Лекционный материал на тему: определение стоимости объекта методом капитализации. Метод прямой капитализации (земельной ренты). Подготовка и сдача отчёта об оценке заказчику.

Дата: 27.03.2020 г.

Дисциплина: Оценка недвижимого имущества

Группа: ЗИО 31

Специальность: 21.02.05 Земельно-имущественные отношения

Количество часов: 4

Тема занятия: Определение стоимости объекта методом капитализации. Метод прямой капитализации (земельной ренты). Подготовка и сдача отчёта об оценке заказчику.

Ф.И.О. преподавателя: Щербаченко Анна Левоновна

Тема: Определение стоимости объекта методом капитализации.

Метод капитализации – один из вариантов расчета в доходном подходе, позволяющий с максимальной точностью вычислить цену недвижимости. Как и в ряде других способов, метод капитализации основан на следующем принципе: цена имущества (собственности) эквивалентна текущей стоимости будущих затрат на ее содержание.

Метод капитализации – способ вычисления цены имущества, суть которого в превращении чистого операционного дохода в стоимость. Операции по расчету производятся путем простой формулы - ЧОД делится на коэффициент капитализации.

При оценке бизнеса (имущества) все чаще применяется метод капитализации, как один из способов доходного подхода. Такой вид расчета актуален только при наличии всех необходимых данных, а также при условии, что ожидаемая прибыль будет стабильной или же сохранит незначительные темпы роста. Эти условия напрямую касаются, к примеру, арендного бизнеса, когда основной вид дохода - это плата за аренду помещения.

Текущая цена имущества зависит от изменений коэффициента капитализации, поэтому применение описываемого метода подразумевает четкое обоснование параметра. Сама капитализация – преобразование финансового потока в цену (стоимость) посредством деления расчетного параметра на мультипликатор (коэффициент капитализации). Всю суть метода можно выразить в простой формуле:

Vm = Прибыль/К (или V) = М*Д,

где К - коэффициент капитализации,

Д - прибыль;

М - мультипликатор,

Vm - стоимость оценки объекта.

Сущность метода капитализации – в вычислении объема ежегодной прибыли с учетом ставки капитализации, на базе которой и производится расчет стоимости компании. Применение этой методики позволяет специалисту решить несколько задач:

- вычислить продолжительность периода, в который производится анализ;

- вычислить капитализируемую базу;

- рассчитать коэффициент капитализации;

- произвести расчет рыночной цены.

К преимуществам метода капитализации стоит отнести:

- простоту вычисления;

- возможность оценить реальную рыночную конъюнктуру.

Недостатки метода капитализации заключаются в невозможности его применения в следующих случаях:

- при отсутствии необходимых данных о рыночных операциях;

- когда предприятие находится еще на этапе становления;

- объект оценки нуждается в проведении серьезных работ по реструктуризации.

Метод капитализации: основные этапы применения и оценки

В процессе использования метода задача оценщика состоит в следующем:

1. Выполнить все шаги по подготовке финансового отчета за определенный промежуток времени (чаще всего расчет производится за последние пять лет).

2. Сделать корректировку финансовых данных, которые были отображены в отчете, опираясь на современные требования GAAP. Если необходимо «спрятать» лишние или недействующие средства компании, то их нужно рассмотреть на последнем этапе.

3. Выполнить расчет (перерасчет) налогов (федеральных и местных) на нормализованную прибыль (еще до момента вычета налогов). В результате можно получить чистую прибыль с учетом корректировки.

4. В ситуации, когда в роли капитализируемой прибыли выступает денежный поток, не обойтись без дополнительной корректировки чистой прибыли (была рассчитана на предыдущем этапе). Такой расчет позволяет получить чистый или валовой финансовый поток.

5. Вычислить коэффициент капитализации. В роли объекта для расчетов должен выступать тот поток, который нуждается в капитализации. Как правило, в качестве этого потока выступает чистый доход, рассчитанный в шаге 3. Но в ряде случаев в роли измерителя может выступать как чистый, так и валовой денежный поток (шаг 4).

6. Рассчитать срок деятельности предприятия, который будет основой для капитализации. Как правило, в качестве такого периода берется последний год работы. Для получения более точных результатов может быть выполнен расчет с учетом показателя за последние несколько лет.

7. Рассчитать операционную цену компании. Для этого чистая прибыль (ее расчет выполнен на шаге 3) делится на коэффициент капитализации.

8. Провести проверку на соответствие «здравому смыслу». На данном этапе оценщик должен пересмотреть расчет, и сделать ряд основных тестов в отношении обоснованности доводов при расчете.

9. Если на втором шаге были откорректированы данные финансовой отчетности и появились недействующие или излишние активы, то их необходимо добавить к показателю, рассчитанному в седьмом шаге.

10. Принять решение, есть ли необходимость в корректировке, полученной на девятом шаге цены для учета скидки по бесконтрольному пакету ценных бумаг или скидки за ликвидность.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период.

Метод капитализации доходов используется, если:

˗           потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

˗           потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент или ставка капитализации (%).

ЧОД - чистый операционный доход.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Тема: Метод прямой капитализации (земельной ренты)

Метод прямой капитализации применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – это возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

˗  расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

˗  определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;

˗  расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

Для земельных участков застроенных или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка. Для сельскохозяйственных угодий величина ренты может рассчитываться как доход от сельскохозяйственного использования земельного участка или доход от его сдачи в аренду.

Величина коэффициента капитализации определяется на основе анализа норм отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

˗  деление величины ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

˗  увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риски, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Так же данный метод может использоваться тогда, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений.

Метод капитализации земельной ренты основан на принципе ожидания, т.е. типичный инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Самостоятельная работа по изученному материалу:

1. На основании изученного материала решите следующие ситуационные задачи:

1. Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%.Определить стоимость земельного участка.

2. Стоимость расположенного на земельном участке здания составляет 6 800 тыс. руб., оставшийся срок его экономической жизни 50 лет. Норма возмещения капитала определяется по прямолинейному методу. Ставка дохода на инвестиции составляет 16%. Чистый операционный доход от объекта в первый год эксплуатации составил 1 560 тыс. руб. Определите рыночную стоимость земельного участка?

3. Определите стоимость земельного участка под строительство склада строительным объемом 8 000 куб. м. Строительство одного кубического метра по типовому проекту стоит 95 тыс. руб., а годовой чистый операционный доход от всего объекта прогнозируется в 874 000 тыс. руб. По рыночным данным, коэффициент капитализации для зданий такого типа составляет 14%, а для земельного участка — 9%. Определите рыночную стоимость земельного участка?

4. Компания долгое время пыталась продать свой офис за 2 200 000 руб. Поступило много предложений о покупке офиса за 1 600 000 руб. и его аренде за 120 000 руб. в год. Какую величину составит валовой рентный мультипликатор?

2. Подготовка и сдача отчёта об оценке заказчику.

Произвести выбор элементов сравнения и рассчитать корректировки по вашему индивидуальному земельному участку, а именно, вам необходимо провести корректировки по физическим характеристикам оцениваемого объекта (земельного участка), которые включают в себя: местоположение, материал стен, площадь улучшений, площадь земельного участка, наличие коммуникаций, развитость инфраструктуры, уникальность ландшафта, тип и состояние внутренней отделки. На основании всех вышеизложенных корректировок, провести расчеты и сгруппировать их в таблицу.

            3. Провести согласование результатов, где применялись два подхода к оценке объекта недвижимости (затратный и сравнительный) с пояснением полученных результатов. Сформировать данные в отчет, прошить и передать заказчику.

Результаты выполнения заданий направить в срок до 18.00 - 30.03.2020 г. преподавателю Щербаченко Анне Левоновне, на электронную почту: shcherbachenko_1822@mail.ru

Скачано с www.znanio.ru