Капитальное строительство как сегмент инвестиционной деятельности

Строительство регулируется:

- Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ);

- Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГсК РФ);

- Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ);

- Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ);

- иными федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами. (Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Постановление Правительства Российской Федерации от 1 февраля 2006 г. N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации", Постановление Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 г. N 145 "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий"  и др.)

Ведомства, ответственные за положение дел в строительной отрасли России регулярно меняли вывеску: Госстрой, Росстрой, Минрегион (входило в состав Минрегиона России). В ноябре 2013г было создано Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства,  которое должно было заниматься выработкой государственной политики,  нормативно-правовым регулированием  в сфере строительства. За Минстроем России закреплены следующие функции: стратегическое и территориальное планирование, выработка госполитики в области развития регионов, административно-территориальное устройство РФ. Несмотря на это в отрасли фактически нет долгосрочной стратегии развития. До сих  пор важную роль в области регулирования строительства играют градостроительные комитеты регионов. В круг вопросов, входящих в компетенцию градостроительных комитетов, относятся: подготовка градостроительного плана земельного участка; подготовка проекта правил землепользования и застройки, принятие решений о подготовке документации по планировке территорий,  выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости и др. Полномочия органов государственной власти в сфере строительства определены в  Градостроительном кодексе Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, вступившим в действие с 1 января 2005 г.  В Кодексе отражены правила землепользования и застройки, вопросы территориального планирования, архитектурно-строительного проектирования, эксплуатации зданий и сооружений и др. Помимо государственного регулирования строительной деятельности существуют еще и саморегулируемые организации (СРО). Порядок образования и деятельности саморегулируемой организации регулируется Федеральным законом от 1 декабря 2007 г. N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях" (Закон N 315-ФЗ). Саморегулируемая организация в соответствии с Градостроительным кодексом РФ - это некоммерческая организация, которая  основана на членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, выполняющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов строительства. Это означает, что для осуществления строительной деятельности в СРО могут объединяться специалисты в данной области.  Членство в строительной саморегулируемой организации (СРО)  является обязательным требованием для строительных организаций и индивидуальных предпринимателей,  занимающихся строительной деятельностью. Члены строительной саморегулируемой организации должны получить свидетельство о допуске к строительным работам. Таким образом, чтобы начать работать на строительном рынке компания должна вступить в СРО и получить от нее допуск к работе. Саморегулируемые организации заменили собой существовавший ранее институт лицензирования в сфере строительства, поскольку последний был признан неэффективным. В РФ зарегистрировано более 250 СРО. Также в  РФ существует национальное объединение саморегулируемых организаций –НОСТРОЙ (создано 10.11.2009г. – www.nostroy.ru). В соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации основными функциями национального объединения саморегулируемых организаций является: обсуждение и формирование предложений по вопросам государственной политики в области соответственно инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, а также выработка стандартов саморегулируемых организаций, устанавливающих в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании правила выполнения работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, требования к результатам указанных работ, систему контроля за выполнением указанных работ.

НОСТРОЙ централизованно разрабатывает стандарты и рекомендации для дальнейшего использования в саморегулируемых организациях. В настоящее время разработаны и утверждены 141 стандарт НОСТРОЙ.

Основными целями саморегулируемых организаций согласно статье 55.1 ГсК РФ являются:

- предупреждение причинения вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации вследствие недостатков работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства и выполняются членами саморегулируемых организаций;

- повышение качества выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

СРО существует за счет компенсационного фонда. Компенсационный фонд формируется исключительно в денежной форме за счет взносов членов саморегулируемой организации.  Суммарный компенсационный фонд всех СРО на 30.09.2017г. составляет 86,67 млрд.руб. Минимальный размер взноса в Компенсационный фонд СРО возмещения вреда для оформления строительного допуска:

Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо ("строительные компании") вправе иметь выданное только одной саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к определенному виду работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Действие свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, в отношении определенного вида или видов работ прекращается:

- по решению постоянно действующего коллегиального органа управления саморегулируемой организации, принятому на основании заявления члена саморегулируемой организации;

- по решению постоянно действующего коллегиального органа управления саморегулируемой организации при установлении факта наличия у строительной компании выданного другой саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к такому же виду работ;

- по решению суда;

- в случае прекращения членства в саморегулируемой организации;

- в случае исключения сведений о саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства из государственного реестра саморегулируемых организаций.

Т.о. СРО – это организация, необходимая для: защиты интересов его участников и их профессионального роста, разработки  правил и стандартов строительной деятельности, контроля за соблюдением этих правил, стандартов и законов членами СРО, повышения качества строительных работ. Основной для повышения качества является  положение о том, что если один из участников СРО выполняет свою работу некачественно, материальную ответственность несут все участники СРО.  Таким образом, можно сказать, что существование СРО выгодно как строительным организациям, так и потребителям строительных услуг. СРО является одним из субъектов строительной деятельности. Наряду с саморегулируемыми организациями в строительном процессе выделяют следующих субъектов:

Инвестор – юридическое или физическое лицо, принимающее решение о вложении собственных и (или) заемных средств в строительство объекта. Инвесторы определяют объемы, направления, размеры инвестиций, может привлекать на договорной основе лиц, необходимых им для реализации проекта, а также  осуществляет с другими участниками инвестиционного процесса финансово-кредитные расчеты. Инвестор может выступать в роли заказчика, кредитора, покупателя строительного объекта, а также выполнять функции заказчика или застройщика. Одним из видов инвесторов является девелопер. Это  юридическое или физическое лицо, вкладывающее средства в развитие городских или пригородных территорий (освоение строительных площадок, прокладка инженерных коммуникаций, дорог, развитие транспорта) с последующей продажей подготовленных к строительству площадок.  Денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, которые  вкладываются  в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли, называются инвестициями. К строительной отрасли более применимо понятие капитальных вложений. Капитальные вложения – это инвестиции в основные средства, в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты. Таким образом, капитальные вложения являются финансовым источником для осуществления капитального строительства.

Заказчик - это уполномоченное инвестором на основании договора  физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию строительного проекта за счёт средств инвестора.
К функциям заказчика относятся:  предоставление генподрядчику площадки для строительства объекта и передача ему утверждённой в установленном порядке проектно-сметной документации; обеспечение своевременного финансирования строительства, оплаты подрядчику выполненных работ;  передача генподрядчику оборудования, материалов и изделий, которые по договору подряда обеспечивает заказчик, в соответствии с графиками производства работ; принятие от генподрядчика законченных строительством объектов; сдача приёмочной комиссии инвестора законченных строительством объектов и ввод их в эксплуатацию; и др. Заказчику обязательно передаются технический контроль и надзор за ходом строительства. Если этим перечень его функций ограничивается, то такой заказчик называется техническим. В этом случае не заказчик, а застройщик будет участвовать  в привлечении подрядных организаций.  Если же  заказчик наделяется правом привлекать к строительству третьих лиц, то такой заказчик может называться полным.

Застройщик - физическое или юридическое лицо, которое является собственником земельного участка и обеспечивает  строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Его можно назвать  основным субъектом строительной деятельности. Застройщик может   самостоятельно выполнять  все функции по организации строительства, т.е. строить хозяйственным способом, а может поручить заказчику заключение контракта на строительство.   На основании договора с инвестором он распоряжается его денежными средствами для финансирования строительства объекта.   

Принципиальная разница между заказчиком и застройщиком заключается в том, что заказчик пользуется землей на условиях длительной аренды, а застройщик является землевладельцем.  

Подрядчик – организация, осуществляющая по договору подряда строительно-монтажные работы. Подрядчика можно выбрать на основании путем проведения подрядных торгов, т.е. на основании конкурса. Подрядчики делятся на генподрядчика и субподрядчиков. Генподрядчиком является любой подрядчик, привлекающий к исполнению своих обязанностей других лиц (субподрядчиков).  Генподрядная строительная организация характеризуется тем, что принимает на себя обязательство осуществить строительство объекта в полном соответствии с условиями договора подряда, проектно-сметной документации и строительными нормами и правилами. Генподрядчик принимает от застройщика строительную площадку, организует на этой строительной площадке охрану, строит временные здания и сооружения, заключает договоры на обеспечение связью и энергией всех видов, необходимой для строительства, выполняет все функции по содержанию этой строительной площадки в процессе строительства, координирует выполнение работ субподрядными организациями. Если объект строится  «под ключ», на генподрядчика возлагаются обязанности по проектированию, комплектации строительства всеми видами оборудования, по выполнению всех видов строительных и монтажных работ, включая пусконаладочные, подготовке эксплуатационного персонала для строящегося объекта и выводу производства на проектную мощность. Генподрядчик может строить только собственными силами или привлекать субподрядчиков.  При этом он несёт полную ответственность перед заказчиком за выполнение договорных обязательств по строительству в целом, т.е.  как по работам, выполняемым собственными силами, так и силами субподрядных организаций.  Субподрядчики привлекаются генподрядной организацией для выполнения отдельных видов  работ, необходимых для строительства объекта: сантехнические, электромонтажные, отделочные, пусконаладочные и др. Они несут ответственность за свой объем работ перед генподрядчиком. Договора подряда бывают генеральные, прямые и субподрядные. Генеральный договор заключается заказчиком с генеральным подрядчиком на всю стоимость строительных работ как общестроительных, так и специальных. На каждой стройке может быть только один генеральный договор. Генподрядчик привлекает специализированные организации для выполнения определенных видов работ и заключает с ними субподрядные договора. В данном случае генподрядчик становится для субподрядчика заказчиком.  Возможна ситуация, когда заказчик сам заключает договора с различными  подрядными организациями, которые несут ответственность за выполненные ими отдельные работы непосредственно пред заказчиком. Такие договора называются прямыми. В данном случае заказчик выступает как бы генподрядчиком.

Проектировщик – организация,  выполняющая согласно договору с заказчиком проектирование зданий, сооружений, жилых комплексов. Проект  отображается в чертежах и схемах. Отображаемая документация, чертежи и схемы должны соответствовать определенным стандартам. Можно выделить четыре различные области строительного проектирования: проектирование надземного строительства, проектирование инженерных сооружений, дорог и ландшафтное планирование, а также специальное проектирование (отопление, вентиляция, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение).

Пользователь объекта  строительства – юридическое или физическое лицо, для которого строился объект. Пользователем может быть и инвестор.

В строительной деятельности участвует много субъектов, каждый из  которых стремится к  максимизации доходов и  сокращению сроков строительства. Для выполнения крупных строительных проектов удобнее привлекать не группы связанных предприятий, а единую инжиниринговую организацию.  Инжиниринговые организации являются специалистами в области управления инвестиционно-строительными проектами. Реализация проекта – это многоступенчатый процесс, Они самостоятельно выполняют строительные работы, осуществляют поставку и монтаж оборудования, контролируют качество строительно-монтажных работ, вводят объекты в эксплуатацию. Т.е. инжиниринговая компания досконально знает все составляющие строительного процесса

Экономическая обоснованность капитального строительства

зависит от целей, которые застройщик преследует при его осуществлении. Этими целями могут быть:

1) капитальные вложения застройщика (инвестора) в основные средства;

2) строительство объекта (создание имущества) для целей его последующей продажи;

3) долевое строительство. (Долевое строительство не приводит к возникновению в балансе застройщиков нового имущества по окончании такого строительства. Затраты по строительству объекта долевого строительства несут привлеченные участники долевого строительства (дольщики), которые и становятся собственниками созданного в процессе строительства имущества. Для застройщиков долевое строительство - это вид коммерческой деятельности, направленным на получение дохода от такого строительства. Сумма дохода формируется как разница между средствами, полученными от дольщиков для финансирования строительства, и фактическими затратами на строительство объекта).

В зависимости от поставленных организацией целей и задач, решаемых в рамках капитального строительства, источниками финансирования капитального строительства для застройщиков могут являться:

1) собственные средства организаций-застройщиков, источниками которых, как правило, являются уставный капитал или нераспределенная прибыль,— при строительстве объектов основных средств или для целей последующей перепродажи;

2) привлеченные средства инвесторов (дольщиков) — при осуществлении долевого строительства;

3) заемные средства, впоследствии погашаемые за счет собственных средств или привлеченных средств инвесторов (дольщиков),— для осуществления всех вышеупомянутых целей строительства.

Фазы инвестиционно-строительного процесса

1.Прединвестиционная фаза проекта. Прединвестиционная фаза проекта заключается в ознакомлении с объектом инвестиций, инвестором, и будущим владельцем объекта, по результатам которого выносится решении о целесообразности инвестирования. На данном этапе реализации проекта осуществляется формулировка    инвестиционного  замысла, который находит  свое отражение во всем проекте.

На основе выполненных исследований возможных источников финансирования, условий и средств реализации поставленной цели, инвестор (заказчик) принимает решение о разработке декларации  о намерениях инвестирования в строительство.  Декларация о намерениях – документ, содержащий сведения об инвесторе, местоположении объекта, характеристиках инвестиционного проекта, потребности в ресурсах, источниках финансирования, условиях  сбыта готовой продукции. Следующим документом, разрабатываемым в прединвестиционной фазе, является Обоснование инвестиций. В нем находят свое отражение сведения об общей характеристике отрасли и предприятия, цели и задачи разрабатываемого проекта, данные о характеристиках объектов и сооружений, возможности по обеспечению ресурсами, текущее состояние рынка продукции и прогноз его развития на ближайшее будущее, структура управления проектом и оценка его эффективности. Обоснование инвестиций должно составляться в соответствии с требованиями государственных органов и подлежит обязательной экспертизе. На основе анализа всей предоставленной информации делается вывод о целесообразности инвестирования в данный проект. Затем  проводятся  всех необходимые экспертизы, служащие для обеспечения соответствия возводимых объектов требованиям и нормам российского законодательства, а также для выявления эффективности инвестируемых в проект средств. Завершается  прединвестиционная фаза разработкой технико-экономического обоснования (ТЭО). ТЭО -  комплект документов, отражающий исходные данные по проекту, технические, технологические, расчетно-сметные, оценочные, конструктивные,   природоохранные   решения,   на   основе   которых возможно определение эффективности и последствий его реализации.

2.Изыскательские работы на планируемой территории застройки. Эти работы являются одним из самых важных видов строительной деятельности. В основе любого строительства  на территории  России лежит территориальное планирование. Реализация планируемой застройки осуществляется  на основании  генерального плана  и  правил землепользования и застройки. При подготовке правил землепользования и застройки устанавливаются территориальные зоны. Территориальные зоны делятся на:

1).жилые зоны, включающие в себя зоны застройки индивидуальными, малоэтажными, среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами и  жилой застройки иных видов;

2).общественно-деловые зоны, включающие в себя зоны делового, коммерческого и общественного назначения, зоны объектов социального и коммунально-бытового назначения, зоны обслуживания объектов производственной и предпринимательской деятельности, иные общественно-деловые зоны;

3).производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктуры;                                                                                             4).зоны сельскохозяйственного использования; 

5).зоны рекреационного назначения (леса, скверы, парки);                                                                                                                      6).зоны особо охраняемых территорий (историко-культурного, природоохранного и другого значения);  

7).зоны специального назначения (кладбища, свалки и т. д.);                                                                                                                                  8).зоны размещения военных объектов.

Правовой режим земельных участков  определяется градостроительным регламентом. При этом определяются виды использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные  размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.   На земельных участках, которые определены под застройку,  и,  в отношении которых подготовлен  и утвержден градостроительный план, производятся инженерные изыскания для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства.  Можно сказать, что именно с изыскательных работ фактически и начинается любое строительство, а также эксплуатация объектов. 

Изыскания включают в себя следующие виды:

·                инженерно-геодезические – изыскания, проводимые с целью получения данных о природных  условиях местности для дальнейшей разработки и обоснования строительного проекта, строительства объекта, его эксплуатации, ликвидации;

·                инженерно-геологические – изыскания, проводимые с целью анализа физико-механических свойств грунтов. Они позволяют подобрать оптимальный тип фундамента;

·                инженерно-гидрологические – изыскания, проводимые с целью изучения ледового режима близлежащих водных объектов и подземных вод и степени их влияния на возводимый объект;

·                изыскания грунтовых строительных материалов – работы, проводимые с целью получения данных об источниках, количестве, качестве, а также о горно-геологических условиях проектирования;

·                инженерно-экологические – изыскания, проводимые с целью оценки пригодности окружающей среды для проживания и обеспечения нормальных условий для деятельности.

Инженерные изыскания выполняют  застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или уполномоченным им лицом ( заказчик) физическое или юридическое лицо. Результатом инженерных изысканий является  документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающий сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять   строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, о видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий.  Инженерные изыскания являются основой для осуществления архитектурно-строительного проектирования

3. Проектирование. Архитектурно-строительное проектирование представляет собой деятельность, направленную на разработку  проектной  документации   объекта капитального строительства. Обычно проектную документацию составляют в две стадии: проект и рабочая документация. В проекте определяются основные решения: объемно-планировочные, конструктивные, природоохранные, оценивается экологическая, санитарно-эпидимиологическая  и эксплуатационная безопасность объекта. Этот документ состоит из следующих разделов:

- общая пояснительная записка (содержит краткую характеристику объекта)

- архитектурные решения (объемно-планировочные решения)

- конструктивные решения (сведения об инженерно-геологических условиях, работа по подготовке территории…)

- технологические решения (технология процесса СМР, расчет численности и  профессионального состава рабочих)

- решения по инженерному обеспечению (системы отопления, вентиляции, водопровода, канализации, газоснабжения, электроосвещения, ….)

- охрана окружающей среды

- инженерно- технические мероприятия (противопожарные мероприятия…)

- организация строительства ( объемы основных видов работ, примерный календарный план строительства, ….)

- сметная документация

- регламент обращения со строительными отходами.

Проектная документация содержит материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства. Текстовая часть содержит сведения в отношении объекта капитального строительства, описание принятых технических и иных решений, пояснения, ссылки на нормативные и (или) технические документы, используемые при подготовке проектной документации и результаты расчетов, обосновывающие принятые решения. Графическая часть отображает принятые технические и иные решения и выполняется в виде чертежей, схем, планов и других документов в графической форме. К архитектурно-строительному проектированию привлекаются физические либо юридические лица, имеющие допуск саморегулируемой организации на выполнение данного рода деятельности. Функциональные обязанности по подготовке проектной документации выполняются застройщиком. Подготовка проектной документации на объекты капитального строительства производится в соответствии с "Положением  о составе разделов проектной документации и требованиям к их содержанию" (Постановление Правительства РФ №87 от 16.02.2008 г. и дополнениями к нему). Обязательным этапом инвестиционного процесса в строительстве является государственная экспертиза проектной документации. Она проводится в целях предотвращения строительства объектов, создание и использование которых не отвечает требованиям государственных норм и правил или наносит ущерб охраняемым законом правам и интересам граждан, юридических лиц и государства. Государственной экспертизе подлежит проектная документация объектов капитального строительства, реконструкции, капитального ремонта и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий" государственная  экспертиза проектной документации проводится в отношении следующих объектов капитального строительства: 

·                объекты, строительство, реконструкцию и капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на территориях 2 и более субъектов РФ;

·                объекты, строительство, реконструкцию и капитальный ремонт которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне РФ;

·                объекты на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах и в территориальном море РФ;

·                объекты обороны и безопасности, сведения о которых составляют государственную тайну;

·                объекты культурного наследия федерального значения (при проведении капитального ремонта в целях их сохранения);

·                особо опасные и технически сложные объекты;

·                уникальные объекты, в проектной документации которых предусмотрена одна из следующих характеристик (высота более 100 метров, пролеты более 100 метров, консоль более 20 метров, нестандартные конструкции или конструкционные системы).

Проектная документация ("Проект"), проекты застройки подлежат обязательному представлению на рассмотрение:

•   Главного архитектора Санкт-Петербурга по объемно-пространственным и архитектурным решениям (выписка с приложением ГП и фасады);

•   Главного художника (при необходимости);

•   ОПС Комитета по градостроительству и архитектуре (для "Рабочего проекта");

•  КГИОП (Комитет по гос.контролю и охране памятников истории  и культуры) для согласования архитектурных и объемно-планировочных решений объектов, расположенных в зоне охраны недвижимых памятников истории и культуры);

•   Технологический регламент обращения со строительными отходами (согласованный в Комитете по природопользованию, охране окружающей среды  и обеспечению экологической безопасности);

•   УСПХ (Управление благоустройства и садово-паркового хозяйства);

•   УГИБДД;

•   Администрации района;

•   Автора проекта дома (при реконструкции);

•   "Невско-Ладожского бассейного водного управления" (при необходимости);

•   СЗ УГАН Федеральной службы по надзору в сфере транспорта управления" (при необходимости);

•   Согласование технических служб и ведомств города.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется  при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства ( отдельно стоящих  жилых домов с количеством этажей не более, чем три, предназначенных для проживания одной семьи (ч.3. ст.48 Градостроительного кодекса РФ).  После утверждения проектной документации застройщик должен получить разрешение на строительство.

4.Разрешение на строительство. Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий полное соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. Разрешение дает право производить строительные работы, реконструкцию объектов капитального строительства и их капитальный ремонт. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. (Органы Государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации (Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга)). В некоторых случаях разрешение на строительство выдается федеральным органом исполнительной власти (например, при строительстве  объекта использования атомной энергии, аэропортов, объектов железнодорожного транспорта, посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом, объектов обороны и безопасности, объектов космической инфраструктуры, объекта культурного наследия и др.).  

Разрешение на строительство требуется в следующих случаях:

·                возведение нового объекта капитального строительства;

·                реконструкция объекта капитального строительства;

·                капитальный ремонт, в результате которого затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства.                

Разрешение на строительство не требуется при:

·              строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительстве на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

·              строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

·              строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

·              выполнении строительных работ, которые не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населённого пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.

·              капитального ремонта объектов капитального строительства;

Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Порядок получения разрешений на строительство

Шаг 1 - Сформировать пакет документов, необходимых для получения разрешения.

В пакет документов должны войти:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

3.1) пояснительная записка;

3.2) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства,подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

3.3) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

3.4) схемы, отображающие архитектурные решения;

3.5) сведения об инженерном оборудовании, план сетей инженерно-технического-обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого  объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

3.6) проект организации строительства объекта капитального строительства;

3.7) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции(в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

Шаг 2 - Подать заявление на получение разрешения на строительство

Заявление о выдаче разрешения на строительство подается при наличии утвержденной в установленном порядке проектной документации по объектам капитального строительства, планируемым к строительству, реконструкции или капитальному ремонту на территории земельного участка.

Примечание.

Документы,  необходимые для получения разрешений на строительство, представляются в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинным или надлежащим образом заверенной копией.

После оформления всех необходимых документов и получения разрешения на строительство, а также ордера на проведение подготовительных, земляных и строительных работ, оформленного и выданного уполномоченным органом, - земельный участок приобретает статус строительной площадки со всеми соответствующими данному статусу требованиями и ограничениями.

Независимо от вида строительства производство строительно-монтажных работ включает два этапа: 

·                Организационно-техническую подготовку. К организационной подготовке относится получение от заказчика проектно-сметной документации, организация авторского надзора, получение дополнительных разрешений и согласований от различных контролирующих органов, составление проекта производства работ. Эта часть подготовки относится к деятельности заказчика и генерального подрядчика. К технической подготовке относятся работы по приспособлению и обустройству территории для проведения строительно-монтажных работ на площадке. До окончания подготовительных работ основной период строительства, как правило, не начинается. Исключения могут быть для крупных строек, когда площадка осваивается  поэтапно и организация подготовительного периода продумана в проекте;

·                Основной период строительства – это период времени, в течение которого строительная организация проводит основные строительные работы.

Строительно-монтажные работы включают такие виды работ, как: земляные работы; каменные работы; устройство бетонных и железобетонных конструкций;   монтаж  бетонных  и  железобетонных   конструкций;  монтаж деревянных конструкций; монтаж легких ограждающих конструкций; изоляционные работы; кровельные работы; устройство полов; обустройство территории; устройство наружных инженерных сетей и коммуникаций; устройство внутренних инженерных сетей; монтаж технологического оборудования; пусконаладочные работы.

В процессе строительства осуществляется строительный контроль в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка. Строительный контроль производится лицом, осуществляющим строительство.  Если проектная документация на строительство подлежит государственной экспертизе, то при таком строительстве производится государственный строительный надзор. По окончании строительства застройщик должен получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 

5.Разрешение на ввод в эксплуатацию. Это  документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Разрешение на ввод в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию не требуется только в случае, если для строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также их капитального ремонта, не требовалось получения разрешения на строительство.

Завершение проекта и сдача объекта в эксплуатацию являются важнейшими этапами в реализации проекта. На момент, когда строительный процесс завершен и объект подготовлен к вводу в эксплуатацию, необходима комплексная проверка всех проделанных работ на их соответствие контрактным условиям, проектной документации, государственным стандартам. Процесс завершения проекта, как правило, сопряжен с завершением расчетов с подрядчиками и оценкой качества выполненных работ, а также с формированием гарантийных обязательств на предстоящий период. Для заказчика крайне важно подготовиться к сдаче объекта, поскольку на этой стадии существует вероятность получения отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Основанием для этого могут послужить: отсутствие разрешительной и проектной документации, экспертных заключений, сертификатов и прочей регламентируемой Градостроительным кодексом РФ документации; несоответствие объемов капитального строительства, разрешительной документации; несоответствие параметров объекта строительства проектной документации; несоответствие санитарным, пожарным и иным нормам.

Прием законченных строительных работ от исполнителя (генерального подрядчика) может осуществлять как сам заказчик, так и любое другое уполномоченное инвестором лицо. Как правило, для приема объекта в эксплуатацию формируется специальная комиссия, в которую входят представители органов госнадзора, заказчика, генподрядчика, субподрядчиков, проектировщика. Для проведения комплексной проверки и подготовки объекта к сдаче в эксплуатацию необходимо привлечение независимого эксперта, который будет действовать исключительно в интересах заказчика – это основное правило успеха в этой процедуре.

В целях сокращения количества процедур, связанных с реализацией инвестиционно-строительных проектов, а также времени и расходов на их прохождение Правительство РФ утвердило План мероприятий («дорожная карта») «Совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» № 1336-р от 29 июля 2013г. В качестве контрольного показателя реализации «дорожной карты» определена позиция в рейтинге Всемирного банка  Doing Business   по показателю «Получение разрешение на строительство». По итогам  2017г.  Россия занимала 115 место в этом рейтинге. Планируется сократить количество процедур, необходимых для реализации строительного проекта, с 42 до 11, сократить время прохождения процедур с 344 до 56 дней  и занять в рейтинге  34 место.

Скачано с www.znanio.ru