супруги Гарфинкель копят деньги для первоначального денежного взноса за дом. Если вначале каждого месяца они будут вносить 100 долларов на банковский счет, то сколько денег у них будет на счету через 5 лет и 3 месяца? Банковский процент – 10% годовых.

 

Задача 23

 

Открыт депозитный счет под 12% годовых с ежемесячным начислением процентов на ребенка 17 лет. Родители планируют к совершеннолетию (18 лет), тог есть через год, иметь на счете 2000 руб. Какую сумму им следует вносить на счет в начале каждого месяца

 

Задача  24 

 

Вы решили купить дачу (6 соток и дом 3*4) в районе с. Шумейка. Сегодня она стоит 96 000 руб. Так как таких денег у Вас нет, есть единственный способ накопить деньги – положить их в банк. Банк предлагает 15% годовых. Вам бы хотелось осуществить покупку уже через год. Какую сумму следует вносить в конце каждого месяца на счет, чтобы через год иметь достаточно средств на покупку дачи?

 

Задача 25

 

Ипотечный кредит в 50 000 дол. Предусматривает периодическую выплату только одних процентов. Однако через 3 года должна быть единовременно погашена вся основная сумма кредита. Господин Д., заемщик, хочет в начале каждого месяца вносить в специальный фонд, приносящий процент, определенную сумму с тем, чтобы иметь возможность через три года погасить долг. На эти вложения в фонде начисляется ежегодно 9%. Какую сумму должен ежегодно господин Д вносить в фонд погашения кредита 

 

Задача 26

 

Ипотечный кредит в 70 000 дол. Предусматривает периодическую выплату только одних процентов. Однако через 3 года должна быть единовременно погашена вся основная сумма кредита. Господин Д., заемщик, хочет в конце каждого месяца вносить в специальный фонд, приносящий процент, определенную сумму с тем, чтобы иметь возможность через три года погасить долг. На эти вложения в фонде начисляется ежегодно 10%. Какую сумму должен ежегодно господин Д вносить в фонд погашения кредита 

 

Задача 27

 

Ипотечный кредит в 178 000 дол. Предусматривает периодическую выплату только одних процентов. Однако через 8 лет должна быть единовременно погашена вся основная сумма кредита. Господин С., заемщик, хочет в конце каждого года вносить в специальный фонд, приносящий процент, определенную сумму с тем, чтобы иметь возможность через три года погасить долг. На эти вложения в фонде начисляется ежегодно 19%. Какую сумму должен ежегодно господин С вносить в фонд погашения кредита 

 

Задача 28

 

Рассчитать величину приведенного денежного потока: 1 год – 12 000 руб., 2 год – 15 000 руб., 3 год – 9 000 руб., 4 год – 25 000 руб. Приемлемая ставка дисконта – 12 %

 

Задача 29

 

Риэлтр на основе анализа рынка недвижимости делает вывод о том, что некий особняк с участком земли может быть продан по цене  60 000 дол. через 3 года. Он привык получать не менее 9 % годовых. Какая максимальная цена должна быть уплачена за объект сегодня, чтобы получить доход по желаемой ставке?

 

 

Задача 30

 

Земельный спекулянт полагает, что сможет через 4 года продать застройщику земельный массив площадью 100 га по цене 10 000 дол за га. Если не брать в расчет издержки по владению и продаже, то какая цена в денежном выражении, оплаченная сегодня, позволит спекулянту получить накапливаемый ежегодный доход в 12%?

 

Задача 31

 

Госпожа Браун только что заплатила 100 долларов за опцион на покупку участка земли. Опцион дает ей право через 2 года купить недвижимость за 10 000 дол. Сто долларов, заплаченные ею за опцион, не будет засчитаны в цене покупки. Сколько сегодня госпожа Браун  должна положить в банк, который платит 9% годовых с ежемесячным начислением процента, с тем, чтобы через 2 года на ее счете было 10 000 долларов?

 

Задача 32 

 

Госпожа Браун только что заплатила 100 долларов за опцион на покупку участка земли. Опцион дает ей право через 3 года купить недвижимость за 18 000 дол. Сто долларов, заплаченные ею за опцион, не будет засчитаны в цене покупки. Сколько сегодня госпожа Браун  должна положить в банк, который платит 13% годовых с ежемесячным начислением процента, с тем, чтобы через 3 года на ее счете было 18 000 долларов?

 

Задача 33

Госпожа Браун только что заплатила 200 долларов за опцион на покупку участка земли. Опцион дает ей право через 4 года купить недвижимость за 18 000 дол. Сто долларов, заплаченные ею за опцион, не будет засчитаны в цене покупки. Сколько сегодня госпожа Браун  должна положить в банк, который платит 22% годовых, с тем, чтобы через 4 года на ее счете было 18 000 долларов?

 

Задача 34

 

Земельный спекулянт полагает, что сможет через 5 лет продать застройщику земельный массив площадью 115 га по цене 10 500 дол за га. Если не брать в расчет издержки по владению и продаже, то какая цена в денежном выражении, оплаченная сегодня, позволит спекулянту получить накапливаемый ежегодный доход в 20%?

 

Задача 35

 

Ежемесячные платежи по аренде поступают в конце каждого месяца в размере 5 000 руб. Приемлемая ставка дисконта – 15%. Какова текущая стоимость платежей за 8 лет?

 

Задача 36

 

Ежемесячные платежи по аренде поступают в конце каждого месяца в размере 100 дол. Приемлемая ставка дисконта – 10%. Какова текущая стоимость платежей за 7 лет?

 

Задача 37

 

Вы уезжаете за границу на два года и сдаете свою квартиру за 200 дол в месяц, идущих на ваш счет авансовыми платежами под 15% годовых. Какова текущая стоимость такой аренды?

Задача 38

 

Вы уезжаете за границу на четыре года и сдаете свою квартиру за 250 дол в месяц, идущих на ваш счет авансовыми платежами под 14% годовых. Какова текущая стоимость такой аренды? Задача 39

 

Кредит в сумме 5 000 дол. Выдан на 6 лет под 11% годовых при условии ежемесячного взноса. Какова величина ежемесячного взноса в погашение кредита?

 

Задача 40

 

Кредит в сумме 25 000 дол. Выдан на 9 лет под 16% годовых при условии ежемесячного взноса. Какова величина ежегодного взноса в погашение кредита в условиях авансового аннуитета?

 

Задача 41

 

Кредит в сумме 25 000 дол. Выдан на 6 лет под 18% годовых при условии ежемесячного взноса. Какова величина ежегодного взноса в погашение кредита в условиях авансового аннуитета?

 

Контрольные вопросы:

1.     В чем отличие сложного процента от простого?

2.     Напишите базовую формулу сложного процента.

3.     Как изменится формула при более частом начислении процента?

4.     В чем отличие авансового аннуитета от обычного?

5.     Дайте определение накоплению и дисконтированию.

 

 

РАЗДЕЛ 2. Подходы к оценке стоимости недвижимости

 

Письменный опрос:

 

Вариант 1

Вариант 2

Вариант 3

Раскройте особенности затратного подхода при оценке недвижимого имущества.

Раскройте особенности сравнительного подхода при оценке недвижимого имущества.

Раскройте особенности доходного подхода при оценке недвижимого имущества.

 

Тест к разделу

 

1. Подход к оценке это:

А) совокупность методов оценки, объединенных общей методологией;

Б) последовательность процедур, позволяющая определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке;

В) совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком требований законодательства.

 

2.Совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами, в отношении которых имеется информация о ценах, это подход: А) доходный; Б) затратный; В) сравнительный.

 

3. В каком федеральном стандарте оценки отражены общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки: А) ФСО №1; Б) ФСО №2; В) ФСО №3.

 

4.В процессе проведения оценки оценщик осуществляет сбор информации:

А) о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

Б) о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки;

В) об объекте оценки, его физических, технических, эксплуатационных и других характеристиках;

Г) все вышеперечисленное верно.

 

5.   Сравнительный подход к оценке применяется, когда существует:

А) достоверная информация о будущих доходах и расходах, связанных с объектом оценки; 

Б) достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов;

В) возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

 

6.   Определение ставки дисконтирования характерно дляподхода: 

         А) доходного;                                                              

         Б) сравнительного;                                                      

В) затратного.

 

7.Сравнительный подход к оценке требует: 

А) определения ставки дисконтирования;

Б) определения стоимости воспроизводства или замещения;

В) корректировки значения единицы сравнения по каждому элементу сравнения; Г) согласования (обобщения) результатов расчета стоимости объекта оценки.

 

8.Прогнозирование потоков доходов и затрат характерно для подхода: 

         А) затратного;                                                             

         Б) доходного;                                                              

В) сравнительного.

 

9.       Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний это:

А) сравнительный подход; 

Б) доходный подход;

В) затратный подход.

 

10.   Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания…

А) точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий;

Б) аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки;

В) точной копии объекта оценки с использованием современных материалов и конструкций.

 

11.   Информация считается достаточной, если…

А) использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки; Б) использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;

В) данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

 

12.Что отражает доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования и используется для приведения будущих потоков доходов к дате оценки?

А) коэффициент аннуитирования; Б) коэффициент компаундирования; В) ставка дисконтирования.

 

13. Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

А) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения, согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам;

Б) установить период прогнозирования, исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов, определить ставку дисконтирования, осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования;

В) определить затраты на воспроизводство или замещение объекта оценки, учесть его износ и все виды устареваний.

 

14 .Для получения итоговой стоимости объекта оценки оценщик… 

А) определяет совокупность методов оценки;

Б) осуществляет сбор и анализ необходимой для оценки информации;

В) осуществляет согласование результатов расчета стоимости тремя подходами.

 

Ключ к тесту 

 

№ вопроса

 

1

 

2

 

3

 

4

 

5

 

6

 

7

 

8

 

9

 

10

 

11

 

12

 

13

 

14

 

Ответ

А

В

А

Г

Б

А

В

Б

В

А

Б

В

Б

В

 

 

Практическая работа №4

 

Тема:   Доходный подход к оценке стоимости недвижимости

 

Наименование работы:   «Решение задач с применением метода капитализации дохода»

 

Цель работы:  формирование навыков получения стоимости недвижимого 

                         имущества методом капитализации дохода

 

1.    В деловом комплексе насчитывается  1 500 м2 офисных помещений, сдаваемых в аренду. Месячная ставка арендной платы обычно составляет 8 500 р. за 1 м2. Недогрузка сдаваемых в аренду помещений – 14 %. Управляющий получает 4 % действительного валового дохода. На ремонт здания ежегодно тратится 3 % действительного валового дохода. Юрист и бухгалтер получают по 125 000 р. в год каждый. Остальные операционные расходы составляют 10 % действительного валового дохода. Найдите чистый операционный доход.

 

2.    В здании склада общей площадью 10 000 м2 на момент оценки 400 м2 свободны, а остальные сданы в аренду за 300 р./ м2 в год. Операционные расходы составляют 45 % потенциального валового дохода.         Какова величина:

А) потенциального валового дохода; Б) действительного валового дохода;

В) чистого операционного дохода.

3.    Актив, приносящий доход по ставке 9 % годовых, будет продан через 10 лет за 40 % его нынешней стоимости. Рассчитайте коэффициент капитализации  при условии аннуитетного  возмещения инвестиций.

 

4.    Рассчитайте коэффициент капитализации для прямолинейного возмещения капитала при прогнозируемом снижении стоимости актива за 4 года на 25 % и ставке дохода на инвестиции     12 %.

 

5.    Складские помещения, сдаваемые в аренду, приносят компании ежегодный доход в размере 2 000 д.е. Договор аренды предусматривает неизменность арендных платежей и составлен на 10 лет. Предполагается, что стоимость склада возрастет за 10 лет на 40 %. Требуемая ставка дохода 22 %. Рассчитайте коэффициент капитализации для данного объекта при условии аннуитентного возврата инвестиций.

 

6.    Кредит с условием прямолинейного возмещения капитала предоставлен под обеспечение земельным участком. Стоимость земельного участка – 105 000д.е. Кредит предоставлен на 4 года, с ежемесячной выплатой процентов под 17 % годовых. Уровень заемного финансирования – 50 %. Какова величина ежегодных выплат по кредиту?

 

7.    Инвестиционная компания планирует финансировать строительство гольф  - клуба. Как показали исследования, среднерыночный ежемесячный валовой доход от данных обьектов составляет  100 000 д.е. По метеоусловиям средней полосы данный объект не может функционировать   4 мес в году. Ежемесячные затраты на обслуживание гольф – клуба  - 18 000 д.е., в том числе оплата директора – 3 000 д.е., налог на имущество – 2 000 д.е. Каков будет ежегодный чистый операционный доход от объекта? 

 

8.    В доходном жилом комплексе насчитывается 50 квартир. Месячная ставка арендной платы по каждой из квартир составляет 8 750 р. Все арендные договоры заключаются на один год. Среднегодовая оборачиваемость квартир составляет 40 %. Период времени, необходимый в среднем для того, чтобы новый арендатор занял пустующую квартиру, равен двум месяцам. Кроме того, безнадежные долги оцениваются в 0,2 % годовой арендной платы. Вознаграждение управляющего – 120 000 р., в год. Кроме того, для проживания в данном комплексе ему предоставляется квартира. Постоянные расходы по комплексу равны 540 000 р., переменные         7 500 р. на каждую занятую квартиру в расчете на год. В резерв на замещение отчисляется 3 % действительного валового дохода. Найдите чистый операционный доход.

 

9.    Определите рыночную стоимость складского здания методом прямой капитализации, опираясь на следующую информацию, предоставленную собственником оценщику.

Ежемесячный потенциальный валовой доход равен 212 500 р.; потери при сборе платежей – 7 300 р. в месяц; операционные расходы составляют 20 % действительного валового дохода;  ставка капитализации  для подобных объектов – 11 %.

 

10.                       Актив, приносящий доход по ставке 15 % годовых, будет продан через 5 лет за 50 % его нынешней стоимости. Рассчитайте коэффициент  капитализации при условии прямолинейного возврата инвестиций. 

 

11.                       Рассчитайте коэффициент капитализации для аннуитентного возмещения капитала при прогнозируемом снижении стоимости актива за 4 года на 25 % и ставке дохода на инвестиций     12 %.

 

12.                       Рассчитайте коэффициент капитализации для прямолинейного возмещения капитала при прогнозируемом повышении стоимости актива за 4 года на 25 % и ставке дохода на инвестиции   12 %.

 

13.                       Складские помещения, сдаваемые в аренду, приносят компании ежегодный доход в размере 10 000 д.е. Договор аренды предусматривает неизменность арендных платежей и составлен на 5 лет. Предполагается, что стоимость склада возрастет за 5 лет на 20 %. Требуемая ставка дохода – 20 %. Рассчитайте коэффициент капитализации для данного объекта при условии прямолинейного возврата инвестиций. 

 

14.                       Объект недвижимости приносит чистый операционный доход в 10 000

д.е. ежегодно в течении следующих 5 лет. Через 5 лет объект будет продан за 110 000 д.е. Рыночная ставка дохода составляет 18 %.     Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?

 

15.                       Кредит с условием прямолинейного возмещения капитала предоставлен под обеспечение земельным участком. Стоимость земельного участка – 20 000д.е. Кредит предоставлен на 2 года, с ежемесячной выплатой процентов под  14% годовых. Уровень заемного финансирования – 70 %.

         Какова величина ежегодных выплат по кредиту?

 

16.                       Рассчитать коэффициент капитализации при условии инвестирования на срок 7 лет, ставки доходности инвестиций – 15 %, 100 % стоимости актива на оставшийся срок полезной службы объекта недвижимости.

 

17.                       Рассчитать коэффициент капитализации при условии инвестирования на срок 8 лет, дохода на инвестиции – 14%, - 100% и при условии, что сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции.

 

18.                       Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 17% доход на капитал в течение 9 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%. Рассчитать Rкап.

 

19.                       Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 10 лет за 70% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции 15%. Рассчитать Rкап.

 

20.                       Ставка дохода на капитал равна 14%. Прогнозируется, что прирост цены по истечении 9 лет составит 60%. Рассчитать Rкап.

 

21.                       Рассчитать Rкап. Среднее?

 

Показатели 

 

Объекты 

 

1

2

3

4

Цена продажи, руб.

1 500 000

1 750 000

1 620 000

1 240 000

ЧОД, руб.

155 000

320 000

290 000

205 000

Rкап.

?

?

?

?

Rкап. среднее

 

?

 

 

22.                       Доля собственного капитала – 45%, ставка % по кредиту – 14%, кредит на 20 лет, ставка дохода на собственный капитал – 7%. Рассчитать Rкап.

 

 

 

Практическая работа №5

 

Тема:   Доходный подход к оценке стоимости недвижимости

 

Наименование работы:   «Решение задач с применением метода дисконтированных денежных потоков»

 

Цель работы:  формирование навыков получения стоимости недвижимого                           имущества методом дисконтированных денежных потоков

 

1.     Рассчитать рыночную стоимость недвижимости на основе следующей информации. Прогнозная величина ЧОД: в 1-й год – 18000 дол., во 2-й год – 22000 дол., в 3-й год – 28000 долл. Расчётная остаточная стоимость – 195000 дол. Ставка дисконтирования – 15%.

 

2.     Рассчитать рыночною стоимость недвижимости на основе следующей информации. Прогнозная величина получаемого в начале года чистого операционного дохода: в 1-й год – 10000 дол., во 2-й год – 12000 дол., в 3-й год – 18000 дол.. Расчетная остаточная стоимость объекта – 35000 дол.. Ставка дисконтирования – 14%.

 

3.     Рассчитать ставку дисконтирования для реального денежного потока. Номинальная ставка доходности – 15%, темпы инфляции – 4%.

 

4.     Рассчитать ставку дисконтирования для реального денежного потока. Номинальная ставка доходности – 15%, темпы инфляции – 11%.

 

5.     Рассчитать ставку дисконтирования для номинального денежного потока. Номинальная ставка доходности – 8%, темпы инфляции – 3%.

 

6.     Рассчитать ставку дисконтирования для номинального денежного потока.

Номинальная ставка доходности – 7%, темпы инфляции – 13%.

 

7.     Рассчитать ставку дисконтирования для реального денежного потока. Безрисковая ставка доходности (реальная) – 7%, среднерыночная доходность (номинальная) – 25%, бета-коэффициент – 0,8. Темп инфляции – 12%. Премия за риск инвестирования в объекты недвижимости – 6%.

 

8.     Рассчитать ставку дисконтирования для реального денежного потока. Безрисковая ставка доходности (реальная) – 8%, среднерыночная доходность (номинальная) – 27%, бета-коэффициент – 0,9. Темп инфляции – 13%. Премия за риск инвестирования в объекты недвижимости – 7%.

 

9.     Рассчитать ставку дисконтирования для реального денежного потока. Безрисковая ставка доходности (реальная) – 17%, среднерыночная доходность (номинальная) – 15%, бета-коэффициент – 1,8. Темп инфляции – 11%. Премия за риск инвестирования в объекты недвижимости – 5%.

 

10. Рассчитать ставку дисконтирования для номинального денежного потока. Безрисковая ставка доходности (номинальная) – 18%, среднерыночная доходность (реальная) – 12%, бета-коэффициент – 1,9. Темп инфляции – 10%. Премия за риск инвестирования в объекты недвижимости – 7%.

 

11. Рассчитать дисконтирования для недвижимости методом кумулятивного построения. Безрисковая ставка доходности – 6%, премия за риск, связанный с оцениваемым объектом, - 45%, за инвестиционный менеджмент – 3%, типичный срок экспозиции – четыре месяца.

 

12. Рассчитать ставку дисконтирования для недвижимости методом кумулятивного построения. Денежный поток рассчитан в долларах. Ставка доходности еврооблигаций – 6%, ставка доходности ОФЗ РФ – 7,5%, премия за риск, связанный с оцениваемым объектом, - 4,5%, за инвестиционный менеджмент – 2%, типичный срок экспозиции – четыре месяца, премия за страновой риск – 4%.

 

13. Рассчитать ставку дисконтирования для недвижимости методом кумулятивного построения. Денежный поток рассчитан в рублях. Ставка доходности еврооблигаций – 6%, ставка доходности ОФЗ РФ – 7,5%, премия за риск, связанный с оцениваемым объектом, - 4,5%, за инвестиционный менеджмент – 2%, типичный срок экспозиции – четыре месяца, премия за страновой риск – 4%.

14. Рассчитать ставку дисконтирования для недвижимости методом кумулятивного построения. Денежный поток рассчитан в долларах. Ставка доходности еврооблигаций – 6%, ставка доходности ОФЗ РФ – 7,5%, ставка доходности ОФЗ США – 3,5%, премия за риск, связанный с оцениваемым объектом, - 4%, за инвестиционный менеджмент – 5%, типичный срок экспозиции – три месяца, премия за страновой риск – 4%.

 

15. Рассчитать методом рыночной экстракции ставку дисконтирования для реального денежного потока. Темпы инфляции – 10%.

Объект - аналог

IRR (номинальная)

1. Альфа

23,9%

2. Бета

26,5%

3. Вега

27,0%

 

16. Рассчитать методом рыночной экстракции ставку дисконтирования для реального денежного потока. Темпы инфляции – 4%.

Объект - аналог

IRR (номинальная)

1. Альфа

14,9%

2. Бета

16,5%

3. Вега

17,0%

     

17. Рассчитать ставку дисконтирования для недвижимости методом рыночной экстракции.

Объект - аналог

Цена приобретения

Фактический денежный поток

Стоимость реверсии

IRR

1-й год

2-й год

3-й год

1. Альфа

3000

420

550

680

3500

22.2%

2. Бета

5000

620

750

980

6500

23.2%

3. Вега

4000

620

650

880

4500

20.9%

     

18. Рассчитать ставку дисконтирования для недвижимости методом рыночной экстракции.

Объект

сделки

Цена приобретения

Фактический денежный поток

Стоимость

реверсии

1-й год

2-й год

3-й год

1. Альфа

13000

920

1550

1680

14500

2. Бета

15000

820

950

1180

17500

3. Вега

14000

1620

1650

1880

18500

 

19. Рассчитать методом рыночно экстракции ставку дисконтирования для оценки гостиницы, длительность прогнозного периода – три года.

Объект

сделки

Цена

приобретения

Фактический денежный поток

Стоимость

реверсии

1-й год

2-й год

3-й год

1. Гостиница «Альфа»

134000

25000

27000

27500

149500

2. Гостиница «Бета»

159000

21000

24500

2950

178500

3. Гостиница «Вега»

148000

43000

45000

49000

189500

4. Гостиница «Гамма»

159000

24000

26000

29000

165000

     

20. Рассчитать ставку дисконтирования для рублевого денежного потока. Безрисковая ставка доходности: ОФЗ США – 4%, ОВВЗ – 8%, ОФЗ РФ – 7%. Среднерыночная доходность – 18%, бета-коэффициент – 1,2, премия за риск инвестирования в объект недвижимости – 5%, премия за страновой риск -7.

     

21. Рассчитать ставку дисконтирования для долларового денежного потока. Безрисковая ставка доходности: ОВВЗ – 8%, ОФЗ РФ – 7%. Среднерыночная доходность – 18%, бета-коэффициент – 0,9, премия за риск инвестирования в объекты недвижимости – 6%, премия за страновой риск – 7%.

 

22. Рассчитать ставку дисконтирования для долларового денежного потока. Без-

                         рисковая     ставка     доходности:     ОФЗ     США     –     4%,     ОФЗ     РФ     –

8%,среднерыночная доходность -16%, бета-коэффициент – 1,4, премия за риск инвестирования в объекты недвижимости – 9%, премия за страновой риск – 6%.

 

23. Рассчитать денежный поток первого прогнозного года для оценки недвижимости. Площадь недвижимости: техническая -900 м2, приносящая доход –  870 м2, фактически сдаваемая – 800 м2. Ставка арендной платы – 400 д.е. в год. Потери: от недосдачи площадей – 20%, от недобора платежей – 5%. Расходы собственника связанный с данной недвижимостью, - 190000 д.е., в том числе расходы на управление – 5000 д.е., расходы на погашение ипотечного кредита – 20000 де. Среднегодовой резерв затрат капитального характера – 15000 д.е. Согласно плану капитального строительства, капительные вложения данного года в размере 250000 д.е. предполагается на 50% профинансировать за счет долгосрочного банковского кредита.

 

24. Оценить склад методом дисконтирования денежного потока. Прогнозная величина денежного потока: в 1-й год – 18000 дол., во 2-й – 22000 дол., в 3-й – 28000 дол. Расчетная остаточная стоимость – 195000 дол. Ставка доходности еврооблигаций – 6%, ставка доходности ОФЗ РФ – 7,5%, премия за риск, связанный с оцениваемым объектом, - 4%, за интенсивный менеджмент – 5%, типичный срок экспозиции – три месяца, премия за страновой риск – 3%.

     

25. Оценить офис методом дисконтирования денежного потока. Прогнозная величина денежного потока: в 1-й год – 18000 дол., во 2-й – 22000 дол., в 3-й год – 28000 дол. Расчетная остаточная стоимость – 195000 дол. Ставка доходности ОВВЗ – 6%, ставка доходности ОФЗ РФ – 7,5%, премия за риск, связанный с оцениваемым объектом, - 2%, за инвестиционный менеджмент – 3%, типичный срок экспозиции – три месяца, премия за страновой риск – 5%.

 

26. Оценить торговую недвижимость методом дисконтирования денежного потока. Прогнозная величина денежного потока: в 1-й год – 18000 тыс.руб., во 2-й – 2200 тыс.руб., в 3-й год – 2800 тыс.руб. Расчетная остаточная стоимость – 19500 тыс.руб. Савка доходности еврооблигаций-7%, става доходности ОФЗ РФ – 6,5%, премия за риск, связанный с оцениваемым объектом, - 3%, за инвестиционный менеджмент – 1%, типичный срок экспозиции – два месяца, премия за страновой риск – 3%.

 

27. Оценить торговый центр методом дисконтирования денежного потока. Прогнозная величина денежного потока, возникающего в начале года: в 1-й год – 18000 дол., во 2-й – 22000 дол., в 3-й год – 28000 дол. Расчетная остаточная стоимость – 195000 дол. Ставка доходности еврооблигаций – 6%, ставка доходности ОФЗ РФ – 7,5%, премия за риск, связанный с оцениваемым объектом, - 2%, за инвестиционный менеджмент – 4%, типичный срок экспозиции

– три месяца, премия за страновой риск – 5%.

     

28. Оценить развлекательный центр методом дисконтирования денежного потока. Прогнозная величина денежного потока, возникающего в начале года: в 1-й год – 1800 тыс.руб., во 2-й – 2200 тыс.руб., в 3-й год – 2800 тыс.руб. Расчетная остаточная стоимость – 19500 тыс.руб. Ставка доходности еврооблигаций – 5%, ставка доходности ОФЗ РФ – 6,5%, премия за риск, связанный с оцениваемым объектом, - 3%, за инвестиционный менеджмент – 5%, типичный срок экспозиции – четыре месяца, премия за страновой риск – 2%.

     

29. Оценить недвижимость площадью 1000 м2   методов дисконтирования денежных потоков. Арендная плата вносится в конце года, рыночная ставка за первый прогнозный год – 15 дол. За 1 м2 в месяц, ее рост к предыдущему периоду составит соответственно 20 и 15%. Коэффициент потерь: в 1-й год – 10%, во 2-й – 20%, в 3-й – 15%. Операционные расходы: в 1-й год – 40% от действительного валового дохода, во 2-й – 40% от потенциального валового дохода, в 3-й – 100000 дол. Стоимость реверсии на конец последнего прогнозного года – 300000 дол. Годовая ставка по рублевым депозитам надежного коммерческого банка – 12%, ставка доходности к погашению ОВВЗ – 8%, ставка доходности облигаций федерального займа США – 4,2%, типичный срок экспозиции – семь месяцев, премия за инвестиционный менеджмент – 5%премия за инвестирования в оцениваемый объект – 2%, премия за страновой риск – 9%.

 

30. Оценить недвижимость, находящуюся в стадии реконструкции, методом дисконтированных денежных потоков. Площадь недвижимости на дату оценки – 1000 м2, по завершении реконструкции к началу третьего прогнозного года она увеличится на 35%. Капитальные затраты, финансируемые за счет собственника, составят: в 1-й год – 135000 дол., во 2-й год – 55000 дол. Арендная плата поступает в конце года, рыночная ставка на 1-й прогнозный год – 35 дол. За 1 м2 в месяц, ее рост к предыдущему периоду составит 10, 15 и 25%. Коэффициент потерь: в 1-й год – 20%, во 2-й год – 15%, в3-й 10%. Операционные расходы: в 1-й год – 70000 дол., во 2-й год – 90000 дол., в 3-й год – 130000 дол., кроме того, ежегодные отчисления в резерв затрат капитального характера – 35000 дол. Предполагается, что чистый операционный доход в 1-й пост прогнозный год увеличится на 20% и затем стабилизируется на достигнутом уровне. Остаточная экономическая жизнь объекта в постпрогнозном периоде по заключению эксперта составит 30 лет, норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда. Безрисковая ставка доходности: еврооблигации – 8%, ОФЗ РФ – 7%. Типичный срок экспозиции – три месяца, премия за инвестиционный менеджмент – 4%, премия за риск инвестирования в оцениваемый объект – 2%, премия за страновой риск – 7%.

 

 

Практическая работа №6

 

Тема:   Доходный подход к оценке стоимости недвижимости

 

Наименование работы:   «Решение задач с применением техники остатка и расчет ЧОД»

 

Цель работы:  формирование навыков применения техники остатка и расчета                            чистого операционного дохода

 

 

Задание 1. Решить задачи, применяя технику остатка.

1.                       Оценить здание, если чистый операционный доход недвижимости составляет 2500 рублей. Земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 6000 руб. Инвестор рассчитывает получение 10% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Хоскольда. Срок службы здания – 30 лет. Безрисковая ставка доходности – 7%.

 

2.                       Оценить недвижимость, если чистый операционный доход составляет 3300 руб. земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 7000 руб. инвестор рассчитывает получить 12% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Хоскольда. Срок службы здания 25 лет. Безрисковая ставка доходности – 8%.

 

3.                       Оценить земельный участок, если чистый операционный доход недвижимости составляет 5000 тыс.руб. стоимость недавно построенного здания составляет 15000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 20% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Хоскольда. Срок службы здания – 30 лет. Безрисковая ставка доходности – 9%.

 

4.                       Оценить здание если чистый операционный доход недвижимости составляет 9000 тыс.руб. Земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 50000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 15 % годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Инвуда. Срок службы здания - 40 лет. Безрисковая ставка доходности – 9%.

 

5.                       Оценить недвижимость если чистый операционный доход недвижимости составляет 45000 тыс.руб. Стоимость здания - 180000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 15 % годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Инвуда. Срок службы здания - 20 лет. Безрисковая ставка доходности – 6%.

 

6.                       Оценить земельный участок, если чистый операционный доход недвижимости составляет 4000 тыс.руб. Стоимость недавно построенного здания 25000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 12% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Инвуда. Срок службы здания - 25 лет. Безрисковая ставка доходности – 7%.

 

7.                       Оценить здание, если чистый операционный доход недвижимости составляет 27000 тыс.руб. Земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 85000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 20% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Ринга. Срок службы здания - 40 лет. Безрисковая ставка доходности – 6%.

 

8.                       Оценить недвижимость, если чистый операционный доход недвижимости  составляет 18600 тыс.руб. Земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 105000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 10% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Ринга. Срок службы здания - 50 лет. Безрисковая ставка доходности – 6%.

 

9.                       Оценить земельный участок, если чистый операционный доход недвижимости составляет 9500 тыс.руб. Стоимость недавно построенного здания 65000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 12% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Ринга. Срок службы здания - 80 лет. Безрисковая ставка доходности – 9%.

 

10.                   Рассчитать в рыночной стоимости объекта недвижимости долю земельного участка и строения. Совокупный чистый операционный доход недвижимости составляет 40000 тыс.руб. Стоимость недавно построенного здания составляет 150000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 15% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Ринга. Срок службы здания - 100 лет. Безрисковая ставка доходности – 9%.

 

11.                   Рассчитать в рыночной стоимости объекта недвижимости долю земельного участка и строения. Совокупный чистый операционный доход недвижимости составляет 40000 тыс.руб. Стоимость недавно построенного здания составляет 150000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 12% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Инвуда. Срок службы здания - 20 лет. Безрисковая ставка доходности – 8%.

 

12.                   Рассчитать в рыночной стоимости объекта недвижимости долю земельного участка и строения. Совокупный чистый операционный доход недвижимости составляет 40000 тыс.руб. Стоимость недавно построенного здания составляет 150000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 14% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Хоскольда. Срок службы здания - 30 лет. Безрисковая ставка доходности – 7%.

 

13.                   Рассчитать в рыночной стоимости объекта недвижимости долю земельного участка и строения. Совокупный чистый операционный доход недвижимости составляет 150000 тыс.руб. Стоимость недавно построенного здания составляет 500000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 20% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Хоскольда. Срок службы здания - 30 лет. Безрисковая ставка доходности – 6%.

 

14.                   Рассчитать в рыночной стоимости объекта недвижимости долю земельного участка и строения. Совокупный чистый операционный доход недвижимости составляет 25000 тыс.руб. Стоимость недавно построенного здания составляет 200000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 10% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Инвуда. Срок службы здания - 25 лет. Безрисковая ставка доходности – 9%.

 

15.                   Рассчитать в рыночной стоимости объекта недвижимости долю земельного участка и строения. Совокупный чистый операционный доход недвижимости составляет 150000 тыс.руб. Стоимость недавно построенного здания составляет 500000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 20% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Хоскольда. Срок службы здания - 30 лет. Безрисковая ставка доходности – 6%.

 

 Задание 2. Рассчитать ЧОД. 1. Рассчитать величину чистого операционного дохода для целей оценки. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, - 1000 м2, годовая ставка арендной платы – 250 дол. за 1 м2, коэффициент потерь – 10%, операционные расходы – 100 тыс.дол.

 

2.                       Рассчитать величину чистого операционного дохода для целей оценки. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, - 1000 м2, годовая ставка арендной платы – 250 дол. за 1 м2, коэффициент потерь – 10%, операционные расходы – 30% потенциального валового дохода.

 

3.                       Рассчитать величину чистого операционного дохода для целей оценки. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, - 1000 м2, годовая ставка арендной платы – 250 дол. за 1 м2, коэффициент потерь – 10%, операционные расходы – 40% действительного валового дохода.

 

4.                       Рассчитать величину чистого операционного дохода для целей оценки. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, - 2000 м2, месячная ставка арендной платы – 50 дол. за 1 м2, коэффициент потерь – 15%, операционные расходы – 20% действительного валового дохода.

 

5.                       Рассчитать величину чистого операционного дохода для целей оценки. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, - 1500 м2, месячная ставка арендной платы – 40 дол. за 1 м2, коэффициент потерь – 10%, операционные расходы – 20% потенциального валового дохода..

 

6.                       Рассчитать величину действительного валового дохода для целей оценки. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, - 800 м2, годовая ставка арендной платы – 250 дол. за 1 м2, коэффициент потерь – 20%, операционные расходы – 35% потенциального валового дохода.

 

7.                       Стоимость ремонта кровли – 70000 руб., длительность межремонтного периода – 10 лет. Рассчитать годовую величину резерва на замещение предметов с коротким сроком службы, если инвестор рассчитывает получить 12% годового дохода.

 

8.                       Собственник потратил на ремонт недвижимости 70000 руб. Стоимость ремонта ежегодно возрастает на 6%, длительность межремонтного - периода шесть лет. Рассчитать годовую величину резерва на замещение предметов с коротким сроком службы, если инвестор рассчитывает получить 12% годовой доход.

 

9.                       Стоимость замены системы отопления – 970000 руб., длительность межремонтного периода – 25 лет. Рассчитать годовую величину резерва на замещение предметов с коротким сроком службы, если инвестор рассчитывает получить 10% годовой доход.

 

10.                   Собственник потратил на замену сантехники 850000 руб. Стоимость сантехнического оборудования и работ ежегодно возрастает на 11%, длительность межремонтного - периода 15 лет. Рассчитать годовую величину резерва на замещение предметов с коротким сроком службы, если инвестор рассчитывает получить 13% годовой доход.

 

11.                   Рассчитать потенциальный валовой доход для целей оценки. Площадь недвижимости – 1200 м2, в том числе предназначенная для сдачи в аренду – 1150 м2, не занятая собственником – 900 м2. Рыночная ставка арендной платы – 25 д.е. в месяц за 1 м2, коэффициент потерь – 15%, прочие доходы – 10000 д.е., операционные расходы – 45% действительного валового дохода.

 

12.                   Рассчитать действительный валовой доход для целей оценки. Площадь недвижимости – 1200 м2, в том числе предназначенная для сдачи в аренду – 1050 м2, не занятая собственником – 900 м2. Рыночная ставка арендной платы – 25 д.е. в месяц за 1 м2, коэффициент потерь от недосбора  – 15%, прочие доходы – 10000 д.е., операционные расходы – 45% действительного валового дохода.

 

13.                   Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки. Площадь недвижимости – 1200 м2, в том числе предназначенная для сдачи в аренду – 1050 м2, не занятая собственником – 900 м2. Рыночная ставка арендной платы – 250 д.е. в год за 1 м2, коэффициент потерь от недосдачи площадей – 15%, коэффициент потерь от недосбора платежей – 12%, прочие доходы – 15000 д.е., операционные расходы – 150000 д.е.,в том числе амортизация – 25000д.е., расходы на управление – 20000 д.е., затраты на рекламу – 1500 д.е.

 

14.                   Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки. Площадь недвижимости – 1200 м2, в том числе предназначенная для сдачи в аренду – 1050 м2, не занятая собственником – 900 м2. Рыночная ставка арендной платы – 250 д.е. в год за 1 м2, коэффициент потерь от недосдачи площадей – 15%, коэффициент потерь от недосбора платежей – 12%, чистые прочие доходы – 15000 д.е., расходы собственника – 180000 д.е.,в том числе амортизация – 20000д.е., коммунальные платежи – 131500 д.е., расходы на финансирование – 13500 д.е., резерв затрат капитального характера – 15000 д.е.

 

15.                   Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки. Площадь недвижимости – 1200 м2, в том числе предназначенная для сдачи в аренду – 1150 м2, занятая собственником – 150 м2. Рыночная ставка арендной платы – 250 д.е. в год за 1 м2, коэффициент потерь от недосдачи площадей – 12%, коэффициент потерь от недосбора платежей – 10%, прочие доходы – 10000 д.е., расходы собственника - 180000д.е., в том числе: амортизация - 20000 д.е., коммунальные платежи – 131500 д. е., расходы на финансирование – 13500 д.е., резерв затрат капитального характера – 15000 д.е.

 

16.                   Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки. Площадь недвижимости – 1100 м2, в том числе предназначенная для сдачи в аренду – 1000 м2, занятая собственником – 950 м2. Рыночная ставка арендной платы – 290 д.е. в год за 1 м2, коэффициент потерь от недосдачи площадей – 11%, коэффициент потерь от недосбора платежей – 12%, прочие доходы – 15000 д.е., расходы собственника – 180000 д.е., в том числе: амортизация - 23000 д.е., коммунальные платежи – 131500 д. е., расходы на управление – 10500 д.е., резерв затрат капитального характера – 15000 д.е.

 

17.                   Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки. Площадь недвижимости – 1100 м2, в том числе предназначенная для сдачи в аренду – 1000 м2, незанятая собственником – 950 м2. Рыночная ставка арендной платы – 350 д.е. в год за 1 м2, коэффициент потерь – 11%, прочие доходы – 15000 д.е., расходы собственника: амортизация - 23000 д.е., коммунальные платежи – 150500 д. е., расходы на управление – 10500 д.е., через шеть лет предполагается произвести косметический ремонт стоимостью 115000 д.е. Ставка дохода – 10%.

 

18.                   Рассчитать коэффициент потерь от недосдачи офисных помещений. Среднегодовая оборачиваемость офисных помещений – 25%, средний срок простоя офисных помещений – три месяца.

 

19.                   Рассчитать коэффициент потерь от недосдачи площадей для торгового центра «Пирамида». Торговый центр пирамида предлагает арендаторам 1200 торговых павильонов. По данным собственника, за последние три года эжегодно заключались договоры аренды соответственно на 200, 350 и 187 торговых павильонов. Средний срок простоя павильонов – два месяца.

 

20.                   Рассчитать коэффициент потерь от недосбора платежей. В соответствии с заключенными договорами собственник должен получить 950000 тыс.руб., общая сумма недоплат – 105000 тыс.руб.

 

21.                   Рассчитать коэффициент потери от недосбора платежей. В соответствии с заключенными договорами собственник должен получить 250000 тыс.руб., фактические поступления составили 215000 тыс.руб.

 

22.                   Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки. Площадь недвижимости – 2500 м2, в том числе предназначенная для сдачи в аренду – 2250 м2, занятая собственником – 200 м2. Рыночная ставка арендной платы – 65 д.е. в месяц за 1 м2, прочие доходы – 15000 д.е., расходы собственника: амортизация - 23000 д.е., коммунальные платежи – 40000 д. е.

 За последние три года ежегодно перезаключался договор аренды на помещения общей площадью соответственно 530, 300, 310 м2, средний срок простоя помещений – 2,5 месяца.

 За этот же период денежные поступления по заключенным договорам должны были составить соответственно 1230 тыс., 1535 тыс., 1476 тыс. д.е. Фактические поступления составили – 1150 тыс., 1180 тыс. и 1250 тыс. д.е.

 Расходы собственника: амортизация – 100000 д.е., коммунальные платежи – 350 тыс. д.е., расходы на финансирование – 135000 д.е., расходы на управление – 10000д.е., расходы на рекламу – 3000 д.е., расходы на охрану – 4000д.е.

Собственник проводит замену короткоживущих элементов в среднем раз в 15 лет, сумма разовых затрат – 300000 д.е., ставка дохода – 9%.

 

 

Практическая работа №7

 

Тема:   Ипотечно-инвестиционный анализ и его роль в стоимостной              оценке недвижимости

 

Наименование работы:   «Решение задач с применением ипотечноинвестиционного анализа»

 

Цель работы:  формирование навыков решения задач с применением ипотечно-                            инвестиционного анализа

 

                  Задание 1. Решить задачи:

1.                       Рассчитать ежегодный взнос в погашение ипотечного кредита, выданного на 10 лет под 20% годовых. Кредит предоставлен в сумме 1800 тыс.руб.

 

2.                       Рассчитать ежемесячные платежи в погашение самоамортизирующего кредита, представленного в сумме 25000 тыс.руб. на 15 лет при номинальной годовой ставке 12%.

 

3.                       Рассчитать ипотечную постоянную на условиях задач 1 и 2.

 

4.                       Рассчитать ипотечную постоянную для кредита, выданного в сумме 9000тыс.руб. на 15 лет при номинальной годовой ставке 12% с ежемесячным погашением.

 

5.                       По кредиту выданному на 13 лет под 13% с ежегодным погашением, предусмотрены разовые платежи в размере 1407,15 тыс.руб. рассчитать сумму полученного кредита.

6.                       По кредиту, выданному на 18 лет под 14% с ежемесячным погашением, предусмотрены разовые платежи в размере 762230 руб. Рассчитать сумму полученного кредита.

 

7.                       По условиям кредитного договора заемщик должен уплатить в течении четырех лет ежегодно по 2500 руб. для погашения кредита, выданного под 12% с ежегодным погашением. Какую сумму должен заемщик банку на анализируемую дату?

 

8.                       Самоамортизирующийся кредит в сумме 75000 руб. выдан на 20 лет под 13% с ежегодным погашением. Рассчитать остаток долга банку на конец 14-го года.

 

9.                       Самоамортизирующийся кредит в сумме 5000 руб. выдан на 25 лет под 11% с ежемесячным погашением. Рассчитать остаток долга банку на конец 18-го года.

 

10.                   Самоамортизирующийся кредит в сумме 100000 руб. выдан на 20 лет под 10%. Рассчитать остаток долга банку на конец 10-го года, если кредит погашается ежегодными и ежемесячными платежами.

 

11.                   Самоамортизирующийся кредит в сумме 7000 руб., выданный на 15 лет, предусматривает ежегодный взнос в размере 817,8 руб. Рассчитать ставку банковского процента.

 

12.                   Самоамортизирующийся кредит в сумме 6000 руб.. выданный на 15 лет, предусматривает ежемесячный взнос в размере 75,9 руб. Рассчитать ставку банковского процента.

 

13.                   Самоамортизирующийся кредит в сумме 17000 руб.. выданный под 17%, предусматривает ежегодный взнос в размере 3193 руб. Рассчитать срок кредитования.

 

14.                   Самоамортизирующийся кредит в сумме 7000 руб.. выданный под 12%, предусматривает ежемесячный взнос в размере 82,16 руб. Рассчитать срок кредитования.

 

15.                   Самоамортизирующийся кредит в сумме 75000 руб. выдан на 20 лет под 13% с ежегодный погашением. Рассчитать на конец 14-го года остаток долга банку, сумму уплаченных процентов, сумму погашенного кредита.

 

16.                   Самоамортизирующийся кредит в сумме 5000 руб. выдан на 25 лет под 11% с ежемесячным погашением. Рассчитать на конец 18-го года остаток долга банку, сумму уплаченных процентов, сумму погашенного кредита.

 

17.                   Составить график выплат банку по кредиту, полученному в сумме 45000 тыс.руб. под 10% годовых на пять лет, если по условиям погашения заемщик в течение срока займа уплачивает только проценты, а основной долг погашает в конце 4-го года одним платежом.

 

18.                   Составить график выплат банку по кредиту, полученному в сумме 12000 тыс.руб. под 12% годовых на три года, если по условиям погашения кредита возвращается ежегодно равными долями с начислением процентов на остаток задолженности.

 

19.                   Составить график выплат банку по кредиту, полученному в сумме 45000 тыс.руб. под 10% годовых на пять лет, если по условиям погашения заемщик в течение срока займа уплачивает только проценты, а основной долг погашает в конце 4-го года одним платежом.

 

20.                   Составить график ежегодных выплат банку по кредиту полученному в сумме 200000 руб. под 15 % годовых на пять лет, если по условиям погашения кредит и проценты уплачивается одним взносом в конце срока кредитования.

 

21.                   Составить график ежегодных выплат банку по кредиту, полученному в сумме 30000 руб. под 10% годовых на три года, если по условиям погашения:

a.      Заемщик в течении срока займа уплачивает только проценты, а основной долг погашает в конце 4-го года одним платежом;

b.     Сумма кредита возвращается ежегодно равными долями с начислением процентов на остаток задолженности;

c.      Кредит самоамортизируется

d.     Кредит и проценты уплачиваются в конце срока кредитования

 

22.      Под объектом недвижимости стоимостью750000 руб. предоставлен ипотечный кредит на 10 лет с ежемесячным погашением, под 14% предусматривающий ежегодные расходы по обслуживанию долга в размере 120000 руб. Рассчитать на дату оценки и конец 4-го года ипотечную постоянную и коэффициент ипотечной задолженности.

 

23.      Рассчитать ставку дохода на собственный капитал инвестора, вложенный в объект недвижимости, в размере 250 тыс.руб., чистый операционный доход недвижимости – 35тыс.руб. годовые расходы по обслуживанию долга – 10 тыс.руб.

 

24.      Рассчитать ставку дохода на собственный капитал инвестора, вложенный в объект недвижимости, который стоит 1000 тыс.руб., на основе следующей информации. Чистый операционный доход недвижимости – 150 тыс.руб., самоамортизирующийся ипотечный кредит представлен на 20 лет под 12% с ежемесячным погашением, коэффициент ипотечной задолженности – 70%.

 

25.      Оценить финансовый леверидж для недвижимости, приобретаемой с участием самоамортизирующегося ипотечного кредита. Стоимость недвижимости – 1200 тыс. д.е., чистый перационный доход объекта – 180 тыс. д.е. условия ипотечного кредитования объекта: коэффициент ипотечной задолженности – 60%, срок кредитования – 10 лет, стоимость кредита 12%, погашение ежегодное.

 

26.      Оценить финансовый леверидж для недвижимости, приобретаемой с участием самоамортизирующегося ипотечного кредита. Стоимость недвижимости – 1100 тыс. д.е., чистый перационный доход объекта – 280 тыс. д.е. условия ипотечного кредитования объекта: коэффициент ипотечной задолженности – 70%, срок кредитования – 10 лет, стоимость кредита 12%, погашение ежемесячное.

 

27.      Стоимость недвижимости – 1000 тыс. д.е., чистый перационный доход объекта – 250 тыс. д.е. условия ипотечного кредитования объекта: срок кредитования – 10 лет, стоимость кредита 12%, погашение - ежемесячное. Рассчитать максимальный коэффициент ипотечной задолженности, сохраняющий положительный финансовый леверидж.

 

28.      Рассчитать минимальную величину чистого операционного дохода, который должна приносить недвижимость, для соблюдения следующих условий. Требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал – 12%, коэффициент ипотечной задолженности – 65%, самоамортизирующийся ипотечный кредит представлен в сумме 950 тыс.руб. на 10 лет под 14% с ежегодным погашением.

 

29.      Рассчитать минимальную величину чистого операционного дохода, который должна приносить недвижимость, для соблюдения следующих условий. Требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал – 15%, коэффициент ипотечной задолженности – 75%, самоамортизирующийся ипотечный кредит представлен в сумме 850 тыс.руб. на 13 лет под 12% с ежемесячным погашением.

 

30.      Проанализировать инвестиционные качества недвижимости, приобретаемой с участием самоамортизирующегося ипотечного кредита. Инвестор рассчитывает получить 18% на вложенный собственный капитал, коэффициент ипотечной задолженности – 70%, самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен в сумме 1250000 руб. на 15 лет под 14% с ежемесячным погашением. Площадь недвижимости предназначена для сдачи в аренду – 500 м2, годовая ставка арендной платы – 500 руб. за 1 м2, коэффициент потерь – 18%, операционные расходы – 40% действительного валового дохода.

 

31.      Проанализировать инвестиционные качества недвижимости, приобретаемой с участием самоамортизирующегося ипотечного кредита. Инвестор рассчитывает получить 15% на вложенный собственный капитал, коэффициент ипотечной задолженности – 60%, самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен в сумме 450000 руб. на 10 лет под 13% с ежегодным погашением. Площадь недвижимости предназначена для сдачи в аренду – 400 м2, годовая ставка арендной платы – 450 руб. за 1 м2, коэффициент потерь – 11%, операционные расходы – 35% действительного валового дохода.

 

32.      Оценить объект недвижимости на основе следующей информации. Коэффициент ипотечной задолженности – 60%, ипотечный кредит – 300000 руб.

 

33.      Оценить объект недвижимости на основе следующей информации. Коэффициент ипотечной задолженности – 60%, вложенный собственный капитал – 480000 руб.

 

34.      Коэффициент ипотечной задолженности – 70%, вложенный собственный капитал – 950000 руб. Ипотечный кредит предоставлен на 20 лет под 14% с ежемесячным погашением. Рассчитать ежемесячный платеж банку и годовые расходы по обслуживанию долга.

 

35.      Определить минимальный уровень месячного дохода для приобретения квартиры стоимости 5250 тыс.руб. с участием ипотечного кредита на следующих условиях. Коэффициент ипотечной задолженности – 70%, срок кредитования

– 10 лет, процентная ставка, погашение ежемесячное, коэффициент покрытия долга – 2,5.

 

36.                   Чистый операционной доход от квартиры, купленной за 300 тыс. дол., составляет ежемесячно 1500 дол. Рассчитать ставку дохода инвестора, если срок службы квартиры – 40 лет, возврат капитала – по методу Ринга.

 

37.                   Рассчитать ставку дохода инвестора. Остаточный срок службы квартиры – 50 лет, возврат капитала - по методу Ринга. Рыночная стоимость квартиры – 7500 тыс.руб. Ежемесячный арендный платеж – 40 тыс.руб., коммунальные платежи – 2 тыс.руб., резерв затрат капитального характера (отчисления на косметический ремонт) – 1,5 тыс.руб.

 

38.                   Самоамортизирующийся кредит в сумм 75000 руб. выдан на 20 лет под 13% с ежегодным погашением. Рассчитать в 3-м и 17-м платежах банку суммы, идущие на погашение кредита и уплату банковского процента.

 

39.                   Под объект недвижимости стоимостью 750000 руб. предоставлен ипотечный кредит на 10 лет, с ежемесячным погашением. Под 13%, коэффициент ипотечной задолженности – 80%. Рассчитать в 25-м платеже банку суммы, идущие на погашение кредита и доход банка.

 

40.                   Для приобретения недвижимости можно получить ипотечный кредит на следующих условиях: коэффициент ипотечной задолженности – 60%, срок кредитования – 10 лет, максимальная ставка банковского процента – 12%, ежемесячное погашение. Рассчитать договорную величину ипотечного кредита и размер дисконтного пункта, если стоимость недвижимости – 1500 тыс. д.е., риск заемщика банком оценивается в 14%.

 

41.                   Ипотечный кредит в размере 20000 д.е. выданный под 10% годовых на 15 лет с ежемесячным погашением для приобретения недвижимости с годовым чистым операционным доходом 3034,18 д.е., обеспечивал инвестору 15% дохода на вложенный собственный капитал. Как изменится остаточный срок кредитования, если через пять лет чистый операционный доход объекта снизится до 2695,4 д.е., а инвестор сохранит ставку дохода.

 

42.                   Ипотечный кредит в размере 130000 д.е. выданный под 11% годовых на 10 лет с ежегодным погашением для приобретения недвижимости с годовым чистым операционным доходом 26861,25 д.е., обеспечивал инвестору 20% дохода на вложенный собственный капитал. Как изменится остаточный срок кредитования, если через пять лет чистый операционный доход объекта увеличится до 37994,2 д.е., а инвестор сохранит ставку дохода.

 

43.                   Оценить квартиру. Ежемесячная арендная плата за вычетом операционных расходов – 150 дол. США, для приобретения квартиры можно получить ипотечный кредит на 10 лет под 12% годовых с ежемесячным погашением, коэффициент ипотечной задолженности – 70% рыночной стоимости, доход должен превышать обязательные выплаты по кредиту в 3 раза.

 

44.                   Оценить недвижимость методом капитализации дохода на основе следующей информации. Чистый операционный доход – 1200 д.е., требуемая инвестором ставка доходности на вложенный собственный капитал – 10%, для приобретения недвижимости можно получить кредит на 25 лет под 13% годовых, коэффициент ипотечной задолженности – 80%. Кредит погашается:

a.     ежемесячными платежами;

b.     ежегодными платежами;

c.     в момент перепродажи.

 

45.                   Оценить объект недвижимости, проносящий ежегодно чистый операционный доход в сумме 1500 д.е. На приобретение объекта можно получить кредит в сумме 10000 д.е. на 20 лет под 10% с ежемесячным погашением. В конце 5-го года объект можно будет продать за 13000 д.е. Инвестор рассчитывает получить 18% дохода.

 

46.                   Оценить объект недвижимости, проносящий ежегодно 2500 д.е. чистого операционного дохода. Под объект четыре года назад был получен ипотечный кредит в сумме 15000 д.е. на 25 лет под 12% с ежемесячным погашением. Через шесть лет объект можно будет продать за 14000 д.е. Инвестор рассчитывает получить 14% дохода.

 

47.                   Оценить объект недвижимости, проносящий ежегодно чистый операционный доход в сумме 9000 д.е. На приобретение объекта можно получить кредит в сумме 40000 д.е. на 10 лет под 12% с ежемесячным погашением. В конце 3-го года объект можно будет продать за 50000 д.е. Инвестор рассчитывает получить 14% дохода.

 

48.                   Оценить объект недвижимости, проносящий ежегодно чистый операционный доход в сумме 35000 д.е. На приобретение объекта можно получить кредит в сумме 100000 д.е. на семь лет под 10% с ежегодным погашением. В конце 4го года объект можно будет продать за 130000 д.е. Инвестор рассчитывает получить 11% дохода.

 

49.                   Оценить объект недвижимости. Чистый операционный доход – 2000 д.е., коэффициент ипотечной задолженности – 60%, срок кредитования – 25 лет; процентная ставка 10%, ежемесячное погашение. Через шесть лет объект можно продать на 30% дешевле. Ставка дохода инвестора – 13%.

 

Практическая работа № 8

 

Тема:   Сравнительный подход к оценке недвижимости

 

Наименование работы:   «Решение задач с применением метода сравнительного анализа продаж»

 

Цель работы:  формирование навыков получения стоимости недвижимого                           имущества сравнительным подходом

 

                  Решить задачи.

1.                       Оценить двухэтажный офис, расположенный в Западном округе г. Москвы, если аналогичная недвижимость, расположенная в Северном округе г. Москвы, продана за 50000 д.е. Оценщик располагает информацией о недавно проданных объектах:

Назначение

Характеристика

Местоположение округа

Цена д.е.

Офис

3 - этажный

Северный округ г. Москвы

70000

Склад

3 - этажный

Северный округ г. Москвы

85000

Офис

3 - этажный

Западный округ г. Москвы

95000

2.                       Оценить склад, износ которого составляет 20%.

Объект

Износ, %

Цена, д.е.

Склад А

25

85000

Производственное помещение Б

21

900000

Склад В

18

81000

Склад Г

55

47500

3.                       Оценить отремонтированное здание площадью 150 м2. Аналог требующий ремонта, площадь которого составляет 135 м2, продан пять месяцев назад за 750000 д.е. Стоимость ремонта на дату оценки составляет 150 д.е. за 1 м2, темпы роста стоимости недвижимости – 24% в год.

 

4.                       Оценить недавно отремонтированный торговый центр «Ромашка», площадь которого  составляет 600 м2, расположенный в пяти минутах ходьбы от станции метро. Определить знак корректировки.

Характеристика 

ТЦ «Василек»

Цена продажи, д.е.

1500000

Площадь. м2

500

Местоположение 

15 мин. ходьбы от станции метро

Корректировка на местоположение

10%

Отделка

Требует ремонта

Корректировка на отделку

15%

 

5.                       Оценить недавно отремонтированный торговый центр «Ромашка», площадь которого  составляет 500 м2, расположенный в 15 минутах ходьбы от станции метро. Определить знак корректировки.

Характеристика 

ТЦ «Василек»

Цена продажи, д.е.

1500000

Площадь. м2

600

Местоположение 

5 мин. ходьбы от станции метро

Корректировка на местоположение

10%

Отделка

Требует ремонта

Корректировка на отделку

15%

 

6.                       После отбора информации по жилым коттеджам оценщик получил следующие данные: двухэтажный коттедж, аналогичный оцениваемому, но без бассейна, был продан за 400000 д.е. Затраты на строительство бассейна равны 16000 д.е. определить стоимость коттеджа, если два одноэтажных коттеджа, сходных между собой во всем, кроме наличия бассейна, были проданы соответственно за 600000 д.е. и 618000 д.е.

 

7.                       Оценить гостиницу на 20 стандартных номеров с пристроенной верандой. Аналогичная гостиница на 25 стандартных номеров без веранды, с летним кафе продана за 300000 де. Стоимость аналогичного кафе – 50000 д.е., постройка веранды – 25000 д.е., коэффициент удобства пользования для веранды – 1,2.

 

8.                       Оценить недвижимость, износ которой составляет 35%. Аналогичная недвижимость с износом 30% продана за 235000 д.е., с износом 70% продана за 75000д.е.

 

9.                       Оценить гостиницу на 25 стандартных номеров с пристроенным кафе. Аналогичная гостиница на 35 стандартных номеров без кафе, с пристроенной верандой продана за 400000 де. Стоимость аналогичного кафе методом парных продаж оценена в 55000 д.е., коэффициент удобства пользования кафе – 1,3, постройка веранды 15000 д.е., коэффициент удобства пользования для веранды – 1,05.

 

10.                   Оценить торговый центр «ХР», расположенный в 15 минутах ходьбы от станции метро «Люблено», площадь оцениваемого объекта – 6000 2, здание недавно построено и находится в отличном состоянии, кроме того, имеется парковка на 300 машиномест. Для оценки отобрано два аналога:

характеристика

Торговый центр

«СС»

«ДД»

Цена, д.е.

9350000

5650

Площадь, м2

5500

4500

Наличие дополнительных улучшений

Отсутствует

Кафе на 100 мест

Состояние внешней отделки

Хорошее

Плохое

Корректировка

10%

15%

Местоположение, станция метро

«Дубровка», 3 мин пешком

«Щелковская», 15 мин транспортом

Корректировка

15%

20%

Рыночная стоимость кафе – 250000 д.е.

Х

Х

Рыночная стоимость парковки – 145000 д.е.

Х

Х

 

11.                   Оценить жилой объект недвижимости, износ которого составляет 30%.

Имеются следующие данные по проданным объектам:

Номер объекта

Назначение

Износ, %

Цена, д.е.

1

Жилой

32

6000

2

Жилой

65

2000

3

Жилой

26

7000

4

Жилой

10

9000

5

Офис

30

75000

 

12.                   После отбора информации по жилым коттеджам оценщик получил следующие данные: коттедж, аналогичный оцениваемому объекту, был продан за 248000 дол., а такой же но без бассейна, - за 230000 дол. Стоимость строительства бассейна равна 16000 дол. определить величину корректировки на наличие бассейна.

 

13.                   Определите поправку на износ и рассчитайте вероятную цену продажи оцениваемого промышленного объекта недвижимости, износ которого составляет 30%. Имеются следующие данные по проданным объектам:

Номер объекта

Назначение объекта

Износ, %

Цена, дол.

1

Промышленный

35

60500

2

Промышленный

79

25000

3

Промышленный

25

73700

4

Промышленный

8

95000

 

5

Административнобытовое здание

 

28

 

 

14.                   Оценить двухэтажное здание развлекательного центра, если имеется аналог – такое же двухэтажное здание развлекательного центра, но с пристроенной закрытой верандой площадью 300 м2. Его цена1650000 дол. В базе данных имеются информация о продаже следующих объектов:

Объект

Назначение объекта

Физические характеристики здания

Наличие веранды

Цена, дол.

1

Развлекательный центр

1-этажное блочное

Открытая – 250 м2

1868000

2

Развлекательный центр

1-этажное блочное

Отсутствует

1800000

3

Развлекательный центр

2-этажное блочное

Закрытая – 340 м2

1320000

4

Развлекательный центр

2-этажное блочное

Отсутствует

1218000

5

Офисное

2-этажное блочное

Закрытая – 300 м2

1450000

6

Офисное

2-этажное блочное

Отсутствует

1250000

7

Развлекательный центр

3-этажное кирпичное

Открытая – 230 м2

3275000

8

Развлекательный центр

3-этажное кирпичное

Отсутствует

3200000

9

Развлекательный центр

1-этажное блочное

Закрытая – 350 м2

1650000

10

Развлекательный центр

1-этажное блочное

Отсутствует

1570500

 

15.                   Оценить объект торговой недвижимости, который находится в западном округе. Сопоставимый аналог, проданный недавно, находится в центре (лучшем) округе и стоит 480000 д.е. Оценщик имеет информацию о сопоставимых продажах:

 

Характеристика 

 

Номер аналога

 

1

2

3

Цена объекта, д.е.

350000

310000

720000

Время продажи

2 месяца назад

2 года назад

1,5 месяца назад

Округ г. Москвы

Западный

Западный

Центральный

 

16.                   Оценить отдельно стоящее торговое четырехэтажное блочное здание, расположенное в Северном округе. Для анализа сравнительных продаж отобрана недавно состоявшаяся сделка по продаже отдельно стоящего торгового четырехэтажного блочного здания, расположенного в Юго-Восточном округе. Цена аналога – 2300000 д.е. База данных содержит информацию о последних сделках с недвижимостью:

Номер объекта

Местоположение (округ)

Назначение объекта

Физические характеристики

Цена сделки,

д.е.

1

Юго-Восточный

Торговое здание

3-этажное кирпичное

1800000

2

Северный

Торговое здание

3-этажное кирпичное

1400000

3

Северный

Складское здание

4-этажное блочное

2000000

4

Юго-Восточный

Складское здание

4-этажное блочное

2200000

 

17.                   Оценить трехэтажный кирпичный коттедж с пристроенным гаражом на две машины. Аналогичный кирпичный коттедж без гаража, расположен в том же поселке, был недавно продан за 1400000 д.е. База данных содержит информацию о последних сделках с недвижимостью:

Объект

Физические характеристики и назначение объекта

Наличие гаража

Цена сделки, д.е.

1

2-этажный жилой коттедж из бруса

На две машины

950000

2

2-этажный жилой коттедж из бруса

Отсутствует

900000

 

18.                   Рассчитать коэффициент удобства пользования (КУП) для проведения корректировки на наличие парковки при оценке офисных зданий. Удельные затраты на одно машиноместо при строительстве офисных парковок – 12000 д.е. База данных содержит информацию о последних сделках с офисной недвижимостью:

 

 

Объект

Физическая характеристика здания

 

Наличие парковки

 

Цена сделки, д.е.

1

1-этажное блочное

-

1600000

2

1-этажное кирпичное

-

1100000

3

5-этажное кирпичное

-

7400000

4

1-этажное кирпичное

10 машиномест

1450000

5

1-этажное блочное

20 машиномест

1275000

6

5-этажное кирпичное

100 машиномест

9500000

 

19.                   Оценить спортивный центр, который был недавно отремонтирован. Площадь объекта – 1500 м2. Аналогичный спортивный комплекс, требующий косметического ремонта, был недавно продан за 2400000 д.е., его площадь – 1200 м2. База данных содержит информацию о последних сделках с недвижимостью:

Объект

Назначение объекта

Местоположение в г.Москва

Площадь,

м2

Наличие косметического ремонта

Цена сделки, д.е.

1

Спортивный центр

ЮВАО

1100

Отремонтирован

3850000

2

Спортивный центр

ЮЗАО

1600

Отремонтирован

5120000

3

Торговый центр

ЮВАО

1300

Отремонтирован

7150000

4

Спортивный центр

ВАО

5000

Отремонтирован

12500000

5

Спортивный центр

ЮВАОР

900

Требует ремонта

2790000

6

Спортивный центр

ЮЗАО

1800

Требует ремонта

5220000

7

Торговый центр

ЮВАО

1500

Требует ремонта

7500000

8

Спортивный центр

ВАО

4900

Требует ремонта

10780000

 

20.                   Оценить медицинский центр. Дата оценки – январь 2008 г. Индекс покупательской способности на дату оценки – 75. База данных содержит информацию о сделках с недвижимостью аналогичного назначения:

*  -индекс покупательской способности.

 

21.                   Определить поправку на отсутствие в офисе системы кондиционирования. Стоимость установки одного кондиционера – 1000 д.е., учитывая степень сложности установки данного улучшения, коэффициент удобства пользования установлен на уровне 1,25. Для работы офиса необходимо 15 кондиционеров.

 

22.                   Оценить складскую недвижимость. Аналогичный объект был недавно продан за 750000 д.е. Наличие у аналога современного складского оборудования делает его дороже оцениваемого объекта на 20%.

 

Объект

 

Время продажи

 

 на дату совершения сделки с аналогом

Цена сделки,

д.е.

 

1

Июнь 2007 г.

86

1270000

 

2

Февраль 2007 г.

81

1000000

 

3

Апрель 2007 г.

83

1340000

 

23.                   Оценить офисную недвижимость. Аналогичный объект был продан за 950000 д.е. Наличие у оцениваемого объекта телефонной линии делает его дороже объекта - аналога на 10%.

 

24.                   Оценить жилую недвижимость. Аналогичный объект был недавно продан за 200000 д.е. Отсутствие у аналога лифта делает его дешевле оцениваемого объекта на 15%.

 

25.                   Оценить продовольственный магазин шаговой доступности. Аналогичный объект был недавно продан за 1800000 д.е. Местоположение оцениваемого объекта делает его дешевле объекта-аналога на 5%.

 

26.                   Оценить детский спортивный центр «Олимп». Аналогичный объект бал недавно продан за 60000 д.е. Близость аналога к станции метро делает его дороже оцениваемого объекта на 20%.

 

27.                   Оценить «Дом быта». Аналогичный объект был недавно продан за 1950000 д.е. Местоположение оцениваемого объекта делает его дороже объекта аналога на 10%.

 

28.                   Определить вид парковки, применяемой в сравнительном подходе к оценке недвижимости.

Парковка на указанный элемент сравнения

Процентная

Абсолютная денежная

Относительная денежная

Евроремонт

 

 

 

Местоположение

 

 

 

Условия финансирования

 

 

 

Пристроенный гараж

 

 

 

Время продажи

 

 

 

Передаваемые юридические права и ограничения

 

 

 

Износ

 

 

 

Размер объекта

 

 

 

Условия продажи

 

 

 

Наличие мусоросборника, озеленение и т.п.

 

 

 

Косметический ремонт

 

 

 

 

29.                   Оценить двухкомнатную квартиру в панельном девятиэтажном доме на первом этаже. В квартире имеются лоджия, телефон, кладовка площадь кухни – 6,0 м2, окна выходят во двор. Для моделирования цены необходимо выбрать один, наиболее близкий, аналог. Затем на выявленные различия методом парных продаж рассчитать величину поправки и рассчитать корректировку.

Аналог

1

2

3

4

5

6

Дом

Панельный

Панельный

Панельный

Панельный

Панельный

Панельный

Лоджия

+

-

+

-

-

+

Кухня

6,0

6,0

6,0

6,0

8,0

8,0

Этаж

3

3

1

4

1

1

Окна

Двор

Улица

Двор

Двор

Улица

Улица

Кладовая

+

-

-

+

+

-

Телефон

+

+

+

+

-

-

Цена, д.е.

850000

790000

800000

650000

700000

750000

 

30.                   Оценить трехкомнатную квартиру в кирпичном доме на послед-

нем этаже. В квартире имеются балкон, паркетные полы, телефон, площадь кухни – 9,0 м2, санузел. Для моделирования цены необходимо выбрать один, наиболее близкий, аналог. Затем на выявленные различия методом парных продаж рассчитать величину поправки и произвести корректировку.

Аналог

1

2

3

4

5

6

Дом

Кирпичный

Кирпичный

Кирпичный

Панельный

Панельный

Кирпичный

Балкон

+

+

+

-

-

+

Кухня

9,0

9,0

9,0

7,0

7,0

9,0

Этаж

3

3

7

последний

последний

последний

Пол

Линолеум

Паркет

Паркет

Линолеум

Линолеум

Линолеум

Санузел

Смежный

Смежный

Раздельный

Раздельный

Раздельный

Раздельный

Телефон

+

-

+

-

+

+

Цена, д.е.

57000

58000

65000

45000

48000

55000

 

31.                   Рассчитать поправку на передаваемые права собственности и ог-

раничения. Оцениваемый офис не имеет заключенных договоров аренды на дату оценки. Площадь оцениваемого объекта, предназначенная для сдачи в аренду, - 800 м2. Аналогичный офис обремененный на дату сделки среднесрочным договором аренда сроком на три года, бал продан за 1350000 д.е. Ставка дохода для данного сегмента недвижимости – 18%. Преобладающая рыночная ставка арендной платы – 850 д.е. в год за 1м2.

 

32.                   Рассчитать поправку на передаваемые права собственности и ог-

раничения. Оцениваемый офис не имеет заключенных договоров аренды на дату оценки. Площадь оцениваемого объекта, предназначенная для сдачи в аренду, - 500 м2. Аналогичный офис обремененный на дату сделки среднесрочным договором аренда сроком на четыре года, бал продан за 1200000 д.е. Ставка дохода для данного сегмента недвижимости – 17%. Преобладающая рыночная ставка арендной платы – 750 д.е. в год за 1м2.

 

33.                   Оценить склад, который на дату оценки не имеет заключенных

договоров. Площадь оцениваемого объекта – 1000 м2, в том числе предназначенная для сдачи в аренду – 900 м2. Аналогичный склад, обремененный на дату сделки договором аренды сроком на пять лет, был пролан за 1800000 д.е. Ставка дохода для данного сегмента недвижимости – 19%. Преобладающая рыночная ставка арендной платы – 700 д.е. в год за 1м2.

 

34.                   Оценить склад, который на дату оценки не имеет заключенных

договоров. Площадь объекта предназначенная для сдачи в аренду – 900 м2, в том числе занятая собственником – 70 м2. Аналогичный склад, обремененный на дату сделки договором аренды сроком на шесть лет, был пролан за 1800000 д.е. Ставка дохода для данного сегмента недвижимости – 16%. Преобладающая рыночная ставка арендной платы – 700 д.е. в год за 1м2.

 

35.                   Оценить жилой коттедж, который на дату оценки сдан в аренду

на два года. Площадь оцениваемого объекта – 250 м2. Аналогичный жилой коттедж, не обремененный на дату сделки договором аренды, был продан за 1000000 д.е Ставка дохода для данного сегмента недвижимости – 12%. Преобладающая рыночная ставка арендной платы – 170 д.е. в месяц за 1м2.

 

36.                   Оценить жилой коттедж, который на дату оценки сдан в аренду

на пять лет. Площадь оцениваемого объекта – 450 м2. Аналогичный жилой коттедж, не обремененный на дату сделки договором аренды, был продан за 1400000

д.е Ставка дохода для данного сегмента недвижимости – 11%. Преобладающая рыночная ставка арендной платы – 120 д.е. в месяц за 1м2.

 

37.                   Оценить офис, который на дату оценки не имеет заключенных

договоров. Площадь оцениваемого объекта, предназначенная для сдачи в аренду – 1100 м2, в том числе занятая собственником – 170 м2. Здание расположено на арендованном земельном участке. Годовая плата за землю – 9500 д.е. Аналогичный офис, обремененный на дату сделки договором аренды сроком на семь лет, был пролан за 1600000 д.е. Ставка дохода для данного сегмента недвижимости – 15%. Преобладающая рыночная ставка арендной платы – 700 д.е. в год за 1м2.

 

38.                   Оценить терминал, который на дату оценки не имеет заключен-

ных договоров. Площадь оцениваемого объекта, предназначенная для сдачи в аренду – 2500 м2Земельный участок оформлен в собственность. Аналогичный терминал, обремененный на дату сделки договором аренды сроком на шесть лет, был пролан за 1300000 д.е. Здание расположено на арендованном земельном участке. Годовая плата за землю – 19500 д.е. Ставка дохода для данного сегмента недвижимости – 17%. Преобладающая рыночная ставка арендной платы – 700 д.е. в год за 1м2.

 

39.                   Рассчитать поправку на условия финансирования, если на дату

оценки преобладает рыночная ставка по ипотечному кредиту – 15%. Оцениваемый объект должен быть оплачен в момент совершения сделки. Аналогичный объект продан за 1350000 д.е. на следующих условиях. Собственный капитал покупателя – 350000 д.е., остальная сумма будет выплачена в рассрочку на пять лет под 12% ежегодными платежами.

 

40.                   Рассчитать поправку на условия финансирования, если на дату

оценки преобладает рыночная ставка по ипотечному кредиту – 13%. Оцениваемый объект должен быть оплачен в момент совершения сделки. Аналогичный объект продан за 1500000 д.е. на следующих условиях. Собственный капитал покупателя – 400000 д.е., остальная сумма будет выплачена в рассрочку на шесть лет под 14% ежегодными платежами.

41.                   Оценить жилой коттедж, который должен быть полностью опла-

чен в момент совершения сделки. На дату оценки преобладает рыночная ставка по ипотечному кредиту – 11%. Аналогичный объект продан за 500000 д.е. на следующих условиях. Собственный капитал покупателя – 100000 д.е., остальная сумма будет выплачена в рассрочку на шесть лет под 12% ежегодными платежами.

 

42.                   Оценить терминал, который предполагается  частично оплатить

за счет ипотечного банковского кредита, выдаваемого на пять лет под 10% с ежегодным погашением. Собственный капитал покупателя – 300000 д.е. аналогичный объект был продан за 1900000 д.е., собственный взнос составил 500000 д.е. Условия рассрочки представленной продавцом: пять лет, ежегодное погашение – 12%.

 

 

Практическая работа № 9

 

Тема:   Сравнительный подход к оценке недвижимости

 

Наименование работы:   «Решение задач с применением метода соотнесения цены и дохода»

 

Цель работы:  формирование навыков получения стоимости недвижимого                           имущества сравнительным подходом

 

 

                  Решить задачи.

1.                       Оценить гостиницу, потенциальный валовой доход которой составляет 800000 д.е. База данных по недавно совершенным сделкам:

№ п/п

Объект

Валовой доход, д.е.

Вид дохода

Цена, д.е.

1

Гостиница

750000

Действительный

1700000

2

Офис

850000

Потенциальный

1300000

3

Гостиница

750000

Потенциальный

1050000

4

Гостиница

850000

Потенциальный

1020000

5

Гостиница

81000

Потенциальный

1090000

 

2.                       Оценить недвижимость. Чистый операционный доход объекта за истекший год составил 7500 д.е. База данных по недавно совершенным сделкам:

Объект

Величина дохода, д.е

Вид дохода

Цена, д.е.

A

7600

ЧОД прогнозный

450000

B

800

ПВД за истекший год

65000

C

850000

ЧОД за истекший год

320000

D

8100

ЧОД за истекший год

530000

E

7200

ЧОД за истекший год

510000

F

9800

ДВД прогнозный

470000

3.                       Оценить офисную недвижимость, действительный валовой доход который составляет 30000 д.е. База данных по недавно совершенным сделкам:

№ п/п

Объект

Величина дохода, д.е.

Вид дохода

Цен, д.е

1

Офис

90000

ДВД

900000

2

Офис

25000

ПВД

300000

3

Склад

35000

ПВД

360000

4

Склад

27000

ДВД

324000

 

4.                       Оценить торговую недвижимость, используя коэффициент капитализации, полученный методом рыночной экстракции. Площадь – 300 м2, годовая ставка арендной платы – 200 д.е., коэффициент потерь – 10%, операционные расходы – 30% действительного валового дохода. База данных по недавно совершенным сделкам:

№ п/п

Объект

Величина дохода, д.е.

Вид дохода

Цен, д.е

1

Магазин

36000

ПВД

90000

2

Гостиница

35000

ЧОД

120000

3

Магазин

32000

ЧОД

170000

4

Магазин

37000

ЧОД

190000

 

5.                       Оценить гостиницу «Бета», действительный валовой доход которой составляет 87000 д.е. База данных по недавно совершенным сделкам:

№ п/п

Объект

Величина дохода, д.е.

Вид дохода

Цен, д.е

1

Гостиница «Альфа»

80000

ДВД

850000

2

Склад «Сток»

85000

ДВД

950000

3

Гостиница «Омега»

95000

ДВД

1100000

 

6.                       Определить средний валовой рентный мультипликатор (ВРМ) для однокомнатных квартир. База данных по недавно совершенным сделкам:

Объект

Величина дохода, д.е.

Вид дохода

Цен, д.е

Квартира А

2400

ПВД

30000

Квартира В

3000

ПВД

35000

Квартира С

3600

ПВД

40000

 

7.                       Оценить офисную недвижимость. Объект оценки не имеет пар-

ковки, расположен в Центральном административном округе (ЦАО), находится в отличном состоянии. Площадь, предназначенная для сдачи в аренду, - 800 м2, годовая ставка арендной платы – 750 д.е., коэффициент потерь – 15%, операционные расхода – 30% потенциального валового дохода. База данных по недавно совершенным сделкам и оценка влияния ценообразующих характеристик на стоимость недвижимости. Коэффициент корректировки на местоположение (ЦАО/САО) – 1,8. Коэффициент корректировки на наличие парковки – 1,25. Коэффициент корректировки на состояние объекта (отличное/удовлетворительное) – 1,2. Годовые темпы роста цен на офисную недвижимость – 15%

п/п

Объект- аналог

Округ

Описание

Площадь, м2

Величина дохода

Вид дохода

Цена

1

Офис

САО

Без парковки, отличное состояние

810

 

ПВД

 

2

Офис

ЦАО

Без парковки, отличное состояние

3500

 

ПВД

 

3

Склад

ЦАО

Без парковки, отличное состояние

900

 

ПВД

 

4

Офис

САО

С парковкой, отличное состояние

800

 

ПВД

 

5

Офис

ЦАО

Без парковки, удовлетворительное состояние

820

 

ПВД

 

6

Гостиница

ЦАО

С парковкой, отличное состояние

900

 

ПВД

 

7

Офис

ЦАО

Без парковки, отличное состояние, продан шесть месяцев назад.

805

 

ПВД

 

 

 

Практическая работа № 10

 

Тема:   Затратный подход к оценке стоимости недвижимости

 

Наименование работы:   «Оценка полной восстановительной стоимости зданий»

 

Цель работы:  формирование навыков оценки полной восстановительной           стоимости зданий

 

 

                  Решить задачи.

16. Рассчитать стоимость типового объекта. Описание объекта: назначение – торговое; использование – магазин универсальный; этажность – 1; объем – 5000 м3; без подвала, фундаменты сборные бетонные, стены крупнопанельные из бетона, перегородки кирпичные и деревянные, кровля рулонная, полы плиточные, отделка повышенного качества, отопление центральное, водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение; группа капитальности – I; месторасположение – г. Курск; дата оценки – 01.01.2007 г. Дополнительные данные:

-    прибыль предпринимателя составляет для данного вида объектов 50%;

-    дополнительные расходы, не учитываемые в УПВС, составляют 15% от стоимости; Данные (без НДС) для расчета стоимости на дату оценки приведены в таблице:

 

 

 

Дата введения сметных цен, пери-

од

Центрально-Черноземный район

Приволжский район

Воро нежская область

Курская область

Липец кая область

Тамбо вская область

Респуб лика

Калмы

кия

Респу блика

Татар стан

Астра ханская область

01.01.1969 г.

0,05052

0,04971

0,05880

0,05901

0,06793

0,04685

0,05597

01.01.1984 г. 

0,06063

0,05966

0,07056

0,07082

0,08151

0,05622

0,06716

01.01.1991 г 

0,09882

0,09702

0,11442

0,11594

0,13244

0,09160

0,10966

декабрь 1999 г.

1,000

1,000

1,000

1,000

1,000

1,000

1,000

2000 г.

1,218

1,114

1,188

1,127

1,064

1,262

1,348

2001 г.

1,475

1,438

1,471

1,474

1,292

1,492

1,729

2002 г.

1,727

1,682

1,773

1,808

1,549

1,748

2,052

2003 г.

2,027

1,939

2,101

2,148

1,889

1,997

2,331

2004 г.

2,376

2,184

2,481

2,525

2,272

2,271

2,638

2005 г.

2,793

2,519

2,970

2,996

2,733

2,661

3,047

  I квартал

2,593

2,334

2,731

2,773

2,520

2,462

2,850

  II квартал

2,712

2,442

2,878

2,904

2,656

2,584

2,965

  III квартал

2,856

2,579

3,052

3,069

2,801

2,726

3,104

  IV квартал

3,011

2,718

3,220

3,238

2,954

2,872

3,268

2006 г.

 

 

 

 

 

 

  I квартал

3,182

2,876

3,416

3,430

3,129

3,038

3,450

  II квартал

2,344

3,022

3,0610

3,623

3,308

3,206

3,630

  III квартал

3,497

3,180

3,810

3,28

3,496

3,378