Лекция: Роль и значение строительства в экономике

Роль и значение строительства в экономике предприятий производится Новое строительство, как правило, Строительство – это одна из важнейших отраслей национальной экономики. Именно строительство создает материальные условия для развития и промышленности, и сельского хозяйства, и сферы услуг, поэтому строительство выделено в самостоятельную отрасль народного хозяйства, которая предназначена для ввода в действие новых, а также реконструкции, ремонта и технического перевооружения действующих объектов производственного и непроизводственного назначения. Строительство – это создание зданий, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). При новом строительстве осуществляется возведение комплекса объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений, а также филиалов и отдельных производств, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе. осуществляется на свободных территориях в целях создания новых производственных мощностей. К ремонту относятся работы по замене или восстановлению строительных конструкций объектов или элементов таких конструкций; замене или восстановлению систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов; замене отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные элементы, улучшающие показатели таких конструкций, или восстановление указанных элементов. При расширении действующих строительство дополнительных производств на ранее созданном предприятии, возведение новых и расширение существующих отдельных цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения на территории действующих предприятий или примыкающих к ним площадках в целях создания дополнительных или новых производственных мощностей, а также строительство филиалов и производств, входящих в их состав, которые после ввода в эксплуатацию не будут находиться на самостоятельном балансе. При реконструкции (переустройстве) существующих цехов предприятия и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанного с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня и осуществляемого по комплексному проекту на модернизацию предприятия в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, в основном без увеличения работающих при одновременном улучшении условий их труда и охраны окружающей среды могут осуществляться следующие мероприятия: расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения в случаях, когда новое высокопроизводительное и более совершенное по техническим показателям оборудование не может быть размещено в существующих зданиях; строительство новых и расширение существующих цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения; строительство на территории действующего предприятия новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых, дальнейшая эксплуатация которых по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной. Техническое перевооружение действующих предприятий рассматривается как комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой технологии и новой техники, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного более оборудования новым, производительным, а также по совершенствованию общезаводского хозяйства и вспомогательных служб. перевооружении действующих предприятий могут осуществляться установка на существующих производственных площадях дополнительного оборудования и машин, внедрение автоматизированных систем управления и контроля, применение радио, телевидения и других современных средств в управлении производством, модернизация и техническое численности При техническом переустройство природоохранных объектов, отопительных и вентиляционных систем, присоединение предприятий, цехов и установок к централизованным источникам тепло- и электроснабжения. При этом допускаются частичная перестройка (усиление несущих конструкций, замена перекрытий, изменение планировки существующих зданий и сооружений, а также другие мероприятия) и расширение существующих производственных зданий и сооружений, обусловленные габаритами размещаемого нового оборудования, и расширение существующих или строительство новых объектов подсобного и обслуживающего назначения (например, объектов складского хозяйства, компрессорных, котельных, кислородных станций и других объектов), если это связано с проводимыми мероприятиями по К поддержанию мощности действующего техническому перевооружению. предприятия относятся мероприятия, связанные с постоянным возобновлением выбывающих в процессе производственной деятельности основных фондов. В основном это относится к добывающим отраслям и производствам. Процесс строительства включает в себя все организационные, изыскательские, проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы, связанные с созданием, изменением или сносом объекта. Результатом строительства считается возведённое здание (сооружение) с внутренней отделкой, действующими инженерно-технологическими системами. К объектам строительства относятся: здания, строения, сооружения. Здания – это объемные строительные системы, имеющие надземную и (или) подземную части, включающие в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенные для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Таким образом, по назначению можно выделить следующие типы зданий: жилые дома, общественные здания, промышленные здания. Жилые дома содержат большое количество структурных элементов (комнаты, кухни, коридоры и т.д.), большинство из которых нуждается в естественном освещении, поэтому в жилых домах делается много оконных проемов. Общественные здания содержат разные структурные элементы: крупные (торговые залы…), средние (учебные помещения…), мелкие (кабинет врача…). В зависимости от функционального назначения предъявляются и различные требования к освещенности, что отражается в архитектурных решениях: сочетание глухих поверхностей с большими светопрозрачными поверхностями витражей. Промышленные здания содержат крупные помещения, например, цехи. Для этих зданий характерно простота и четкость архитектурных решений с большими светопроемами в наружных стенах. Инженерное оборудование зданий составляют санитарно-технические системы и приборы отопления, вентиляции, холодного и горячего водоснабжения, канализации, а также системы электрооборудования, сетей радио, телефона, телевидения. Многоэтажные здания дополнительно оборудуются системами вертикального транспорта и мусороудаления. В общественных и промышленных зданиях в зависимости от назначения могут применяться также и установки по подаче и использованию холода (склады, крытые катки). Сооружения — объемные, плоскостные или линейные строительные системы, имеющие наземную, надземную и (или) подземную части, состоящие из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенные для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов: башни, вышки, резервуары, линии электропередач, линии связи, трубопроводы, дороги, мосты, аэродромы, тоннели, временные сооружения. В зависимости от назначения строящихся объектов различают следующие отрасли промышленное (заводы, фабрики), транспортное (дороги, строительства: мосты, тоннели), гражданское (жилые дома, общественные здания), военное (объекты военного назначения), гидротехническое (плотины, дамбы, каналы, берегоукрепительные водохранилища), сооружения и устройства, газовые, отопительные, и К работам, столярные и плотничные работы, санитарно-технические работы вентиляционные, гидромелиоративное (системы орошения, осушения), сельскохозяйственное (объекты сельского хозяйства), коммерческое (торговые комплексы, склады). Строительство — это сложный процесс, включающий в себя различные виды деятельности. К видам строительной деятельности относится деятельность, связанная с: 1) подготовкой строительного участка; 2) строительством зданий и сооружений; 3) монтажом инженерного оборудования зданий и сооружений; 4) производством отделочных работ. связанным с подготовкой строительного участка, относятся работы по сносу зданий и сооружений, расчистка строительных участков, производство земляных работ и др. К работам, связанным со строительством зданий и сооружений, относятся работы по возведению зданий, мостов, тоннелей, автодорог, железных дорог, трубопроводов, линий электропередачи, электростанций. Работы, связанные с монтажом инженерного оборудования зданий и сооружений, включают в себя электромонтажные работы (монтаж систем электросвязи, электрического отопления, радио- и телеантенн, систем пожарной и охранной сигнализаций, лифтов и эскалаторов и т. д.), изоляционные работы (тепло-, звуко- и виброизоляционные работы), (водопровод, канализация, системы кондиционирования, автоматические системы пожаротушения и т. д.), монтаж прочего инженерного оборудования (системы освещения и сигнализации для автодорог, железных дорог и т. д.). К отделочным работам относятся штукатурные, устройство полов и облицовка стен, малярные, стекольные работы и т.д… В сфере строительства участвуют более 70 отраслей национальной экономики, которые обеспечивают строительство металлом и металлоконструкциями, цементом, лесоматериалами, строительными машинами, средствами транспорта, топливом ресурсами. В России строительство входит в число базовых отраслей экономики. В строительстве работают более 200 тыс. организаций, среднегодовая численность занятых составляет около 2,8 млн человек. Объем выполненных работ в 2016 г. со- ставил 5950 млрд руб. Основной вид строительных работ — строительство зданий жилого назначения. На строительство зданий приходится около 32% объема всех выполненных строительных работ. включая строительство мостов, автомобильных дорог, тоннелей, железных дорог и взлетно- посадочных полос аэродромов, в совокупности составляет около 24% объема строительных работ. Прокладка трубопроводов, линий связи и электропередачи — порядка 16%, строительство сооружений для горнодобывающей и обрабатывающей промышленности — около 8%, монтаж инженерного оборудования — также около 8%, прочие работы (подготовка строительного участка, отделочные работы и др.) — порядка 12%. Таким образом, можно сделать вывод, что приоритетным направлением развития строительной отрасли является обеспечение граждан России жильем. Для развития жилищного строительства Правительством РФ в 2012 г. была утверждена Государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Основными задачами программы являются: создание условий для массового строительства жилья экономкласса, повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства. В программе заданы следующие целевые индикаторы: обеспечение объема ввода жилья к 2020 г. — до 92 млн м2, снижение средней стоимости квадратного метра жилья (% к уровню 2012 г.) в 2020 г. — 20%. Пока программа не выполняется. К приоритетному направлению развития строительного комплекса России относится и реализация проектов по строительству транспортной инфраструктуры, которая оказывает огромное влияние на конкурентоспособность экономики, что легко объяснить: плотная сеть дорог сокращает расстояния, превращая территорию в единое хозяйственное пространство, и помогает местному рынку интегрироваться в глобальный. В рамках приоритетных направлений развития строительного комплекса в России были реализованы следующие проекты: строительство района «Академический» в Дорожное строительство, энергетическими Екатеринбурге – 9 млн. кв.м. жилья на 325 тыс. человек, саммит АТЭС во Владивостоке (строительство мостов, гостиниц, океанариума, модернизация очистных сооружений, реконструкция аэропорта), Олимпиада в Сочи (строительство спортивных сооружений, гостиниц, медиа-центров, мостов, аэропорта, автомобильных дорог), Универсиада в Казани (строительство спортивных сооружений, железнодорожных вокзалов, гостиниц). Капитальное строительство как сегмент инвестиционной деятельности Строительство регулируется: - Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ); - Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГсК РФ); - Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ); - Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ); - иными федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами. (Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169- ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Постановление Правительства Российской Федерации от 1 февраля 2006 г. N 54 "О государственном строительном надзоре в Российской Федерации", Постановление Правительства Российской Федерации от 5 марта 2007 г. N 145 "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий". и др.) Ведомства,   ответственные   за   положение   дел   в   строительной   отрасли   России регулярно   меняли   вывеску:   Госстрой,   Росстрой,   Минрегион   (входило в состав Минрегиона России).  В ноябре 2013г было создано Министерство строительства, которое должно было заниматься выработкой государственной политики, нормативно-правовым регулированием в сфере строительства. За Минстроем России закреплены следующие функции: стратегическое и территориальное планирование, выработка госполитики в области развития регионов, административно- территориальное устройство РФ. Несмотря на это в отрасли фактически нет долгосрочной стратегии развития. Проект «Стратегии развития строительного комплекса РФ», разработанный еще в 2003г. не был утвержден, но на его основе были разработан региональные стратегии развития строительного комплекса. До сих пор важную роль в области регулирования строительства играют градостроительные комитеты регионов. В круг вопросов, входящих в компетенцию градостроительных комитетов, относятся: подготовка градостроительного плана земельного участка; подготовка проекта правил землепользования и застройки, принятие решений о подготовке документации по планировке территорий, выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости и др. Полномочия органов государственной власти в сфере строительства определены в Градостроительном кодексе Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ, вступившим в действие с 1 января 2005 г. В Кодексе отражены правила землепользования и застройки, вопросы территориального планирования, архитектурно-строительного проектирования, эксплуатации зданий и сооружений и др. Помимо государственного регулирования строительной деятельности существуют еще и саморегулируемые организации (СРО). Порядок образования и деятельности саморегулируемой организации регулируется Федеральным законом от 1 декабря 2007 г. N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях" (Закон N 315-ФЗ). Саморегулируемая организация в соответствии с Градостроительным кодексом РФ - это некоммерческая организация, которая основана на членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, выполняющих строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов строительства. Это означает, что для осуществления строительной деятельности в СРО могут объединяться специалисты в данной области. Членство в строительной саморегулируемой организации (СРО), является обязательным требованием для строительных организаций и индивидуальных предпринимателей, занимающихся строительной деятельностью. Члены строительной саморегулируемой организации должны получить свидетельство о допуске к строительным работам. Таким образом, чтобы начать работать на строительном рынке компания должна вступить в СРО и получить от нее допуск к работе. Саморегулируемые организации заменили собой существовавший ранее институт лицензирования в сфере строительства, поскольку последний был признан неэффективным. В РФ существует национальные объединения саморегулируемых организаций. В соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации основными функциями национальных объединений саморегулируемых организаций являются в том числе обсуждение и формирование предложений по вопросам государственной политики в области соответственно инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, а также выработка стандартов саморегулируемых организаций, устанавливающих в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании правила выполнения работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, требования к результатам указанных работ, систему контроля за выполнением указанных работ. Национальное объединение строителей, в соответствии с решением Съезда и Совета НОСТРОЙ, централизованно разрабатывает стандарты и рекомендации для дальнейшего использования в саморегулируемых организациях. В настоящее время разработаны и утверждены 84 стандарта НОСТРОЙ. Основными целями саморегулируемых организаций согласно статье 55.1 ГсК РФ являются: - предупреждение причинения вреда жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации вследствие недостатков работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства и выполняются членами саморегулируемых организаций; - повышение качества выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства. СРО существует за счет компенсационного фонда. Компенсационный фонд формируется исключительно в денежной форме за счет взносов членов саморегулируемой организации. Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо ("строительные компании") вправе иметь выданное только одной саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к определенному виду работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Действие свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, в отношении определенного вида или видов работ прекращается: - по решению постоянно действующего коллегиального органа управления саморегулируемой организации, принятому на основании заявления члена саморегулируемой организации; - по решению постоянно действующего коллегиального органа управления саморегулируемой организации при установлении факта наличия у строительной компании выданного другой саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к такому же виду работ; - по решению суда; - в случае прекращения членства в саморегулируемой организации; - в случае исключения сведений о саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства из государственного реестра саморегулируемых организаций. Т.о. СРО – это организация, необходимая для: защиты интересов его участников и их профессионального роста, разработки правил и стандартов строительной деятельности, контроля за соблюдением этих правил, стандартов и законов членами СРО, повышения качества строительных работ. Основной для повышения качества является положение о том, что если один из участников СРО выполняет свою работу некачественно, материальную ответственность несут все участники СРО. Таким образом, можно сказать, что существование СРО выгодно как строительным организациям, так и потребителям строительных услуг. СРО является одним из субъектов строительной деятельности. Наряду с саморегулируемыми организациями в строительном процессе выделяют следующих субъектов: Инвестор – юридическое или физическое лицо, принимающее решение о вложении собственных и (или) заемных средств в строительство объекта. Инвесторы определяют объемы, направления, размеры инвестиций, может привлекать на договорной основе лиц, необходимых им для реализации проекта, а также осуществляет с другими участниками инвестиционного процесса финансово- кредитные расчеты. Инвестор может выступать в роли заказчика, кредитора, покупателя строительного объекта, а также выполнять функции заказчика или застройщика. Одним из видов инвесторов является девелопер. Это юридическое или физическое лицо, вкладывающее средства в развитие городских или пригородных территорий (освоение строительных площадок, прокладка инженерных коммуникаций, дорог, развитие транспорта) с последующей продажей подготовленных к строительству площадок. Денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, которые вкладываются в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли, называются инвестициями. К строительной отрасли более применимо понятие капитальных вложений. Капитальные вложения – это инвестиции в основные средства, в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты. Таким образом, капитальные вложения являются финансовым источником для осуществления капитального строительства. Заказчик - это уполномоченное инвестором на основании договора физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию строительного проекта за инвестора. К функциям заказчика относятся: предоставление генподрядчику площадки для строительства объекта и передача ему утверждённой в установленном порядке проектно-сметной документации; обеспечение своевременного финансирования строительства, оплаты подрядчику выполненных работ; передача генподрядчику оборудования, материалов и изделий, которые по договору подряда обеспечивает заказчик, в соответствии с графиками производства работ; принятие от генподрядчика законченных строительством объектов; сдача приёмочной комиссии инвестора законченных строительством объектов и ввод их в эксплуатацию; и др. Заказчику обязательно передаются технический контроль и надзор за ходом строительства. Если этим перечень его функций ограничивается, то такой заказчик называется техническим. В этом случае не заказчик, а застройщик будет участвовать в привлечении подрядных организаций. Если же заказчик наделяется правом привлекать к строительству третьих лиц, то такой заказчик может называться полным. средств счёт Застройщик - физическое или юридическое лицо, которое является собственником земельного участка и обеспечивает строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Его можно назвать основным субъектом строительной деятельности. Застройщик может самостоятельно выполнять все функции по организации строительства, т.е. строить хозяйственным способом, а может поручить заказчику заключение контракта на строительство. На основании договора с инвестором он распоряжается его денежными средствами для финансирования строительства объекта. Принципиальная разница между заказчиком и застройщиком заключается в том, что заказчик пользуется землей на условиях длительной аренды, а застройщик является землевладельцем. Подрядчик – организация, осуществляющая по договору подряда строительно- монтажные работы. Подрядчика можно выбрать на основании путем проведения подрядных торгов, т.е. на основании конкурса. Подрядчики делятся на генподрядчика и субподрядчиков. Генподрядчиком является любой подрядчик, привлекающий к исполнению своих обязанностей других лиц (субподрядчиков). Генподрядная строительная организация характеризуется тем, что принимает на себя обязательство осуществить строительство объекта в полном соответствии с условиями договора подряда, проектно-сметной документации и строительными нормами и правилами. Генподрядчик принимает от застройщика строительную площадку, организует на этой строительной площадке охрану, строит временные здания и сооружения, заключает договоры на обеспечение связью и энергией всех видов, необходимой для строительства, выполняет все функции по содержанию этой строительной площадки в процессе строительства, координирует выполнение работ субподрядными организациями. Если объект строится «под ключ», на генподрядчика возлагаются обязанности по проектированию, комплектации строительства всеми видами оборудования, по выполнению всех видов строительных и монтажных работ, включая пусконаладочные, подготовке эксплуатационного персонала для строящегося объекта и выводу производства на проектную мощность. Генподрядчик может строить только собственными силами или привлекать субподрядчиков. При этом он несёт полную ответственность перед заказчиком за выполнение договорных обязательств по строительству в целом, т.е. как по работам, выполняемым собственными силами, так и силами субподрядных организаций. Субподрядчики привлекаются генподрядной организацией для выполнения отдельных видов работ, необходимых для строительства объекта: сантехнические, электромонтажные, отделочные, пусконаладочные и др. Они несут ответственность за свой объем работ перед генподрядчиком. Договора подряда бывают генеральные, прямые и субподрядные. Генеральный договор заключается заказчиком с генеральным подрядчиком на всю стоимость строительных работ как общестроительных, так и специальных. На каждой стройке может быть только один генеральный договор. Генподрядчик привлекает специализированные организации для выполнения определенных видов работ и заключает с ними субподрядные договора. В данном случае генподрядчик становится для субподрядчика заказчиком. Возможна ситуация, когда заказчик сам заключает договора с различными подрядными организациями, которые несут ответственность за выполненные ими отдельные работы непосредственно пред заказчиком. Такие договора называются прямыми. В данном случае заказчик выступает как бы генподрядчиком. Проектировщик – организация, выполняющая согласно договору с заказчиком проектирование зданий, сооружений, жилых комплексов. Проект отображается в чертежах и схемах. Отображаемая документация, чертежи и схемы должны соответствовать определенным стандартам. Можно выделить четыре различные области строительного проектирования: проектирование надземного строительства, проектирование инженерных сооружений, дорог и ландшафтное планирование, а также специальное проектирование (отопление, вентиляция, водоснабжение, водоотведение, электроснабжение). Пользователь объекта строительства – юридическое или физическое лицо, для которого строился объект. Пользователем может быть и инвестор. В строительной деятельности участвует много субъектов, каждый из которых стремится к максимизации доходов и сокращению сроков строительства. Для выполнения крупных строительных проектов удобнее привлекать не группы связанных предприятий, а единую инжиниринговую организацию. Инжиниринговые организации являются специалистами в области управления инвестиционно-строительными проектами. Реализация проекта – это многоступенчатый процесс, Они самостоятельно выполняют строительные работы, осуществляют поставку и монтаж оборудования, контролируют качество строительно-монтажных работ, Т.е. инжиниринговая компания досконально знает все составляющие строительного процесса вводят объекты в эксплуатацию. Экономическая обоснованность капитального строительства зависит от целей, которые застройщик преследует при его осуществлении. Этими целями могут быть: 1) капитальные вложения застройщика (инвестора) в основные средства; 2) строительство объекта (создание имущества) для целей его последующей продажи; 3) долевое строительство. (Долевое строительство не приводит к возникновению в балансе застройщиков нового имущества по окончании такого строительства. Затраты по строительству объекта долевого строительства несут привлеченные участники долевого строительства (дольщики), которые и становятся собственниками созданного в процессе строительства имущества. Для застройщиков долевое строительство - это вид коммерческой деятельности, направленным на получение дохода от такого строительства. Сумма дохода формируется как разница между средствами, полученными от дольщиков для финансирования фактическими затратами на строительство объекта). В зависимости от поставленных организацией целей и задач, решаемых в рамках капитального строительства, источниками финансирования капитального строительства для застройщиков могут являться: 1) собственные средства организаций-застройщиков, источниками которых, как правило, являются уставный капитал или нераспределеннаяприбыль,— при строительстве объектов основных средств или для целей последующей перепродажи; 2) привлеченные средства инвесторов (дольщиков) — при осуществлении долевого строительства; строительства, и 3) заемные средства, впоследствии погашаемые за счет собственных средств или привлеченных средств инвесторов (дольщиков),— для осуществления всех вышеупомянутых целей строительства. Фазы инвестиционно-строительного процесса его На целесообразности инвестирования. 1.Прединвестиционная фаза проекта. Прединвестиционная фаза проекта заключается в ознакомлении с объектом инвестиций, инвестором, и будущим владельцем объекта, по результатам которого выносится решении данном о этапе реализации проекта осуществляется формулировка инвестиционного замысла, который находит свое отражение во всем проекте. На основе выполненных исследований возможных источников финансирования, условий и средств реализации поставленной цели, инвестор (заказчик) принимает решение о разработке декларации о намерениях инвестирования в строительство. Декларация о намерениях – документ, содержащий сведения об инвесторе, местоположении объекта, характеристиках инвестиционного проекта, потребности в ресурсах, источниках финансирования, условиях сбыта готовой продукции. Следующим документом, разрабатываемым в прединвестиционной фазе, является Обоснование инвестиций. В нем находят свое отражение сведения об общей характеристике отрасли и предприятия, цели и задачи разрабатываемого проекта, данные о характеристиках объектов и сооружений, возможности по обеспечению ресурсами, текущее состояние рынка продукции и прогноз его развития на ближайшее будущее, структура управления проектом и эффективности. Обоснование инвестиций должно составляться в соответствии с требованиями государственных органов и подлежит обязательной экспертизе. На основе анализа всей предоставленной информации делается вывод о целесообразности инвестирования в данный проект. Затем проводятся всех необходимые экспертизы, служащие для обеспечения оценка и оценочные, конструктивные, соответствия возводимых объектов требованиям и нормам российского законодательства, а также для выявления эффективности инвестируемых в проект средств. Завершается прединвестиционная фаза разработкой технико-экономического обоснования (ТЭО). ТЭО - комплект документов, отражающий исходные данные по проекту, технические, технологические, расчетно-сметные, природоохранные решения, на основе которых возможно определение эффективности и последствий его реализации. 2.Изыскательные работы на планируемой территории застройки. Эти работы являются одним из самых важных видов строительной деятельности. В основе любого строительства на территории России лежит территориальное планирование. Реализация планируемой застройки осуществляется на основании генерального плана правил землепользования и застройки. При подготовке правил землепользования и застройки устанавливаются территориальные зоны. Территориальные зоны делятся на: 1).жилые зоны, включающие в себя зоны застройки индивидуальными, малоэтажными, среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами и жилой застройки иных видов; 2).общественно-деловые зоны, включающие в себя зоны делового, коммерческого и общественного назначения, зоны объектов социального и коммунально-бытового назначения, зоны обслуживания объектов производственной и иные общественно-деловые зоны; 3).производственные транспортной инфраструктуры; 4).зоны сельскохозяйственного использования; 5).зоны рекреационного назначения 6).зоны особо охраняемых территорий природоохранного и другого значения); 7).зоны специального назначения (кладбища, 8).зоны размещения военных объектов. Правовой режим земельных участков определяется градостроительным регламентом. При этом определяются виды использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. На земельных участках, которые определены под застройку, и, в отношении которых подготовлен производятся инженерные изыскания для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. парки); (историко-культурного, и утвержден градостроительный план, предпринимательской деятельности, свалки и т. д.); (леса, скверы, зоны, зоны инженерной и Можно сказать, что именно с изыскательных работ фактически и начинается любое строительство, а также эксплуатация объектов. Изыскания включают в себя следующие виды:  инженерно-геодезические – изыскания, проводимые с целью получения данных о природных условиях местности для дальнейшей разработки и обоснования строительного проекта, строительства объекта, его эксплуатации, ликвидации;  инженерно-геологические – изыскания, проводимые с целью анализа физико-механических свойств грунтов. Они позволяют подобрать оптимальный тип фундамента;  инженерно-гидрологические – изыскания, проводимые с целью изучения ледового режима близлежащих водных объектов и подземных вод и степени их влияния на возводимый объект;  изыскания грунтовых строительных материалов – работы, проводимые с целью получения данных об источниках, количестве, качестве, а также о горно-геологических условиях проектирования;  инженерно-экологические – изыскания, проводимые с целью оценки пригодности окружающей среды для проживания и обеспечения нормальных условий для деятельности. Инженерные изыскания выполняют застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или уполномоченным им лицом ( заказчик) физическое или юридическое лицо. Результатом инженерных изысканий является документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающий сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, о видах, об объеме, о способах и о сроках проведения работ по выполнению инженерных изысканий. Инженерные изыскания являются основой для осуществления архитектурно-строительного проектирования Архитектурно-планировочное 3.Архитектурно-планировочное задание. задание – это комплекс требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также обязательные экологические, технические, организационные условия его проектирования и строительства, предусмотренные законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. Архитектурно-планировочное задание должно содержать: положения документации; экологические, санитарно-гигиенические и противопожарные требования к объекту; требования по охране памятников истории и культуры; указания градостроительной утвержденной включение документации допускается санитарно-эпидимиологическая на строительство в особых условиях (сейсмозона, зона вечной мерзлоты и другие); требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства. Не в архитектурно-планировочное задание требований к архитектурным и другим решениям, внутреннему оборудованию, отделке архитектурного объекта, а также других требований и условий, ограничивающих права Заказчика (застройщика) и автора архитектурного проекта, если такие требования и условия не основываются на действующем законодательстве, нормативных правовых актах, градостроительных нормативах. 4.Архитектурно-строительное проектирование. Архитектурно-строительное проектирование представляет собой деятельность, направленную на разработку проектной объекта капитального строительства. Обычно проектную документацию составляют в две стадии: проект и рабочая документация. В проекте определяются основные решения: объемно-планировочные, конструктивные, природоохранные, оценивается экологическая, и эксплуатационная безопасность объекта. Этот документ состоит из следующих разделов: - общая пояснительная записка (содержит краткую характеристику объекта) - архитектурные решения (объемно-планировочные решения) - конструктивные решения (сведения об инженерно-геологических условиях, работа по подготовке территории…) - технологические решения (технология процесса СМР, расчет численности и профессионального состава рабочих) - решения по инженерному обеспечению (системы отопления, вентиляции, водопровода, канализации, газоснабжения, электроосвещения, ….) - охрана окружающей среды - инженерно- технические мероприятия (противопожарные мероприятия…) - организация строительства ( объемы основных видов работ, примерный календарный план строительства, ….) - сметная документация - регламент обращения со строительными отходами. Проектная документация содержит материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства. Текстовая часть содержит сведения в отношении объекта капитального строительства, описание принятых технических и иных решений, пояснения, ссылки на нормативные и (или) технические документы, используемые при подготовке проектной документации и Государственной результаты расчетов, обосновывающие принятые решения. Графическая часть отображает принятые технические и иные решения и выполняется в виде чертежей, схем, планов и других документов в графической форме. К архитектурно-строительному проектированию привлекаются физические либо юридические лица, имеющие допуск саморегулируемой организации на выполнение данного рода деятельности. Функциональные обязанности по подготовке проектной документации выполняются застройщиком. Подготовка проектной документации на объекты капитального строительства производится в соответствии с "Положением о составе разделов проектной документации и требованиям к их содержанию" (Постановление Правительства РФ №87 от 16.02.2008 г. и дополнениями к нему). Обязательным этапом инвестиционного процесса в строительстве является государственная экспертиза проектной документации. Она проводится в целях предотвращения строительства объектов, создание и использование которых не отвечает требованиям государственных норм и правил или наносит ущерб охраняемым законом правам и интересам граждан, юридических лиц и государства. экспертизе подлежит проектная документация объектов капитального строительства, реконструкции, капитального ремонта и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий" государственная экспертиза проектной документации проводится в отношении следующих объектов капитального строительства:  объекты, строительство, реконструкцию и капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на территориях 2 и более субъектов РФ;  объекты, строительство, реконструкцию и капитальный ремонт которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне РФ;  объекты на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах и в территориальном море РФ;  объекты обороны и безопасности, сведения о которых составляют государственную тайну;  объекты культурного наследия федерального значения (при проведении капитального ремонта в целях их сохранения);  особо опасные и технически сложные объекты;  уникальные объекты, в проектной документации которых предусмотрена одна из следующих характеристик (высота более 100 метров, пролеты реконструкции, объектов железнодорожного транспорта, более 100 метров, консоль более 20 метров, нестандартные конструкции или конструкционные системы). Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства ( отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более, чем три, предназначенных для проживания одной семьи (ч.3. ст.48 Градостроительного кодекса РФ). После утверждения проектной документации застройщик должен получить разрешение на строительство. 5.Разрешение на строительство. Разрешение на строительство - это документ, подтверждающий полное соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. Разрешение дает право производить строительные работы, реконструкцию объектов капитального строительства и их капитальный ремонт. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. В некоторых случаях разрешение на строительство выдается федеральным органом исполнительной власти (например, при строительстве объекта использования атомной энергии, аэропортов, посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом, объектов обороны и безопасности, объектов космической инфраструктуры, объекта культурного наследия и др.). Разрешение на строительство требуется в следующих случаях:  возведение нового объекта капитального строительства;  реконструкция объекта капитального строительства;  капитальный ремонт, в результате которого затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства. Разрешение на строительство не требуется при:  строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительстве на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;  строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);  строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;  выполнении строительных работ, которые не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населённого пункта и их отдельных объектов и не затрагивают - характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.  капитального ремонта объектов капитального строительства; Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. После оформления всех необходимых документов и получения разрешения на строительство, а также ордера на проведение подготовительных, земляных и строительных работ, оформленного и выданного уполномоченным органом, земельный участок приобретает статус строительной площадки со всеми соответствующими данному статусу требованиями и ограничениями. Строительно-монтажные работы должны проводиться после получения заказчиком разрешения на их проведение. Независимо от вида строительства производство строительно-монтажных работ включает два этапа:  Организационно-техническую подготовку. К организационной подготовке относится получение от заказчика проектно-сметной документации, организация авторского надзора, получение дополнительных разрешений и согласований от различных контролирующих органов, составление проекта производства работ. Эта часть подготовки относится к деятельности заказчика и генерального подрядчика. К технической подготовке относятся работы по приспособлению и обустройству территории для проведения строительно-монтажных работ на площадке. До окончания подготовительных работ основной период строительства, как правило, не начинается. Исключения могут быть для крупных строек, когда площадка осваивается поэтапно и организация подготовительного периода продумана в проекте;  Основной период строительства – это период времени, в течение которого строительная организация проводит основные строительные работы. Строительно-монтажные работы включают такие виды работ, как: земляные работы; каменные работы; устройство бетонных и железобетонных конструкций; монтаж бетонных и железобетонных конструкций; монтаж деревянных конструкций; монтаж легких ограждающих конструкций; изоляционные работы; кровельные работы; устройство полов; обустройство территории; устройство наружных инженерных сетей и коммуникаций; устройство внутренних инженерных сетей; монтаж технологического оборудования; пусконаладочные работы. В процессе строительства осуществляется строительный контроль в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка. Строительный контроль производится лицом, осуществляющим строительство. Если проектная документация на строительство подлежит государственной экспертизе, то при таком строительстве производится государственный строительный надзор. По окончании строительства застройщик должен получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 6.Разрешение на ввод в эксплуатацию. Это документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Разрешение на ввод в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию не требуется только в случае, если для строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также их капитального ремонта, не требовалось получения разрешения на строительство. Завершение проекта и сдача объекта в эксплуатацию являются важнейшими этапами в реализации проекта. На момент, когда строительный процесс завершен и объект подготовлен к вводу в эксплуатацию, необходима комплексная проверка всех проделанных работ на их соответствие контрактным условиям, проектной документации, государственным стандартам. Процесс завершения проекта, как правило, сопряжен с завершением расчетов с подрядчиками и оценкой качества выполненных работ, а также с формированием гарантийных обязательств на предстоящий период. Для заказчика крайне важно подготовиться к сдаче объекта, поскольку на этой стадии существует вероятность получения отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Основанием для этого могут послужить: отсутствие разрешительной и проектной документации, экспертных заключений, сертификатов и прочей регламентируемой Градостроительным кодексом РФ документации; несоответствие объемов капитального строительства, разрешительной документации; несоответствие параметров объекта строительства проектной документации; несоответствие санитарным, пожарным и иным нормам. Прием законченных строительных работ от исполнителя (генерального заказчика, подрядчика) может осуществлять как сам заказчик, так и любое другое уполномоченное инвестором лицо. Как правило, для приема объекта в эксплуатацию формируется специальная комиссия, в которую входят представители органов госнадзора, генподрядчика, субподрядчиков, проектировщика. Для проведения комплексной проверки и подготовки объекта к сдаче в эксплуатацию необходимо привлечение независимого эксперта, который будет действовать исключительно в интересах заказчика – это основное правило успеха в этой процедуре.22 В целях сокращения количества процедур, связанных с реализацией инвестиционно-строительных проектов, а также времени и расходов на их прохождение Правительство РФ утвердило План мероприятий («дорожная карта») «Совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» № 1336-р от 29 июля 2013г. В качестве контрольного показателя реализации «дорожной карты» определена позиция в рейтинге Всемирного банка Doing Business по показателю «Получение разрешение на строительство». В 2014г. Россия занимала 178 место в этом рейтинге. Реализация карты позволит к 2018 году сократить сроки получения разрешений на строительство с 344 до 56 дней, количество процедур для получения разрешения снизить с 51 до 11. В итоге Россия должна к 2018г. подняться в рейтинге на 34 место. Реализация этой инициативы уже началась.