Комплект оценочных средств для проведения текущего контроля и промежуточной аттестации по профессиональному модулю ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества в рамках основной профессиональной образовательной программы (ОПОП) по специальности СПО 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

Оценка 4.8

pdf

математика

22.03.2020

Комплект оценочных средств для проведения текущего контроля и промежуточной аттестации по профессиональному модулю ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества в рамках основной профессиональной образовательной программы (ОПОП) по специальности СПО 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

Министерство общего и профессионального образования

Ростовской области

Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение Ростовской области

«Константиновский техникум агроветтехнологий и управления (КСХТ)»

Комплект оценочных средств

для проведения текущего контроля и промежуточной аттестации по профессиональному модулю

ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества в рамках основной профессиональной образовательной программы (ОПОП) по специальности СПО 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

г. Константиновск, 2018

Рассмотрено на заседании ПЦК экономических дисциплин и ЗИО Протокол №____ от «____»_____________ 20____ г.

Председатель___________________

Бакаева В.Г.

УТВЕРЖДАЮ

Зам. директора по учебной работе

_______________ О.М.Ковалева

«_____»____________________г.

СОГЛАСОВАНО

_________________________________

СОГЛАСОВАНО

________________________________

_________________________________ ________________________________

_____________________________ ________________________________

(наименование организации) (наименование организации)

_______________ ________________ ____________ ________________

(подпись руководителя) (подпись руководителя)

(расшифровка подписи) (расшифровка подписи)

М.П. М.П.

«_____»____________________г. «_____»____________________г.

Комплект оценочных средств для проведения текущего контроля и промежуточной аттестации в форме текущего и квалификационного экзаменов по ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества разработан на основе Федерального государственного образовательного стандарта (далее ФГОС) по специальности среднего профессионального образования (далее СПО) 21.02.05 Земельно-имущественные отношения, утвержденного приказом Министерства образования и науки Российской Федерации от 12.05.2014 г. №486, рабочей программы ПМ.04 Определение стоимости недвижимого имущества, утвержденной заместителем директора по УР, Положения о текущем контроле знаний и промежуточной аттестации студентов, утвержденного Приказом директора № 31 от 14.05.2018 г.

Разработчик: Фурманенко О.Н. – преподаватель экономических дисциплин

ГБПОУ РО КТАУ (КСХТ)

I. Паспорт комплекта оценочных средств 1. Область применения комплекта оценочных средств

Комплект оценочных средств предназначен для оценки результатов освоения

ПМ 04 Определение стоимости недвижимого имущества

Таблица 1

Результат освоения (объекты оценивания)

Основные показатели оценки результата и их критерии

Тип задания, № задания

Форма аттестации (в соответствии с

учебным планом)

ПК 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичным объектам

ОК

5.Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.

- грамотное использование нормативных документов; - правильный выбор источников информации; - правильный подбор достаточной информации; -правильная обработка собранной информации

-нахождение и использование информации в соответствии с заданной ситуацией; -использование различных источников, включая электронные источники; -рациональное распределение времени на все этапы решения задачи;

-представление, самооценка и защита результатов работы.

Тесты Производственные ситуации Задачи Практические работы

Устный и письменный

опрос

Практическая

проверка

Проверка самостоятельной работа

студента

Курсовое проектирование

Экзамен по МДК 1. Оценка недвижимого имущества

Зачет по учебной практике

Зачет по производственной практике

Квалифика-

ПК 4.2. Производить расчеты по оценке объекта оценки на основе применяе-

- правильный выбор метода расчетов в рамках каждого подхода;

-точный расчет стоимости объекта оценки доходным,

мых подходов и

методов оценки

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество.

ОК

ОК 8. Быть готовым к смене технологий в профессиональной

затратным и сравнительным подходами;

- точное соблюдение принципов оценки;

- обоснованный отказ от применения какого-либо подхода;

-выбор и правильное применение способов выполнения профессиональных задач при участии в оценке объекта оценки;

-оценка эффективности и качества выполнения согласно заданной ситуации; -представление, самооценка и защита результатов работы по выполнению поручений руководства

-критическая оценка своей деятельности;

-дисциплинированность;

-деловитость;

-представление, самооценка и защита результатов работы;

-владение компьютерной техникой;

-владение профессиональными программными про-

ционный экзамен по профессиональному модулю

Защита дипломного

проекта

Наблюдение и оценка в процессе обучения на аудиторных занятиях и при выполнении самостоятель ной работы, в том числе курсовому проектированию

Мониторинг поведения в коллективе: с

сокурсникам и, с

преподавател ями и иными сотрудникам

и техникума

Мониторинг активности в общественной работе группы, техникума

Мониторинг активности при проведении научно-

деятельности.

дуктами;

-ориентация в обновлении

информационных техноло-

гий;

практических конференций, олимпиад, конкурсов, в том числе профессиональных, как на уровне техникума так и на других уровнях

Мониторинг участия в кружках, секциях

Мониторинг устремлений студента.

Наблюдение и оценка поведения во время учебной тревоги

Наблюдение и оценка поведения юношей в период воинских сборов

Экспертная оценка общих компетенций при выполнении работ на учебной и производственной практике

ПК 4.3. Обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости

объекта оценки

ОК

5.Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного разви-

-правильный выбор метода согласования результатов оценки;

-правильное согласование результатов оценки; - обоснованное заключение об итоговой величине стоимости;

-критическая оценка своей деятельности;

-дисциплинированность;

-деловитость;

-представление, самооценка и защита результатов работы;

тия.

ОК 8. Быть готовым к смене технологий в профессиональной деятельности.

-владение компьютерной техникой;

-владение профессиональными программными продуктами;

-ориентация в обновлении

информационных техноло-

гий;

ПK 4.4. Рассчитывать сметную стоимость зданий и сооружений в соответствии с действующими нормативами и применяемыми методиками

ОК

5.Осуществлять

-правильный выбор метода расчета сметной стоимости; - правильный выбор нормативов;

- правильное применение действующих нормативов строительства;

-правильное определение сметной стоимости зданий и сооружений;

-критическая оценка своей деятельности;

-дисциплинированность;

-деловитость;

-нахождение и использование информации в соответствии с заданной ситуацией; -использование различных

поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.

ОК 8. Быть готовым к смене технологий в профессиональной деятельности

источников, включая электронные источники; -рациональное распределение времени на все этапы решения задачи;

-представление, самооценка и защита результатов работы;

-владение компьютерной техникой;

-владение профессиональными программными продуктами;

-ориентация в обновлении

информационных техноло-

гий;

ПК 4.5. Классифицировать здания и сооружения в соответствии с принятой

типологией

- осуществление точной типологизации промышленных зданий и сооружений; - осуществление точной типологизации гражданских зданий и сооружений; - осуществление точной типологизации сельскохозяйственных зданий и сооружений;

-критическая оценка своей

ОК

ОК 8. Быть готовым к смене технологий в профессиональной деятельности

деятельности;

-дисциплинированность;

-деловитость;

-представление, самооценка и защита результатов работы;

-владение компьютерной техникой;

-владение профессиональными программными продуктами;

-ориентация в обновлении

информационных техноло-

гий;

ПК 4.6. Оформлять оценочную документацию в соответствии с требованиями нормативных актов, регулирующих правоотношения в этой области

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения

-правильное толкование нормативных актов при оформлении оценочной документации;

- правильное оформления оценочной документации в соответствии с требованиями законодательства в оценочной сфере.

-оценка эффективности и качества выполнения со-

профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество.

ОК 5. Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.

ОК 8. Быть готовым к смене технологий в профессиональной

деятельности

гласно заданной ситуации; -представление, самооценка и защита результатов работы по выполнению поручений руководства

-критическая оценка своей деятельности;

-дисциплинированность;

-деловитость;

-представление, самооценка и защита результатов работы;

-владение компьютерной техникой;

-владение профессиональными программными продуктами;

-ориентация в обновлении

информационных техноло-

гий;

2. Комплект оценочных средств

2.1 Текущий контроль

РАЗДЕЛ 1. Основы стоимостной оценки недвижимости

Тест к разделу: В каждом тестовом задании следует выбрать один правильный ответ.

Вариант №1

1. Экономическая концепция недвижимости отражает…

А. физические характеристики недвижимости;

Б. совокупность имущественных прав на недвижимость;

В. недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода.

2. Товар, цена, доходность - характеристики недвижимости как…

А. физического объекта;

Б. объекта правовых отношений;

В. объекта общих социальных отношений; Г. объекта экономических отношений.

3. Авторское право на издание книги относится к… А. недвижимому имуществу; Б. интеллектуальной собственности; В. бизнесу.

4. Какие объекты относятся к недвижимому имуществу? А. земельные участки, здания и сооружения;

Б. земельные участки, здания, сооружения, леса и многолетние насаждения;

В. земельные участки, здания, сооружения, леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты;

Г. земельные участки, здания, сооружения, леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты, а также подлежащие государственной регистрации морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

5. Недвижимость как объект правовых отношений имеет характеристики:

А. полезность, цена, стоимость;

Б. местоположение, форма, внешняя среда;

В. право собственности и другие имущественные права; Г. престижность владения, основа свободы и независимости.

6. Ценные бумаги относятся к… А. движимому имуществу; Б. недвижимому имуществу; В. бизнесу; Г. интеллектуальной собственности.

7. Какая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования?

А. географическая; Б. юридическая; В. социальная; Г. экономическая.

8. В какой статье ГК РФ отражено понятие движимого и недвижимого имущества? А. 129; Б. 130; В. 131; Г. 132.

9. На какие объекты недвижимости ограничены права частного собственника земельного участка?

А. воздушное пространство и недра; Б. здания;

В. многолетние насаждения;

Г. обособленные водные объекты;

10. Наиболее распространённой областью оценочной деятельности является:

А. оценка бизнеса;

Б. оценка недвижимости; В. оценка ценных бумаг; Г. оценка имущественных комплексов.

11. К основным родовым признакам недвижимости относятся: А. натуральновещественная форма функционирования;

Б. высокая стоимость

В. неподвижность и непотребляемость; Г. долговечность;

12. Относятся ли к объектам оценки согласно ФЗ РФ № 135 ФЗ право собственности и иные вещные права на имущество? А. да; Б. нет.

13. Какая концепция говорит о роли недвижимости для удовлетворения физиологических, психологических, материальных и духовных потребностей?

А. географическая; Б. социальная; В. экономическая; Г. юридическая.

14. К какому виду классификации относится деление недвижимости на естественные и искусственные объекты?

А. по степени готовности; Б. по происхождению;

В. по видам; Г. по масштабности.

15. Как называется приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду?

А. временной оценкой денежных потоков; Б. дисконтированием; В. компаундированием.

16. Каков способ переноса стоимости недвижимости в производственном процессе? А. сразу при введении объекта недвижимости в эксплуатацию;

Б. постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений;

17. Какая концепция отражает физические характеристики недвижимости? А.

социальная; Б. географическая; В. экономическая; Г. юридическая.

18. Каков состав блоков, определяющих понятие недвижимого имущества в зарубежной практике?

А. земельный участок и воздушное пространство над ним;

Б. земельный участок, объекты над и под поверхностью участка и воздушное пространство над ним;

В. земельный участок, объекты над и под поверхностью участка, воздушное пространство над ним и комплекс прав на объекты недвижимости.

19. К институциональным участникам рынка недвижимости относятся: А. брокеры и их агенты;

Б. оценщики;

В. специалисты по маркетингу; Г. специалисты по инвентаризации земли и строений.

20. К объектам недвижимости не относятся: А. здания и сооружения;

Б. ценные бумаги;

В. морские и воздушные суда;

Г. леса и многолетние насаждения;

Вариант №2

1.Что относится к движимым вещам? А. здания;

В. Леса;

Б. деньги; Г. морские суда.

2. К какому типу классификации относится массовый объект? А. по назначе-

нию; Б. по видам;

В. по масштабности использования; Г. по происхождению.

3. К какому признаку недвижимости относятся ликвидность, инвестирование, страхование и т. д.? А. правовому; Б. физическому; В. экономическому; Г. социальному.

4.Какая концепция отражает совокупность имущественных прав на недвижимость? А. социальная; Б. экономическая; В. географическая; Г. юридическая.

5. Какой из блоков не относится к физическому составу недвижимости?

А. воздушное пространство; Б. комплекс прав на объекты недвижимо-

сти; В. земельные участки; Г. объекты над поверхностью участка.

6. О чем говорится в статье 132 Гражданского кодекса РФ? А. о предприятии как имущественном комплексе

Б. о движимом и недвижимом имуществе

В. о государственной регистрации имущества

7. Имеет ли в общем случае собственник имущества право на владение, пользование и распоряжение этим имуществом?

А. нет Б. да

В. в отдельных случаях Г. право ограничено

8.Что относится к основным экономическим характеристикам недвижимости?

А. имущественные права

Б. месторасположение, размеры, площадь и границы

В. условие жизни людей, основа свободы и независимости; Г. стоимость, цена, затраты и доходность

9. Какие формы функционирования имеет недвижимость? А. материальную и нематериальную

Б. натурально-вещественную и стоимостную

10. Субъектами оценочной деятельности являются: А. брокеры; Б. риелтеры; В. оценщики; Г. заказчики.

11. Под рыночной стоимостью понимается:

А. сумма затрат на создание объекта, идентичного объекту оценки;

Б. стоимость, которую может заплатить инвестор для достижения своих целей; В. наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции;

Г. сумма всех затрат предпринимателя по строительству объекта;

12. Принцип конкуренции относится к группе принципов: А. связанных с рыночной средой;

Б.основанных на представлениях пользователя;

В. связанных с землей, зданиями и сооружениями; Г. ННЭИ

13. Полезность объекта оценки с точки зрения типичных субъектов рынка связана с: А. потребительной стоимостью;

Б. рыночной стоимостью; В. меновой стоимостью;

Г. стоимостью воспроизводства;

14. Принцип оценки, который определяет четыре этапа развития недвижимости

(жизненный цикл) – это принцип…

А. спроса и предложения; Б. изменения;

В. соответствия; Г. зависимости;

15. Способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течении конкретного периода времени – это:

А. полезность; Б. спрос;

В. предложение; Г. стоимость;

16. К принципам, основанным на представлениях пользователя, не относится принцип: А. полезности;

Б. вклада;

В. замещения; Г. ожидания;

17. Рыночная цена – это:

А. стоимость, указанная в договоре купли-продажи;

Б. цена, устанавливаемая в условиях высокой конкуренции; В. цена равновесия спроса и предложения;

Г. цена, обеспечивающая предпринимателю прибыль;

18. Система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектами недвижимости – это:

А. кадастр;

Б. дивелопмент;

В. рынок недвижимости;

Г. маркетинг недвижимости;

19. К какой группе субъектов рынка недвижимости относятся субъекты, финансируемые государством?

А. к институциональным; Б. к неинституциональным;

20. По какому существенному признаку приравниваются к недвижимости водные и воздушные суда, а также космические объекты?

А. высокая стоимость; Б.территориальная закрепленность; В. государственная регистрация;

Ключ к тесту по разделу

№ вопроса	ответ	№ вопроса	ответ
Вариант №1		Вариант №2
1	В	1	Б
2	Г	2	В
3	Б	3	В
4	Г	4	Г
5	В	5	Б
6	А	6	А
7	Г	7	Б
8	Б	8	Г
9	А	9	Б
10	Б	10	В
11	В	11	В
12	А	12	А
13	Б	13	В
14	Б	14	Б
15	А	15	А
16	Б	16	Б
17	Б	17	В
18	В	18	В
19	Г	19	А
20	Б	20	В

Устный фронтальный опрос

1. Раскройте понятие рынка недвижимости.

2. Каковы функции рынка недвижимости.

3. Перечислите участников рынка недвижимости.

4. Перечислите операции на рынке недвижимости.

5. Перечислите особенности рынка недвижимости.

6. Расскажите о жизненном цикле рынка недвижимости.

7. Структура анализа рынка недвижимости.

8.Показатели мониторинга рынка недвижимости.

9. Индикаторы состояния рынка.

10. Анализ рынка недвижимости для целей оценки объектов недвижимости. 11. Моделирование рынка недвижимости.

Практическая работа №1

Тема: Недвижимость – специфический объект оценки

Наименование работы: «Классификация недвижимости»

Цели работы:

1) Получение навыков проведения классификации недвижимости

2) Закрепление теоретических знаний, полученных при изучении данной темы

Задание 1. Провести классификацию объектов недвижимости по признакам, заполнив таблицу (схема 1).

Задание 2. Проклассифицируйте объекты недвижимости, выставленные на продажу на сайте AVITO.RU.

Контрольные вопросы:

1. В чем заключается различие в определении недвижимости как объекта оценки в существующих законодательных актах?

2. В чем состоит особенность недвижимости как объекта оценки?

3. В каких целях определяется рыночная стоимость различных объектов недвижимости?

Практическая работа №2

Тема: Рынок недвижимости

Наименование работы: «Анализ рынка вторичного жилья»

Цели работы:

3) Получение навыков проведения анализа рынка недвижимости

4) Закрепление теоретических знаний, полученных при изучении данной темы

Задание 1. Используя данные сайтов Интернета, провести обзор рынка вторичного жилья в г. Ростов-на-Дону.

Задание 2. По образцу задания 1 провести обзор рынка вторичного жилья в Константиновском районе.

Задание 3. Используя данные сайта AVITO.RU, провести анализ рынка недвижимости по параметрам, формирующим стоимость объектов недвижимости.

a) Заполнить следующие таблицы.

Таблица 1.

Количество квартир, предлагаемых на продажу

Объект недвижимости		По данным сайта AVITO.RU
Объект недвижимости	Количество квартир, пред- лагаемых на продажу (март 201_)	Количество квартир, пред- лагаемых на продажу (июнь 201_)	Количество квартир, пред- лагаемых на продажу (сентябрь 201_)	Количество квартир, пред- лагаемых на продажу (декабрь 201_)
1-комнатная
2-комнатная
3-комнатная
4-комнатная
Итого:

Таблица 2.

Сводная таблица статистических характеристик объектов недвижимости, выставленных на продажу на сайте AVITO.RU

	Средняя цена (тыс.руб.)	Средняя общая площадь (кв.м.)	Средняя жилая площадь (кв.м.)	Средняя площадь кухни (кв.м.)	Количество объектов продажи	Мини- мальная стоимость (тыс.руб.)	Максимальная стоимость (тыс.руб.)
		по данным на март 201_
1 ком.
2 ком.
3 ком.
4 ком.
дома
		по данным на июнь 201_
1 ком.
2 ком.
3 ком.
4 ком.
дома
		по данным на сентябрь 201_
1 ком.
2 ком.
3 ком.
4 ком.
дома
		по данным на декабрь 201_
1 ком.
2 ком.
3 ком.
4 ком.
дома

b) По данным таблицы 2 построить графики, отражающие динамику изменения статистических характеристик объектов недвижимости, предлагаемых на продажу:

• Динамика средней цены

• Динамика средней общей площади

• Динамика средней жилой площади

• Динамика средней площади кухни  Динамика минимальной стоимости

• Динамика количества объектов продажи

• Динамика максимальной стоимости

• Средняя цена 1 кв.м. общей площади

Контрольные вопросы:

1. Какую роль играет рынок недвижимости в системе рыночной экономики?

2. В чем состоят отличительные особенности рынка недвижимости?

3. Какие функции выполняет рынок недвижимости?

4. В чем заключается работа оценщика по сегментации рынка недвижимости?

Практическая работа №3

Тема: Временная оценка денежных потоков на основе функций сложного процента

Наименование работы: «Решение задач по шести функциям сложного процента»

Цель работы: научиться пользоваться шестью функциями сложных процентов и уметь их применять

Задача 1

Какова будущая стоимость 1 000 руб., вложенных под 13% годовых на 5 лет при ежегодном начислении процента?

Задача 2

Какова будущая стоимость 1 000 дол., вложенных под 8% годовых на 12 месяцев при ежемесячном начислении?

Задача 3

Какова будущая стоимость 2 000 руб., вложенных под 13% годовых на 18 месяцев при ежемесячном накоплении?

Задача 4

Какова будущая стоимость 3 000 дол., вложенных под 15 % годовых на 12 месяцев при ежемесячном начислении?

Задача 5

Какова будущая стоимость 4 500 дол., вложенных под 15% годовых на 3 года при ежемесячном начислении?

Задача 6

Какова будущая стоимость 15 000 руб., вложенных под 17% годовых на 8 лет при ежегодном начислении процента?

Задача 7

Земля куплена сегодня за 50 000 д. ед. Инвестор ожидает прироста стоимости на 2% в год. Предполагаемый период владения 7 лет. Какова ожидаемая продажная цена через 7 лет?

Задача 8

Земельный участок площадью 1265 м² куплен сегодня по цене 950 д.ед. за м². Инвестор ожидает прироста ее стоимости на 4% в год Предполагаемый период владения 10 лет. Какова ожидаемая продажная цена через 10 лет?

Задача 9

Земельный участок с домом куплен сегодня за 150 000 д. ед. Инвестор ожидает прироста стоимости на 7% в год. Предполагаемый период владения 10 лет. Какова ожидаемая продажная цена через 10 лет?

Задача 10

Земельный участок площадью 2500 м² куплен сегодня по цене 830 д.ед. за м². Инвестор ожидает прироста ее стоимости на 9% в год Предполагаемый период владения 12 лет. Какова ожидаемая продажная цена через 12 лет?

Задача 11

Стоимость земельного участка, купленного за 30 000 руб. ежегодно увеличивается на 14%. Сколько будет стоить участок через 4 года после приобретения?

Задача 12

Три года назад Вы купили дачу в с. Трещиха за 40 000 руб. Инфляция составляла 11% в год. Интересно, сколько стоит Ваша дача сегодня?

Задача 13

Владельцы кондоминиума планируют сменить покрытие крыши через 10 лет. Сегодня это обходится в 125 000 руб. Ожидается, что данная операция будет дорожать на 6% в год (по сложному проценту). Какую сумму им следует вносить в конце каждого года на счет, приносящий 8%, чтобы к указанному времени иметь достаточно средств на замену крыши?

Задача 14

Вы планируете купить дом в деревне через 2 года. Сегодня этот дом с участком стоит 500 000 руб. Ожидается, что цены будут расти на 9% в год. Какую сумму следует вносить в конце каждого года на счет, приносящий 15% годовых, чтобы к указанному времени иметь достаточно средств на покупку дома с участком?

Задача 15

Владельцы кондоминиума планируют сменить покрытие крыши через 10 лет. Сегодня это обходится в 1000 дол. Ожидается, что данная операция будет дорожать в месяц на 0,75%, что соответствует 9% годовых при ежемесячном начислении. Какую сумму им следует вносить в конце каждого месяца на счет, приносящий 9 % годовых, чтобы к указанному времени иметь достаточно средств на замену крыши?

Задача 16

Через 3 года Вам предстоит произвести капитальный ремонт своего коттеджа, стоимость ремонта составит 135 000 руб. Цены растут ежегодно на 8 %. Вы решили открыть накопительный счет в банке, на который Вы будете в начале каждого месяца вносить платеж. Какую сумму необходимо вносить в начале каждого месяца на счет, приносящий 23% годовых?

Задача 17

Ежемесячные платежи по аренде поступают вначале каждого месяца в размере 8000 руб. Приемлемая годовая ставка дисконта 15%. Какова будущая стоимость платежей к концу 5 месяца?

Задача 18

Ежемесячные платежи по аренде поступают в начале каждого месяца в размере 100 дол.. Приемлемая годовая ставка процента – 8%. Какова будущая стоимость платежей к концу 6 месяца?

Задача 19

Ежемесячные платежи по аренде поступают в конце каждого месяца в размере 3500 руб. Приемлемая годовая ставка дисконта 13%. Какова будущая стоимость платежей к концу 10 года?

Задача 20

Татьяна Ивановна откладывает деньги к выходу на пенсию через 5 лет. Она только что внесла 100 дол. На счет, на который будет ежемесячно начисляться 12% годовых. Она собирается откладывать такую сумму в конце каждого месяца до самого выхода на пенсию. Каков будет остаток на счете к тому времени?

Задача 21

Татьяна Ивановна откладывает деньги к выходу на пенсию через 5 лет. Она только что внесла 100 дол. На счет, на который будет ежемесячно начисляться 12% годовых. Она собирается откладывать такую сумму в начале каждого месяца до самого выхода на пенсию. Каков будет остаток на счете к тому времени?

Задача 22

Супруги Гарфинкель копят деньги для первоначального денежного взноса за дом. Если вначале каждого месяца они будут вносить 100 долларов на банковский счет, то сколько денег у них будет на счету через 5 лет и 3 месяца? Банковский процент – 10% годовых.

Задача 23

Открыт депозитный счет под 12% годовых с ежемесячным начислением процентов на ребенка 17 лет. Родители планируют к совершеннолетию (18 лет), тог есть через год, иметь на счете 2000 руб. Какую сумму им следует вносить на счет в начале каждого месяца

Задача 24

Вы решили купить дачу (6 соток и дом 3*4) в районе с. Шумейка. Сегодня она стоит 96 000 руб. Так как таких денег у Вас нет, есть единственный способ накопить деньги – положить их в банк. Банк предлагает 15% годовых. Вам бы хотелось осуществить покупку уже через год. Какую сумму следует вносить в конце каждого месяца на счет, чтобы через год иметь достаточно средств на покупку дачи?

Задача 25

Ипотечный кредит в 50 000 дол. Предусматривает периодическую выплату только одних процентов. Однако через 3 года должна быть единовременно погашена вся основная сумма кредита. Господин Д., заемщик, хочет в начале каждого месяца вносить в специальный фонд, приносящий процент, определенную сумму с тем, чтобы иметь возможность через три года погасить долг. На эти вложения в фонде начисляется ежегодно 9%. Какую сумму должен ежегодно господин Д вносить в фонд погашения кредита

Задача 26

Ипотечный кредит в 70 000 дол. Предусматривает периодическую выплату только одних процентов. Однако через 3 года должна быть единовременно погашена вся основная сумма кредита. Господин Д., заемщик, хочет в конце каждого месяца вносить в специальный фонд, приносящий процент, определенную сумму с тем, чтобы иметь возможность через три года погасить долг. На эти вложения в фонде начисляется ежегодно 10%. Какую сумму должен ежегодно господин Д вносить в фонд погашения кредита

Задача 27

Ипотечный кредит в 178 000 дол. Предусматривает периодическую выплату только одних процентов. Однако через 8 лет должна быть единовременно погашена вся основная сумма кредита. Господин С., заемщик, хочет в конце каждого года вносить в специальный фонд, приносящий процент, определенную сумму с тем, чтобы иметь возможность через три года погасить долг. На эти вложения в фонде начисляется ежегодно 19%. Какую сумму должен ежегодно господин С вносить в фонд погашения кредита

Задача 28

Рассчитать величину приведенного денежного потока: 1 год – 12 000 руб., 2 год – 15 000 руб., 3 год – 9 000 руб., 4 год – 25 000 руб. Приемлемая ставка дисконта – 12 %

Задача 29

Риэлтр на основе анализа рынка недвижимости делает вывод о том, что некий особняк с участком земли может быть продан по цене 60 000 дол. через 3 года. Он привык получать не менее 9 % годовых. Какая максимальная цена должна быть уплачена за объект сегодня, чтобы получить доход по желаемой ставке?

Задача 30

Земельный спекулянт полагает, что сможет через 4 года продать застройщику земельный массив площадью 100 га по цене 10 000 дол за га. Если не брать в расчет издержки по владению и продаже, то какая цена в денежном выражении, оплаченная сегодня, позволит спекулянту получить накапливаемый ежегодный доход в 12%?

Задача 31

Госпожа Браун только что заплатила 100 долларов за опцион на покупку участка земли. Опцион дает ей право через 2 года купить недвижимость за 10 000 дол. Сто долларов, заплаченные ею за опцион, не будет засчитаны в цене покупки. Сколько сегодня госпожа Браун должна положить в банк, который платит 9% годовых с ежемесячным начислением процента, с тем, чтобы через 2 года на ее счете было 10 000 долларов?

Задача 32

Госпожа Браун только что заплатила 100 долларов за опцион на покупку участка земли. Опцион дает ей право через 3 года купить недвижимость за 18 000 дол. Сто долларов, заплаченные ею за опцион, не будет засчитаны в цене покупки. Сколько сегодня госпожа Браун должна положить в банк, который платит 13% годовых с ежемесячным начислением процента, с тем, чтобы через 3 года на ее счете было 18 000 долларов?

Задача 33

Госпожа Браун только что заплатила 200 долларов за опцион на покупку участка земли. Опцион дает ей право через 4 года купить недвижимость за 18 000 дол. Сто долларов, заплаченные ею за опцион, не будет засчитаны в цене покупки. Сколько сегодня госпожа Браун должна положить в банк, который платит 22% годовых, с тем, чтобы через 4 года на ее счете было 18 000 долларов?

Задача 34

Земельный спекулянт полагает, что сможет через 5 лет продать застройщику земельный массив площадью 115 га по цене 10 500 дол за га. Если не брать в расчет издержки по владению и продаже, то какая цена в денежном выражении, оплаченная сегодня, позволит спекулянту получить накапливаемый ежегодный доход в 20%?

Задача 35

Ежемесячные платежи по аренде поступают в конце каждого месяца в размере 5 000 руб. Приемлемая ставка дисконта – 15%. Какова текущая стоимость платежей за 8 лет?

Задача 36

Ежемесячные платежи по аренде поступают в конце каждого месяца в размере 100 дол. Приемлемая ставка дисконта – 10%. Какова текущая стоимость платежей за 7 лет?

Задача 37

Вы уезжаете за границу на два года и сдаете свою квартиру за 200 дол в месяц, идущих на ваш счет авансовыми платежами под 15% годовых. Какова текущая стоимость такой аренды?

Задача 38

Вы уезжаете за границу на четыре года и сдаете свою квартиру за 250 дол в месяц, идущих на ваш счет авансовыми платежами под 14% годовых. Какова текущая стоимость такой аренды? Задача 39

Кредит в сумме 5 000 дол. Выдан на 6 лет под 11% годовых при условии ежемесячного взноса. Какова величина ежемесячного взноса в погашение кредита?

Задача 40

Кредит в сумме 25 000 дол. Выдан на 9 лет под 16% годовых при условии ежемесячного взноса. Какова величина ежегодного взноса в погашение кредита в условиях авансового аннуитета?

Задача 41

Кредит в сумме 25 000 дол. Выдан на 6 лет под 18% годовых при условии ежемесячного взноса. Какова величина ежегодного взноса в погашение кредита в условиях авансового аннуитета?

Контрольные вопросы:

1. В чем отличие сложного процента от простого?

2. Напишите базовую формулу сложного процента.

3. Как изменится формула при более частом начислении процента?

4. В чем отличие авансового аннуитета от обычного?

5. Дайте определение накоплению и дисконтированию.

РАЗДЕЛ 2. Подходы к оценке стоимости недвижимости

Письменный опрос:

*Вариант 1*	*Вариант 2*	*Вариант 3*
Раскройте особенности затратного подхода при оценке недвижимого имущества.	Раскройте особенности сравнительного подхода при оценке недвижимого имущества.	Раскройте особенности доходного подхода при оценке недвижимого имущества.

Тест к разделу

1. Подход к оценке – это:

А) совокупность методов оценки, объединенных общей методологией;

Б) последовательность процедур, позволяющая определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке;

В) совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком требований законодательства.

2.Совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами, в отношении которых имеется информация о ценах, это … подход: А) доходный; Б) затратный; В) сравнительный.

3. В каком федеральном стандарте оценки отражены общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки: А) ФСО №1; Б) ФСО №2; В) ФСО №3.

4.В процессе проведения оценки оценщик осуществляет сбор информации:

А) о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

Б) о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки;

В) об объекте оценки, его физических, технических, эксплуатационных и других характеристиках;

Г) все вышеперечисленное верно.

5. Сравнительный подход к оценке применяется, когда существует:

А) достоверная информация о будущих доходах и расходах, связанных с объектом оценки;

Б) достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов;

В) возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

6. Определение ставки дисконтирования характерно для … подхода:

А) доходного;

Б) сравнительного;

В) затратного.

7.Сравнительный подход к оценке требует:

А) определения ставки дисконтирования;

Б) определения стоимости воспроизводства или замещения;

В) корректировки значения единицы сравнения по каждому элементу сравнения; Г) согласования (обобщения) результатов расчета стоимости объекта оценки.

8.Прогнозирование потоков доходов и затрат характерно для … подхода:

А) затратного;

Б) доходного;

В) сравнительного.

9. Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний – это:

А) сравнительный подход;

Б) доходный подход;

В) затратный подход.

10. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания…

А) точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий;

Б) аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки;

В) точной копии объекта оценки с использованием современных материалов и конструкций.

11. Информация считается достаточной, если…

А) использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки; Б) использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;

В) данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

12.Что отражает доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования и используется для приведения будущих потоков доходов к дате оценки?

А) коэффициент аннуитирования; Б) коэффициент компаундирования; В) ставка дисконтирования.

13. Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

А) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения, согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам;

Б) установить период прогнозирования, исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов, определить ставку дисконтирования, осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования;

В) определить затраты на воспроизводство или замещение объекта оценки, учесть его износ и все виды устареваний.

14 .Для получения итоговой стоимости объекта оценки оценщик…

А) определяет совокупность методов оценки;

Б) осуществляет сбор и анализ необходимой для оценки информации;

В) осуществляет согласование результатов расчета стоимости тремя подходами.

Ключ к тесту

№ вопроса

Ответ

Практическая работа №4

Тема: Доходный подход к оценке стоимости недвижимости

Наименование работы: «Решение задач с применением метода капитализации дохода»

Цель работы: формирование навыков получения стоимости недвижимого

имущества методом капитализации дохода

1. В деловом комплексе насчитывается 1 500 м² офисных помещений, сдаваемых в аренду. Месячная ставка арендной платы обычно составляет 8 500 р. за 1 м². Недогрузка сдаваемых в аренду помещений – 14 %. Управляющий получает 4 % действительного валового дохода. На ремонт здания ежегодно тратится 3 % действительного валового дохода. Юрист и бухгалтер получают по 125 000 р. в год каждый. Остальные операционные расходы составляют 10 % действительного валового дохода. Найдите чистый операционный доход.

2. В здании склада общей площадью 10 000 м² на момент оценки 400 м² свободны, а остальные сданы в аренду за 300 р./ м² в год. Операционные расходы составляют 45 % потенциального валового дохода. Какова величина:

А) потенциального валового дохода; Б) действительного валового дохода;

В) чистого операционного дохода.

3. Актив, приносящий доход по ставке 9 % годовых, будет продан через 10 лет за 40 % его нынешней стоимости. Рассчитайте коэффициент капитализации при условии аннуитетного возмещения инвестиций.

4. Рассчитайте коэффициент капитализации для прямолинейного возмещения капитала при прогнозируемом снижении стоимости актива за 4 года на 25 % и ставке дохода на инвестиции 12 %.

5. Складские помещения, сдаваемые в аренду, приносят компании ежегодный доход в размере 2 000 д.е. Договор аренды предусматривает неизменность арендных платежей и составлен на 10 лет. Предполагается, что стоимость склада возрастет за 10 лет на 40 %. Требуемая ставка дохода 22 %. Рассчитайте коэффициент капитализации для данного объекта при условии аннуитентного возврата инвестиций.

6. Кредит с условием прямолинейного возмещения капитала предоставлен под обеспечение земельным участком. Стоимость земельного участка – 105 000д.е. Кредит предоставлен на 4 года, с ежемесячной выплатой процентов под 17 % годовых. Уровень заемного финансирования – 50 %. Какова величина ежегодных выплат по кредиту?

7. Инвестиционная компания планирует финансировать строительство гольф - клуба. Как показали исследования, среднерыночный ежемесячный валовой доход от данных обьектов составляет 100 000 д.е. По метеоусловиям средней полосы данный объект не может функционировать 4 мес в году. Ежемесячные затраты на обслуживание гольф – клуба - 18 000 д.е., в том числе оплата директора – 3 000 д.е., налог на имущество – 2 000 д.е. Каков будет ежегодный чистый операционный доход от объекта?

8. В доходном жилом комплексе насчитывается 50 квартир. Месячная ставка арендной платы по каждой из квартир составляет 8 750 р. Все арендные договоры заключаются на один год. Среднегодовая оборачиваемость квартир составляет 40 %. Период времени, необходимый в среднем для того, чтобы новый арендатор занял пустующую квартиру, равен двум месяцам. Кроме того, безнадежные долги оцениваются в 0,2 % годовой арендной платы. Вознаграждение управляющего – 120 000 р., в год. Кроме того, для проживания в данном комплексе ему предоставляется квартира. Постоянные расходы по комплексу равны 540 000 р., переменные 7 500 р. на каждую занятую квартиру в расчете на год. В резерв на замещение отчисляется 3 % действительного валового дохода. Найдите чистый операционный доход.

9. Определите рыночную стоимость складского здания методом прямой капитализации, опираясь на следующую информацию, предоставленную собственником оценщику.

Ежемесячный потенциальный валовой доход равен 212 500 р.; потери при сборе платежей – 7 300 р. в месяц; операционные расходы составляют 20 % действительного валового дохода; ставка капитализации для подобных объектов – 11 %.

10. Актив, приносящий доход по ставке 15 % годовых, будет продан через 5 лет за 50 % его нынешней стоимости. Рассчитайте коэффициент капитализации при условии прямолинейного возврата инвестиций.

11. Рассчитайте коэффициент капитализации для аннуитентного возмещения капитала при прогнозируемом снижении стоимости актива за 4 года на 25 % и ставке дохода на инвестиций 12 %.

12. Рассчитайте коэффициент капитализации для прямолинейного возмещения капитала при прогнозируемом повышении стоимости актива за 4 года на 25 % и ставке дохода на инвестиции 12 %.

13. Складские помещения, сдаваемые в аренду, приносят компании ежегодный доход в размере 10 000 д.е. Договор аренды предусматривает неизменность арендных платежей и составлен на 5 лет. Предполагается, что стоимость склада возрастет за 5 лет на 20 %. Требуемая ставка дохода – 20 %. Рассчитайте коэффициент капитализации для данного объекта при условии прямолинейного возврата инвестиций.

14. Объект недвижимости приносит чистый операционный доход в 10 000

д.е. ежегодно в течении следующих 5 лет. Через 5 лет объект будет продан за 110 000 д.е. Рыночная ставка дохода составляет 18 %. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?

15. Кредит с условием прямолинейного возмещения капитала предоставлен под обеспечение земельным участком. Стоимость земельного участка – 20 000д.е. Кредит предоставлен на 2 года, с ежемесячной выплатой процентов под 14% годовых. Уровень заемного финансирования – 70 %.

Какова величина ежегодных выплат по кредиту?

16. Рассчитать коэффициент капитализации при условии инвестирования на срок 7 лет, ставки доходности инвестиций – 15 %, 100 % стоимости актива на оставшийся срок полезной службы объекта недвижимости.

17. Рассчитать коэффициент капитализации при условии инвестирования на срок 8 лет, дохода на инвестиции – 14%,  - 100% и при условии, что сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции.

18. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 17% доход на капитал в течение 9 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%. Рассчитать Rкап.

19. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 10 лет за 70% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции 15%. Рассчитать Rкап.

20. Ставка дохода на капитал равна 14%. Прогнозируется, что прирост цены по истечении 9 лет составит 60%. Рассчитать Rкап.

21. Рассчитать Rкап. Среднее?

Показатели		Объекты
Показатели	1	2	3	4
Цена продажи, руб.	1 500 000	1 750 000	1 620 000	1 240 000
ЧОД, руб.	155 000	320 000	290 000	205 000
R_кап.	?	?	?	?
Rкап. среднее		?

22. Доля собственного капитала – 45%, ставка % по кредиту – 14%, кредит на 20 лет, ставка дохода на собственный капитал – 7%. Рассчитать Rкап.

Практическая работа №5

Тема: Доходный подход к оценке стоимости недвижимости

Наименование работы: «Решение задач с применением метода дисконтированных денежных потоков»

Цель работы: формирование навыков получения стоимости недвижимого имущества методом дисконтированных денежных потоков

1. Рассчитать рыночную стоимость недвижимости на основе следующей информации. Прогнозная величина ЧОД: в 1-й год – 18000 дол., во 2-й год – 22000 дол., в 3-й год – 28000 долл. Расчётная остаточная стоимость – 195000 дол. Ставка дисконтирования – 15%.

2. Рассчитать рыночною стоимость недвижимости на основе следующей информации. Прогнозная величина получаемого в начале года чистого операционного дохода: в 1-й год – 10000 дол., во 2-й год – 12000 дол., в 3-й год – 18000 дол.. Расчетная остаточная стоимость объекта – 35000 дол.. Ставка дисконтирования – 14%.

3. Рассчитать ставку дисконтирования для реального денежного потока. Номинальная ставка доходности – 15%, темпы инфляции – 4%.

4. Рассчитать ставку дисконтирования для реального денежного потока. Номинальная ставка доходности – 15%, темпы инфляции – 11%.

5. Рассчитать ставку дисконтирования для номинального денежного потока. Номинальная ставка доходности – 8%, темпы инфляции – 3%.

6. Рассчитать ставку дисконтирования для номинального денежного потока.

Номинальная ставка доходности – 7%, темпы инфляции – 13%.

7. Рассчитать ставку дисконтирования для реального денежного потока. Безрисковая ставка доходности (реальная) – 7%, среднерыночная доходность (номинальная) – 25%, бета-коэффициент – 0,8. Темп инфляции – 12%. Премия за риск инвестирования в объекты недвижимости – 6%.

8. Рассчитать ставку дисконтирования для реального денежного потока. Безрисковая ставка доходности (реальная) – 8%, среднерыночная доходность (номинальная) – 27%, бета-коэффициент – 0,9. Темп инфляции – 13%. Премия за риск инвестирования в объекты недвижимости – 7%.

9. Рассчитать ставку дисконтирования для реального денежного потока. Безрисковая ставка доходности (реальная) – 17%, среднерыночная доходность (номинальная) – 15%, бета-коэффициент – 1,8. Темп инфляции – 11%. Премия за риск инвестирования в объекты недвижимости – 5%.

10. Рассчитать ставку дисконтирования для номинального денежного потока. Безрисковая ставка доходности (номинальная) – 18%, среднерыночная доходность (реальная) – 12%, бета-коэффициент – 1,9. Темп инфляции – 10%. Премия за риск инвестирования в объекты недвижимости – 7%.

11. Рассчитать дисконтирования для недвижимости методом кумулятивного построения. Безрисковая ставка доходности – 6%, премия за риск, связанный с оцениваемым объектом, - 45%, за инвестиционный менеджмент – 3%, типичный срок экспозиции – четыре месяца.

12. Рассчитать ставку дисконтирования для недвижимости методом кумулятивного построения. Денежный поток рассчитан в долларах. Ставка доходности еврооблигаций – 6%, ставка доходности ОФЗ РФ – 7,5%, премия за риск, связанный с оцениваемым объектом, - 4,5%, за инвестиционный менеджмент – 2%, типичный срок экспозиции – четыре месяца, премия за страновой риск – 4%.

13. Рассчитать ставку дисконтирования для недвижимости методом кумулятивного построения. Денежный поток рассчитан в рублях. Ставка доходности еврооблигаций – 6%, ставка доходности ОФЗ РФ – 7,5%, премия за риск, связанный с оцениваемым объектом, - 4,5%, за инвестиционный менеджмент – 2%, типичный срок экспозиции – четыре месяца, премия за страновой риск – 4%.

14. Рассчитать ставку дисконтирования для недвижимости методом кумулятивного построения. Денежный поток рассчитан в долларах. Ставка доходности еврооблигаций – 6%, ставка доходности ОФЗ РФ – 7,5%, ставка доходности ОФЗ США – 3,5%, премия за риск, связанный с оцениваемым объектом, - 4%, за инвестиционный менеджмент – 5%, типичный срок экспозиции – три месяца, премия за страновой риск – 4%.

15. Рассчитать методом рыночной экстракции ставку дисконтирования для реального денежного потока. Темпы инфляции – 10%.

Объект - аналог	IRR (номинальная)
1. Альфа	23,9%
2. Бета	26,5%
3. Вега	27,0%

16. Рассчитать методом рыночной экстракции ставку дисконтирования для реального денежного потока. Темпы инфляции – 4%.

Объект - аналог	IRR (номинальная)
1. Альфа	14,9%
2. Бета	16,5%
3. Вега	17,0%

17. Рассчитать ставку дисконтирования для недвижимости методом рыночной экстракции.

Объект - аналог	Цена приобретения	Фактический денежный поток			Стоимость реверсии	IRR
Объект - аналог	Цена приобретения	1-й год	2-й год	3-й год	Стоимость реверсии	IRR
1. Альфа	3000	420	550	680	3500	22.2%
2. Бета	5000	620	750	980	6500	23.2%
3. Вега	4000	620	650	880	4500	20.9%

18. Рассчитать ставку дисконтирования для недвижимости методом рыночной экстракции.

Объект сделки	Цена приобретения	Фактический денежный поток			Стоимость реверсии
Объект сделки	Цена приобретения	1-й год	2-й год	3-й год	Стоимость реверсии
1. Альфа	13000	920	1550	1680	14500
2. Бета	15000	820	950	1180	17500
3. Вега	14000	1620	1650	1880	18500

19. Рассчитать методом рыночно экстракции ставку дисконтирования для оценки гостиницы, длительность прогнозного периода – три года.

Объект сделки	Цена приобретения	Фактический денежный поток			Стоимость реверсии
Объект сделки	Цена приобретения	1-й год	2-й год	3-й год	Стоимость реверсии
1. Гостиница «Альфа»	134000	25000	27000	27500	149500
2. Гостиница «Бета»	159000	21000	24500	2950	178500
3. Гостиница «Вега»	148000	43000	45000	49000	189500
4. Гостиница «Гамма»	159000	24000	26000	29000	165000

20. Рассчитать ставку дисконтирования для рублевого денежного потока. Безрисковая ставка доходности: ОФЗ США – 4%, ОВВЗ – 8%, ОФЗ РФ – 7%. Среднерыночная доходность – 18%, бета-коэффициент – 1,2, премия за риск инвестирования в объект недвижимости – 5%, премия за страновой риск -7.

21. Рассчитать ставку дисконтирования для долларового денежного потока. Безрисковая ставка доходности: ОВВЗ – 8%, ОФЗ РФ – 7%. Среднерыночная доходность – 18%, бета-коэффициент – 0,9, премия за риск инвестирования в объекты недвижимости – 6%, премия за страновой риск – 7%.

22. Рассчитать ставку дисконтирования для долларового денежного потока. Без-

рисковая ставка доходности: ОФЗ США – 4%, ОФЗ РФ –

8%,среднерыночная доходность -16%, бета-коэффициент – 1,4, премия за риск инвестирования в объекты недвижимости – 9%, премия за страновой риск – 6%.

23. Рассчитать денежный поток первого прогнозного года для оценки недвижимости. Площадь недвижимости: техническая -900 м², приносящая доход – 870 м², фактически сдаваемая – 800 м². Ставка арендной платы – 400 д.е. в год. Потери: от недосдачи площадей – 20%, от недобора платежей – 5%. Расходы собственника связанный с данной недвижимостью, - 190000 д.е., в том числе расходы на управление – 5000 д.е., расходы на погашение ипотечного кредита – 20000 де. Среднегодовой резерв затрат капитального характера – 15000 д.е. Согласно плану капитального строительства, капительные вложения данного года в размере 250000 д.е. предполагается на 50% профинансировать за счет долгосрочного банковского кредита.

24. Оценить склад методом дисконтирования денежного потока. Прогнозная величина денежного потока: в 1-й год – 18000 дол., во 2-й – 22000 дол., в 3-й – 28000 дол. Расчетная остаточная стоимость – 195000 дол. Ставка доходности еврооблигаций – 6%, ставка доходности ОФЗ РФ – 7,5%, премия за риск, связанный с оцениваемым объектом, - 4%, за интенсивный менеджмент – 5%, типичный срок экспозиции – три месяца, премия за страновой риск – 3%.

25. Оценить офис методом дисконтирования денежного потока. Прогнозная величина денежного потока: в 1-й год – 18000 дол., во 2-й – 22000 дол., в 3-й год – 28000 дол. Расчетная остаточная стоимость – 195000 дол. Ставка доходности ОВВЗ – 6%, ставка доходности ОФЗ РФ – 7,5%, премия за риск, связанный с оцениваемым объектом, - 2%, за инвестиционный менеджмент – 3%, типичный срок экспозиции – три месяца, премия за страновой риск – 5%.

26. Оценить торговую недвижимость методом дисконтирования денежного потока. Прогнозная величина денежного потока: в 1-й год – 18000 тыс.руб., во 2-й – 2200 тыс.руб., в 3-й год – 2800 тыс.руб. Расчетная остаточная стоимость – 19500 тыс.руб. Савка доходности еврооблигаций-7%, става доходности ОФЗ РФ – 6,5%, премия за риск, связанный с оцениваемым объектом, - 3%, за инвестиционный менеджмент – 1%, типичный срок экспозиции – два месяца, премия за страновой риск – 3%.

27. Оценить торговый центр методом дисконтирования денежного потока. Прогнозная величина денежного потока, возникающего в начале года: в 1-й год – 18000 дол., во 2-й – 22000 дол., в 3-й год – 28000 дол. Расчетная остаточная стоимость – 195000 дол. Ставка доходности еврооблигаций – 6%, ставка доходности ОФЗ РФ – 7,5%, премия за риск, связанный с оцениваемым объектом, - 2%, за инвестиционный менеджмент – 4%, типичный срок экспозиции

– три месяца, премия за страновой риск – 5%.

28. Оценить развлекательный центр методом дисконтирования денежного потока. Прогнозная величина денежного потока, возникающего в начале года: в 1-й год – 1800 тыс.руб., во 2-й – 2200 тыс.руб., в 3-й год – 2800 тыс.руб. Расчетная остаточная стоимость – 19500 тыс.руб. Ставка доходности еврооблигаций – 5%, ставка доходности ОФЗ РФ – 6,5%, премия за риск, связанный с оцениваемым объектом, - 3%, за инвестиционный менеджмент – 5%, типичный срок экспозиции – четыре месяца, премия за страновой риск – 2%.

29. Оценить недвижимость площадью 1000 м²методов дисконтирования денежных потоков. Арендная плата вносится в конце года, рыночная ставка за первый прогнозный год – 15 дол. За 1 м² в месяц, ее рост к предыдущему периоду составит соответственно 20 и 15%. Коэффициент потерь: в 1-й год – 10%, во 2-й – 20%, в 3-й – 15%. Операционные расходы: в 1-й год – 40% от действительного валового дохода, во 2-й – 40% от потенциального валового дохода, в 3-й – 100000 дол. Стоимость реверсии на конец последнего прогнозного года – 300000 дол. Годовая ставка по рублевым депозитам надежного коммерческого банка – 12%, ставка доходности к погашению ОВВЗ – 8%, ставка доходности облигаций федерального займа США – 4,2%, типичный срок экспозиции – семь месяцев, премия за инвестиционный менеджмент – 5%премия за инвестирования в оцениваемый объект – 2%, премия за страновой риск – 9%.

30. Оценить недвижимость, находящуюся в стадии реконструкции, методом дисконтированных денежных потоков. Площадь недвижимости на дату оценки – 1000 м², по завершении реконструкции к началу третьего прогнозного года она увеличится на 35%. Капитальные затраты, финансируемые за счет собственника, составят: в 1-й год – 135000 дол., во 2-й год – 55000 дол. Арендная плата поступает в конце года, рыночная ставка на 1-й прогнозный год – 35 дол. За 1 м² в месяц, ее рост к предыдущему периоду составит 10, 15 и 25%. Коэффициент потерь: в 1-й год – 20%, во 2-й год – 15%, в3-й 10%. Операционные расходы: в 1-й год – 70000 дол., во 2-й год – 90000 дол., в 3-й год – 130000 дол., кроме того, ежегодные отчисления в резерв затрат капитального характера – 35000 дол. Предполагается, что чистый операционный доход в 1-й пост прогнозный год увеличится на 20% и затем стабилизируется на достигнутом уровне. Остаточная экономическая жизнь объекта в постпрогнозном периоде по заключению эксперта составит 30 лет, норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда. Безрисковая ставка доходности: еврооблигации – 8%, ОФЗ РФ – 7%. Типичный срок экспозиции – три месяца, премия за инвестиционный менеджмент – 4%, премия за риск инвестирования в оцениваемый объект – 2%, премия за страновой риск – 7%.

Практическая работа №6

Тема: Доходный подход к оценке стоимости недвижимости

Наименование работы: «Решение задач с применением техники остатка и расчет ЧОД»

Цель работы: формирование навыков применения техники остатка и расчета чистого операционного дохода

Задание 1. Решить задачи, применяя технику остатка.

1. Оценить здание, если чистый операционный доход недвижимости составляет 2500 рублей. Земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 6000 руб. Инвестор рассчитывает получение 10% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Хоскольда. Срок службы здания – 30 лет. Безрисковая ставка доходности – 7%.

2. Оценить недвижимость, если чистый операционный доход составляет 3300 руб. земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 7000 руб. инвестор рассчитывает получить 12% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Хоскольда. Срок службы здания 25 лет. Безрисковая ставка доходности – 8%.

3. Оценить земельный участок, если чистый операционный доход недвижимости составляет 5000 тыс.руб. стоимость недавно построенного здания составляет 15000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 20% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Хоскольда. Срок службы здания – 30 лет. Безрисковая ставка доходности – 9%.

4. Оценить здание если чистый операционный доход недвижимости составляет 9000 тыс.руб. Земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 50000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 15 % годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Инвуда. Срок службы здания - 40 лет. Безрисковая ставка доходности – 9%.

5. Оценить недвижимость если чистый операционный доход недвижимости составляет 45000 тыс.руб. Стоимость здания - 180000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 15 % годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Инвуда. Срок службы здания - 20 лет. Безрисковая ставка доходности – 6%.

6. Оценить земельный участок, если чистый операционный доход недвижимости составляет 4000 тыс.руб. Стоимость недавно построенного здания 25000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 12% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Инвуда. Срок службы здания - 25 лет. Безрисковая ставка доходности – 7%.

7. Оценить здание, если чистый операционный доход недвижимости составляет 27000 тыс.руб. Земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 85000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 20% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Ринга. Срок службы здания - 40 лет. Безрисковая ставка доходности – 6%.

8. Оценить недвижимость, если чистый операционный доход недвижимости составляет 18600 тыс.руб. Земельный участок оценен методом сопоставимых продаж в 105000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 10% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Ринга. Срок службы здания - 50 лет. Безрисковая ставка доходности – 6%.

9. Оценить земельный участок, если чистый операционный доход недвижимости составляет 9500 тыс.руб. Стоимость недавно построенного здания 65000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 12% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Ринга. Срок службы здания - 80 лет. Безрисковая ставка доходности – 9%.

10. Рассчитать в рыночной стоимости объекта недвижимости долю земельного участка и строения. Совокупный чистый операционный доход недвижимости составляет 40000 тыс.руб. Стоимость недавно построенного здания составляет 150000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 15% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Ринга. Срок службы здания - 100 лет. Безрисковая ставка доходности – 9%.

11. Рассчитать в рыночной стоимости объекта недвижимости долю земельного участка и строения. Совокупный чистый операционный доход недвижимости составляет 40000 тыс.руб. Стоимость недавно построенного здания составляет 150000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 12% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Инвуда. Срок службы здания - 20 лет. Безрисковая ставка доходности – 8%.

12. Рассчитать в рыночной стоимости объекта недвижимости долю земельного участка и строения. Совокупный чистый операционный доход недвижимости составляет 40000 тыс.руб. Стоимость недавно построенного здания составляет 150000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 14% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Хоскольда. Срок службы здания - 30 лет. Безрисковая ставка доходности – 7%.

13. Рассчитать в рыночной стоимости объекта недвижимости долю земельного участка и строения. Совокупный чистый операционный доход недвижимости составляет 150000 тыс.руб. Стоимость недавно построенного здания составляет 500000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 20% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Хоскольда. Срок службы здания - 30 лет. Безрисковая ставка доходности – 6%.

14. Рассчитать в рыночной стоимости объекта недвижимости долю земельного участка и строения. Совокупный чистый операционный доход недвижимости составляет 25000 тыс.руб. Стоимость недавно построенного здания составляет 200000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 10% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Инвуда. Срок службы здания - 25 лет. Безрисковая ставка доходности – 9%.

15. Рассчитать в рыночной стоимости объекта недвижимости долю земельного участка и строения. Совокупный чистый операционный доход недвижимости составляет 150000 тыс.руб. Стоимость недавно построенного здания составляет 500000 тыс.руб. Инвестор рассчитывает получить 20% годового дохода на вложенный капитал. Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу Хоскольда. Срок службы здания - 30 лет. Безрисковая ставка доходности – 6%.

Задание 2. Рассчитать ЧОД. 1. Рассчитать величину чистого операционного дохода для целей оценки. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, - 1000 м², годовая ставка арендной платы – 250 дол. за 1 м², коэффициент потерь – 10%, операционные расходы – 100 тыс.дол.

2. Рассчитать величину чистого операционного дохода для целей оценки. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, - 1000 м², годовая ставка арендной платы – 250 дол. за 1 м², коэффициент потерь – 10%, операционные расходы – 30% потенциального валового дохода.

3. Рассчитать величину чистого операционного дохода для целей оценки. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, - 1000 м², годовая ставка арендной платы – 250 дол. за 1 ^м2, коэффициент потерь – 10%, операционные расходы – 40% действительного валового дохода.

4. Рассчитать величину чистого операционного дохода для целей оценки. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, - 2000 м², месячная ставка арендной платы – 50 дол. за 1 м², коэффициент потерь – 15%, операционные расходы – 20% действительного валового дохода.

5. Рассчитать величину чистого операционного дохода для целей оценки. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, - 1500 м², месячная ставка арендной платы – 40 дол. за 1 м², коэффициент потерь – 10%, операционные расходы – 20% потенциального валового дохода..

6. Рассчитать величину действительного валового дохода для целей оценки. Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, - 800 м², годовая ставка арендной платы – 250 дол. за 1 м2, коэффициент потерь – 20%, операционные расходы – 35% потенциального валового дохода.

7. Стоимость ремонта кровли – 70000 руб., длительность межремонтного периода – 10 лет. Рассчитать годовую величину резерва на замещение предметов с коротким сроком службы, если инвестор рассчитывает получить 12% годового дохода.

8. Собственник потратил на ремонт недвижимости 70000 руб. Стоимость ремонта ежегодно возрастает на 6%, длительность межремонтного - периода шесть лет. Рассчитать годовую величину резерва на замещение предметов с коротким сроком службы, если инвестор рассчитывает получить 12% годовой доход.

9. Стоимость замены системы отопления – 970000 руб., длительность межремонтного периода – 25 лет. Рассчитать годовую величину резерва на замещение предметов с коротким сроком службы, если инвестор рассчитывает получить 10% годовой доход.

10. Собственник потратил на замену сантехники 850000 руб. Стоимость сантехнического оборудования и работ ежегодно возрастает на 11%, длительность межремонтного - периода 15 лет. Рассчитать годовую величину резерва на замещение предметов с коротким сроком службы, если инвестор рассчитывает получить 13% годовой доход.

11. Рассчитать потенциальный валовой доход для целей оценки. Площадь недвижимости – 1200 м², в том числе предназначенная для сдачи в аренду – 1150 м², не занятая собственником – 900 м². Рыночная ставка арендной платы – 25 д.е. в месяц за 1 м², коэффициент потерь – 15%, прочие доходы – 10000 д.е., операционные расходы – 45% действительного валового дохода.

12. Рассчитать действительный валовой доход для целей оценки. Площадь недвижимости – 1200 м², в том числе предназначенная для сдачи в аренду – 1050 м², не занятая собственником – 900 м². Рыночная ставка арендной платы – 25 д.е. в месяц за 1 м², коэффициент потерь от недосбора – 15%, прочие доходы – 10000 д.е., операционные расходы – 45% действительного валового дохода.

13. Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки. Площадь недвижимости – 1200 м², в том числе предназначенная для сдачи в аренду – 1050 м², не занятая собственником – 900 м². Рыночная ставка арендной платы – 250 д.е. в год за 1 м², коэффициент потерь от недосдачи площадей – 15%, коэффициент потерь от недосбора платежей – 12%, прочие доходы – 15000 д.е., операционные расходы – 150000 д.е.,в том числе амортизация – 25000д.е., расходы на управление – 20000 д.е., затраты на рекламу – 1500 д.е.

14. Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки. Площадь недвижимости – 1200 м², в том числе предназначенная для сдачи в аренду – 1050 ^м2, не занятая собственником – 900 м². Рыночная ставка арендной платы – 250 д.е. в год за 1 м², коэффициент потерь от недосдачи площадей – 15%, коэффициент потерь от недосбора платежей – 12%, чистые прочие доходы – 15000 д.е., расходы собственника – 180000 д.е.,в том числе амортизация – 20000д.е., коммунальные платежи – 131500 д.е., расходы на финансирование – 13500 д.е., резерв затрат капитального характера – 15000 д.е.

15. Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки. Площадь недвижимости – 1200 м², в том числе предназначенная для сдачи в аренду – 1150 м², занятая собственником – 150 м². Рыночная ставка арендной платы – 250 д.е. в год за 1 м2, коэффициент потерь от недосдачи площадей – 12%, коэффициент потерь от недосбора платежей – 10%, прочие доходы – 10000 д.е., расходы собственника - 180000д.е., в том числе: амортизация - 20000 д.е., коммунальные платежи – 131500 д. е., расходы на финансирование – 13500 д.е., резерв затрат капитального характера – 15000 д.е.

16. Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки. Площадь недвижимости – 1100 м², в том числе предназначенная для сдачи в аренду – 1000 м², занятая собственником – 950 м². Рыночная ставка арендной платы – 290 д.е. в год за 1 м², коэффициент потерь от недосдачи площадей – 11%, коэффициент потерь от недосбора платежей – 12%, прочие доходы – 15000 д.е., расходы собственника – 180000 д.е., в том числе: амортизация - 23000 д.е., коммунальные платежи – 131500 д. е., расходы на управление – 10500 д.е., резерв затрат капитального характера – 15000 д.е.

17. Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки. Площадь недвижимости – 1100 м², в том числе предназначенная для сдачи в аренду – 1000 м², незанятая собственником – 950 м². Рыночная ставка арендной платы – 350 д.е. в год за 1 м², коэффициент потерь – 11%, прочие доходы – 15000 д.е., расходы собственника: амортизация - 23000 д.е., коммунальные платежи – 150500 д. е., расходы на управление – 10500 д.е., через шеть лет предполагается произвести косметический ремонт стоимостью 115000 д.е. Ставка дохода – 10%.

18. Рассчитать коэффициент потерь от недосдачи офисных помещений. Среднегодовая оборачиваемость офисных помещений – 25%, средний срок простоя офисных помещений – три месяца.

19. Рассчитать коэффициент потерь от недосдачи площадей для торгового центра «Пирамида». Торговый центр пирамида предлагает арендаторам 1200 торговых павильонов. По данным собственника, за последние три года эжегодно заключались договоры аренды соответственно на 200, 350 и 187 торговых павильонов. Средний срок простоя павильонов – два месяца.

20. Рассчитать коэффициент потерь от недосбора платежей. В соответствии с заключенными договорами собственник должен получить 950000 тыс.руб., общая сумма недоплат – 105000 тыс.руб.

21. Рассчитать коэффициент потери от недосбора платежей. В соответствии с заключенными договорами собственник должен получить 250000 тыс.руб., фактические поступления составили 215000 тыс.руб.

22. Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки. Площадь недвижимости – 2500 ^м2, в том числе предназначенная для сдачи в аренду – 2250 м², занятая собственником – 200 м². Рыночная ставка арендной платы – 65 д.е. в месяц за 1 м², прочие доходы – 15000 д.е., расходы собственника: амортизация - 23000 д.е., коммунальные платежи – 40000 д. е.

За последние три года ежегодно перезаключался договор аренды на помещения общей площадью соответственно 530, 300, 310 м², средний срок простоя помещений – 2,5 месяца.

За этот же период денежные поступления по заключенным договорам должны были составить соответственно 1230 тыс., 1535 тыс., 1476 тыс. д.е. Фактические поступления составили – 1150 тыс., 1180 тыс. и 1250 тыс. д.е.

Расходы собственника: амортизация – 100000 д.е., коммунальные платежи – 350 тыс. д.е., расходы на финансирование – 135000 д.е., расходы на управление – 10000д.е., расходы на рекламу – 3000 д.е., расходы на охрану – 4000д.е.

Собственник проводит замену короткоживущих элементов в среднем раз в 15 лет, сумма разовых затрат – 300000 д.е., ставка дохода – 9%.

Практическая работа №7

Тема: Ипотечно-инвестиционный анализ и его роль в стоимостной оценке недвижимости

Наименование работы: «Решение задач с применением ипотечноинвестиционного анализа»

Цель работы: формирование навыков решения задач с применением ипотечно- инвестиционного анализа

Задание 1. Решить задачи:

1. Рассчитать ежегодный взнос в погашение ипотечного кредита, выданного на 10 лет под 20% годовых. Кредит предоставлен в сумме 1800 тыс.руб.

2. Рассчитать ежемесячные платежи в погашение самоамортизирующего кредита, представленного в сумме 25000 тыс.руб. на 15 лет при номинальной годовой ставке 12%.

3. Рассчитать ипотечную постоянную на условиях задач 1 и 2.

4. Рассчитать ипотечную постоянную для кредита, выданного в сумме 9000тыс.руб. на 15 лет при номинальной годовой ставке 12% с ежемесячным погашением.

5. По кредиту выданному на 13 лет под 13% с ежегодным погашением, предусмотрены разовые платежи в размере 1407,15 тыс.руб. рассчитать сумму полученного кредита.

6. По кредиту, выданному на 18 лет под 14% с ежемесячным погашением, предусмотрены разовые платежи в размере 762230 руб. Рассчитать сумму полученного кредита.

7. По условиям кредитного договора заемщик должен уплатить в течении четырех лет ежегодно по 2500 руб. для погашения кредита, выданного под 12% с ежегодным погашением. Какую сумму должен заемщик банку на анализируемую дату?

8. Самоамортизирующийся кредит в сумме 75000 руб. выдан на 20 лет под 13% с ежегодным погашением. Рассчитать остаток долга банку на конец 14-го года.

9. Самоамортизирующийся кредит в сумме 5000 руб. выдан на 25 лет под 11% с ежемесячным погашением. Рассчитать остаток долга банку на конец 18-го года.

10. Самоамортизирующийся кредит в сумме 100000 руб. выдан на 20 лет под 10%. Рассчитать остаток долга банку на конец 10-го года, если кредит погашается ежегодными и ежемесячными платежами.

11. Самоамортизирующийся кредит в сумме 7000 руб., выданный на 15 лет, предусматривает ежегодный взнос в размере 817,8 руб. Рассчитать ставку банковского процента.

12. Самоамортизирующийся кредит в сумме 6000 руб.. выданный на 15 лет, предусматривает ежемесячный взнос в размере 75,9 руб. Рассчитать ставку банковского процента.

13. Самоамортизирующийся кредит в сумме 17000 руб.. выданный под 17%, предусматривает ежегодный взнос в размере 3193 руб. Рассчитать срок кредитования.

14. Самоамортизирующийся кредит в сумме 7000 руб.. выданный под 12%, предусматривает ежемесячный взнос в размере 82,16 руб. Рассчитать срок кредитования.

15. Самоамортизирующийся кредит в сумме 75000 руб. выдан на 20 лет под 13% с ежегодный погашением. Рассчитать на конец 14-го года остаток долга банку, сумму уплаченных процентов, сумму погашенного кредита.

16. Самоамортизирующийся кредит в сумме 5000 руб. выдан на 25 лет под 11% с ежемесячным погашением. Рассчитать на конец 18-го года остаток долга банку, сумму уплаченных процентов, сумму погашенного кредита.

17. Составить график выплат банку по кредиту, полученному в сумме 45000 тыс.руб. под 10% годовых на пять лет, если по условиям погашения заемщик в течение срока займа уплачивает только проценты, а основной долг погашает в конце 4-го года одним платежом.

18. Составить график выплат банку по кредиту, полученному в сумме 12000 тыс.руб. под 12% годовых на три года, если по условиям погашения кредита возвращается ежегодно равными долями с начислением процентов на остаток задолженности.

19. Составить график выплат банку по кредиту, полученному в сумме 45000 тыс.руб. под 10% годовых на пять лет, если по условиям погашения заемщик в течение срока займа уплачивает только проценты, а основной долг погашает в конце 4-го года одним платежом.

20. Составить график ежегодных выплат банку по кредиту полученному в сумме 200000 руб. под 15 % годовых на пять лет, если по условиям погашения кредит и проценты уплачивается одним взносом в конце срока кредитования.

21. Составить график ежегодных выплат банку по кредиту, полученному в сумме 30000 руб. под 10% годовых на три года, если по условиям погашения:

a. Заемщик в течении срока займа уплачивает только проценты, а основной долг погашает в конце 4-го года одним платежом;

b. Сумма кредита возвращается ежегодно равными долями с начислением процентов на остаток задолженности;

c. Кредит самоамортизируется

d. Кредит и проценты уплачиваются в конце срока кредитования

22. Под объектом недвижимости стоимостью750000 руб. предоставлен ипотечный кредит на 10 лет с ежемесячным погашением, под 14% предусматривающий ежегодные расходы по обслуживанию долга в размере 120000 руб. Рассчитать на дату оценки и конец 4-го года ипотечную постоянную и коэффициент ипотечной задолженности.

23. Рассчитать ставку дохода на собственный капитал инвестора, вложенный в объект недвижимости, в размере 250 тыс.руб., чистый операционный доход недвижимости – 35тыс.руб. годовые расходы по обслуживанию долга – 10 тыс.руб.

24. Рассчитать ставку дохода на собственный капитал инвестора, вложенный в объект недвижимости, который стоит 1000 тыс.руб., на основе следующей информации. Чистый операционный доход недвижимости – 150 тыс.руб., самоамортизирующийся ипотечный кредит представлен на 20 лет под 12% с ежемесячным погашением, коэффициент ипотечной задолженности – 70%.

25. Оценить финансовый леверидж для недвижимости, приобретаемой с участием самоамортизирующегося ипотечного кредита. Стоимость недвижимости – 1200 тыс. д.е., чистый перационный доход объекта – 180 тыс. д.е. условия ипотечного кредитования объекта: коэффициент ипотечной задолженности – 60%, срок кредитования – 10 лет, стоимость кредита 12%, погашение ежегодное.

26. Оценить финансовый леверидж для недвижимости, приобретаемой с участием самоамортизирующегося ипотечного кредита. Стоимость недвижимости – 1100 тыс. д.е., чистый перационный доход объекта – 280 тыс. д.е. условия ипотечного кредитования объекта: коэффициент ипотечной задолженности – 70%, срок кредитования – 10 лет, стоимость кредита 12%, погашение ежемесячное.

27. Стоимость недвижимости – 1000 тыс. д.е., чистый перационный доход объекта – 250 тыс. д.е. условия ипотечного кредитования объекта: срок кредитования – 10 лет, стоимость кредита 12%, погашение - ежемесячное. Рассчитать максимальный коэффициент ипотечной задолженности, сохраняющий положительный финансовый леверидж.

28. Рассчитать минимальную величину чистого операционного дохода, который должна приносить недвижимость, для соблюдения следующих условий. Требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал – 12%, коэффициент ипотечной задолженности – 65%, самоамортизирующийся ипотечный кредит представлен в сумме 950 тыс.руб. на 10 лет под 14% с ежегодным погашением.

29. Рассчитать минимальную величину чистого операционного дохода, который должна приносить недвижимость, для соблюдения следующих условий. Требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал – 15%, коэффициент ипотечной задолженности – 75%, самоамортизирующийся ипотечный кредит представлен в сумме 850 тыс.руб. на 13 лет под 12% с ежемесячным погашением.

30. Проанализировать инвестиционные качества недвижимости, приобретаемой с участием самоамортизирующегося ипотечного кредита. Инвестор рассчитывает получить 18% на вложенный собственный капитал, коэффициент ипотечной задолженности – 70%, самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен в сумме 1250000 руб. на 15 лет под 14% с ежемесячным погашением. Площадь недвижимости предназначена для сдачи в аренду – 500 м², годовая ставка арендной платы – 500 руб. за 1 м², коэффициент потерь – 18%, операционные расходы – 40% действительного валового дохода.

31. Проанализировать инвестиционные качества недвижимости, приобретаемой с участием самоамортизирующегося ипотечного кредита. Инвестор рассчитывает получить 15% на вложенный собственный капитал, коэффициент ипотечной задолженности – 60%, самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен в сумме 450000 руб. на 10 лет под 13% с ежегодным погашением. Площадь недвижимости предназначена для сдачи в аренду – 400 м², годовая ставка арендной платы – 450 руб. за 1 м², коэффициент потерь – 11%, операционные расходы – 35% действительного валового дохода.

32. Оценить объект недвижимости на основе следующей информации. Коэффициент ипотечной задолженности – 60%, ипотечный кредит – 300000 руб.

33. Оценить объект недвижимости на основе следующей информации. Коэффициент ипотечной задолженности – 60%, вложенный собственный капитал – 480000 руб.

34. Коэффициент ипотечной задолженности – 70%, вложенный собственный капитал – 950000 руб. Ипотечный кредит предоставлен на 20 лет под 14% с ежемесячным погашением. Рассчитать ежемесячный платеж банку и годовые расходы по обслуживанию долга.

35. Определить минимальный уровень месячного дохода для приобретения квартиры стоимости 5250 тыс.руб. с участием ипотечного кредита на следующих условиях. Коэффициент ипотечной задолженности – 70%, срок кредитования

– 10 лет, процентная ставка, погашение ежемесячное, коэффициент покрытия долга – 2,5.

36. Чистый операционной доход от квартиры, купленной за 300 тыс. дол., составляет ежемесячно 1500 дол. Рассчитать ставку дохода инвестора, если срок службы квартиры – 40 лет, возврат капитала – по методу Ринга.

37. Рассчитать ставку дохода инвестора. Остаточный срок службы квартиры – 50 лет, возврат капитала - по методу Ринга. Рыночная стоимость квартиры – 7500 тыс.руб. Ежемесячный арендный платеж – 40 тыс.руб., коммунальные платежи – 2 тыс.руб., резерв затрат капитального характера (отчисления на косметический ремонт) – 1,5 тыс.руб.

38. Самоамортизирующийся кредит в сумм 75000 руб. выдан на 20 лет под 13% с ежегодным погашением. Рассчитать в 3-м и 17-м платежах банку суммы, идущие на погашение кредита и уплату банковского процента.

39. Под объект недвижимости стоимостью 750000 руб. предоставлен ипотечный кредит на 10 лет, с ежемесячным погашением. Под 13%, коэффициент ипотечной задолженности – 80%. Рассчитать в 25-м платеже банку суммы, идущие на погашение кредита и доход банка.

40. Для приобретения недвижимости можно получить ипотечный кредит на следующих условиях: коэффициент ипотечной задолженности – 60%, срок кредитования – 10 лет, максимальная ставка банковского процента – 12%, ежемесячное погашение. Рассчитать договорную величину ипотечного кредита и размер дисконтного пункта, если стоимость недвижимости – 1500 тыс. д.е., риск заемщика банком оценивается в 14%.

41. Ипотечный кредит в размере 20000 д.е. выданный под 10% годовых на 15 лет с ежемесячным погашением для приобретения недвижимости с годовым чистым операционным доходом 3034,18 д.е., обеспечивал инвестору 15% дохода на вложенный собственный капитал. Как изменится остаточный срок кредитования, если через пять лет чистый операционный доход объекта снизится до 2695,4 д.е., а инвестор сохранит ставку дохода.

42. Ипотечный кредит в размере 130000 д.е. выданный под 11% годовых на 10 лет с ежегодным погашением для приобретения недвижимости с годовым чистым операционным доходом 26861,25 д.е., обеспечивал инвестору 20% дохода на вложенный собственный капитал. Как изменится остаточный срок кредитования, если через пять лет чистый операционный доход объекта увеличится до 37994,2 д.е., а инвестор сохранит ставку дохода.

43. Оценить квартиру. Ежемесячная арендная плата за вычетом операционных расходов – 150 дол. США, для приобретения квартиры можно получить ипотечный кредит на 10 лет под 12% годовых с ежемесячным погашением, коэффициент ипотечной задолженности – 70% рыночной стоимости, доход должен превышать обязательные выплаты по кредиту в 3 раза.

44. Оценить недвижимость методом капитализации дохода на основе следующей информации. Чистый операционный доход – 1200 д.е., требуемая инвестором ставка доходности на вложенный собственный капитал – 10%, для приобретения недвижимости можно получить кредит на 25 лет под 13% годовых, коэффициент ипотечной задолженности – 80%. Кредит погашается:

a. ежемесячными платежами;

b. ежегодными платежами;

c. в момент перепродажи.

45. Оценить объект недвижимости, проносящий ежегодно чистый операционный доход в сумме 1500 д.е. На приобретение объекта можно получить кредит в сумме 10000 д.е. на 20 лет под 10% с ежемесячным погашением. В конце 5-го года объект можно будет продать за 13000 д.е. Инвестор рассчитывает получить 18% дохода.

46. Оценить объект недвижимости, проносящий ежегодно 2500 д.е. чистого операционного дохода. Под объект четыре года назад был получен ипотечный кредит в сумме 15000 д.е. на 25 лет под 12% с ежемесячным погашением. Через шесть лет объект можно будет продать за 14000 д.е. Инвестор рассчитывает получить 14% дохода.

47. Оценить объект недвижимости, проносящий ежегодно чистый операционный доход в сумме 9000 д.е. На приобретение объекта можно получить кредит в сумме 40000 д.е. на 10 лет под 12% с ежемесячным погашением. В конце 3-го года объект можно будет продать за 50000 д.е. Инвестор рассчитывает получить 14% дохода.

48. Оценить объект недвижимости, проносящий ежегодно чистый операционный доход в сумме 35000 д.е. На приобретение объекта можно получить кредит в сумме 100000 д.е. на семь лет под 10% с ежегодным погашением. В конце 4го года объект можно будет продать за 130000 д.е. Инвестор рассчитывает получить 11% дохода.

49. Оценить объект недвижимости. Чистый операционный доход – 2000 д.е., коэффициент ипотечной задолженности – 60%, срок кредитования – 25 лет; процентная ставка 10%, ежемесячное погашение. Через шесть лет объект можно продать на 30% дешевле. Ставка дохода инвестора – 13%.

Практическая работа № 8

Тема: Сравнительный подход к оценке недвижимости

Наименование работы: «Решение задач с применением метода сравнительного анализа продаж»

Цель работы: формирование навыков получения стоимости недвижимого имущества сравнительным подходом

Решить задачи.

1. Оценить двухэтажный офис, расположенный в Западном округе г. Москвы, если аналогичная недвижимость, расположенная в Северном округе г. Москвы, продана за 50000 д.е. Оценщик располагает информацией о недавно проданных объектах:

*Назначение*	*Характеристика*	*Местоположение округа*	*Цена д.е.*
Офис	3 - этажный	Северный округ г. Москвы	70000
Склад	3 - этажный	Северный округ г. Москвы	85000
Офис	3 - этажный	Западный округ г. Москвы	95000

2. Оценить склад, износ которого составляет 20%.

*Объект*	*Износ, %*	*Цена, д.е.*
Склад А	25	85000
Производственное помещение Б	21	900000
Склад В	18	81000
Склад Г	55	47500

3. Оценить отремонтированное здание площадью 150 м². Аналог требующий ремонта, площадь которого составляет 135 м², продан пять месяцев назад за 750000 д.е. Стоимость ремонта на дату оценки составляет 150 д.е. за 1 м², темпы роста стоимости недвижимости – 24% в год.

4. Оценить недавно отремонтированный торговый центр «Ромашка», площадь которого составляет 600 м², расположенный в пяти минутах ходьбы от станции метро. Определить знак корректировки.

*Характеристика*	*ТЦ «Василек»*
Цена продажи, д.е.	1500000
Площадь. м²	500
Местоположение	15 мин. ходьбы от станции метро
Корректировка на местоположение	10%
Отделка	Требует ремонта
Корректировка на отделку	15%

5. Оценить недавно отремонтированный торговый центр «Ромашка», площадь которого составляет 500 м², расположенный в 15 минутах ходьбы от станции метро. Определить знак корректировки.

*Характеристика*	*ТЦ «Василек»*
Цена продажи, д.е.	1500000
Площадь. м²	600
Местоположение	5 мин. ходьбы от станции метро
Корректировка на местоположение	10%
Отделка	Требует ремонта
Корректировка на отделку	15%

6. После отбора информации по жилым коттеджам оценщик получил следующие данные: двухэтажный коттедж, аналогичный оцениваемому, но без бассейна, был продан за 400000 д.е. Затраты на строительство бассейна равны 16000 д.е. определить стоимость коттеджа, если два одноэтажных коттеджа, сходных между собой во всем, кроме наличия бассейна, были проданы соответственно за 600000 д.е. и 618000 д.е.

7. Оценить гостиницу на 20 стандартных номеров с пристроенной верандой. Аналогичная гостиница на 25 стандартных номеров без веранды, с летним кафе продана за 300000 де. Стоимость аналогичного кафе – 50000 д.е., постройка веранды – 25000 д.е., коэффициент удобства пользования для веранды – 1,2.

8. Оценить недвижимость, износ которой составляет 35%. Аналогичная недвижимость с износом 30% продана за 235000 д.е., с износом 70% продана за 75000д.е.

9. Оценить гостиницу на 25 стандартных номеров с пристроенным кафе. Аналогичная гостиница на 35 стандартных номеров без кафе, с пристроенной верандой продана за 400000 де. Стоимость аналогичного кафе методом парных продаж оценена в 55000 д.е., коэффициент удобства пользования кафе – 1,3, постройка веранды 15000 д.е., коэффициент удобства пользования для веранды – 1,05.

10. Оценить торговый центр «ХР», расположенный в 15 минутах ходьбы от станции метро «Люблено», площадь оцениваемого объекта – 6000 ², здание недавно построено и находится в отличном состоянии, кроме того, имеется парковка на 300 машиномест. Для оценки отобрано два аналога:

*характеристика*	*Торговый центр*
*характеристика*	«СС»	«ДД»
Цена, д.е.	9350000	5650
Площадь, м²	5500	4500
Наличие дополнительных улучшений	Отсутствует	Кафе на 100 мест
Состояние внешней отделки	Хорошее	Плохое
Корректировка	10%	15%
Местоположение, станция метро	«Дубровка», 3 мин пешком	«Щелковская», 15 мин транспортом
Корректировка	15%	20%
Рыночная стоимость кафе – 250000 д.е.	Х	Х
Рыночная стоимость парковки – 145000 д.е.	Х	Х

11. Оценить жилой объект недвижимости, износ которого составляет 30%.

Имеются следующие данные по проданным объектам:

*Номер объекта*	*Назначение*	*Износ, %*	*Цена, д.е.*
1	Жилой	32	6000
2	Жилой	65	2000
3	Жилой	26	7000
4	Жилой	10	9000
5	Офис	30	75000

12. После отбора информации по жилым коттеджам оценщик получил следующие данные: коттедж, аналогичный оцениваемому объекту, был продан за 248000 дол., а такой же но без бассейна, - за 230000 дол. Стоимость строительства бассейна равна 16000 дол. определить величину корректировки на наличие бассейна.

13. Определите поправку на износ и рассчитайте вероятную цену продажи оцениваемого промышленного объекта недвижимости, износ которого составляет 30%. Имеются следующие данные по проданным объектам:

*Номер объекта*	*Назначение объекта*	*Износ, %*	*Цена, дол.*
1	Промышленный	35	60500
2	Промышленный	79	25000
3	Промышленный	25	73700
4	Промышленный	8	95000
5	Административнобытовое здание	28

14. Оценить двухэтажное здание развлекательного центра, если имеется аналог – такое же двухэтажное здание развлекательного центра, но с пристроенной закрытой верандой площадью 300 м². Его цена1650000 дол. В базе данных имеются информация о продаже следующих объектов:

*Объект*	*Назначение объекта*	*Физические характеристики здания*	*Наличие веранды*	*Цена, дол.*
1	Развлекательный центр	1-этажное блочное	Открытая – 250 м²	1868000
2	Развлекательный центр	1-этажное блочное	Отсутствует	1800000
3	Развлекательный центр	2-этажное блочное	Закрытая – 340 м²	1320000
4	Развлекательный центр	2-этажное блочное	Отсутствует	1218000
5	Офисное	2-этажное блочное	Закрытая – 300 м²	1450000
6	Офисное	2-этажное блочное	Отсутствует	1250000
7	Развлекательный центр	3-этажное кирпичное	Открытая – 230 м²	3275000
8	Развлекательный центр	3-этажное кирпичное	Отсутствует	3200000
9	Развлекательный центр	1-этажное блочное	Закрытая – 350 м²	1650000
10	Развлекательный центр	1-этажное блочное	Отсутствует	1570500

15. Оценить объект торговой недвижимости, который находится в западном округе. Сопоставимый аналог, проданный недавно, находится в центре (лучшем) округе и стоит 480000 д.е. Оценщик имеет информацию о сопоставимых продажах:

*Характеристика*		*Номер аналога*
*Характеристика*	1	2	3
Цена объекта, д.е.	350000	310000	720000
Время продажи	2 месяца назад	2 года назад	1,5 месяца назад
Округ г. Москвы	Западный	Западный	Центральный

16. Оценить отдельно стоящее торговое четырехэтажное блочное здание, расположенное в Северном округе. Для анализа сравнительных продаж отобрана недавно состоявшаяся сделка по продаже отдельно стоящего торгового четырехэтажного блочного здания, расположенного в Юго-Восточном округе. Цена аналога – 2300000 д.е. База данных содержит информацию о последних сделках с недвижимостью:

*Номер объекта*	*Местоположение (округ)*	*Назначение объекта*	*Физические характеристики*	*Цена сделки,* *д.е.*
1	Юго-Восточный	Торговое здание	3-этажное кирпичное	1800000
2	Северный	Торговое здание	3-этажное кирпичное	1400000
3	Северный	Складское здание	4-этажное блочное	2000000
4	Юго-Восточный	Складское здание	4-этажное блочное	2200000

17. Оценить трехэтажный кирпичный коттедж с пристроенным гаражом на две машины. Аналогичный кирпичный коттедж без гаража, расположен в том же поселке, был недавно продан за 1400000 д.е. База данных содержит информацию о последних сделках с недвижимостью:

*Объект*	*Физические характеристики и назначение объекта*	*Наличие гаража*	*Цена сделки, д.е.*
1	2-этажный жилой коттедж из бруса	На две машины	950000
2	2-этажный жилой коттедж из бруса	Отсутствует	900000

18. Рассчитать коэффициент удобства пользования (КУП) для проведения корректировки на наличие парковки при оценке офисных зданий. Удельные затраты на одно машиноместо при строительстве офисных парковок – 12000 д.е. База данных содержит информацию о последних сделках с офисной недвижимостью:

*Объект*	*Физическая характеристика здания*	*Наличие парковки*	*Цена сделки, д.е.*
1	1-этажное блочное	-	1600000
2	1-этажное кирпичное	-	1100000
3	5-этажное кирпичное	-	7400000
4	1-этажное кирпичное	10 машиномест	1450000
5	1-этажное блочное	20 машиномест	1275000
6	5-этажное кирпичное	100 машиномест	9500000

19. Оценить спортивный центр, который был недавно отремонтирован. Площадь объекта – 1500 м². Аналогичный спортивный комплекс, требующий косметического ремонта, был недавно продан за 2400000 д.е., его площадь – 1200 м². База данных содержит информацию о последних сделках с недвижимостью:

*Объект*	*Назначение объекта*	*Местоположение в г.Москва*	*Площадь,* м²	*Наличие косметического ремонта*	*Цена сделки, д.е.*
1	Спортивный центр	ЮВАО	1100	Отремонтирован	3850000
2	Спортивный центр	ЮЗАО	1600	Отремонтирован	5120000
3	Торговый центр	ЮВАО	1300	Отремонтирован	7150000
4	Спортивный центр	ВАО	5000	Отремонтирован	12500000
5	Спортивный центр	ЮВАОР	900	Требует ремонта	2790000
6	Спортивный центр	ЮЗАО	1800	Требует ремонта	5220000
7	Торговый центр	ЮВАО	1500	Требует ремонта	7500000
8	Спортивный центр	ВАО	4900	Требует ремонта	10780000

20. Оценить медицинский центр. Дата оценки – январь 2008 г. Индекс покупательской способности на дату оценки – 75. База данных содержит информацию о сделках с недвижимостью аналогичного назначения:

* -индекс покупательской способности.

21. Определить поправку на отсутствие в офисе системы кондиционирования. Стоимость установки одного кондиционера – 1000 д.е., учитывая степень сложности установки данного улучшения, коэффициент удобства пользования установлен на уровне 1,25. Для работы офиса необходимо 15 кондиционеров.

22. Оценить складскую недвижимость. Аналогичный объект был недавно продан за 750000 д.е. Наличие у аналога современного складского оборудования делает его дороже оцениваемого объекта на 20%.

*Объект*	*Время продажи*	*на дату совершения сделки с аналогом*	*Цена сделки,* *д.е.*
1	Июнь 2007 г.	86	1270000
2	Февраль 2007 г.	81	1000000
3	Апрель 2007 г.	83	1340000

23. Оценить офисную недвижимость. Аналогичный объект был продан за 950000 д.е. Наличие у оцениваемого объекта телефонной линии делает его дороже объекта - аналога на 10%.

24. Оценить жилую недвижимость. Аналогичный объект был недавно продан за 200000 д.е. Отсутствие у аналога лифта делает его дешевле оцениваемого объекта на 15%.

25. Оценить продовольственный магазин шаговой доступности. Аналогичный объект был недавно продан за 1800000 д.е. Местоположение оцениваемого объекта делает его дешевле объекта-аналога на 5%.

26. Оценить детский спортивный центр «Олимп». Аналогичный объект бал недавно продан за 60000 д.е. Близость аналога к станции метро делает его дороже оцениваемого объекта на 20%.

27. Оценить «Дом быта». Аналогичный объект был недавно продан за 1950000 д.е. Местоположение оцениваемого объекта делает его дороже объекта аналога на 10%.

28. Определить вид парковки, применяемой в сравнительном подходе к оценке недвижимости.

*Парковка на указанный элемент сравнения*	*Процентная*	*Абсолютная денежная*	*Относительная денежная*
Евроремонт
Местоположение
Условия финансирования
Пристроенный гараж
Время продажи
Передаваемые юридические права и ограничения
Износ
Размер объекта
Условия продажи
Наличие мусоросборника, озеленение и т.п.
Косметический ремонт

29. Оценить двухкомнатную квартиру в панельном девятиэтажном доме на первом этаже. В квартире имеются лоджия, телефон, кладовка площадь кухни – 6,0 м², окна выходят во двор. Для моделирования цены необходимо выбрать один, наиболее близкий, аналог. Затем на выявленные различия методом парных продаж рассчитать величину поправки и рассчитать корректировку.

*Аналог*	1	2	3	4	5	6
Дом	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный
Лоджия	+	-	+	-	-	+
Кухня	6,0	6,0	6,0	6,0	8,0	8,0
Этаж	3	3	1	4	1	1
Окна	Двор	Улица	Двор	Двор	Улица	Улица
Кладовая	+	-	-	+	+	-
Телефон	+	+	+	+	-	-
Цена, д.е.	850000	790000	800000	650000	700000	750000

30. Оценить трехкомнатную квартиру в кирпичном доме на послед-

нем этаже. В квартире имеются балкон, паркетные полы, телефон, площадь кухни – 9,0 м², санузел. Для моделирования цены необходимо выбрать один, наиболее близкий, аналог. Затем на выявленные различия методом парных продаж рассчитать величину поправки и произвести корректировку.

*Аналог*	1	2	3	4	5	6
Дом	Кирпичный	Кирпичный	Кирпичный	Панельный	Панельный	Кирпичный
Балкон	+	+	+	-	-	+
Кухня	9,0	9,0	9,0	7,0	7,0	9,0
Этаж	3	3	7	последний	последний	последний
Пол	Линолеум	Паркет	Паркет	Линолеум	Линолеум	Линолеум
Санузел	Смежный	Смежный	Раздельный	Раздельный	Раздельный	Раздельный
Телефон	+	-	+	-	+	+
Цена, д.е.	57000	58000	65000	45000	48000	55000

31. Рассчитать поправку на передаваемые права собственности и ог-

раничения. Оцениваемый офис не имеет заключенных договоров аренды на дату оценки. Площадь оцениваемого объекта, предназначенная для сдачи в аренду, - 800 м². Аналогичный офис обремененный на дату сделки среднесрочным договором аренда сроком на три года, бал продан за 1350000 д.е. Ставка дохода для данного сегмента недвижимости – 18%. Преобладающая рыночная ставка арендной платы – 850 д.е. в год за 1м².

32. Рассчитать поправку на передаваемые права собственности и ог-

раничения. Оцениваемый офис не имеет заключенных договоров аренды на дату оценки. Площадь оцениваемого объекта, предназначенная для сдачи в аренду, - 500 м². Аналогичный офис обремененный на дату сделки среднесрочным договором аренда сроком на четыре года, бал продан за 1200000 д.е. Ставка дохода для данного сегмента недвижимости – 17%. Преобладающая рыночная ставка арендной платы – 750 д.е. в год за 1м².

33. Оценить склад, который на дату оценки не имеет заключенных

договоров. Площадь оцениваемого объекта – 1000 м², в том числе предназначенная для сдачи в аренду – 900 м². Аналогичный склад, обремененный на дату сделки договором аренды сроком на пять лет, был пролан за 1800000 д.е. Ставка дохода для данного сегмента недвижимости – 19%. Преобладающая рыночная ставка арендной платы – 700 д.е. в год за 1м².

34. Оценить склад, который на дату оценки не имеет заключенных

договоров. Площадь объекта предназначенная для сдачи в аренду – 900 м², в том числе занятая собственником – 70 м². Аналогичный склад, обремененный на дату сделки договором аренды сроком на шесть лет, был пролан за 1800000 д.е. Ставка дохода для данного сегмента недвижимости – 16%. Преобладающая рыночная ставка арендной платы – 700 д.е. в год за 1м².

35. Оценить жилой коттедж, который на дату оценки сдан в аренду

на два года. Площадь оцениваемого объекта – 250 м². Аналогичный жилой коттедж, не обремененный на дату сделки договором аренды, был продан за 1000000 д.е Ставка дохода для данного сегмента недвижимости – 12%. Преобладающая рыночная ставка арендной платы – 170 д.е. в месяц за 1м².

36. Оценить жилой коттедж, который на дату оценки сдан в аренду

на пять лет. Площадь оцениваемого объекта – 450 м². Аналогичный жилой коттедж, не обремененный на дату сделки договором аренды, был продан за 1400000

д.е Ставка дохода для данного сегмента недвижимости – 11%. Преобладающая рыночная ставка арендной платы – 120 д.е. в месяц за 1м².

37. Оценить офис, который на дату оценки не имеет заключенных

договоров. Площадь оцениваемого объекта, предназначенная для сдачи в аренду – 1100 м², в том числе занятая собственником – 170 м². Здание расположено на арендованном земельном участке. Годовая плата за землю – 9500 д.е. Аналогичный офис, обремененный на дату сделки договором аренды сроком на семь лет, был пролан за 1600000 д.е. Ставка дохода для данного сегмента недвижимости – 15%. Преобладающая рыночная ставка арендной платы – 700 д.е. в год за 1м².

38. Оценить терминал, который на дату оценки не имеет заключен-

ных договоров. Площадь оцениваемого объекта, предназначенная для сдачи в аренду – 2500 м²Земельный участок оформлен в собственность. Аналогичный терминал, обремененный на дату сделки договором аренды сроком на шесть лет, был пролан за 1300000 д.е. Здание расположено на арендованном земельном участке. Годовая плата за землю – 19500 д.е. Ставка дохода для данного сегмента недвижимости – 17%. Преобладающая рыночная ставка арендной платы – 700 д.е. в год за 1м².

39. Рассчитать поправку на условия финансирования, если на дату

оценки преобладает рыночная ставка по ипотечному кредиту – 15%. Оцениваемый объект должен быть оплачен в момент совершения сделки. Аналогичный объект продан за 1350000 д.е. на следующих условиях. Собственный капитал покупателя – 350000 д.е., остальная сумма будет выплачена в рассрочку на пять лет под 12% ежегодными платежами.

40. Рассчитать поправку на условия финансирования, если на дату

оценки преобладает рыночная ставка по ипотечному кредиту – 13%. Оцениваемый объект должен быть оплачен в момент совершения сделки. Аналогичный объект продан за 1500000 д.е. на следующих условиях. Собственный капитал покупателя – 400000 д.е., остальная сумма будет выплачена в рассрочку на шесть лет под 14% ежегодными платежами.

41. Оценить жилой коттедж, который должен быть полностью опла-

чен в момент совершения сделки. На дату оценки преобладает рыночная ставка по ипотечному кредиту – 11%. Аналогичный объект продан за 500000 д.е. на следующих условиях. Собственный капитал покупателя – 100000 д.е., остальная сумма будет выплачена в рассрочку на шесть лет под 12% ежегодными платежами.

42. Оценить терминал, который предполагается частично оплатить

за счет ипотечного банковского кредита, выдаваемого на пять лет под 10% с ежегодным погашением. Собственный капитал покупателя – 300000 д.е. аналогичный объект был продан за 1900000 д.е., собственный взнос составил 500000 д.е. Условия рассрочки представленной продавцом: пять лет, ежегодное погашение – 12%.

Практическая работа № 9

Тема: Сравнительный подход к оценке недвижимости

Наименование работы: «Решение задач с применением метода соотнесения цены и дохода»

Цель работы: формирование навыков получения стоимости недвижимого имущества сравнительным подходом

Решить задачи.

1. Оценить гостиницу, потенциальный валовой доход которой составляет 800000 д.е. База данных по недавно совершенным сделкам:

*№ п/п*	*Объект*	*Валовой доход, д.е.*	*Вид дохода*	*Цена, д.е.*
1	Гостиница	750000	Действительный	1700000
2	Офис	850000	Потенциальный	1300000
3	Гостиница	750000	Потенциальный	1050000
4	Гостиница	850000	Потенциальный	1020000
5	Гостиница	81000	Потенциальный	1090000

2. Оценить недвижимость. Чистый операционный доход объекта за истекший год составил 7500 д.е. База данных по недавно совершенным сделкам:

*Объект*	*Величина дохода, д.е*	*Вид дохода*	*Цена, д.е.*
A	7600	ЧОД прогнозный	450000
B	800	ПВД за истекший год	65000
C	850000	ЧОД за истекший год	320000
D	8100	ЧОД за истекший год	530000
E	7200	ЧОД за истекший год	510000
F	9800	ДВД прогнозный	470000

3. Оценить офисную недвижимость, действительный валовой доход который составляет 30000 д.е. База данных по недавно совершенным сделкам:

*№ п/п*	*Объект*	*Величина дохода, д.е.*	*Вид дохода*	*Цен, д.е*
1	Офис	90000	ДВД	900000
2	Офис	25000	ПВД	300000
3	Склад	35000	ПВД	360000
4	Склад	27000	ДВД	324000

4. Оценить торговую недвижимость, используя коэффициент капитализации, полученный методом рыночной экстракции. Площадь – 300 м², годовая ставка арендной платы – 200 д.е., коэффициент потерь – 10%, операционные расходы – 30% действительного валового дохода. База данных по недавно совершенным сделкам:

*№ п/п*	*Объект*	*Величина дохода, д.е.*	*Вид дохода*	*Цен, д.е*
1	Магазин	36000	ПВД	90000
2	Гостиница	35000	ЧОД	120000
3	Магазин	32000	ЧОД	170000
4	Магазин	37000	ЧОД	190000

5. Оценить гостиницу «Бета», действительный валовой доход которой составляет 87000 д.е. База данных по недавно совершенным сделкам:

*№ п/п*	*Объект*	*Величина дохода, д.е.*	*Вид дохода*	*Цен, д.е*
1	Гостиница «Альфа»	80000	ДВД	850000
2	Склад «Сток»	85000	ДВД	950000
3	Гостиница «Омега»	95000	ДВД	1100000

6. Определить средний валовой рентный мультипликатор (ВРМ) для однокомнатных квартир. База данных по недавно совершенным сделкам:

*Объект*	*Величина дохода, д.е.*	*Вид дохода*	*Цен, д.е*
Квартира А	2400	ПВД	30000
Квартира В	3000	ПВД	35000
Квартира С	3600	ПВД	40000

7. Оценить офисную недвижимость. Объект оценки не имеет пар-

ковки, расположен в Центральном административном округе (ЦАО), находится в отличном состоянии. Площадь, предназначенная для сдачи в аренду, - 800 м², годовая ставка арендной платы – 750 д.е., коэффициент потерь – 15%, операционные расхода – 30% потенциального валового дохода. База данных по недавно совершенным сделкам и оценка влияния ценообразующих характеристик на стоимость недвижимости. Коэффициент корректировки на местоположение (ЦАО/САО) – 1,8. Коэффициент корректировки на наличие парковки – 1,25. Коэффициент корректировки на состояние объекта (отличное/удовлетворительное) – 1,2. Годовые темпы роста цен на офисную недвижимость – 15%

№ *п/п*	*Объект- аналог*	*Округ*	*Описание*	*Площадь, м²*	*Величина дохода*	*Вид дохода*	*Цена*
1	Офис	САО	Без парковки, отличное состояние	810		ПВД
2	Офис	ЦАО	Без парковки, отличное состояние	3500		ПВД
3	Склад	ЦАО	Без парковки, отличное состояние	900		ПВД
4	Офис	САО	С парковкой, отличное состояние	800		ПВД
5	Офис	ЦАО	Без парковки, удовлетворительное состояние	820		ПВД
6	Гостиница	ЦАО	С парковкой, отличное состояние	900		ПВД
7	Офис	ЦАО	Без парковки, отличное состояние, продан шесть месяцев назад.	805		ПВД

Практическая работа № 10

Тема: Затратный подход к оценке стоимости недвижимости

Наименование работы: «Оценка полной восстановительной стоимости зданий»

Цель работы: формирование навыков оценки полной восстановительной стоимости зданий

Решить задачи.

16. Рассчитать стоимость типового объекта. Описание объекта: назначение – торговое; использование – магазин универсальный; этажность – 1; объем – 5000 м³; без подвала, фундаменты сборные бетонные, стены крупнопанельные из бетона, перегородки кирпичные и деревянные, кровля рулонная, полы плиточные, отделка повышенного качества, отопление центральное, водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение; группа капитальности – I; месторасположение – г. Курск; дата оценки – 01.01.2007 г. Дополнительные данные:

- прибыль предпринимателя составляет для данного вида объектов 50%;

- дополнительные расходы, не учитываемые в УПВС, составляют 15% от стоимости; Данные (без НДС) для расчета стоимости на дату оценки приведены в таблице:

*Дата введения сметных цен, пери-* од	*Центрально-Черноземный район*				*Приволжский район*
*Дата введения сметных цен, пери-* од	*Воро нежская область*	*Курская область*	*Липец кая область*	*Тамбо вская область*	*Респуб лика* *Калмы* *кия*	*Респу блика* *Татар стан*	*Астра ханская область*
01.01.1969 г.	0,05052	0,04971	0,05880	0,05901	0,06793	0,04685	0,05597
01.01.1984 г.	0,06063	0,05966	0,07056	0,07082	0,08151	0,05622	0,06716
01.01.1991 г	0,09882	0,09702	0,11442	0,11594	0,13244	0,09160	0,10966
декабрь 1999 г.	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000
2000 г.	1,218	1,114	1,188	1,127	1,064	1,262	1,348
2001 г.	1,475	1,438	1,471	1,474	1,292	1,492	1,729
2002 г.	1,727	1,682	1,773	1,808	1,549	1,748	2,052
2003 г.	2,027	1,939	2,101	2,148	1,889	1,997	2,331
2004 г.	2,376	2,184	2,481	2,525	2,272	2,271	2,638
2005 г.	2,793	2,519	2,970	2,996	2,733	2,661	3,047
I квартал	2,593	2,334	2,731	2,773	2,520	2,462	2,850
II квартал	2,712	2,442	2,878	2,904	2,656	2,584	2,965
III квартал	2,856	2,579	3,052	3,069	2,801	2,726	3,104
IV квартал	3,011	2,718	3,220	3,238	2,954	2,872	3,268
2006 г.
I квартал	3,182	2,876	3,416	3,430	3,129	3,038	3,450
II квартал	2,344	3,022	3,0610	3,623	3,308	3,206	3,630
III квартал	3,497	3,180	3,810	3,28	3,496	3,378	3,788
октябрь	3,603	3,283	3,933	3,952	3,612	3,487	3,883
ноябрь	3,659	3,334	3,991	4,031	3,660	3,537	3,923
декабрь	3,699	3,379	4,044	4,065	3,688	3,584	3,976
IV квартал	3,654	3,332	3,989	4,010	3,653	3,536	3,927
2007 ПРОГНОЗ
январь	3,743	3,420	4,092	4,14	3,732	3,627	4,027
февраль	3,781	3,454	4,133	4,155	3,769	3,663	4,064
март	3,819	3,488	4,175	4,196	3,807	3,700	4,104
апрель	3,859	3,525	4,218	4,240	3,847	3,739	4,148
май	3,901	3,564	4,265	4,287	3,889	3,780	4,193
июнь	3,946	3,605	4,314	4,336	3,934	3,824	4,241

17. Рассчитать стоимость объекта, отличного от типового. Описание объекта: назначение – торговое; использование – магазин универсальный; этажность – 1; объем – 5000 м³; без подвала, фундаменты сборные бетонные, стены крупнопанельные из бетона, перегородки кирпичные и деревянные кровля рулонная, полы плиточные, отделка повышенного качества, отопление центральное, вентиляция и электроосвещение; водопровод, канализация отсутствуют; группа капитальности – I; месторасположение – г. Курск; дата оценки – 01.01.2007 г. Дополнительные данные:

- прибыль предпринимателя составляет для данного вида объектов 50%;

- дополнительные расходы, не учитываемые в УПВС, составляют 15% от стоимости;

Данные (без НДС) для расчета стоимости на дату оценки смотреть в табли-

це к задаче 1.

18. Рассчитать стоимость объекта, отличного от типового. Описание объекта: назначение – торговое; использование – магазин универсальный; этажность – 1; объем – 5000 м³; без подвала, фундаменты сборные бетонные, стены крупнопанельные из бетона, перегородки кирпичные и деревянные, кровля рулонная, полы плиточные, отделка повышенного качества, отопление центральное, водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение; группа капитальности – I; имеется подвал (объем – 200 м³); подвал не используется; месторасположение – г. Курск; дата оценки – 01.01.2007 г. Дополнительные данные:

- прибыль предпринимателя составляет для данного вида объектов 50%;

- дополнительные расходы, не учитываемые в УПВС, составляют 15% от стоимости;

Данные (без НДС) для расчета стоимости на дату оценки смотреть в табли-

це к задаче 1.

19. Рассчитать стоимость объекта, отличного от типового. Описание объекта: назначение – торговое; использование – магазин универсальный; этажность – 1; объем – 5000 м³; без подвала, фундаменты сборные бетонные, стены крупнопанельные из бетона, перегородки кирпичные и деревянные, кровля рулонная, полы плиточные, отделка повышенного качества, отопление центральное, водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение; группа капитальности – II; месторасположение – г. Курск; дата оценки – 01.01.2007 г. Дополнительные данные:

- прибыль предпринимателя составляет для данного вида объектов 50%;  дополнительные расходы, не учитываемые в УПВС, составляют 15% от стоимости;

Данные (без НДС) для расчета стоимости на дату оценки смотреть в табли-

це к задаче 1.

20. Рассчитать стоимость объекта, отличного от типового. Описание объекта: назначение – торговое; использование – магазин универсальный; этажность – 1; объем – 5000 м³; без подвала, фундаменты сборные бетонные, стены крупнопанельные из бетона, перегородки кирпичные и деревянные, кровля рулонная, полы плиточные, отделка повышенного качества, отопление центральное, водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение; группа капитальности – I; месторасположение – г. Мурманск; дата оценки – 01.01.2007 г. Дополнительные данные:

Данные (без НДС) для расчета стоимости на дату оценки:

*Дата введения сметных цен, пери-* од		*Северный район*				*Севере-Западный район*
*Дата введения сметных цен, пери-* од	*Республика Карелия*	*Республика Коми*	*Архангельская область*	*Вологодская область*	*Мурманская область*	*г. Санкт -* *Петербург*	*Ленинградская область*
01.01.1969 г.	0,04720	0,05303	0,04366	0,04607	0,04949	0,03457	0,04544
01.01.1984 г.	0,05664	0,06364	0,05239	0,05529	0,05938	0,04149	0,05452
01.01.1991 г	0,09191	0,10342	0,08488	0,09004	0,09589	0,06671	0,08824
декабрь 1999 г.	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000	1,000
2000 г.	1,214	1,243	1,258	1,152	1,203	1,059	1,189
2001 г.	1,639	1,690	1,582	1,432	1,636	1,243	1,640
2002 г.	1,940	2,049	1,826	1,713	1,909	1,519	2,045
2003 г.	2,223	2,331	2,059	1,989	2,210	1,794	2,385
2004 г.	2,546	2,631	2,337	2,289	2,468	2,064	2,747
2005 г.	2,991	3,069	2,732	2,695	2,854	2,424	3,152
I квартал	2,760	2,843	2,529	2,490	2,652	2,236	2,960
II квартал	2,901	2,983	2,647	2,616	2,772	2,351	3,088
III квартал	3,068	3,147	2,798	2,762	2,919	2,486	3,215
IV квартал	3,232	3,302	2,955	2,911	3,075	2,622	3,344
2006 г.
I квартал	3,412	3,467	3,129	3,083	3,252	2,778	3,504
II квартал	3,585	3,653	3,303	3,260	3,405	2,938	3,692
III квартал	3,736	3,848	3,477	3,444	3,536	3,107	3,900
октябрь	3,789	3,937	3,585	3,556	3,624	3,214	4,030
ноябрь	3,841	3,959	3,641	3,611	3,674	3,259	4,088
декабрь	3,892	3,966	3,688	3,662	3,726	3,290	4,139
IV квартал	3,840	3,954	3,638	3,610	3,675	3,255	4,086
2007 ПРОГНОЗ
январь	3,938	4,014	3,733	3,706	3,771	3,330	4,189
февраль	3,978	4,054	3,770	3,743	3,808	3,363	4,231
март	4,017	4,095	3,808	3,781	3,846	3,397	4,273
апрель	4,060	4,138	3,848	3,820	3,887	3,432	4,318
май	4,104	4,183	3,890	3,862	3,929	3,470	4,366
июнь	4,152	4,231	3,935	3,907	3,975	3,510	4,416

21. Рассчитать стоимость объекта, отличного от типового. Описание объекта: назначение – торговое; использование – магазин универсальный; этажность – 1; объем – 5000 м³; без подвала, фундаменты сборные бетонные, стены крупнопанельные из бетона, перегородки кирпичные и деревянные, кровля рулонная, полы плиточные, отделка повышенного качества, отопление центральное, водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение; группа капитальности – I; месторасположение – РФ г. Астрахань; дата оценки – 01.01.2007 г. Дополнительные данные:

- прибыль предпринимателя составляет для данного вида объектов 50%;

- дополнительные расходы, не учитываемые в УПВС, составляют 15% от стоимости;

Данные (без НДС) для расчета стоимости на дату оценки смотреть в табли-

це к задаче 1.

22. Рассчитать стоимость объекта, отличного от типового. Описание объекта: назначение – торговое; использование – магазин универсальный; этажность – 1; объем – 9000 м³; без подвала, фундаменты сборные бетонные, стены крупнопанельные из бетона, перегородки кирпичные и деревянные, кровля рулонная, полы плиточные, отделка повышенного качества, отопление центральное, водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение; имеется пристройка, используется как склад (склад одноэтажный кирпичный для продовольственных товаров, фундаменты железобетонные, стены и перегородки кирпичные, перекрытия железобетонные, отделка: штукатурка и простая окраска, водопровод и канализация, вентиляция и вентиляция и электроосвещение холодильное оборудование, объем – 14 000 м³, общая стена с магазином – 50 м, полный периметр стен – 300 м); месторасположение – РФ г. Курск; дата оценки – 01.01.2007 г. Дополнительные данные:

- прибыль предпринимателя составляет для данного вида объектов 50%;

- дополнительные расходы, не учитываемые в УПВС, составляют 15% от стоимости;

Данные (без НДС) для расчета стоимости на дату оценки смотреть в таблице к задаче 1.

23. Рассчитать стоимость объекта, отличного от типового. Описание объекта: назначение – торговое; использование – магазин универсальный; этажность – 2; объем – 9000 м³; с подвалом, фундаменты сборные железобетонные, стены крупнопанельные из бетона, перегородки кирпичные, перекрытия и покрытия железобетонные, кровля рулонная, полы плиточные, отделка повышенного качества, отопление центральное, водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение и холодильники; группа капитальности – I; месторасположение – РФ г. Курск; дата оценки – 01.01.2007 г. Дополнительные данные:

- прибыль предпринимателя составляет для данного вида объектов 50%;

- дополнительные расходы, не учитываемые в УПВС, составляют 15% от стоимости;

Данные (без НДС) для расчета стоимости на дату оценки смотреть в табли-

це к задаче 1.

24. Рассчитать стоимость типового объекта. Описание объекта: назначение – торговое; использование – павильон для торговли; этажность – 1; объем – 450 м³; стены деревянные каракасно-обшивные с отеплением, стропила из бревен, кровля рулонная, полы дощатые, отделка – краска, отопление печное, электроосвещение; группа капитальности – V; месторасположение – РФ г. Курск; дата оценки – 01.01.2007 г. Дополнительные данные:

- прибыль предпринимателя составляет для данного вида объектов 5%;

- дополнительные расходы, не учитываемые в УПВС, составляют 15% от стоимости;

Данные (без НДС) для расчета стоимости на дату оценки смотреть в табли-

це к задаче 1.

25. Рассчитать стоимость типового объекта. Описание объекта: назначение – торговое; использование – универмаг; этажность – 2, пристройка – столовая на 90 мест; объем – 5000 м³; здание с подвалом, котельная, фундаменты бутовые, бетонные, стены кирпичные, перегородки гипсолитовые, перекрытия железобетонные, кровля асбестоцементная, полы цементные, паркетные, отделка: штукатурка и краска, отопление центральное, водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение; группа капитальности – II; месторасположение – РФ г. Курск; дата оценки – 01.01.2007 г. Дополнительные данные:

Данные (без НДС) для расчета стоимости на дату оценки смотреть в табли-

це к задаче 1.

26. Рассчитать стоимость типового объекта. Описание объекта: назначение – складское; использование – овощная база; этажность – 1; общий объем – 14800 м³; здание с подвалом, каркас из сборных железобетонных колонн и ригелей, перекрытия из железобетонных плит, кровля рулонная, полы асфальтовые, отделка: штукатурка и краска, отопление центральное, водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение; группа капитальности – I; месторасположение – РФ г.

Курск; дата оценки – 01.01.2007 г. Дополнительные данные:

- прибыль предпринимателя составляет для данного вида объектов 20%;

- дополнительные расходы, не учитываемые в УПВС, составляют 15% от стоимости;

Данные (без НДС) для расчета стоимости на дату оценки смотреть в табли-

це к задаче 1.

27. Рассчитать стоимость типового объекта. Описание объекта: назначение – общественное питание; использование – столовая; этажность – 1, общий объем – 3500 м³; здание с подвалом, фундаменты сборные бетонные блоки, стены кирпичные, перегородки кирпичные и гипсобетонные, кровля рулонная, полы цементные, керамические, отделка: штукатурка и краска, отопление центральное, водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение; группа капитальности – I; месторасположение – РФ г. Курск; дата оценки – 01.01.2007 г. Дополнительные данные:

- прибыль предпринимателя составляет для данного вида объектов 50%;

- дополнительные расходы, не учитываемые в УПВС, составляют 15% от стоимости;

Данные (без НДС) для расчета стоимости на дату оценки смотреть в табли-

це к задаче 1.

Практическая работа № 11

Тема: Затратный подход к оценке стоимости недвижимости

Наименование работы: «Оценка износа зданий»

Цель работы: формирование навыков оценки износа зданий

Решить задачи.

1. Определить величину неустранимого физического износа долгоживущих элементов.

*Конструктивный элемент*	*Восстановительная стоимость, д.е.*	*Износ, %*
1. Фундамент	100000	10
2. Стены	400000	15
3. Кровля	50000	5
4. Перекрытия	75000	10
5. Дверные и оконные проемы	30000	75
6. Инженерные системы	40000	30

2. Определить функциональный износ гостиницы, номера которой не оборудованы душевыми кабинами. Коэффициент капитализации – 25%. Чистый операционный доход оцениваемого объекта – 400000 д.е. в год. Годовой чистый операционный доход аналогичной гостиницы, оснащенной душевыми кабинами, - 450000д.е.

3. Оценить здание, построенное в 1979 г., срок службы которого – 100 лет, площадь – 1000 м², стоимость воспроизводства 1 м² -900 д.е., дата оценки – 2009г.

4. Рассчитать остаточную стоимость остаточную стоимость здания. Площадь – 1200 м², стоимость замещения – 1 м² – 850 д.е. Физический износ – 10%, функциональный износ – 25%, внешний износ – 5%.

5. Оценить здание, построенное в 1965 г., срок службы которого – 100 лет, площадь – 1300 м², стоимость воспроизводства 1 м² -900 д.е., дата оценки – 2005г., эффектный возраст 35 лет.

6. Рассчитать остаточную стоимость здания. Площадь здания – 9000 м², стоимость воспроизводства 1 м² – 6000 д.е. В результате осмотра конкретных элементов здания экспертно определена степень их износа

*Конструктивный элемент*	*Удельный вес ,%*	*Износ, %*
1. Фундамент	20	15
2. Стены	40	25
3. Кровля	15	90
4. Перекрытия	10	20
5. Дверные и оконные проемы	5	10
6. Инженерные системы	10	50

7. Рассчитать остаточную стоимость здания. Площадь 1200 м², стоимость замещения 1м² – 600 д.е. Износ конструктивных элементов: фундамента 0 15% (удельный вес - 25%), стен – 35% (удельный вес – 45%) перекрытий – 10% (удельный вес – 15%), кровли – 55% (удельный вес – 15%).

8. Оценить недвижимость. Площадь здания составляет 1200 м². Стоимость воспроизводства 1 м² – 600 д.е. Стоимость земельного участка – 10000 д.е. Износ конструктивных элементов: фундамента – 15% (удельный вес - 25%), стен – 35% (удельный вес - 45 %), перекрытий – 10% (удельный вес – 15%), кровли – 55% (удельный вес – 15%).

9. Рассчитать величину экономического износа офиса, не имеющего парковки. Площадь оцениваемого офиса – 500 м². Рыночная ставка арендной платы офиса, имеющего парковку, - 45д.е. за 1 м² в месяц, без парковки – 35 д.е. за 1 м² в месяц. Коэффициент капитализации – 30%.

10. Рассчитать процент физического износа. Площадь – 500 м², стоимость воспроизводства 1м² – 900 д.е. Износ конструктивных элементов: фундамента – 15000 д.е, стен – 8000 д.е., перекрытий – 5000 д.е., кровли – 25000 д.е.

11. Оценить недавно отремонтированное здание, построенное в 1985 г., срок службы - 80 лет, площадь – 400 м², стоимость воспроизводства 1м² – 800 д.е., в том числе косметический ремонт – 150 д.е., дата оценки – 2005 г. Стоимость земельного участка – 10000 д.е.

12. Оценить функциональный износ гостиницы, номера которой не оборудованы душевыми кабинами. Коэффициент капитализации – 25%. Чистый операционный доход оцениваемого объекта – 400000 д.е. в год. Годовой чистый операционный доход аналогичной гостиницы, оснащенной душевыми кабинами, - 450 тыс. д.е.

13. Оценить недвижимость. Здание построено в 1985 г., требует срочного ремонта, срок службы - 80 лет, площадь – 1000 м², стоимость замещения 1м² – 900 д.е. в том числе косметический ремонт – 200 д.е., дата оценки – 2005 г. Стоимость земельного участка – 10000 д.е.

14. Оценить здание, построенное в 1965 г., срок службы которого – 100 лет, площадь – 1300 м², стоимость воспроизводства 1 м² -900 д.е., дата оценки – 2005г., эффектный возраст - 35 лет.

15. Оценить здание, построенное в 1975 г., срок службы которого – 100 лет, площадь – 1000 м², стоимость воспроизводства 1 м² -900 д.е., дата оценки – 2005г.

16. Рассчитать процент физического износа. Площадь – 500 м², стоимость воспроизводства 1м² – 900 д.е. Износ конструктивных элементов: фундамента – 15000 д.е, стен – 8000 д.е., перекрытий – 5000 д.е., кровли – 25000 д.е.

17. Оценить объект недвижимости. Площадь здания – 1400 м², стоимость замещения 1м² – 5500 д.е. В результате осмотра конструктивных элементов здания экспертно определена степень их износа. Площадь земельного участка – 3 сотки, рыночная стоимость 1 сотки - 300000 д.е.

*Конструктивный элемент*	*Удельный вес ,%*	*Износ, %*
1. Фундамент	30	5
2. Стены	35	25
3. Кровля	10	20
4. Перекрытия	15	10
5. Дверные и оконные проемы	5	50
6. Инженерные системы	5	75

18. Рассчитать процент общего накопления износа. Физический износ – 10%, функциональный – 25%, внешний – 5%.

19. Определить процент общего накопления износа объекта недвижимости на основе следующих данных: объект продан за 120000 дол. Исходя из анализа продаж земли, участок имеет оценочную стоимость в 45000 дол. Полная стоимость воспроизводства здания составляет 100000 дол.

20. Срок жизни офисного здания общей площадью 1000 м², построенного в 1978 г., составляет 90 лет. Общая стоимость замещения равна 750 дол. за 1 м², в том числе стоимость ремонта составляет 350 дол. за 1 м². Оценить стоимость недавно отремонтированного здания на 01.01.2008.

21. Оценить недвижимость на 01.01.2008. Стоимость земельного участка определена методом сопоставимых продаж, - 55000 д.е. Площадь здания – 1000 м². Полная восстановительная стоимость 1 м² – 950 д.е., в том числе затраты на косметический ремонт – 150 д.е. Задание требует срочного ремонта. Срок жизни здания – 80 лет, хронологический возраст соответствует эффективному – 20 лет.

22. Рассчитать долю экономического износа объекта недвижимости в общем накопленном износе на основе следующей информации: стоимость недвижимости – 120000 д.е., стоимость земельного участка – 45000 д.е., полная стоимость аналогичных зданий и сооружений – 100000 д.е., стоимость внешнего износа – 5000 д.е.

23. Определить величину физического износа. Хронологический возраст здания – 32 года. Оценщик приходит к выводу о том, что эффектный возраст здания составляет 25 лет и актив можно эксплуатировать, получая в течении 30 лет доход без крупных затрат на ремонт.

24. Оценить стоимость жилого объекта недвижимости, использую методику затратного подхода на основе следующей информации. Площадь жилого дома – 1000 м², суммарные прямые и косвенные затраты на строительство дома – 3000 д.е. за 1 м², суммарные прямые и косвенные затраты на строительство гаража площадью 20 м² – 1000 д.е. за 1 м², стоимость других сооружений – 120000 д.е., устранимый физический износ – 150000 д.е., неустранимый физический износ – 25000 д.е., общий функциональный износ – 30000 д.е., рыночная стоимость земельного участка, определенная методом сопоставимых продаж, - 250000 д.е.

25. Определить величину общего накопленного износа здания методом рыночной выборки. Полная восстановительная стоимость оцениваемого здания – 450000 д.е. Оценщик располагает информацией по недавно проданным аналогичным объектам, сопоставимым с оцениваемым по назначению, условиям финансирования, предаваемым правам.

*Параметр*		*Аналог*
*Параметр*	А	Б	В
Цена недвижимости, д.е.	400000	480000	350000
Стоимость земельного участка, д.е.	55000	45000	30000
Полная восстановительная стоимость здания, д.е.	630000	795000	550000

26. Определить величину общего накопленного износа здания методом рыночной выборки. Полная восстановительная стоимость оцениваемого здания – 450000 д.е. Стоимость отложенного ремонта и функционального старения оцениваемого здания – 35000 д.е. Оценщик располагает информацией по недавно проданным аналогичным объектам, сопоставимым с оцениваемым по назначению, условиям финансирования, предаваемым правам.

*Параметр*		*Аналог*
*Параметр*	А	Б	В
Цена недвижимости, д.е.	400000	480000	350000
Стоимость земельного участка, д.е.	55000	45000	30000
Полная восстановительная стоимость здания, д.е.	630000	795000	550000
Стоимость отложенного ремонта, д.е.	0	45000	15000
Стоимость функционального старения, д.е.	30000	0	10000

27. Оценить величину общего накопленного износа здания методом рыночной выборки. Фактический возраст оцениваемого здания 14 лет, полная восстановительная стоимость – 450000 д.е. Оценщик располагает информацией по недавно проданным аналогичным объектам, сопоставимым с оцениваемым по назначению, условиям финансирования, предаваемым правам, однако имеющим различный хронологический возраст.

*Параметр*		*Аналог*
*Параметр*	А	Б	В
Цена продажи объекта недвижимости, д.е.	1900000	1600000	1800000
Стоимость земельного участка, д.е.	880000	920000	750000
Срок фактической службы, лет	18	20	15
Полная восстановительная стоимость здания, д.е.	1750000	1950000	1800000

28. Оценить величину общего накопленного износа здания методом срока жизни. Полная восстановительная стоимость зданий – 350000 д.е. Расчетный эффективный возраст – 25 лет. Общий срок экономической службы – 75 лет.

29. Оценить недвижимость. Полная восстановительная стоимость зданий – 350000 д.е. Стоимость земельного участка – 75000 д.е.Расчетный эффективный возраст – 20 лет. Общий срок экономической службы – 80 лет.

30. Рассчитать срок экономической службы оцениваемого объекта на дату оцени на основе косвенного использования метода рыночной выборки. Оценщик располагает информацией по недавно проданным аналогичным объектам, сопоставимым с оцениваемым по назначению, условиям финансирования, предаваемым правам, однако имеющим различный хронологический возраст.

*Параметр*		*Аналог*
*Параметр*	А	Б	В
Цена недвижимости, д.е.	300000	280000	350000
Стоимость земельного участка, д.е.	35000	25000	40000
Срок фактической службы, лет	18	20	15
Полная восстановительная стоимость здания, д.е.	630000	795000	550000

31. Рассчитать остаточный срок жизни оцениваемого объекта на основе косвенного использования метода рыночной выборки. Оценщик располагает информацией по недавно проданным аналогичным объектам, сопоставимым с оцениваемым по назначению, условиям финансирования, предаваемым правам, однако имеющим различный хронологический возраст.

*Параметр*		*Аналог*
*Параметр*	А	Б	В
Цена продажи объекта недвижимости, д.е.	1800000	1500000	1700000
Стоимость земельного участка, д.е.	680000	720000	650000
Срок фактической службы, лет	17	21	15
Полная восстановительная стоимость здания, д.е.	1950000	1850000	1700000

32. Рассчитать остаточный срок жизни оцениваемого объекта на основе косвенного использования метода рыночной выборки. Оценщик располагает информацией по недавно проданным аналогичным объектам, сопоставимым с оцениваемым по назначению, условиям финансирования, предаваемым правам, однако имеющим различный хронологический возраст

*Параметр*		*Аналог*
*Параметр*	А	Б	В
Среднегодовая норма износа, %	4,5	4,1	3,9
Срок фактической службы, лет	8	19	13

33. Оценить недвижимость, которая отличается от аналогов, выбранных для определения степени износа, тем, что здание нуждается в замене кровли. Оцениваемое здание, построено 15 лет назад, имеет восстановительную стоимость 750000 д.е., смета затрат на полную замену кровли – 40000 д.е. Аналоги были проданы после замены кровли, что привело к уменьшению эффективного возраста относительно хронологического на 20%. Общий срок экономической службы – 80 лет. Стоимость земельного участка – 150000 д.е.

34. Рассчитать остаточную стоимость офисного здания, построенного 15 лет назад. Оценщик установил, что расположение недвижимости в районе с избыточным предложением конкурирующих объектов повлекло 0%-ное снижение ставки арендной платы и соответствующее снижение стоимости здания. Стоимость земли не изменилась. Полная восстановительная стоимость зданий – 500000 д.е. Анализ продаж сходных объектов, осуществленных до появления избыточного предложения, показал, что общий срок эономической службы здания составляет 60 лет.

35. Оценить стоимость экономического износа здания, площадь которого составляет 540 м². Строительство промышленного объекта привело к снижению ставок арендной платы с 380 до 320 д.е. за 1 м² в год. Коэффициент капитализации – 22 %.

36. Оценить недвижимость. Стоимость земельного участка оценена в 120000 д.е. Площадь здания составляет 600 м². Полная восстановительная стоимость здания – 950000 д.е. Стоимость выявленного и функционального износа – 135000 д.е. Строительство аналогичных объектов привело к снижению ставок арендной платы с 280 до 200 д.е. за 1 м² в год. Коэффициент капитализации – 27 %.

37. Оценить стоимость экономического износа здания магазина, площадь которого составляет 800 м². Строительство аналогичных объектов привело к снижению ставок арендной платы с 50 до 40 д.е. за 1 м² в месяц. Коэффициент капитализации – 25%. Анализ плана застройки микрорайона, в котором расположен оцениваемый объект, показал, что избыток торговых площадей продлится в течении трех ближайших лет. Ставка дисконтирования – 21 %.

38. Рассчитать стоимость внешнего износа здания и гостиничной недвижимости в целом. Гостиница на 200 стандартных номеров расположена вдали от станции метро.

*Сделка*	*Характеристика объекта*	*Цена, д.е.*
А	Незастроенный участок, прилегающий к оцениваемому объекту, на котором, согласно нормам зонирования, можно построить гостиницу на 200 стандартных номеров	150000
Б	Незастроенный участок, расположенный рядом со станцией метро, который также можно использовать по застройку гостиницы на 200 стандартных номеров	187000
В	Гостиница на 180 стандартных номеров, расположенная вдали от станции метро	2000000
Г	Гостиница на 180 стандартных номеров, расположенная рядом со станции метро	2500000

39. Оценить стоимость устранимого износа гостиницы, не оборудованной кондиционерами. Установка кондиционеров позволит увеличить арендную плату на 2500 д.е. в год. Валовой рентный мультипликатор для данного объекта равен 7,5. Монтажная организация установит кондиционеры за 120000 д.е. Если бы установка входила в состав строительных работ, то затраты составили бы 100000 д.е.

40. Оценить стоимость отложенного ремонта. При осмотре здания оценщик выявляет изношенность сантехники. Ремонтная организация предлагает выполнить работы за 15000 д.е. По расценкам оценщика стоимость работ должна составлять 13500 д.е.

41. Рассчитать стоимость устранимого физического износа короткоживущих элементов. Хронологический возраст водопроводных труб в жилом доме составляет 25 лет при нормативном сроке службы 40 лет. Затраты на замену водопроводных труб на дату оценки составляет 250000 д.е.

42. Рассчитать стоимость неустранимого физического износа долгоживущих элементов. Полная восстановительная стоимость здания – 1750000 д.е. Эффектный возраст – 15лет при общем сроке полезной службы 60 лет. Затраты на отложенный ремонт – 40000 д.е. Затраты на замену отопительной системы – 350000 д.е. Стоимость восстановления прочих короткоживущих элементов равняется 230000 д.е.

43. Оценить общий физический износ здания, имеющего полную восстановительную стоимость 550000 д.е. Оценщик определил на дату оценки стоимость отложенного ремонта по замене оконных рам в 50000 д.е., затраты по замене кровли – 250000 д.е. Хронологический возраст оцениваемого объекта соответствует эффектному – 35 лет. Кровля была заменена 20 лет назад с гарантией на 30 лет. Сантехника за прошедшее время не менялась, ожидается, что она прослужит еще 10 лет. Стоимость только что проведенного ремонта электропроводки – 35000 д.е., ее потребуется ремонтировать через 15 лет. Анализ рынка функционирования подобных зданий показал, что общий полезный срок их службы составляет 80 лет.

44. Определить, к какому виду функционального износа – устранимому или неустранимому – приводит оборудование жилого здания устаревшим лифтом. Замена лифта повысит чистый операционный доход на 2000 д.е. Коэффициент капитализации для данного типа здания – 25%. Стоимость демонтажа действующего лифта составляет 7500 д.е. Если бы лифт был установлен в ходе строительства здания, то затраты на его установку составили бы 5000 д.е. Стоимость существующего лифта, согласно смете восстановительных затрат, - 6000 д.е., его физический износ – 55%.

45. Классифицировать функциональное старение, вызванное избыточной достаточностью, как устранимое или неустранимое. Оцениваемый объект является производственным помещением, часть которого оборудована под офис. Арендатор, использующий недвижимость, нуждается в дополнительном офисном помещении и готов дополнительно платить по 3000 д.е. в месяц, если часть производственных площадей будет переоборудована под офис. Валовой рентный мультипликатор для подобных офисных помещений – 5,0. Затраты на перепланировку помещения подрядчик оценивает на уровне 150000 д.е. если бы помещение изначально было построено как офис, то затраты составили бы 120000 д.е. Восстановительная стоимость промышленного воздухоочистителя, рассматриваемого как короткоживущий компонент с физическим износом 40%, составляет 12000 д.е.

46. Оценить стоимость неустранимого функционального старения, вызванного отсутствием компонента. Отсутствие кухонного электрического оборудования в части коттеджей загородного пансиона приводит к потере годового валового дохода 90000 д.е. Валовой рентный мультипликатор для подобного вида недвижимости, определенный на основе анализа местного рынка, равен 6,0. В силу конструктивных особенностей и длительного срока эксплуатации коттеджи не могут быть переоборудованы, поэтому убытки по арендной годовой плате будут продолжаться в течение неопределенного периода времени. Если бы проект здания предусматривал установку кухонного электрического оборудования, то затраты на эти работы при строительстве здания составили бы 400000 д.е.

47. Оценить стоимость неустранимого функционального износа, вызванного избыточной достаточностью. Оцениваемый объект представляет собой жилое здание, которое по первоначальному проекту строилось как гостиница, имеет избыточную техническую площадь. Стоимость воспроизводства оцениваемого здания составляет 2500000 д.е., а стоимость воспроизводства здания с типичным соотношением жилой и технической площади – 2100000 д.е. Затраты на эксплуатацию оцениваемого объекта на 12000 д.е. выше по сравнению с сопоставимыми объектами, коэффициент капитализации для здания равен 28%. Устранение подобного вида избыточности невозможно. Избыточный компонент относится к долгоживущим элементам здания, расчетный процент физического износа равен 35 %.

РАЗДЕЛ 3. Организация процесса оценки недвижимости

Тест к разделу

1. Оценщик не имеет права:

А) применять самостоятельно методы оценки;

Б) требовать от заказчика доступа к документации, необходимой для проведения оценки; В) отказаться от проведения оценки в случае нарушения заказчиком договорных условий; Г) проводить оценку, если он имеет имущественный интерес в объекте оценки;

2. В отчете об оценке не указывается:

А) описание объекта оценки;

Б) информация о профессиональной подготовке оценщика; В) сведения о выданной оценщику лицензии;

Г) последовательность определения стоимости объекта;

3. Какое из перечисленных утверждений не является правильным? А) оценка не может быть проведена на основании решения суда;

Б) договор на проведение оценки содержит сведения о страховании гражданской ответственности оценщика;

В) эксперт - это опытный специалист в какой-либо области деятельности; Г) в состав недвижимости входят многолетние насаждения;

4. Профессиональное обучение оценщиков осуществляется:

А) высшими государственными или частными учебными заведениями; Б) средними государственными или частными учебными заведениями; В) средними или высшими государственными учебными заведениями; Г) высшими государственными учебными заведениями;

5. Какого подхода к оценке не существует?

А) доходного;

Б) затратного;

В) сравнительного (рыночного);

Г) корреляционного;

6. На каком этапе производится идентификация объекта оценки?

А) на этапе согласования результата оценки;

Б) на этапе заключения договора на проведения оценки;

В) на этапе постановки задачи;

Г) на этапе сбора и анализа данных;

7. Какое из перечисленных утверждений правильное?

А) от целей оценки не зависит выбор методики оценки;

Б) институт независимой оценки является необходимым элементом рыночной экономики;

В) риэлтерская деятельность подлежит лицензированию;

Г) целью оценки является определение объектов оценки;

8. При каких операциях оценки не производится?

А) при операциях купли-продажи или сдаче объектов в аренду;

Б) при страховании объектов недвижимости;

В) при кредитовании под залог объектов недвижимости;

Г) ничто из перечисленного не подходит;

9. Оценку недвижимости производят:

А) специалисты по инвентаризации земли;

Б) дивелоперы;

В) риэлтеры;

Г) профессиональные оценщики;

10. Оценщик не имеет права:

А) применять самостоятельно методы оценки;

Б) получать в неявной форме вознаграждение за проведение оценки;

В) отказаться в отдельных случаях от проведения оценки;

Г) запрашивать у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки;

11.Основанием для проведения оценки не может являться:

А) договор между оценщиком и заказчиком;

Б) решение суда;

В) лицензия на осуществление оценочной деятельности;

Г) решение уполномоченного органа;

12. Какое из перечисленных утверждений неправильное?

А) отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение;

Б) оценщик обязан не разглашать конфиденциальную информацию, полученную в ходе проведения оценки;

В) оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования;

Г) оценщик обязан хранить копии составленных отчетов в течение 6 лет;

13. Независимость оценщика соблюдается, если: А) он состоит с заказчиком в близком родстве;

Б) размер его оплаты не зависит от итоговой величины стоимости объекта оценки;

В) он является учредителем заказчика;

Г) он является кредитором или страховщиком заказчика;

14. Для осуществления оценочной деятельности юридическое лицо должно иметь в штате не менее … работника, имеющего документ об образовании в области оценочной деятельности:

А) одного;

Б) двух;

В) трех;

Г) пяти;

15. Физическая возможность, юридическая правомочность, экономическая приемлемость и максимальная эффективность определяются на этапе:

А) сбора и обработки данных;

Б) определения стоимости объекта;

В) определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования; Г) согласования полученных результатов;

16. Источники и способы сбора информации для оценки определяются на этапе:

А) постановки задачи;

Б) составления отчета об оценке;

В) составления плана работ;

Г) анализа данных;

17. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки…

А) предоставляет собой мнение оценщика о стоимости объекта оценки;

Б) является абсолютным;

В) обеспечивает усредненную стоимость из возможных вариантов;

Г) определяет использование объекта с учетом его физической возможности, юридической правомочности, экономической приемлемости и максимальной эффективности;

18. ФСО №1 определяет:

А) общие понятия оценки;

В) требования к проведению оценки; Б) применяемые подходы к оценке; Г) все вышеперечисленное.

Ключ к тесту

№ вопроса	ответ
1	Г
2	В
3	А
4	А
5	Г
6	В
7	Б
8	Г
9	Г
10	Б
11	В
12	Г
13	Б
14	Б
15	В
16	В
17	Г
18	Г

Практическая работа № 12

Тема: Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости:

этапы и их содержание

Наименование работы: «Оформление документов для постановки задания на оценку недвижимости»

Цель работы:

1. формирование навыков составления задания на проведение оценки;

2. формирование навыков составления договора на оценку объекта оценки.

Задание 1. На основе ситуационной задачи составить задание на оценку недвижимого имущества, все данные оформить в таблицу.

Приложение

к Договору № ________от______________ на оказание услуг по оценке имущества

Задание на оценку.

Объект оценки
Адрес объекта оценки
Собственник объекта оценки
Реквизиты собственника:
Имущественные права на объект оценки
Цель оценки
Предполагаемое использование результатов оценки
Вид определяемой стоимости
Дата оценки
Срок проведения оценки

ВАРИАНТ 1

1. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости в виде нежилого двухэтажного здания литер Б, общей площадью 773,2 м², находящегося по адресу Россия, Саратовская область, г. Маркс, ул. Ермошенко, 105. Полный собственник объекта оценки – Иванов Иван Иванович: паспортные данные 63 03 999999, выдан 3.10. 2002 года, ОВД Марксовского района, Саратовской области, зарегистрированного по адресу – Саратовская область, Марксовский район, г. Маркс, ул. Ленина 210/106. Оценка данного объекта оценки явился залог объекта оценки при кредитовании.

2. Определить ликвидационную стоимость объекта недвижимости в виде жилого двухэтажного деревянного здания, общей площадью 1792 м², находящегося по адресу Россия, Ярославская область, г. Ярославль, ул. Гуляева, 11. Собственник объекта оценки – МО Ярославль. Оценка данного объекта оценки явился снос объекта оценки из-за 100% физического износа.

3. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости в виде трехкомнатной квартиры, общей площадью 105 м², находящегося по адресу Россия, Архангельская область, г. Архангельск, ул.Кедрова, 17. Полный собственник объекта оценки – Истомин Петр Алексеевич: паспортные данные 11 03 145874, выдан 17.06. 2007 года, УФМС Соломбальского района, Архангельской области, зарегистрированного по адресу – Архангельская область, Соломбальский район, г. Архангельск, ул. Полярная 45/85. Оценка данного объекта оценки явилась процедура купли-продажи объекта оценки.

ВАРИАНТ 2

1. Определить восстановительную стоимость объекта недвижимости в виде нежилого одноэтажного здания, общей площадью 451,9 м², находящегося по адресу Россия, Московская область, г. Химки, ул. Серова, 88. Полный собственник объекта оценки – Пестов Артемий Александрович: паспортные данные 11 06 145876, выдан 15. 03.2011 года, ОВД Химкинского района, Московской области, зарегистрированного по адресу – Московская область, г. Химки, ул. Садовая 144/1. Оценка данного объекта оценки явилась реконструкция объекта оценки.

2. Определить ликвидационную стоимость объекта недвижимости в виде нежилого двухэтажного администаривного здания, общей площадью 2457 м², находящегося по адресу Россия, Самарская область, г. Самара, ул. Центральная, 104. Собственник объекта оценки – МО Самара. Оценка данного объекта оценки явился снос объекта оценки из-за 100% физического износа.

3. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости в виде однокомнатной квартиры, общей площадью 36,2 м², находящегося по адресу Россия, Архангельская область, г. Архангельск, ул.Суворова, 35. Полный собственник объекта оценки – Терещенко Павел Петрович: паспортные данные 11 02 254145, выдан 18. 05. 2008 года, УФМС Октябрьского района, Архангельской области, зарегистрированного по адресу – Архангельская область, г. Архангельск, ул. Поморская 30/3. Оценка данного объекта оценки явилась процедура купли-продажи объекта оценки.

Задание 2. На основе задания на оценку недвижимого имущества составить договор на оценку объекта оценки и календарный план.

Форма двухстороннего Договора на проведение оценки

ДОГОВОР № __________ на проведение оценки

г. _______ «___» ______________ 20__ г.

__ ___ , именуемое в дальнейшем «Заказчик», в лице ______________ ,

действующего на основании _______________________, с одной стороны и ____ ______________, именуемое в дальнейшем «Оценщик», в лице ________________________________, действующего на основании _________, с другой стороны, при совместном упоминании именуемые в дальнейшем Стороны заключили настоящий Договор (далее – Договор) о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Заказчик поручает, а Оценщик принимает на себя обязанность провести оценку____________ стоимости объектов оценки с учетом НДС (далее - услуги по оценке) с целью

____________________________________________________________________________________

1.2. Объекты оценки, дата оценки, организационные, правовые и другие требования к оценке определяются Заданием на оценку, являющимся неотъемлемой частью Договора.

1.3. Оценщик оказывает услуги по оценке в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, принятых на его основе нормативно-правовых актов Российской Федерации и Субъектов Российской Федерации на территории которых находится (ятся) объект (ы) оценки, а также Стандартов и правил оценки, установленных саморегулируемой организацией оценщиков ___________.

1.4. ^{^[1]} Сведения об Оценщике:

Ф.И.О.	Паспортные данные, место регистрации	Реквизиты документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний	Наименование и место нахождения саморегулируемой организации (СРО); реквизиты документа, подтверждающего членство оценщика в СРО	Реквизиты документа, подтверждающего факт обязательного страхования ответственности, страховая сумма

1.4.^{^[2]} Оценка объектов оценки в рамках Договора будет проводиться специалистом (ами) – оценщиком (ами) (далее Исполнители):

№ пп	Ф.И.О.	Паспортные данные, место регистрации	Должность, реквизиты трудового договора	Реквизиты документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний	Наименование и место нахождения саморегулируемой организации (СРО); реквизиты документа, подтверждающего членство оценщика в СРО	Реквизиты документа, подтверждающего факт обязательного страхования ответственности, страховая сумма
1.

2. Стоимость услуг и порядок расчетов

2.1. Стоимость услуг Оценщика по Договору ______________________________

_____________________________________________________рублей, НДС (18%) _____________________________ рублей, итого с учетом НДС __________________рублей.

2.2.³ Оплата услуг по оценке производится Заказчиком авансовым платежом в размере __ % от общей стоимости услуг, в течение 3-х рабочих дней со дня подписания Договора и перечислением оставшейся суммы на расчетный счет Оценщика, в течение 3-х рабочих дней после подписания Акта сдачи-приемки услуг по оценке по Договору Сторонами.

2.2. Оплата оказанных услуг по оценке производится Заказчиком в течение 3-х рабочих дней после подписания Акта сдачи-приемки услуг по оценке по Договору Сторонами.

3. Срок действия договора

3.1. Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору. Сроки выполнения отдельных этапов оценки регламентируется Календарным планом проведения оценки (Приложение № 2), являющимся неотъемлемой частью Договора. Услуги по Договору считаются оказанными Оценщиком с момента подписания Сторонами Акта сдачи-приемки услуг по оценке. 4. Реквизиты и подписи сторон

ЗАКАЗЧИК ОЦЕНЩИК

Адрес почтовый: __________________________ Адрес почтовый: __________________________

Местонахождение: Местонахождение: __________________________

__________________________

Банковские реквизиты: Банковские реквизиты:

к/с, БИК, ОГРН, ИНН к/с, БИК, ОГРН, ИНН __________________________

_________________________

От Заказчика: От Оценщика:

(должность, организация) (должность, организация)

________________________ ___________________

(фамилия, инициалы) (фамилия, инициалы)

М.П. М.П.

«____» ________ 20__ г. «____» ________ 20__ г.

Приложение № 1

к Договору № ____________

на проведение оценки от _____________

КАЛЕНДАРНЫЙ ПЛАН проведения оценки

№ п/п	Наименование этапа проведения оценки		Срок выполнения этапа			Стоимость этапа проведения оценки, руб. с учетом НДС	В том числе НДС, руб.	Результаты, представляемые при сдаче- приемке услуг
			начало	конец

		ЗАКАЗЧИК			ОЦЕНЩИК
		Адрес почтовый: __________________________			Адрес почтовый: __________________________
		Местонахождение: __________________________			Местонахождение: __________________________
		Банковские реквизиты: к/с, БИК, ОГРН, ИНН __________________________			Банковские реквизиты: к/с, БИК, ОГРН, ИНН __________________________
		От Заказчика:			От Оценщика:

(должность, организация)

________________________

(фамилия, инициалы) М.П.

«____» ________ 20__ г.

Практическая работа № 13

(должность, организация)

________________________

(фамилия, инициалы) М.П.

«____» ________ 20__ г.

Тема: Отчет по определению стоимости недвижимого имущества

Наименование работы: «Составление отчетов по оценке недвижимости»

Цель работы: формирование навыков составления отчетов

Задание 1. Провести оценку и составить отчет по определению стоимости квартиры (шаблон 1).

Задание 2. Провести оценку и составить отчет по определению стоимости жилого дома (шаблон 2).

ШАБЛОН1.

УТВЕРЖДАЮ:

Полномочный представитель организации

Организация (наименование)

_____________________/Фамилия И.О./ 00 месяца 200N г.

ОТЧЕТ

№ ___________ ОБ ОЦЕНКЕ

РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

Адрес объекта оценки: _______________________________

Дата проведения оценки: _____________________________

Дата составления отчёта: _____________________________

Г-ну N

Исх. №

Сопроводительное письмо к Отчету об оценке

1. Общие сведения

Объект оценки	Жилое помещение (квартира)
Адрес
Заказчик отчёта
Собственник объекта
Оцениваемые права	Полное право собственности
Цель оценки	Определение рыночной и ликвидационной стои-
	мостей
Назначение оценки	Обеспечение по ипотечному кредиту
Официальный курс валюты	ХХ,ХХХ руб./долл. США
Используемые стандарты оценки	Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 г.

2. Сведения об оценщике

Организация
Адрес местонахождения
Основание для проведения оценки	Договор №
Сведения о лицензии	Лицензия № Минимущества РФ от (срок действия с г. по г)

3. Допущения и ограничивающие условия

1. Специалисты, выполнившие оценку объекта оценки (далее – «Оценщик») и подготовившие данный отчёт (далее – «Отчёт»), являются полномочными представителями ОЦЕНОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ, имеют необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области оценки недвижимости.

2. В процессе подготовки Отчета Оценщик исходил из достоверности всей документации и устной информации по объекту оценки, предоставленной в его распоряжение Заказчиком, поскольку в обязанности Оценщика, в соответствии с договором об оценке, не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству.

3. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

5. Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчёта не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

6. Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

7. Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

4. Термины и определения

Риск ликвидности - это риск, связанный с невозможностью продать за наличные деньги инвестиционный инструмент (в данном случае – объект жилой недвижимости) в подходящий момент и по приемлемой цене. Ликвидность данного инвестиционного инструмента - важный аргумент для инвестора, желающего сохранить гибкость своего портфеля. Инвестиционные инструменты, продающиеся на «вялых» рынках, где спрос и предложение невелики, как правило, менее ликвидны, чем те, торговля которыми ведется на «оживленных» рынках. Однако чтобы быть ликвидными, инструменты инвестирования должны легко продаваться по приемлемой цене. Вообще, продать любой инвестиционный инструмент можно довольно просто, значительно снизив на него цену. (Лоренс Дж. Гитман и Майкл Д.

Джонк «Основы инвестирования»).

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Подходы к оценке:

Ø затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Ø сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Ø доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчуждён в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

5. Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:

1. Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;

2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;

3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;

4. Расчёт стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;

5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

6. Составление и написание Отчета об оценке.

6. Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Округ, микрорайон
Местоположение в микрорайоне
Преобладающая застройка микрорайона
Транспортная доступность	NNN мин. общественным транспортом от ст. м. «k»
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Плохая, Удовлетворительная, Хорошая, Отличная
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).	Напр.: Магазины, банки, школа, д/сад, предприятия службы быта, аптека, поликлиника, спорткомплекс, зона отдыха и т.п.
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Плохая. Район с плохо развитой инфраструктурой Хорошая. Отличная. Район с развитой инфраструктурой
Объекты промышленной инфраструктуры микро- района	Не обнаружены или пример
Объекты транспортной инфраструктуры микрорай- она	Шоссе, метро, трамвайные, автобусные и т.п. маршруты.
Состояние прилегающей территории (субъективная	Плохое, Удовлетворительное, Хорошее, Отличное
оценка)
Дополнительная существенная информация	Местоположение объекта на карте города приведено в приложениях к Отчёту

7. Общая характеристика здания

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Напр.: Многоквартирный многоподъездный панельный дом, серия …
Год постройки
Материал наружных стен
Материал перекрытий
Состояние здания (субъективная оценка)	Плохое, Удовлетворительное, Хорошее, Отличное
Техническое обеспечение здания	Лифт, мусоропровод, горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение и т.п.
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж
Количество этажей в здании
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Плохое, Удовлетворительное, Хорошее, Отличное
Дополнительная существенная информация	Напр.: Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается

8. Характеристика объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения
Площадь, кв. м: общая / жилая
Кол-во комнат, их площадь, кв. м
Площадь кухни, кв. м
Санузел
Высота потолков, м
Вспомогательные и подсобные помещения
Лоджия (балкон)
Вид из окон
Слаботочное обеспечение	Напр.: Телефон, ТВ-антенна
Дополнительные системы безопасности	Напр.: Металлическая дверь и домофон в подъезде, металлическая дверь на входе в квартиру
Состояние объекта (субъ-	Плохое, Удовлетворительное, Хорошее, Отлич-
ективная оценка)	ное
Видимые дефекты внут- ренней отделки
Данные о перепланировке	Напр.: Не производилась. Стандартная типовая планировка
Дополнительная существенная информация	Напр.: Плита на кухне – электрическая. Окна – пластиковые стеклопакеты

9. Статистика рынка жилой недвижимости города …...

В разделе использованы материалы, взятые из открытых источников: Сайт ……. и сайт ……...

10. Обоснование отказа от использования двух подходов к оценке

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е. будущий собственник не планирует сдавать её в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в московском регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «чёрным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчётов. По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

11. Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3. анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4. корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки. Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную таблицу, которая приведена в приложениях к Отчёту.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры. Оценщик учёл следующие виды корректировок (ПРИМЕР):

Ø Тип дома

Ø Год постройки дома

Ø Этаж расположения квартиры

Ø Общая площадь Ø Площадь кухни

Ø Вид из окон

Ø Наличие балкона/лоджии

Ø Транспортная магистраль, как источник шума

Ø Состояние и уровень отделки квартиры

Ø Покрытие полов

Ø Наличие телефона

Ø Отопление, канализация, горячее водоснабжение, электроснабжение

Ø Санузел

Ø Мусоропровод, лифт

Ø Удаленность от метро

Ø Наличие металлической двери

Ø Состояние подъезда

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектованалогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки (см. расчётную таблицу в приложениях). Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнимому подходу составила: долл. США.

Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию полученную от сотрудников риэлторских компаний и других участников рынка, Оценщик счёл необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от ….. до …… процентов от цены предложения (публичной оферты). Учитывая все изложенные факты, а также ситуацию на рынке недвижимости ………..региона, Оценщик ввёл дополнительную корректировку к полученной величине стоимости объекта оценки, уменьшающую её на два процента.

Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная сравнительным подходом, составит долл. США.

12. Вывод итоговой стоимости объекта оценки

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика. Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил два из трёх существующих подходов к оценке (затратный и доходный), весовая доля сравнительного подхода принята за единицу.

На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, Оценщик сделал вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в московском регионе объект оценки останется ликвидным, а его стоимость будет иметь тенденцию к увеличению.

В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, Оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после округления составила …………………………. долларов США.

Прогнозная величина рыночной стоимости права собственности на объект оценки по состоянию на ……… 200…г., с учетом темпа роста стоимости на квартиры в

……….х домах сравнимой площади в ……….ом округе г. …….. в среднем на ……..% в месяц (по итогам второй половины 200…г и 200…. г.), составит (округленно) ……… долларов США.

13. Определение ликвидационной стоимости

Определение величины ликвидационной стоимости объекта оценки в рамках данного Отчёта необходимо для того, чтобы дать представление кредитующей организации о возможной сумме, которую можно будет выручить за объект оценки в случае дефолта со стороны заёмщика. Когда это может произойти, через год или через семь лет, – неизвестно. Поэтому спрогнозировать ситуацию на рынке на неопределённую дату не представляется возможным.

Величина ликвидационной стоимости объекта оценки обычно меньше величины его рыночной стоимости. На стоимость объекта влияет множество различных факторов - от политической ситуации в стране до состояния подъезда дома, причём в расчётах необходимо учитывать и взаимное влияние этих факторов друг на друга. Для того чтобы аналитическим путём оценить все эти факторы, необходимо собрать по ним информацию, спрогнозировать их действие на весь срок кредитования и проанализировать их влияние на стоимость объекта оценки. Подобное можно реализовать, например, с помощью методов имитационного моделирования (метод «Монте-Карло») с построением многофакторной модели. Вместе со сбором информации по каждому из факторов, а их по подсчётам Оценщика более пятнадцати, стоимость подобного исследования может значительно превысить стоимость самого объекта оценки.

В рамках данного Отчёта реально не представляется возможным аналитически оценить во времени воздействие всех влияющих на стоимость объекта оценки факторов. Поэтому Оценщик, учитывая терминологию Стандартов оценки, выделил лишь один из них - фактор ограничения времени продажи - и оценил его экспертным путём.

В процессе экспертной оценки была учтена ситуация на региональном рынке жилой недвижимости, устойчивый спрос на аналогичные объекты, превышающий предложение, преимущества и недостатки объекта оценки. Анализ этих данных позволил Оценщику сделать вывод о том, что данный актив можно рассматривать как ликвидный, а его ликвидационная стоимость, в случае продажи ее в сроки, меньшие срока экспозиции для аналогичных объектов, может составить ……. процентов от рыночной стоимости, т.е. …………………долл. США.

14. Источники информации

Основными источниками информации, использованными Отчёте, стали данные открытых электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах, аналитические материалы, экспертные оценки и интервью со специалистами ведущих столичных агентств недвижимости. Среди них - периодические издания (ПРИМЕР) «Из рук в руки», «Квадратный метр», «Недвижимость и цены», а также сайты www.novostroy.ru, www.miel.ru, www.mian.ru, www.arn.ru, www.rway.ru, www.russianrealty.ru, www.orsn.ru и др.

Пользователь Отчёта, при желании, может самостоятельно ознакомиться с данной информацией по адресам и ссылкам, указанным выше. Оценщик подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала. Однако он не несёт ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников.

15. Подпись Оценщика

В соответствие с требованиями Закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135ФЗ от 29.07.1998 года Отчёт собственноручно подписывается Оценщиком и заверяется его печатью. Поскольку Оценщик является сотрудником ОРГАНИЗАЦИИ его подпись заверяется печатью данной организации.

________________________________ ____________________________________

м.п.

16. Перечень приложений

Приложение № 1 Местоположение объекта оценки на карте города

Приложение № 2 Таблица расчёта стоимости единицы общей площади объекта оценки

Приложение № 3 Документы на объект оценки

Приложение № 4 Фотографии объекта оценки

ШАБЛОН 2.

УТВЕРЖДАЮ:

Полномочный представитель организации

Организация (наименование)

_____________________/Фамилия И.О./ 00 месяца 200N г.

ОТЧЕТ

№ ___________

ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОГО ДОМА

Адрес объекта оценки: _______________________________

Дата проведения оценки: _____________________________

Дата составления отчёта: _____________________________

Г-ну N

Исх. №

Сопроводительное письмо к Отчету об оценке

1. Общие сведения

Объект оценки	Жилой дом
Адрес
Заказчик отчёта
Собственник объекта
Оцениваемые права	Полное право собственности
Цель оценки	Определение рыночной и ликвидационной стоимостей
Назначение оценки	Обеспечение по ипотечному кредиту
Официальный курс валюты	ХХ,ХХХ руб./долл. США
Используемые стандарты оценки	Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г.

2. Сведения об оценщике

Организация
Адрес местонахождения
Основание для проведения оценки	Договор №
Сведения о лицензии	Лицензия № Минимущества РФ от (срок действия с г. по г)

3. Допущения и ограничивающие условия

1. Специалисты, выполнившие оценку объекта оценки (далее – «Оценщик») и подготовившие данный Отчёт (далее – «Отчёт»), являются полномочными представителями ОЦЕНОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ, имеют необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области оценки недвижимости.

4. Термины и определения

Джонк «Основы инвестирования»).

Подходы к оценке:

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

5. Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процесс определения стоимости объекта оценки включал в себя выполнение следующих работ:

1. Выезд оценщика на место, фотосъёмка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;

2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;

3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления Отчёта;

5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

6. Составление и написание Отчета об оценке.

6. Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель	Описание показателя
Направление
Шоссе
Область, административный район
Название населённого пункта
Расстояние от трассы федерального значения, км (например, от МКАД для Москвы и МО)
Расстояние от объекта по шоссе, км
Расстояние от объекта до автобусной остановки *(например, маршрут до г. Москвы и ж/д станции)*
Удаленность (км) от объектов, влияющих на экологию (фабрика, завод, иное)
Год строительства
Качество дороги от шоссе до объекта оценки
Особые природные объекты, удаленные от объекта на расстояние не более 5 км (озеро, водохранилище, лес, река):
Инфраструктура и развлекательные объекты, удаленные от объекта на расстояние не более 5 км (магазины, спорткомплекс, поликлиника, рестораны, кафе, теннисный корт и т.д.):
Иные объекты	Например: базы отдыха, пансионаты, другие населённые пункты
Охрана населенного пункта	Например: ограда вокруг поселка, материал, въездные ворота, материал, КПП, физическая охрана
Инфраструктура внутри населенного пункта (магазины, детский сад, административный корпус,ресторан, бар, комната отдыха, сауна, спортивный комплекс)
Завершенность населенного пункта (очереди строительства) в % соотношении
Заселенность поселка в % соотношении
Показатель	Описание показателя
Заселенность ближайших домов в % соотношении
Освещенность территории населенного пункта в ночное время
Социальный и профессиональный статус соседей
Наличие единого стиля и дизайна населенного пункта
Дополнительная существенная информация

7. Характеристика объекта оценки

Показатель	Наличие и описание показателя
1. Земельный участок
Размер участка (количество соток)
Описание территории участка (наличие деревьев (лесные/декоративные/плодовые), газон, ландшафтный дизайн, освещение)
Постройки на участке:
*2.Дом*
Год постройки
Количество этажей
Назначение комнат
Площадь общая, кв.м.
Площадь жилая, кв.м.
Площадь кухни, кв.м.
Санузел
Высота потолка на различных этажах
Количество комнат
Наличие веранды/террасы
Наличие мансарды
Наличие балконов, лоджий, их площадь, кв.м.
Наличие встроенного гаража
Наличие встроенной техники, мебели и пр., покупаемые вместе с домом и входящие в его стоимость
Наличие подвала, его назначение
Наличие бассейна (внутренний/внешний),
Наличие сауны
Наличие камина
Показатель	Наличие и описание показателя
Материал фундамента
Материал стен
Материал фасада
Материал крыши
Материал входной двери
Внутренняя отделка (чистовая отделка/без отделки/с отделкой)
Холодное водоснабжение (магистральное /колодец/ скважина)
Горячее водоснабжение
Электричество
Канализация
Отопление (централизованное/дизель/АОГВ/иное)
Состояние коммуникаций
Телефон (местный/городской)
Плита
Застройщик
Дополнительная существенная информация

8. Краткий обзор рынка жилой недвижимости …...

В разделе использованы материалы, взятые из открытых источников: Сайт ……. и сайт ……...

9. Обоснование отказа от использования _ подход к оценке

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование ____ из трёх существующих подходов является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования……….. Ниже приводится краткое обоснование данного решения…..

10. Определение стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода

(либо обосновать отказ от его использования)

11. Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода 12. Вывод итоговой стоимости объекта оценки

13. Определение ликвидационной стоимости 14. Источники информации

15. Подпись Оценщика

В соответствие с требованиями Закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135ФЗ от 29.07.1998 года Отчёт собственноручно подписывается Оценщиком и заверяется его печатью. Поскольку Оценщик является сотрудником ОЦЕНОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ его подпись заверяется печатью данной организации.

________________________________

м.п.

Фамилия И.О.

16. Перечень приложений

Приложение № 1 Таблица расчёта стоимости единицы общей площади объекта оценки

Приложение № 2 Документы на объект оценки

Приложение № 3 Фотографии объекта оценки

РАЗДЕЛ 4. Проектно-сметное дело

Контрольная работа по разделу

Задание 1. Ответить на вопросы

1. По каким признакам классифицируют здания и сооружения?

2. Дайте понятие единой модульной системы в строительстве

3. Перечислите основные конструктивные элементы гражданских зданий

4. Перечислите основные конструктивные схемы фундаментов

5. Приведите классификацию стен по характеру работы и видам материала 6. Приведите классификацию перекрытий по местоположению в здании и по материалу

7. Приведите классификацию окон и требования предъявляемые к ним

8. Что называется кровлей, и какие существуют современные виды кровли?

Задание 2. Установить соответствие

Задание 3. Дополнить предложение

Задание 4. Установить соответствие

Задание 5. Дополнить предложение

Задание 6. Установить соответствие

Задание 7. Установить соответствие

Задание 8. Выбрать номер правильного ответа

Задание 9. Установить соответствие

Задание 10. Выбрать номер правильного ответа

Задание 11. Выбрать номер правильного ответа

Задание 12. Установить соответствие

Задание 13. Дополнить предложение

Задание 14. Установить соответствие

Задание 15. Установить соответствие

Задание 16. Выбрать номер правильного ответа

Задание 17. Перечислить конструктивные элементы здания и указать конструктивную

систему здания

Практическая работа № 14

Тема: Сметная документация

Наименование работы: «Составление сметной документации»

Цель работы: формирование навыков составления смет

Задание 1.

Изучая данные таблиц 1, 2, 3, составить локальную смету (приложение 1) на общественные работы по жилому дому. Прилагаемый каталог ЕРЕР условно привязан к месту расположения вашего учебного заведения.

В локальной смете принять начисления:

- Накладные расходы 18%;

- Плановые накопления 8%;  Неучтенные работы 2%.

Сметная стоимость в ценах 1991 г. с к = 1,62. Сметная стоимость в текущих ценах с к = 15,6. К окраске оконных и дверных проемов применять переводные коэффициенты, согласно прилагаемой таблице 2.

Стоимость (в учебных целях) не учтенных в расценках конструкций и деталей принять по таблице 1.

Сметная стоимость материалов, изделий и конструкций

Таблица 1

№ *п/п*	*Обоснование стоимости*	*Вид конструкции, изделия*	*Единицы измерения*	*Сметная стоимость*
1	С140-1689	Фундаментные блоки	м3	65,5
2	С140-452	Железобетонные перемычки	м³	79,70
3	С140-1227	- «- перекрытия	м²	12,60
4	С140-1000	- «- полы покрытия	м²	10,75
5	С122-31	Оконные блоки	м²	16,10
6	С122-826	Дверные блоки	м²	16,50
7	СШ-432	Оконные скобяные изделия	компл.	0,88
8	СШ-449	Дверные скобяные изделия	компл.	3,57
9	С122-360	Подоконная доска	м	2,78

Переводные коэффициенты

Таблица 2

Характеристика заполнения

Характеристика стен

Переводные коэффициенты при количестве переплетов в проеме

одного

двух

Оконные проемы жилых и общественных зданий

Раздельные переплеты:

С подоконной доской

Без подоконной доски Спаренные пролеты:

С подоконной доской

Без подоконной доски

Фрамуга

Витрины деревянные Балконные двери:

Раздельные полотна

Спаренные полотна

Каменные

Деревянные

Каменные

« перегородки Каменные

1,5

2,2

1,2

- 1,6

1,75

2,1

2,8

3,5

2,5

2,2

3,5

2,6

Дверные проемы

Глухие дверные полотна

« « «

Остекленные дверные полотна

« « «

Шкафные двери

Обрамление открытого проема

Каменные перегородки,

Деревянные стены

Каменные перегородки,

Деревянные стены

То же «

2,4

2,7

1,8

2,1

2,7

0,9

Таблица 3

№

п/п

Вид работы

Единицы измерения

Количество

Вариант I

Вариант II

Вариант III

Фундаменты Устройство бетонной подготовки

м³

17,0

4,0

21,0

Укладка железобетонных фундаментов (сборных), массой до 1,5 т.

Оклеечная изоляция в 2 слоя рубероида

Перекрытия

Укладка плит перекрытия шириной 1,5 м. Стены

Кирпичная кладка наружных стен, высотой этажа до 4 м

Устройство армированных перегородок, толщиной кирпича

Устойчиво неармированных перегородок кирпича

Кровля

Устройство рулонной кровли на битумной мастике

Полы

Укладка лаг по кирпичным столбикам Устройство дощатого настила из досок толщиной 28 мм.

Оконные и дверные конструкции

Установка оконных блоков

Установка дверных блоков

Штукатурные работы

Внутренняя штукатурка стен и перегородок

Штукатурка оконных и дверных откосов Отделка поверхностей потолков из сборных плит под окраску

Малярные работы Улучшенная клеевая окраска потолка Улучшенная масляная окраска пола

Улучшенная масляная окраска дверей

Улучшенная масляная окраска окон Стекольные работы

Остекление оконных переплетов

Облицовочные работы

Облицовка поверхностей стен кухонь, санузлов глазурованной плиткой

Обойные работы Оклейка стен обоями

шт. м²

шт.

м³

м²

м² м²

м²

м² м² м²

м²

310

300

184

270

540

140

270

540

270

280

170

240

510

100

240

510

240

350

330

160

110

310

615

170

310

615

310

Задание 2.

Используя данные таблицы 4, составьте объектную смету (приложение 2) на строительство жилого дома с учетом дополнительных затрат:

- Временные здания и сооружения 2%;

- Удорожание работ, производимых в зимнее время 1,5%;

- Резерв на непредвиденные работы и затраты 1,5%;

- Пересчет сметной стоимости в ценах 1991 г. с к = 1,62;

- Пересчет в текущие цены с к = 15,7;

- НДС – 20%.

Таблица 4

*№ п/п*	*Вид работ и затрат*	*Сметная стоимость, тыс.руб.*
		*вариант*
		I	II	*III*
1	Общестроительные работы	487	560	670
2	Отоплении	24,7	31.9	39.1
3	Канализация	11,4	15.2	19.3
4	Водоснабжение	15,7	16.8	18.7
5	Газификация	14,8	15.5	19.1
6	Электроосвещение	25,6	27.7	31.2
7	Прочие работы и затраты	1,9	2.1	2.8

Приложение 1

Форма № 4

(наименование стройки)

ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ № ___

на ______________________________________________________________________

(наименование работ и затрат, наименование объекта)

Основание: чертежи № ____________________________________________________

Сметная стоимость ________________________________________________ тыс.руб.

Средства на оплату труда __________________________________________ тыс.руб. Составлен(а) в текущих (прогнозных) ценах по состоянию на ___________ 20 __ г.

№ *п/п*					*Сметная стоимость*
					*в базисных ценах*		*в текущих (прогнозных) ценах*
					*на едини-* *цу измерения*	*общая*	*на единицу измерения***	*общая*
1	2	3	4	5	6	7	8	9

Составил ______________________________________________________________

(должность, подпись, инициалы, фамилия)

Проверил _____________________________________________________________

(должность, подпись, инициалы, фамилия)

Приложение 2

Форма № 3

(наименование стройки)

ОБЪЕКТНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ № _____

(объектная смета)

на строительство _________________________________________________________

(наименование стройки)

Сметная стоимость ________________________________________________ тыс.руб. Средства на оплату труда __________________________________________ тыс.руб. Расчетный измеритель единичной стоимости _________________________________

Составлен(а) в текущих (прогнозных) ценах по состоянию на ___________ 20 __ г.

*№ п/п*			*Сметная стоимость, тыс.ру*				б.
*№ п/п*
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10

Руководитель проектной организации ______________________________________

(подпись, инициалы, фамилия)

Главный инженер проекта ________________________________________________

(подпись, инициалы, фамилия)

Начальник _____________ отдела __________________________________________

(наименование) (подпись, инициалы, фамилия)

Составил ______________________________________________________________

(должность, подпись, инициалы, фамилия)

Заказчик _____________________________________________________________

(должность, подпись, инициалы, фамилия)

Формы и методы оценивания

Предметом оценки освоения МДК являются умения, знания, общие и профессиональные компетенции, способность применять их в практической деятельности и повседневной жизни.

№	Тип (вид) задания	Проверяемые знания и умения	Критерии оценки
1	Тесты	Знание основ ПМ 04. Определение стоимости недвижимого имущества	«5» - 100 – 90% правильных ответов «4» - 89 - 80% правильных ответов «3» - 79 – 70% правильных ответов «2» - 69% и менее правильных ответов
2	Устные ответы	Знание основ ПМ 04. Определение стоимости недвижимого имущества	Устные ответы на вопросы должны соответствовать требованиям ГОСТа, учебных пособий, конспектов лекций по ДОУ
3	Практические работы	Умения самостоятельно выполнять практические задания, сформированность общих компетенций.	Выполнение практически всей работы (не менее 80%) – положительная оценка
4	Самостоятельная работа	Знание основ ПМ 04. Определение стоимости недвижимого имущества в соответствии с пройденной темой, умение их применения при выполнении самостоятельных творческих заданий.	Самостоятельная работа состоит из подготовки рефератов, тестов, кроссвордов, творческих проектов, оформления документов «5» - полностью выполненное задание, тема раскрыта «4» - небольшие недочеты в раскрытии темы и ее понимании «3» - не полностью выполненное задание и допущены ошибки «2» - полностью отсутствует задание
5	Проверка конспектов (рефератов, творческих работ)	Умение ориентироваться в информационном пространстве, составлять конспект. Знание правил оформления рефератов, творческих работ.	Соответствие содержания работы, заявленной теме, правилам оформления работы.

2.2. Задания для проведения экзамена

Перечень заданий к экзамену по МДК 04.01 Задание 1 (выберите один правильный ответ) Оценочной деятельностью могут заниматься:

1. независимые оценщики - фирмы и эксперты

2. экономисты

3. бухгалтеры

Задание 2 (выберите один правильный ответ) Под оценочной деятельностью понимается:

1. деятельность организации направленная на определение износа объекта недвижимости;

2. деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости

3. деятельность организации направленная на определение восстановительной стоимости объекта недвижимости

Задание 3 (установите последовательность действий при проведении оценки) В какой последовательности выполняются общие этапы оценки?

1. сбор информации

2.определение цели оценки

3. выбор вида стоимости

4. обоснование методов оценки стоимости

5. расчет величины стоимости объекта

6. согласование результатов

Задание 4 (выберите несколько правильных ответов)

Законодательная база, регулирующая оценочную деятельность в Российской Федерации, в настоящее время представлена следующими основными нормативными актами:

1. Конституцией Российской Федерации

2. Уставом предприятия

3. Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Задание 5 (выберите один правильный ответ)

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку:

1. осуществления контроля за оценочной деятельностью

2. определения рыночной стоимости объекта недвижимости

3. проведения оценки; осуществления оценочной деятельности

Задание 6 (выберите несколько правильных ответов)

На федеральном уровне для объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, оценка производится в обязательном порядке в случаях:

1. приватизации

2. передачи в аренду

3. продажи

4. обязательного страхования

Задание 7 (выберите несколько правильных ответов)

Для осуществления профессиональной деятельности оценщика необходимы следующие условия:

1. наличие прописки по месту проведения оценки

2. профессиональная компетентность

3. независимость

4. принадлежность к саморегулируемой организации оценщиков

Задание 8 (выберите несколько правильных ответов) Оценщик имеет право:

1. на самостоятельный выбор методики проведения оценки в соответствии со стандартами оценки

2. представлять полученную от заказчика информацию другим организациям и лицам

3. получение от заказчика доступа к документации, необходимой, по мнению оценщика, для проведения оценки

Задание 9 (выберите несколько правильных ответов)

Оценка объекта не может быть проведена оценщиком, если он является:

1. заказчиком

2. членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков

3. физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки

Задание 10 (выберите один правильный ответ)

Оценщик несет ответственность за точность расчетов стоимости:

1. на протяжении гарантийного срока проведенной оценки;

2. только на определенную дату - «дату проведения оценки»;

3. только на определенную дату - «дату осмотра оценки».

Задание 11 (вставьте пропущенное слово) Оценка недвижимости - это процесс исчисления ________объекта недвижимости.

Задание 12 (выберите один правильный ответ)

Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости гостиницы?

1. доходный

2. затратный

3. сравнительный

Задание 13 (выберите один правильный ответ) Принцип полезности:

1. средний (рациональный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой алогичный объект с такой же полезностью

2. установление стоимости объекта по текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью

3. любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных либо психологических потребностей

Задание 14 (выберите один правильный ответ)

Разумное и возможное использование объекта, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость недвижимости на дату оценки это принцип:

1. конкуренции

2. лучшего и наиболее эффективного использования

3. спроса и предложения

Задание 15 (выберите один правильный ответ) Принцип остаточной продуктивности земли:

1. любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание всех других факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость земли

2. в основе стоимости дельных участков лежит их остаточная продуктивность

3. имущественные права следует разделять и соединять так, чтобы сличить общую стоимость объекта недвижимости

Задание 16 (вставьте пропущенное слово)

Совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними – это ___________подход к оценке

Задание 17 (выберите один правильный ответ)

В сравнительном подходе объект корректируется на основе принципа:

1. ожидания

2. замещения

3. вклада

Задание 18 (вставьте пропущенное слово)

Совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа - это ___________подход

Задание 19 (вставьте пропущенное слово)

Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки – это__________ подход

Задание 20 (установите соответствие)

1. затратный подход 1. методы прямой капитализации

2. сравнительный подход 2. метод остатка

3. доходный подход 3. метод сравнения продаж

Задание 21 (выберите один правильный ответ) Износ – это:

1. утраченная часть стоимости объекта

2. первоначальная стоимость объекта

3. рыночная стоимость объекта

Задание 22 (выберите несколько правильных ответов) Метод капитализации доходов используется, если:

1. потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину

2. потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами

3. предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих

Задание 23 (выберите один правильный ответ) Денежные потоки и ставка дисконтирования должны:

1. не соответствовать друг другу

2. исчисляться разными методами

3. соответствовать друг другу и одинаково исчисляться

Задание 24 (вставьте пропущенное слово) По итогам проведения оценки составляется__________ об оценке.

Задание 25 (выберите один правильный ответ)

Для построения модели оценки может быть использована методология:

1. затратного подхода

2. сравнительного подхода

3. затратного, сравнительного и доходного подхода

Задание 26 (вставьте пропущенное слово)

Все существенные моменты, связанные с выполнением оценки, фиксируются в

________ на выполнение оценки

Задание 27 (выберите один правильный ответ)

Оценщик при проведении оценки не может использовать:

1. информацию о событиях, произошедших после даты оценки

2. информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки

3. информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы

Задание 28 (выберите один правильный ответ)

Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 50 лет. Коэффициент капитализации равен 10%. Определить стоимость земельного участка:

1. 100 000 руб.

2. 150 000 руб.

3. 300 000 руб.

Задание 29 (выберите один правильный ответ) Не является подходом к оценке недвижимости:

1.затратный

2.доходный

3. с учетом износа

Задание 30 (выберите один правильный ответ)

Подход к оценке обязательно требующий оценки рыночной стоимости земельного участка:

1. сравнительный

2. доходный

3. затратный

Задание 31 (установите соответствие)

1.Природные каменные 1. В эту группу входит стекло, основным сырьем материалы которого служат кварцевый песок, известняк, сода и сульфат натрия, а также отдельные добавки.

2.Стеклянные и другие 2. Эта группа объединяет материалы и изделия, плавленые материалы и получаемые из глин, иногда с добавкой уплотизделия няющих, отощающих или парообразующих ве ществ путем формования и обжига.

3.Керамические изделия 3. Эти материалы получают из горных пород

магматического, осадочного или метаморфиче-

ского происхождения.

Задание 32 (выберите один правильный ответ) Объёмно-планировочное решение – это:

1. система размещения помещений в здании

2. сметная стоимость объекта 3. помещения, расположенные между перекрытиями.

Задание 33 (выберите несколько правильных ответов) Требования, предъявляемые к фундаментам:

1) эстетичный вид

2) прочность

3) устойчивость к агрессивным грунтовым водам

4) соответствие по долговечности сроку службы здания

5) огнестойкость

Задание 34 (выберите несколько правильных ответов) Требования, предъявляемые к стенам:

1. прочность и устойчивость

2. должны быть толстыми и огнеупорными

3. должны обеспечивать помещениям необходимый температурно-влажностный режим

4. должны обладать звукоизоляционными свойствами

5. малая толщина и вес

Задание 35 (выберите один правильный ответ)

Строительные нормы и правила (СНиП), государственные стандарты (ГОСТ и ОСТ) и технические условия (ТУ) являются:

1. проектной документацией

2. сметной документацией

3. регламентирующими документами

Задание 36 (установите последовательность действий) Этапы и стадии проектирования:

1. авторский надзор за производством строительно-монтажных работ и участие в приемке законченных строительством объектов

2. выбор строительной площадки и отвод земельного участка, составление задания на проектирование, утверждение его и выдача проектирующей организации.

3. разработка технико-экономическою обоснования или технико-экономических расчетов

4. проектные и изыскательские работы

Задание 37 (выберите один правильный ответ) Сметная стоимость объекта – это:

1. цена отдельного объекта, определяемая сметой, составленной на основе проекта

2 .цена предложения 3. цена реализации

Задание 38 (выберите один правильный ответ) Сметные нормативы – это:

1. затраты, образующие полную себестоимость продукции

2. цена отдельного объекта, определяемая сметой, составленной на основе проекта 3. обобщенное название комплекса сметных норм, цен и расценок, объединяемых в отдельные сборники

Задание 39 (выберите один правильный ответ)

Сочетание ресурсного метода с системой индексов цен на ресурсы, расход которых определяется в соответствии с проектными решениями – это:

1. базисно - компенсационный метод

2. ресурсно-индексный метод

3. ресурсный метод

Задание 40 (выберите один правильный ответ) Сметная стоимость строительства показывает:

1. цену продажи объекта

2.фактические затраты

3. сумму денежных средств, необходимых для его осуществления

Условия выполнения задания

1. Место (время) выполнения экзамен в аудитории техникума, по окончании изучении модуля

2. Максимальное время выполнения задания: 40 мин.

2.3. Задания для курсовой работы

Примерный перечень тем и заданий к курсовой работе

1. Аренда недвижимости и рынок прав аренды

2. Взаимосвязь рынков недвижимости и рынка капитала

3. Виды ценообразующих характеристик недвижимого имущества. Примеры их корректировок.

4. Государственная регистрация прав на недвижимость

5. Доходный подход к оценке земельных участков

6. Зарубежный опыт налогообложения недвижимости

7. Информационное обеспечение оценки недвижимости

8. Ипотечно-инвестиционный подход и его роль в оценке стоимости недвижимого имущества

9. История развития оценочной деятельности в России

10. История развития права собственности

11. Классификация, последовательность и особенности расчета поправок в сравнительном подходе на примере.

12. Математические методы, используемые при оценке недвижимости на примере.

13. Международная практика и российская специфика оценочной деятельности

14. Методические подходы, используемые при оценке недвижимости. Сложности, связанные с оценкой недвижимости в современных условиях.

15. Методы и особенности расчета ставки капитализации при оценке недвижимого имущества.

16. Накопление информационной базы, сегментация рынка недвижимости, требования, предъявляемые оценщиком к информации по объектам аналогам.

17. Налог на недвижимое имущество. Особенности оценки в целях налогообложения.

18. Недвижимое имущество, качественные и количественные характеристики объектов недвижимости

19. Организация и моделирование массовой оценки недвижимости

20. Основные экологические факторы, влияющие на стоимость недвижимости и их экспертиза

21. Особенности оценки земельных участков

22. Особенности оценки недвижимости доходным подходом на примере.

23. Особенности оценки недвижимости затратным подходом на примере.

24. Особенности оценки недвижимости на пассивных рынках.

25. Особенности оценки различных прав на объекты недвижимого имущества на примере.

26. Особенности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством

27. Особенности оценки сравнительным подходом на примере.

28. Особенности применения затратного подхода в оценке недвижимости

29. Особенности расчета накопленного износа недвижимости.

30. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

31. Оценка недвижимости на основе доходного подхода

32. Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании.

33. Перспективы развития рынка недвижимости в России

34. Полная восстановленная стоимость объектов недвижимости, практика ее достоверного определения

35. Правовые аспекты оценки недвижимости

36. Принципы оценки недвижимости, примеры использования в оценке.

37. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

38. Проблемы оценки стоимости недвижимого имущества в современной России

39. Развитие международных и российских стандартов оценки стоимости недвижимости

40. Регулирование оценочной деятельности: отечественная и зарубежная деятельность

41. Рынок земельных участков, его характеристика и участники

42. Рынок коммерческой недвижимости (населенный пункт, где выполняется работа или в целом для России).

43. Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка

44. Рынок недвижимости, его структура, факторы, влияющие на его функционирование.

45. Рыночная стоимость недвижимого имущества, ее роль во введении налога на недвижимость в России.

46. Сертификация и аттестация профессиональной деятельности оценщиков

47. Современная система налогообложения недвижимого имущества

48. Специфика земельного участка как объекта оценки

49. Специфика расчета накопленного износа недвижимости.

50. Способы согласования стоимости при использовании различных подходов и методов на примере.

51. Сравнительный подход в оценке недвижимости, практика его применения

52. Сравнительный подход к оценке земельных участков

53. Ставка капитализации и ставка дисконтирования. Их сходство и различия.

54. Стоимость недвижимости, основные подходы и принципы ее оценки

55. Управление недвижимым имуществом: его цели, принципы и формы

56. Уровень и виды рисков на рынке недвижимости

57. Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости

58. Экологические факторы, их влияние на стоимость недвижимости

59. Экономические и правовые основы залога недвижимости

60. Экономический ущерб от загрязнения окружающей среды как потеря стоимости объекта недвижимости

Условия выполнения задания

1. Место (время) выполнения во внеурочное время, частично в аудитории

2. Максимальное время выполнения задания: 40 часов.

3. Вы можете воспользоваться:

Перечень рекомендуемых учебных изданий, Интернет-ресурсов, дополнительной литературы

Основные источники:

Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс РФ.

2. Конституция Российской Федерации.

3. Налоговый кодекс РФ.

4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ.

5. Минимущество РФ, «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» от 2002 г.

6.Минимущество РФ, Федеральный стандарт оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки» от 2007 г. № 1.

7.Минимущество РФ, Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» от 2007 г. № 2.

8. Минимущество РФ, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» от 2007 г. № 3.

9.Минимущество РФ, Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 2010 г. № 4. Учебники и учебные пособия:

1.Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. – М.: Дашков и К0, 2015.

2.Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества. – М.: Финансы и статистика, 2016.

3. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2015.

4. Иваницкая И.П., Яковлев А.Е. Введение в экономику недвижимости. – М.: Кнорус, 2015.

5. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2017.

6. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. – М.: КНОРУС, 2017.

7. Коростелев С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью. – М.: Маросейка, 2016.

8. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. – М.: Кнорус, 2015.

9. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции. – М.: Академия, 2015.

10.Симонова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. – М-Р-на-Д.: Март, 2016.

Дополнительные источники:

1. Газета «Коммерческая недвижимость».

2. Журналы: «Оценщик», «Вестник Росреестра», «Недвижимость. Цены», «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование», «Земельно-имущественные отношения в РФ».

Интернет – ресурсы:

1. www.zknd.ocen

2. www.ocenchik.ru.orgs.

3. www.iovrf.ru

2.4. Задания для проведения учебной практики

Вводный инструктаж

Постановка целей, задач, времени и места прохождения учебной практики по модулю «Определение стоимости недвижимого имущества»; инструктаж по ведению дневника практики, оформлению и защите отчета по практике; организационные вопросы прохождения практики; проведение инструктажа по технике безопасности и пожарной безопасности.

Оценка земель сельскохозяйственных угодий

Расчет стоимости сельскохозяйственных земель по ставке земельного налога и тарифу за балл бонитета почв

Оценить рыночную стоимость земельного участка по ставке земельного налога и тарифу за балл бонитета почв

Оценка сельскохозяйственных угодий с использованием данных по плодородию и экономических характеристик возделываемых культур.

Оценить рыночную стоимость земельного участка.

Оценить рыночную стоимость аренды земельного участка сельскохозяйственного использования

Оценка земель населенных пунктов

Доходный и сравнительный подход в оценке земель населенных пунктов

Произвести расчеты по выявлению варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Подобрать рыночные аналоги и произвести корректировки цен с целью установления размера рыночной стоимости.

Применить на практике доходные методы расчета стоимости земель населенных пунктов.

Затратный подход в оценке земель населенных пунктов

Произвести расчеты стоимости земельных участков населенных пунктов исходя из нормативной и среднерыночной цены 100 кв. м земельного участка; балансовой стоимости инженерной инфраструктуры с учетом ее износа, затрат на ремонт и развитие городской инфраструктуры, а также остаточной стоимости используемых элементов старого здания.

Доходный подход к оценке земельного участка

Произвести расчет методом капитализации дохода, остатка для земли, методом определения остаточной стоимости, дисконтирования и разбивки на участки.

Изучение нормативной документации и сбор информации об объекте оценки

Вводный инструктаж, проведение подготовительных мероприятий для оценки объекта недвижимости.

Организация оценки недвижимости

Определить величины восстановительной стоимости единицы для различных видов зданий и сооружений, пользуясь справочниками УПВС.

Описание объекта оценки, расчет видов износа недвижимости

Оценить величину физического износа элементов зданий по внешним признакам.

Произвести расчеты функционального и внешнего износа, а также величины остаточной стоимости зданий.

Определение размеров поправок и величины рыночной стоимости квартир сравнительным подходом

Составить физические характеристики аналогичных объектов и путем подбора парных продаж вычислить величины поправок для корректировки их рыночных цен. Расчет рыночной стоимости жилого дома усадебного типа с постройками Определить рыночную стоимость жилого дома усадебного типа.

Расчет рыночной стоимости 3-х комнатной квартиры в двухэтажном жилом доме

Рассчитать рыночную стоимость трехкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме.

Оценка здания зерносклада Оценить здание зерносклада.

Проектно-сметное дело

Рассчитать сметную стоимость здания.

Классифицировать здания и сооружения в соответствии с типологией

1. Место (время) выполнения задания на учебной практике в аудитории техникума

2. Максимальное время выполнения заданий: 72 часа

3. Вы можете воспользоваться Оборудование учебной практики:

- инструктивный материал;

- комплект учебно-методической документации.

Технические средства:

- компьютер, принтер, сканер;

- информационно-справочные системы.

Зачет по учебной практике выставляется на основании данных дневникаотчета с работами выполненными в соответствии с требованиями образовательного учреждения.

2.5. Задания для проведения практики по профилю специальности

Ознакомление со стандартами оценки РСО

Изучение договоров на оценку различных объектов оценки.

Изучение заданий на оценку различных объектов оценки.

Изучение информации и порядка ее обработки по объектам оценки и аналогичным объектам.

Участие в процессе сбора и обработки информации.

Ознакомление с порядком расчетов по оценке объектов недвижимости на основе применимых подходов и методов оценки.

Участие в осуществлении расчетов.

Изучение применяемых организацией методов обобщения результатов, полученных подходами и составления обоснованного заключения об итоговой величине стоимости объектов оценки.

Отработка иных методов согласования результатов оценки.

Изучение содержания отчетов об оценке и анализ их на предмет соответствия требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», федеральных стандартов оценки и стандартов оценки РСО. Участие в составлении отчетов.

1. Место (время) выполнения заданий: практика проводится в организациях на основе договоров, в соответствии с тематическим планом.

2. Максимальное время выполнения заданий: 72 часа.

3. Вы можете воспользоваться

Оборудование практики по профилю специальности:

- инструктивный материал;

- комплект учебно-методической документации.

Технические средства:

- компьютер, принтер, сканер;

- информационно-справочные системы.

Зачет по производственной (по профилю специальности) практике выставляется на основании данных аттестационного листа (характеристики профессиональной деятельности обучающегося на практике) с указанием видов работ, выполненных обучающимся во время практики, их объема, качества выполнения в соответствии с требованиями организации, в которой проходила практика.

2.6. Задания для проведения квалификационного экзамена (представлены 4 варианта заданий, в которых в последствии в билетах меняются вводные данные для решения сквозной задачи)

Вариант № 1

ПК 4.1. - ПК 4.6

Условие задачи: Оценить здание зерносклада в хуторе Нижнекалинов площадью 1011,4 м², с участком земли площадью 3750 м² находящихся в частной собственности. Экологическая обстановка благоприятная. Коммерческая привлекательность объекта относительно его местоположения имеет ликвидность. Дата оценки 20.08.2008 г.

Описан не объекта оценки: Одноэтажное здание. Стены на 90 % из камня, 10 % из кирпича. Перегородки кирпичные, крыша шиферная, двери металлические. Высота 5,5 м, площадь по наружным размерам 1092 м² строительный объем 6006 м³ группа капитальности II.

Описание конструктивных элементов:

Фундамент - каменный ленточный; Перекрытие - деревянные балки;

Крыша – шиферная; Полы – асфальтовые;

Проемы окон - деревянные двойные; Электроснабжение – есть.

Внутренняя отделка – отсутствует; Отопление – отсутствует;

Водопровод – нет; Канализация – нет;

Проемы дверные - ворота металлические;

Задание 1

Рассчитать рыночную стоимость земельного участка:

1.1. Для сравнительного подхода подобраны два аналога в ближайшем окружении:

*Элементы сравнения*	*Объект оценки*	*Аналог 1*	*Аналог 2*
Местоположение	х. Нижнекалинов	ст. Богоявленовская	х. Гапкин
Плошадь, м²	3750	1100	2104
Цена продажи, руб.	-	10200	14500
Время продажи	Август 2008	Февраль 2008	Сентябрь 2007
Условия продажи	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет
Целевое использование	Для с/х использования	Для с/х использования	Для с/х использования

1.2. Корректировка но сравнимым продажам:

*№ п/п*	*Корректировки*	*Аналог 1*	*Аналог 2*
1.	Цена за сотку, руб.
2.	Местоположение, %
3.	Скорректированная цена, руб.
4.	Время продажи
	и т.д. по таблице

Объяснение корректировок:

- на местоположение - аналог 1 находится ближе к центру, чем оцениваемый (поправка 5 %), аналог 2 на окраине (поправка 10 %);

- на время продажи в среднем цена росла на 1 процент в месяц;

Задание 2.

Определить стоимость зерносклада затратным подходом.

2.1. Расчет величины восстановительной стоимости:

1. По таблицам УПВС подобрать аналог согласно физическим характеристикам условия и определить удельный показатель ВС1;

2. Пользуясь данными справочника найти необходимые коэффициенты на капитальность здания, климатический район, физические характеристики, индексы удорожания строительства(И69-84 = 1,28; И84-91 = 1,65; И91-08 = 35),Индс = 1,18.

Общий коэффициент и индекс определяют путем перемножения частных показателей.

2.2. Расчет величины износа конструктивных элементов:

*Наименование элементов*	*Материал*	*11ризнаки износа*	*Износ, %*
Фундамент	Каменный	Прогрессирующие трещины на вето высоту цоколя, нарушение штукатурного слоя
Стены	Каменные	Трещины, отколы штукатурки, выбоины
Перегородки	Кирпичные	Разрушение местами, расша-тывание отдельных кирпичей
Крыша	Шиферная	Зазоры и щели между шифером, протечки, обрыв листов до 20 %
Полы	Асфальт	Стирание, выкрашивание, выбоины на площади до 30%
Проемы	Деревянные	Оконные переплеты рассохлись, расшатаны в углах, нет отливов
Отделка	Побелка	Трещины, осыпание, запы-ленность

Расчет физического износа здания.

*Наименование элементов*	*Удельный вес*	*Износ, %*	*Процент удельного износа*

Из таблицы УПВС - 26 выписать элементы и их удельные веса. Перемножить по элементам удельные веса и износ и сложить полученные данные, разделить на сумму полученных удельных весов.

Внешний износ (низкий спрос на объект, удаленность) по данным анализа рынка подобных помещений принять за 10 %.

Функциональный износ (из-за длительного использования потеряло здание свои первоначальные функции) принят за 5 %.

Стоимость зерносклада определяем по формуле:

С_скл. = ВС х (1 – (И_физ./100)) х (1 - И_фун./100)) х (1 - И_внеш./100) Собщ. = Сскл. + Сзем.

Задание 3.

Рассчитать рыночную стоимость зерносклада сравнительным подходом. Подобраны три аналога недавних продаж складов в данной оценочной зоне сходной характеристики, проданные в недавнем прошлом.

3.1. Ценообразующие характеристики аналогов:

*Элементы сравнения*	*Объект оценки*	*Аналог 1*	*Аналог 2*	*Аналог 3*
Цена продажи, руб.	-	270 000	240 000	200 000
Площадь склада, м	1011	540	400	350
Условия продажи	Обычные	Торг 10 %	Обычные	Обычные
Время продажи (2 % мес.)	Август 08	Февраль 08	Май 08	Апрель 08
Подъездные пути	хорошие	хорошие	Удовлетв. дешевле 5 %	хорошие
Местоположение	Ближе к центру	Центр, удорожание 5 %	Ближе к центру	Окраина, дешевле 5 %
Коммуникации	нет	нет	Есть, удорожание 5 %	Есть, удорожание 8 %
Другие улучшения	нет	нет	Мастерские, дороже 10 %	нет

3.2. Корректировка рыночных цен сопоставимых аналогов

Корректировки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Цена продажи 1 м склада, руб.

Условия продажи, %

Скорректированная цена, руб.

Время продажи, %

И т. д. по всем элементам

Определить средневзвешенное значение откорректированных цен 1 м² площади и стои-

мость всего склада.

Задание 4.

Определить рыночную стоимость объекта доходным подходом.

4.1. Расчет валового потенциального дохода, исходя из величины арендной платы за аналогичные объекты в Константиновском районе (анализ данных фирмы по продаже недвижимости) - 20 руб./мес. за 1 м². ПВД = А_1мес х 12 мес. х S_СКЛ.

4.2. Расчет потерь от недоиспользования объекта при сборе арендной платы. Исходя из рыночных прогнозов с учетом сдачи в аренду аналогичных объектов на местном рынке 20 % от ПВД.

П = ПВД х 0,2

4.3. Расчет действительного валового дохода ДВД = ПВД - п.

4.4. Расчет операционных расходов (ежегодные расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода). По данным анализа подобных объектов величина операционных расходов в пределах 30 % от ДВД и включает арендную плату за землю, налог на имущество, обслуживание, текущий ремонт и др. ОР = ДВД x

0,3

4.5. Чистый операционный доход рассчитываем по формуле: ЧОД = ДВД - ОР

4.5. Расчет ставки капитализации и капитализация ЧОД.

Ставку капитализации определяем методом суммирования:

1. Безрисковой ставки по данным Сбербанка РФ - 7%;

2. Поправка на риск - 5 %;

3. Поправка на ликвидность - 4 %;

4. Поправка на инвестиционный менеджмент - 2 %;

5. Обязательное страхование недвижимости - 6 %.

С = ЧОД / СК

Задание 5.

Согласовать результаты и определить итоговую рыночную стоимость зерносклада:

*Подход оценки*	*Полученный результат, руб.*	*Степень доверия, %*	*Степень каждого подхода, руб.*
Затратный		20
Доходный		30
Сравнительный		50
*ИТОГО*		100

Вариант № 2

ПК 4.1. - ПК 4.6

Определить рыночную стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 56,9 м² (жилая 39,8 м² ) в пятиэтажном доме г. Цимлянска на 21.11. 2008 г. Год постройки 1977. Первый этаж. Общая площадь дома 3332 м², строительный объем 12579 м³, подвал 1716 м³.

Описание объекта: Имеется электроосвещение, газоснабжение, водоснабжение холодное, канализация, телефон.

Квартира состоит из коридора, трех жилых комнат, ванной, туалета, кухни.

Высота потолка 2,5 м. Полы покрыты: линолеумом на кухне и в коридоре (14,1 м²), паркет в жилых

комнатах (39,8 м² ), плитка в туалете и ванной (3 м²). Имеется балкон.

Задание 1. Определение рыночной стоимости квартиры затратным подходом.

1.1. Рассчитать величину восстановительной стоимости оцениваемого здания, пользуясь справочником УПВС - 4 таблица 23.

BC₁ определяется по таблице с учетом физических характеристик дома и квартиры (этажность, материал стен, перегородок, крыши, пола, высота потолка, наличие коммуникаций), климатический индекс. К69-84 = 1,2444, K84_-91 = 1,6224, К91-08= 32,104, коэффициент затрат на внешние коммуникации К_вк = 1,05, прибыль застройщика 20 % (П_з = 1,2)

ВС_зд. = ВС1 х VCTp. х К69-84 х К84-91 х K91-08 х К_вк х П_з ВС_подв. = BC₁ х V_подв. х 0,8 х К69-84 х К84-91 х К_91-08 х К_вк х П_з

1.2. Рассчитать физический износ здания по приложенной таблице. Техническое состояние элементов здания описано экспертным путем. По таблицам «Методики определения физического износа гражданских зданий» определить износ элементов. Удельные веса конструктивных элементов выписать из таблицы 23 А УПВС - 4. Попарно перемножить удельные веса и физический износ каждого элемента, разделить на 100 % и сложить полученные суммы.

№ *п/п*	*Наименование элементов*	*Описание элементов*	*Техническое состояние*	*Удельный вес, %*	*Физический износ, %*	% *износа к строению*
1.	Фундамент	ж/б блоки	Трещины, сколы, выпадение отдельных камней
2.	Стены	Кирпичные в 2 кирпича	Частичное разрушение кладки, облицовки, выветривание швов, следы сырости
3.	Перегородки	гипсобетон	Глубокие трещины в штукатурке до 1 мм, смещение плит до 3 см
4.	Перекрытия	ж/б плиты	Осадочные трещины в штукатурке до 1 мм, смещение плит до 3 см
5.	Крыша	Стр.деревян., обрешт. сплошн., шиферная	Просветы в отдельных местах, отставание, трещины, отрыв листов до 10 %
6.	Полы	Дощатые, покрыт. линолеумом, паркетом	Стертости в местах проходов, трещины, отставание паркета местами, коробление, сколы
7.	Лестницы	ж/б	Стертости ступенек, поручни повреждены, трещины на площадках
8.	Окна и двери	Деревянные простые	Дверные полотна осели, неплотный притвор, оконные переплеты рассохлись
9.	Отделка внутренняя	Штукатурка, обои простые	Отставание штукатурки, отбитая до 5 %, обои местами отстали
10.	Прочие (отмостка, крыльцо)	Отмостка асфальтовая, крыльцо с навесом	Отмостка нарушена на 50 %, крыльцо побито, навес протекает
11.	Санитарнотехнические устройства	Газоснабжение, водоснабжение, канализация	Ослабление прокладок, нарушение окраски, хомуты и накладки, повреждение эмали
12.	Электрические устройства	Проводка скрытая	Следы прежних ремонтов, порча приборов местами.
*ИТОГО* *Изо:*

Принять износ подвала за 35 %.

1.3. Определить остаточную стоимость здания, подвала и общую стоимость.

С_зд = ВС_зд (1 – (И_зд/100))

С_под. = ВСпод (1 – (И_под/100))

Собщ. = Сзд + Спод. Сквартиры = (Собщ./Sдома) х Sкварт.

Задание 2.

Определить рыночную стоимость квартиры сравнительным подходом.

2.1. Характеристика подобранных аналогов:

*№ п/п*	*Показатели*	*Аналог 1*	*Аналог 2*	*Аналог 3*	*Аналог 4*	*Аналог 5*
1.	Цена сделки, руб./м²	370 000	450 000	420 000	500 000	350 000
2.	Общая площадь, м²	52,5	51,3	40	58,1	45,6
3.	Площадь кухни, м²	5,8	6,0	6,0	5,9	6,0
4.	Количество комнат	3	3	2 (5%)	3	2 (5%)
5.	Этаж/этажность (1 % за этаж)	5/5	3/5	2/5	1/5	4/5
6.	Дата продажи (1% за мес.)	Апр.08	Март 08	Сент.08	Июнь 0й	Янв.08
7.	Материал стен	кирпич	кирпич	Панельный (10%)	кирпич	Панельный (10%)
8.	Транспортная доступ- ность	Автобус рядом	Автобус рядом	Автобус рядом	Автобус рядом	Автобус рядом
9.	Телефон	есть	есть	есть	есть	Нет 3500 руб.

2.2. Поправку на площадь рассчитывают по формуле П = (S_ан. - S_оц.) х X х ( - 0,2536.)

Полученный процент прибавляют, если знак «плюс» и вычитают - если «минус», так как при меньшей площади квартиры затраты на 1 м² возрастают. Корректировки проводят в таком порядке: дата продажи, на этажность, на площадь, на количество комнат, перейти на цену общей площади и скорректировать на наличие телефона, найти среднюю арифметическую величину стоимости квартиры.

2.3. Произвести корректировки цен 1 м² аналогов и найти среднее арифметическое значение

Корректировки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Аналог 5

Цена за 1 м² площади

Дата продажи, %

Скорректированная цена, руб.

И т. д. по порядку

Средняя стоимость

Задание 3.

Рассчитать рыночную стоимость квартиры доходным подходом.

3.1. Определяем величину годовой арендной платы за квартиру, исходя из опроса населения. Для данного типа жилья месячная оплата за квартиру составляет 2800 руб./мес. Годовая арендная плата составит А_год. = А_мес. х 12мес.

3.2. Рассчитаем ставку капитализации методом суммирования:

СК = Уб + ΔУ1 + ΔУ₂ + ΔУ₃, где Уб - безрисковая ставка 9 %

ΔУ₁ = К х Уб/(1-К), где К = t₁/t₂ = время экспозиции / нормативное время = 33 /125 = 0,264

ΔУ₂ = премия за риск принята в размере страховых отчислений 1 %

ΔУ₃ - премия за инвестиционный менеджмент

ΔУ₃ - К х (Уб/(1 – К)), где К - потери предпринимательских доходов 15 %, т.е. 0,15.

3.3. Произвести капитализацию годовой арендной платы. С = А_год/СК.

Задание 4.

Произвести согласование полученных результатов о рыночной стоимости. Сравнительному подходу дан максимальный процент доверия 60 % в виду схожести аналогов с объектом оценки. Он учитывает реакцию продавцов и покупателей на коньюктуру рынка. Доходному и затратному подходам дается по 20

% доверия.

Подход оценки

Полученный результат

Степень доверия, %

Стоимость каждого подхода

Затратный

Сравнительный

Доходный

Итоговая:

Вариант № 3

ПК 4.1. - ПК 4.6

Условие задачи:

Оценить часть жилого дома полезной площадью 48,3 м², строительный объем 199 м², коридор объемом 7 м², сарай 4,2 м², уборная 1 м² и забор штакетный 42,6 м². Земельный участок в собственности 746 м², г. Семикаракорск, дата оценка февраль 2008 г.

Описание объекта оценки:

Здание: 1914 года постройки, фундамент бутовый ленточный, стены деревянные, перегородки каркасно-набивные, перекрытия деревянные, кровля шиферная, полы деревянные, проемы окон двойные глухие, дверные - простые. внутренняя отделка - побелка.

Коридор: стены - деревянные, проемы окон - одинарные, перекрытие - деревянное. проемы дверей - простые, крыша - толь, отделка - окраска, полы - деревянные.

Сарай: Стены - деревянные, проемы дверные - простые, крыша - шиферная, пола и потолка

- нет .

Задание 1. Оценить стоимость земельного участка доходным подходом:

ставка капитализации устанавливается на уровне безрисковой ставка доходности долгосрочных облигаций федерального займа в размере 7, 01 %. Согласно Постановлению администрации Семикаракорского района базовый размер арендной плату (налога) за использование земли в личном подсобном хозяйстве 0,6272 руб./м². Определить стоимость участка.

Задание 2.

Определить восстановительную стоимость зданий и сооружений:

ВС = BC₁ х V стр. х K₃ клим х К тер, х К69-84 х К84-08, где К3 клим – поправка на третий климатический район, 0,94;

К тер – территориальный коэффициент для Ростовской области 1,04;

K₆₉-84 - налог на добавленную стоимость 18 %, коэффициент 1,18; K₈₄-08 – коэффициент удорожания в строительстве 34,856;

Наименование объекта

Источник УПВС

Размер.

2 3

м, м , м

ВС1

Ккл

K69-84

Ктер

K84-08

ВС 1/2

Жилой дом

Сарай Уборная

Забор

Коридор

ИТОГО:

Сб4, табл. 11

Сб4, табл. 95

Сб4, табл. 110

Сб4, табл. 104

Сб4, табл. 93

Задание 3.

Определить рыночную стоимость зданий и сооружений с учетом износа:

*Наименование объекта*	*½ ВС, руб.*	*И физ., %*	*И функц., %*	*И внешн.,%*	*½ С рын., руб.*
1. Жилой дом		60	0	20
2. Коридор		50	0	20
3. Сарай 4 Уборная		30 30 25	0 0	20 20
5. Забор		45	0	20
*Итого 1/2 стоимости:*

Расчет ведется по формуле: 1/2 Ср = 1/2 ВС х (1 — Ифиз.) х (1 - Ивм.)

Задание 4.

Рассчитать рыночную стоимость объекта сравнительным подходом:

На данном секторе рынка подобраны три аналогичных объекта, проданные в ближайшее время.

Характеристика сравниваемых объектов:

*№ п /п*	*Характеристики*	*Оцениваемый*	*Аналог 1*	*Аналог 2*	*Аналог 3*
1.	Цена продажи. Руб		85 000	90 000	80 000
2.	Общая площадь, м²	24,25 (1/2)	36,6	38,0	30,1
3.	Условия финансирования	Рыночн.	Льготн. дороже 5%	Рыночн.	Рыночн.
4.	Условия продажи	Рыночн.	Рыночн.	В рассрочку дороже 6%	Торг дешевле 5%
5.	Дата продажи (0,5 в мес.)	Февраль 08	Ноябрь 07	Октябрь 07	Октябрь 07
6.	Местоположение	Окраина	Центр дороже 20%	Окраина	Ближе к центру дороже 10%
7.	Наличие коммуни-	нет	нет	вода, дороже	газ, вода, до-
	каций			5%	роже 10%
8.	Благоустроенность территории	Асфальт, тротуар	Асфальт, тротуар	Щебень, нет тротуара 10%	Асфальт, тротуар

Корректировка цен по элементам сравнения

№ п/п

Корректировки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Цена за 1 м², руб. Услови финансирования Скорректированная цена и т.д. по порядку

Задание 5

Согласовать результаты расчетов и установить рыночную стоимость:

*Подход оценки*	*Результаты, руб*	*Степень доверия, %*	*Стоимость каждого подхода, руб*
Затратный (земля + улучшения)		40
Доходный	Мотивированный отказ от использова- ния
Сравнительны		60
*ИТОГО:*

Вариант № 4

ПК 4.1. - ПК 4.6

Условие задачи: Определить рыночную стоимость жилого дома с подворьем и земельным участком площадью 1459 м². Жилой дом 1969 года постройки, строительный объем 106 м³ общая площадь 38,3 м², коридор 44 м3,кухня 24,4 м³, тамбур 7,2 м³, сарай 13,9 м² с подвалом 11 м², сарай 12 м², колодец глубиной 12 м, забор 34,3 м.

Описание объекта оценки Дом:

Фундамент - бутовый штукатуренный;

Стены - рубленные из бревен, обшитые;

Перегородки - деревянные набивные;

Перекрытия. - деревянные отепленные;

Отопление – печное;

Кровля - железная по деревянным стропилам;

Полы - дощатые крашенные;

Проемы оконные - двойные деревянные;

Проемы дверные - простые;

Водопровода, канализации, газа - нет Коридор к дому:

Фундамент - деревянные стулья;

Стены - рубленные из брусьев;

Перегородки – деревянные;

Перекрытия - деревянные отепленные;

Кровля - железная по деревянным стропилам;

Полы - дощатые, крашенные Кухня:

Фундамент - деревянные стулья;

Стены - каркасно-засыпные;

Перегородки - деревянные;

Кровля - деревянная, покрыта толью;

Полы - дощатые, крашенные;

Окна и двери - простые деревянные.

Тамбур к кухне холодный: Фундамент - деревянные стулья;

Стены – каркасно-засыпные,

Перегородки - деревянные,

Кровля - шиферная;

Полы – дощатые;

Окно - обычное обширное.

Сарай с подвалом: Стены - кирпичные

Фундамент - бутовый;

Кровля - рулонная по дереву;

Стены подвала - кирпичные;

Перекрытия деревянные с дощатыми люками и лестницами.

Колодец: из деревянных пластин сечением 1 м², глубиной 12 м, с деревянным навесом и булыжной отмосткой. Забор: деревянный штакет 1,5 м высотой с деревянными столбами без цоколя.

Задание 1.

Рассчитать рыночную стоимость земельного участка:

В соответствии с Постановлением Администрации Семикаракорокого района «Об установлении базовых размеров арендной платы (налогов) за использование земельного участка для личного подсобного хозяйства» установлена плата 0, 65 руб./м²

, где СК (ставка капитализации) является безрисковой стайкой облигаций федерального займа 7,01 %

Задание 2.

Определить размер восстановительной стоимости всех зданий и сооружений на территории домовладения

ВС = BC₁ х V х Kклим х К тер, х К_69-84х К_84-08, где К тер = 1,04; K_69-84 = 1,18; K_84-08 = 40,1.

*Наименование объектов*	*Vстр.*	ВС1	*Ккл.*	К*69-84*	*Ктер.*	К*84-08*	*ВС, руб*

Задание 3.

Рассчитать величину остаточной стоимости зданий и сооружений на территории домовладения

Срын = ВС (1 – Ифиз.)

Физический износ определен экспертным путем, функциональный и внешний износ принято считать равным 0.

*Наименование объектов*	*Восстановительная стоимость*	*Износ физический*	*Стоимость рыночная*

Задание 4.

Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости сравнительным подходом с использованием трех аналогов.

№ *п/п*	*Элементы сравнения*	*Оцениваемый объект*	*Аналог 1*	*Аналог 2*	*Аналог 3*
1.	Общая площадь дома	38,3	37,5	28,7	28,0
2.	Цена продажи, руб.		120 000	130 000	110 000
3.	Условия финансиро-	Рыночные	Льготные,	Рыночные	Рыночные
	вания		5%
4.	Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Предложение дороже 6%	Предложение дороже 8%
5.	Дата продажи (2% мес.)	Ноябрь	Ноябрь	Октябрь	Октябрь
6.	Местоположение	Центр	Центр	Окраина дешевле 8%	Ближе к центру дешевле 5%
7.	Физические характеристики	Хорошие	Требует ремонт 150 руб./м²	Хорошие	Требует ремонт 220 руб./м²

Корректировочная таблица

*№ п/п*	*Корректировки*	*Аналог 1*	*Аналог 2*	*Аналог 3*

Задание 5.

Согласовать результаты расчетов и установить рыночную стоимость.

*Подход оценки*	*Полученный результат, руб*	*Степень доверия, %*	*Стоимость каждого подхода, руб.*
Затратный подход (стоимость с землей)
Доходный подход	Мотивированный отказ от использования
Сравнительный подход
*ИТОГО:*

1. Место (время) выполнения экзамен в аудитории техникума

2. Максимальное время выполнения задания: 90 мин.

3. Вы можете воспользоваться:

наглядными пособиями, материалами справочного характера, нормативными

документами согласно перечню:

Учебные издания, дополнительная литература, Интернет-ресурсы:

Основные источники:

Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс РФ.

2. Конституция Российской Федерации.

3. Налоговый кодекс РФ.

4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ.

7.Минимущество РФ, Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» от 2007 г. № 2.

8. Минимущество РФ, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» от 2007 г. № 3.

1.Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. – М.: Дашков и К0, 2015.

3. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2015.

4. Иваницкая И.П., Яковлев А.Е. Введение в экономику недвижимости. – М.: Кнорус, 2015.

5. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2017.

6. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. – М.: КНОРУС, 2017.

8. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. – М.: Кнорус, 2015.

9. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции. – М.: Академия, 2015.

10.Симонова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. – М-Р-на-Д.: Март, 2016. Дополнительные источники:

1. Газета «Коммерческая недвижимость».

Интернет – ресурсы:

1. www.zknd.ocen

2. www.ocenchik.ru.orgs.

3. www.iovrf.ru

Методические пособия:

1. Рабочая программа профессионального модуля ПМ 04 «Определение стоимости недвижимого имущества».

2. Методические рекомендации по использованию справочно-правовых систем и интернет-ресурсов при выполнении практических заданий и самостоятельной работы.

3. Кейсы, включающие в себя образцы выполнения практических заданий и самостоятельной работы.

2.7 Подготовка и защита портфолио

Требования к структуре портфолио:

Титульный лист (включает в себя: наименование образовательного учреждения, фото, ФИО студента, дату рождения, № группы, код и наименование специальности).

«Компетенции» проверяемые общие компетенции

«Визитная карточка» - может быть представлена посредством автобиографии, личных фото, видео, поставленных целей и самоанализа достижений.

«Раздел 1. Моя профессия» - эссе о профессии. Копии выполненных работ.

«Раздел 2. Документы» - материалы участия в конкурсах профессионального мастерства (грамоты, дипломы), в семинарах, конференциях и других мероприятиях на различном уровне; копия зачетной книжки, отчет по производственной практике (по профилю специальности).

«Раздел 3. Творческие работы» - работы, выполненные как задания внеаудиторной самостоятельной работы в ходе изучения МДК.

«Раздел 4. Социальная позиция» - материалы участия в профориентационной работе, документы, подтверждающие участие в военных сборах, военнопатриотических и спортивных мероприятиях (для юношей), копия военного билета (подтверждающего прохождение службы в вооруженных силах РФ).

«Раздел 5. Отзывы» - аттестационный лист по практике (по профилю специальности), характеристика классного руководителя и преподавателей на различные виды деятельности обучающегося.

Требования к оформлению портфолио:

• наличие всех разделов, аккуратность, эстетичность и самостоятельность оформления портфолио;

• достоверность сведений портфолио;

• хорошее качество фото и видео документов;

• соответствие стиля оформления содержанию портфолио;

• логичность и лаконичность письменных пояснений, завершенность.

Требования к презентации и защите портфолио:

защита портфолио в виде компьютерной презентации, выполненной в среде Power

Point .

Критерии оценки:

Оценка портфолио

Коды проверяемых компетенций

Показатели оценки результата

Критерии

Оценка

(да / нет)

ОК 1. Понимать сущность и социальную значимость своей будущей профессии, проявлять к ней устойчивый интерес

-готовность к труду; -инициативность: -активность в мероприятиях профессиональной направленности;

-положительный отзыв с места производственной практики;

Аргументированость

Доказательность

Подтверждение документальными источниками

ОК 2. Анализировать социальноэкономические и политические проблемы и процессы, использовать методы гуманитарносоциологических наук в профессиональной и социальной деятельности

ОК 3.

Организовывать свою собственную

деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и

качество

ОК 4. Решать проблемы, оценивать риски и принимать решения в нестандартных

ситуациях

ОК 5. Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и

решения профессиональных задач,

-правильность выявления экономических, социальных, политических факторов;

-правильность оценки характера их влияния на

стоимость недвижимо-

сти;

-владение методами

гуманитарносоциологических наук при оценке недвижимости и социальной

деятельности;

-критическая оценка своей деятельности;

-правильность применения способов выполнения профессиональных задач;

-дисциплинированность;

-деловитость;

-правильность оценки рисков;

-правильность решения проблем;

-проявление

стрессоустойчивости в нестандартных

ситуациях;

-правильность поиска информации;

-правильность анализа информации;

-правильность оценки информации;

-достаточность информа-

профессионального и личностного

развития

ОК 6. Работать в коллективе и команде, эффективно общаться с коллегами, руководством, потребителями

ОК 7.

Самостоятельно определять задачи профессионального и личностного развития, заниматься самообразованием, осознанно планировать повышение

квалификации

ОК 8. Быть готовым к смене технологий в профессиональной

деятельности

ОК 9. Уважительно и бережно относиться к историческому

наследию и

культурным традициям, толерантно

воспринимать

социальные и

культурные традиции

ции;

-результативность

информации;

-толерантность,

-тактичность,

-коммуникабельность;

-ответственность;

-исполнительность;

-взаимовыручка;

-готовность к профессиональному росту;

-готовность к служебному росту;

-самообразование;

-стремление к

всестороннему развитию;

-владение компъютерной техникой;

-владение профессиональными программными продуктами;

-ориентация в обновлении информационных

технологий;

-адекватность восприятия исторического наследия; -адекватность восприятия культурных традиций русских, башкир и других народностей;

-понимание необходимости техники безопасно-

ОК 10. Соблюдать правила техники безопасности, нести ответственность за организацию мероприятий по обеспечению безопасности труда

сти;

-готовность применить знания по технике безопасности в соответствующих ситуациях;

-правильность действий по применению техники безопасности;

3. Пакет экзаменатора

ПАКЕТ ЭКЗАМЕНАТОРА (на квалификационный экзамен)

Задание практическое:

1. Составить отчёт об оценке.

2.Составить смету на проектные работы.

указывается тип задания (теоретическое, практическое), номер задания и его краткое содержание

Результаты освоения (объекты оценки)

Критерии оценки результата

(в соответствии с разделом 1 «Паспорт комплекта контрольно-оценочных средств)

Отметка о выполнении

ОК 5.Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.

- грамотное использование нормативных документов;

- правильный выбор источников информации;

- правильный подбор достаточной информации;

-правильная обработка собранной информации

-нахождение и использование информации в соответствии с заданной ситуаци-

ей;

-использование различных источников, включая электронные источники; -рациональное распределение времени на все этапы решения задачи;

-представление, самооценка и защита результатов работы.

ПК 4.2. Производить расчеты по оценке объекта оценки на основе применяемых

подходов и методов оценки

ОК 3. Организовывать свою

- правильный выбор метода расчетов в рамках каждого подхода;

-точный расчет стоимости объекта оценки доходным, затратным и сравнительным подходами;

- точное соблюдение принципов оценки; - обоснованный отказ от применения какого-либо подхода;

-выбор и правильное применение спо-

собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество.

ОК 5.Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.

ОК 8. Быть готовым к смене технологий в профессиональной деятельности.

собов выполнения профессиональных задач при участии в оценке объекта оценки;

-критическая оценка своей деятельно-

сти;

-дисциплинированность;

-деловитость;

-нахождение и использование информации в соответствии с заданной ситуаци-

ей;

-представление, самооценка и защита результатов работы;

-владение компьютерной техникой; -владение профессиональными программными продуктами;

-ориентация в обновлении информационных технологий;

ПК 4.3. Обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки

-правильный выбор метода согласования результатов оценки;

-правильное согласование результатов оценки;

- обоснованное заключение об итоговой величине стоимости;

-критическая оценка своей деятельно-

сти;

ОК 5.Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.

ОК 8. Быть готовым к смене технологий в профессиональной деятельности.

-дисциплинированность;

-деловитость;

-нахождение и использование информации в соответствии с заданной ситуаци-

ей;

-представление, самооценка и защита результатов работы;

-владение компьютерной техникой; -владение профессиональными программными продуктами;

-ориентация в обновлении информационных технологий;

ОК 5.Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.

-правильный выбор метода расчета

сметной стоимости;

- правильный выбор нормативов; - правильное применение действующих нормативов строительства;

-правильное определение сметной стоимости зданий и сооружений;

-критическая оценка своей деятельно-

сти;

-дисциплинированность;

-деловитость;

-нахождение и использование информации в соответствии с заданной ситуаци-

ей;

ОК 8. Быть готовым к смене технологий в профессиональной деятельности

-представление, самооценка и защита результатов работы;

-владение компьютерной техникой; -владение профессиональными программными продуктами;

-ориентация в обновлении информационных технологий;

ПК 4.5. Классифицировать здания и сооружения в соответствии с принятой типологией

ОК 5.Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.

ОК 8. Быть готовым к смене технологий в профессиональной деятельности

-критическая оценка своей деятельно-

сти;

-дисциплинированность;

-деловитость;

-нахождение и использование информации в соответствии с заданной ситуаци-

ей;

-представление, самооценка и защита результатов работы;

-владение компьютерной техникой; -владение профессиональными программными продуктами;

-ориентация в обновлении информационных технологий;

ПК 4.6. Оформлять оценоч-

-правильное толкование нормативных

ную документацию в соответствии с требованиями нормативных актов, регулирующих правоотношения в этой области

ОК 5.Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития.

ОК 8. Быть готовым к смене технологий в профессиональной деятельности

актов при оформлении оценочной документации;

-критическая оценка своей деятельно-

сти;

-дисциплинированность;

-деловитость;

-нахождение и использование информации в соответствии с заданной ситуаци-

ей;

-представление, самооценка и защита результатов работы;

-владение компьютерной техникой; -владение профессиональными программными продуктами;

-ориентация в обновлении информационных технологий;

Условия выполнения заданий

Время выполнения задания мин./час. 90 минут

Требования охраны труда: соблюдать правила безопасности при работе с компьютером инструктаж по технике безопасности, спецодежда, наличие инструктора и др.

Оборудование:

Наглядные пособия, материалы справочного характера, нормативные документы согласно перечню:

Учебные издания, дополнительная литература, Интернет-ресурсы:

Основные источники:

Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс РФ.

2. Конституция Российской Федерации.

3. Налоговый кодекс РФ.

4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ.

7.Минимущество РФ, Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» от 2007 г. № 2.

8. Минимущество РФ, Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» от 2007 г. № 3.

1.Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. – М.: Дашков и К0, 2015.

3. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. – М.: Финансы и статистика, 2015.

4. Иваницкая И.П., Яковлев А.Е. Введение в экономику недвижимости. – М.: Кнорус, 2015.

5. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2017.

6. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. – М.: КНОРУС, 2017.

8. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. – М.: Кнорус, 2015.

9. Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции. – М.: Академия, 2015.

10.Симонова Н.Е. Методы оценки и технической экспертизы недвижимости. – М-Р-на-Д.: Март, 2016.

Дополнительные источники:

1. Газета «Коммерческая недвижимость».

Интернет – ресурсы:

1. www.zknd.ocen

2. www.ocenchik.ru.orgs.

3. www.iovrf.ru

Методические пособия:

4. Рабочая программа профессионального модуля ПМ 04 «Определение стоимости недвижимого имущества».

5. Методические рекомендации по использованию справочно-правовых систем и интернет-ресурсов при выполнении практических заданий и самостоятельной работы.

6. Кейсы, включающие в себя образцы выполнения практических заданий и самостоятельной работы.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1.

Форма аттестационного листа по практике

(заполняется на каждого обучающегося)

АТТЕСТАЦИОННЫЙ ЛИСТ ПО ПРАКТИКЕ

Студент(ка) _____________________________________________________________________

ФИО Обучающийся (аяся) на ____курсе по специальности

__________________21.02.05 «Земельно-имущественные отношения _________________

код и наименование специальности

прошел (ла) производственную практику

__________ПМ 04 «Определение стоимости недвижимого имущества»_____________

вид производственной практики

в объеме _72_ часов с «____»_______201_ года по «____»_______201_ года в организации_____ ____________________________________________________________________________________

наименование организации, юридический адрес

Виды и качество выполнения работ в период производственной практики

Виды и объем работ, выполненных студентом во время практики, согласно программе производственной прак-

тики

Качество выполнения работ в соответствии с технологией и (или) требованиями организации, в которой проходила прак-

тика

1. Вводный инструктаж.

2. Ознакомление со стандартами оценки РСО.

3. Изучение договора и заданий на оценку различных объектов оценки.

4. Сбор и обработка информации об объекте оценки

5. Организация оценки объектов недвижимости

Соответствует требованиям организации, в которой проходил (а) практику

_________________________________

(наименование организации)

Характеристика профессиональной деятельности обучающегося во время производственной практики

_____________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________ _____________________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________

Руководитель практики от учебного заведения

____ ________________ ___________________ ________________________

(должность) (подпись) (расшифровка подписи)

Руководитель практики от организации

________________________ ___________________ _________________________

(должность) (подпись) (расшифровка подписи)

М.П. «____»_______201_ года

ПРИЛОЖЕНИЕ 2.

Форма оценочной ведомости по профессиональному модулю

ОЦЕНОЧНАЯ ВЕДОМОСТЬ ПО ПРОФЕССИОНАЛЬНОМУ МОДУЛЮ _________________________________________________________________________________ Обучающийся (аяся) на 3 курсе по специальности СПО 21.02.05 «Земельно-имущественные отношения» базовой подготовки освоил (а) программу профессионального модуля ПМ. 04 Определение стоимости недвижимого имущества в объеме 510 часов с_________________ по ____________________ Результаты промежуточной аттестации по элементам профессионального модуля
Элементы модуля (код и наименование МДК, код практики)	Формы промежуточной аттестации и тема курсовой работы		Оценка
МДК 04.01 Оценка недвижимого имуще- ства	экзамен
УП 04.01.	зачет
ПП 04.01	зачет
Защита курсовой работы (проекта)
Итоги экзамена (квалификационного)
Коды проверяемых компетенций		Уровень формирования компетенции
ПК 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичным объек- там
ПК 4.2. Производить расчеты по оценке объекта оценки на основе применяемых подходов и методов оценки
ПК 4.3. Обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки
ПК 4.4. Рассчитывать сметную стоимость зданий и сооружений в соответствии с действующими нормативами и применяемыми методиками
ПК 4.5. Классифицировать здания и сооружения в соответствии с принятой типологией
ПК 4.6. Оформлять оценочную документацию в соответствии с требованиями нормативных актов, регулирующих правоотношения в этой области
Итоговая оценка
Дата _________________ Подписи членов экзаменационной комиссии:

[1] Формулировка для случая, когда Оценщик - ИП

[2] Формулировка для случая, когда Оценщик – юридическое лицо

Министерство общего и профессионального образования

Рассмотрено на заседании ПЦК экономических дисциплин и

I. Паспорт комплекта оценочных средств 1

ПК 4.1. Осуществлять сбор и обработку необходимой и достаточной информации об объекте оценки и аналогичным объектам

ОК 3. Организовывать свою собственную деятельность, определять методы и способы выполнения профессиональных задач, оценивать их эффективность и качество

Мониторинг участия в кружках, секциях

ПК 4.3. Обобщать результаты, полученные подходами, и давать обоснованное заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки

ОК 8. Быть готовым к смене технологий в профессиональной деятельности

ПK 4.4. Рассчитывать сметную стоимость зданий и сооружений в соответствии с действующими нормативами и применяемыми методиками

ОК 8. Быть готовым к смене технологий в профессиональной деятельности источников, включая электронные источники; -рациональное распределение времени на все этапы решения задачи; -представление, самооценка и…

ПК 4.5. Классифицировать здания и сооружения в соответствии с принятой типологией

ОК 5.Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития

ПК 4.6. Оформлять оценочную документацию в соответствии с требованиями нормативных актов, регулирующих правоотношения в этой области

ОК 5. Осуществлять поиск, анализ и оценку информации, необходимой для постановки и решения профессиональных задач, профессионального и личностного развития

Комплект оценочных средств 2

Ценные бумаги относятся к…

Как называется приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду?

Б. по видам;

Б. стоимость, которую может заплатить инвестор для достижения своих целей;

В. рынок недвижимости; Г. маркетинг недвижимости; 9

Перечислите особенности рынка недвижимости

Получение навыков проведения анализа рынка недвижимости 4)

По данным таблицы 2 построить графики, отражающие динамику изменения статистических характеристик объектов недвижимости, предлагаемых на продажу: •

Практическая работа №3 Тема:

Задача 7 Земля куплена сегодня за 50 000 д

Задача 14 Вы планируете купить дом в деревне через 2 года

Татьяна Ивановна откладывает деньги к выходу на пенсию через 5 лет

Задача 26 Ипотечный кредит в 70 000 дол

Госпожа Браун только что заплатила 100 долларов за опцион на покупку участка земли

Задача 37 Вы уезжаете за границу на два года и сдаете свою квартиру за 200 дол в месяц, идущих на ваш счет авансовыми платежами под…

Раскройте особенности затратного подхода при оценке недвижимого имущества

Сравнительный подход к оценке требует:

А) коэффициент аннуитирования;

Юрист и бухгалтер получают по 125 000 р

Кроме того, безнадежные долги оцениваются в 0,2 % годовой арендной платы

Кредит предоставлен на 2 года, с ежемесячной выплатой процентов под 14% годовых

Наименование работы: «Решение задач с применением метода дисконтированных денежных потоков»

Темп инфляции – 11%. Премия за риск инвестирования в объекты недвижимости – 5%

Рассчитать методом рыночной экстракции ставку дисконтирования для реального денежного потока

Гостиница «Гамма» 159000 24000 26000 29000 165000 1

Оценить торговую недвижимость методом дисконтирования денежного потока

Оценить недвижимость, находящуюся в стадии реконструкции, методом дисконтированных денежных потоков

Возврат капитала, вложенного в здание, осуществляется по методу

Оценить земельный участок, если чистый операционный доход недвижимости составляет 9500 тыс

Инвестор рассчитывает получить 10% годового дохода на вложенный капитал

Рассчитать величину действительного валового дохода для целей оценки

Рассчитать чистый операционный доход для целей оценки

Расходы собственника: амортизация – 100000 д

Материалы на данной страницы взяты из открытых истончиков либо размещены пользователем в соответствии с договором-офертой сайта. Вы можете сообщить о нарушении.

22.03.2020