Методический материал

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………….	3
Глава 1. Основные понятия анализа эффективного использования земельного участка	5
1.1. Понятия земельного участка	5
1.2. Использование земельного участка	11
Глава 2. Особенности метода проведения анализа наиболее эффективного использования земельного участка	17
2.1. Методы проведения использования земельного участка	17
2.2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка	19
ЗАКЛЮЧЕНИЯ………………………………………………………………..	21
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………….	24

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение и находится в неразрывной связи с капитальным строением на нем. При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т.д.

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов. Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во–первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Объектом курсовой работы выступают земельные участки.

Предметом курсовой работы являются анализ эффективного использование земельного участка.

Целью данной курсовой работы – является всестороннее изучение и анализ эффективного использования земельного участка.

 Исходя из поставленной цели, мы ставим перед собой следующие задачи:

1.        Рассмотреть понятие земельного участка.

2.        Изучить использование земельного участка.

3.        Выявить методы проведения использования земельного участка.

4.          Рассмотреть анализ наиболее эффективного использования земельного участка.

 Структура курсовой работы состоит из введения, двух глав, заключение, список использованных источников.

 

Глава 1. Основные понятия анализа эффективного использования земельного участка

 

 

1. Понятие земельного участка

 

 

Земельный участок – часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 Земельного кодекса РФ). То есть – это участок, имеющий фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном кадастре недвижимости.

Земля выполняет следующие функции: 

¾     экологическую (как природный объект, существующий независимо от воли человека);

¾     социальную (как место и среда обитания жизни человека); 

¾     политическую (как территория любого государства с границами) и экономическую (как объект купли-продажи, товар).

Земля обладает физическими и экономическими свойствами:

¾              физические свойства земли (плодородие, постоянство местоположения, фиксированность, вечное средство производства, неоднородной земли); 

¾              экономические свойства (потенциальный рост стоимости земли, неравномерность инвестиций в недвижимость, низкая ликвидность земли, различный характер использования земли, узкие локальные рынки земли).

Согласно ст. 6 Земельного кодекса (ЗК РФ), с учетом поправки, внесенной 23 июня 2014 года, федеральным законом N 171-ФЗ О внесении изменений в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

В ч.1 ст.6 ЗК РФ земля, как объект земельных отношений, рассматривается в трех своих ипостасях:

¾как природный объект и природный ресурс;

¾как земельный участок;

¾как часть(и) земельных участков.

Надо сказать, что, фактически, в действующем российском законодательстве смешиваются понятия «земля», «земли», «земельный участок. Разновидности, формы использования земельных участков рассмотрены в различных нормативно-правовых актах, не только в земельном кодексе.

1. Классификация по целевому назначению.

Согласно ст. 7 ЗК РФ, по целевому назначению могут быть:

¾          земли сельскохозяйственного назначения;

¾          земли населенных пунктов;

¾          земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

¾          земли особо охраняемых территорий и объектов;

¾          земли лесного фонда;

¾          земли водного фонда;

¾          земли запаса.

Каждая из групп содержит в себе подгруппы, т.е. дополнительно подразделяется по целевому назначению.  Как устанавливает ч.2 ст.260 ГК РФ, пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Использование для другого целевого назначения не допускается.

1.1. Земли сельхозназначения.

Они располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства в соответствии с пунктом 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ. Такие земли могут существенно различаться по виду разрешенного использования.

Согласно ст. 77 ЗК РФ, здесь выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Ч. 1 ст. 78 ЗК РФ устанавливает виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства):

¾          крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

¾          хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

¾          некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

¾          опытно–производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научных организаций, образовательных организаций, осуществляющих подготовку кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций;

¾          общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

1.2. Земли населенных пунктов.

Раньше эти земли назывались землями поселений. Они предназначены для проживания людей. Они могут быть сельскими и городскими. Согласно ст. 83 ЗК РФ, землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Причем, в свою очередь, города подразделяются на ряд категорий – в зависимости от численности проживающих в них жителей.

В соответствии со ст. 85 ЗК РФ, существует следующая классификация видов земель населенных пунктов:

¾              жилые;

¾              общественно–деловые;

¾              производственные;

¾              инженерные и составляющие транспортные инфраструктуры;

¾              рекреационные;

¾              сельскохозяйственного использования;

¾              специального назначения;

¾              военные объекты;

¾              иные территориальные зоны.

1.3. Земли промышленности, энергетики, транспорта и т.д.

Эти земли определены в ст. 87 ЗК РФ. Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (земли промышленности и иного специального назначения).

Согласно ст. 7, 87 ЗК РФ, земли промышленности и иного специального назначения составляют отдельную, самостоятельную категорию земель Российской Федерации. Часть 2 ст. 87 дает перечень земель промышленности и иного специального назначения в зависимости от характера задач, для решения которых они предназначены:

¾          земли промышленности;

¾          земли энергетики;

¾          земли транспорта;

¾          земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;

¾          земли для обеспечения космической деятельности;

¾          земли обороны и безопасности;

¾          земли иного специального назначения.

1.4. Земли особо охраняемых территорий.

К землям особо охраняемых территорий, в соответствии со ст. 94 ЗК РФ, относятся земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко–культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые являются изъятыми согласно постановлениям федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли:

¾     особо охраняемых природных территорий;

¾     природоохранного назначения;

¾     рекреационного назначения;

¾     историко–культурного назначения;

¾     особо ценные земли.

1.5. Земли лесного фонда.

Земли лесного фонда – это не только леса и лесополосы, охраняемые государством, но и земельные участки, которые предназначены для восстановления лесов, а также участки, которые предназначаются для целей по осуществлению лесохозяйственной деятельности.

Земли лесного фонда включают в себя следующие типы земельных участков и лесов:

¾              защитные территории;

¾              эксплуатационные территории;

¾              резервные территории;

¾              иные земельные участки, предназначенные для лесов, которые определяются как защитные территории;

¾              земли лесного фонда;

¾              другие категории любых земель, которые могут быть использованы для лесного фонда.

Ст. 6.1 Лесного кодекса относит к землям лесного фонда как лесные, так и нелесные земли (ч.1). Федеральным законом от 27.12.2018 № 538 – ФЗ сделано наконец-то уточнение, добавлена ч.4 ст.6.1  «Границы земель лесного фонда определяются границами лесничеств». Согласно ч.1 ст.3 ЛК РФ, лесное законодательство регулирует отношения в области использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, лесоразведения.

1.6. Земли водного фонда.

Земли водного фонда – это те земельные участки, которые находятся на территории водных объектов (море, пруд, реки, озера, водохранилища и прочие), а также различные водоохранные здания и сооружения, полосы отвода водных объектов, различные водно-технические объекты. Несмотря на то, что согласно Водному кодексу РФ водные ресурсы являются природными и возобновляемыми, они все равно остаются уязвимыми и ограниченными. Именно поэтому контроль за их использованием осуществляется государством.

Земли водного фонда делятся на несколько видов, которые четко описаны в Водном кодексе РФ:

¾     сам водный фонд;

¾     акватории;

¾     объекты;

¾     ресурсы;

¾     хозяйство;

¾     режим.

Земли водного фонда (или водный фонд) – это все объекты, а точнее их совокупность, которые находятся на территории Российской Федерации. По сути, под понятием водного фонда понимаются все существующие его виды.

Акваторией же называют все водные просторы, которые находятся рядом, в пределах любого водоема, каким бы образом он не был создан: хоть естественными путем, хоть искусственным.

Объектами водных земель называют все водоемы, которые обладают признаками, позволяющими признать их водными землями.

Под водными ресурсами в Водном кодексе РФ понимаются все водные ресурсы (как внешние, так и внутренние), которые могут быть использованы, используются, находятся под охраной государства.

Под водным хозяйством следует понимать всю деятельность, которая имеет отношение к использованию, изучению, охране водных объектов и их ресурсов, а также ликвидации водных катастроф.

Водный режим – это уровень воды в водоеме (любом водоеме, существующем на территории страны), который может изменяется в большую или меньшую сторону.

1.7. Земли запаса.

К землям запаса, на основании ст. 102 ЗК РФ, относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со ст.80 ЗК РФ.

В России выделяется государственная, муниципальная и частная собственность на землю (земельные участки):

1.   Государственная (федеральная, субъекта РФ) – это форма собственности на земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации или субъектов Российской Федерации. Управление и распоряжение такими землями осуществляется органами исполнительной власти Российской Федерации или субъектов Российской Федерации.

2.   Муниципальная – это форма собственности на земельные участки, принадлежащие муниципальным образованиям. Управление и распоряжение такими землями осуществляется органами местного самоуправления.

3.   Частная – это такая форма собственности, которая позволяет юридическим и физическим лицам – гражданам (а также их объединениям, товариществам и т.д.), владеть, пользоваться, распоряжаться землей.

Экономическая характеристика земельного участка включает в себя следующие элементы:

1.   Кадастровая стоимость земли. Этот обязательный показатель рассчитывается в ходе проведения кадастровых работ, используется для целей налогообложения. 

2.   Рыночная стоимость земли. Не является обязательным показателем, определяется по мере возникновения необходимости заинтересованными сторонами. Используется для определения цены предполагаемой сделки с земельным участком.

Дополнительные характеристики земельного участка не являются обязательными, а их перечень может увеличиваться или уменьшаться в зависимости от содержания правоотношения. Наиболее важными такими характеристиками являются:

1.   Экологическая обстановка по месту нахождения земельного участка. Имеет существенное значение в случаях приобретения земли гражданами для личного пользования, проживания и т.д.

2.   Логистические (транспортные) показатели. Позволяют определить доступность земельного участка для транспортной инфраструктуры. Является важной информацией для земельных участков, используемых как в экономическом обороте, так и для целей личного пользования.

3.   Геологические показатели. В ряде регионов данные этого показателя позволяют определить сейсмичность места расположения участка, что напрямую влияет на будущую цель использования под строительство.

4.   Иные показатели. Заинтересованные стороны и правообладатели участков вправе выявлять и устанавливать иные характеристики, имеющие значение для определения его свойств.

 

 

1.2. Использование земельного участка

 

 

Виды и условия разрешенного использования земельных участков предусматриваются для каждой категории отдельно. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (п. 2 ст. 7 ЗК). Порядок зонирования должен быть установлен федеральным законом.

Установление правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований относится к полномочиям органов местного самоуправления (ст. ст. 11, 83 ЗК).

В соответствии со ст. 85 ЗК в землях поселений могут выделяться территориальные зоны со следующим разрешенным использованием земельных участков:

1) жилые – для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной жилой, среднеэтажной смешанной жилой и многоэтажной жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового назначения, иной застройки;

2) общественно–деловые – для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования;

3) производственные  –  для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами;

4) инженерных и транспортных инфраструктур – для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры;

5) рекреационные – для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) особо охраняемых территорий;

10) иные.

Разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве определяется в соответствии с градостроительным регламентом с учетом ограничений на использование указанных объектов, установленных в соответствии с законодательством РФ (ст. 1 Градостроительного кодекса).

Для одной территориальной зоны устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков. Строительство объектов недвижимости, их реконструкция и расширение могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют градостроительному регламенту, если виды использования не входят в перечень разрешенного использования, а размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.  

Использование земельного участка не по целевому назначению – основание для привлечения нарушителя к административной ответственности.

Запрет на использование земельного участка и объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения их использования в соответствие устанавливается органом местного самоуправления.

Отметим, что независимо от зонирования и разрешенного использования участков в землях одной категории не может быть земель другой категории. Например, в черте городских и сельских поселений не может быть земель сельскохозяйственного назначения, земель обороны и промышленности, земель лесного фонда, эти земли находятся за чертой земель поселений (п. 1 ст. 87 ЗК).

 

 

Глава 2. . Особенности метода проведения анализа наиболее эффективного использования земельного участка

 

 

2.1. Методы проведения использования земельного участка

 

 

Метод предполагаемого использования также, как и метод остатка, основан на принципе остаточной продуктивности. Суть метода состоит в том, что в процессе его применения моделируется поток расходов, связанных с освоением земельного участка, и доходов, которые будет генерировать освоенный участок. Разность этих доходов и расходов, представляющая собой доход, приписываемый земле (остаточный доход), последовательно дисконтируется на дату оценки с целью определения стоимости оцениваемых прав на земельный участок. Данный метод еще называется методом дисконтированных денежных потоков, методом развития территории и методом разбивки на участки.

Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства) –  немедленно или в ближайшем будущем. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли. Но возможно его использование и для выделения земельной составляющей из общей стоимости уже застроенного земельного участка, если застройка представляет собой наиболее эффективный вид использования земли.

Применение метода исходит из того, что застройка любого участка происходит в два этапа: строительство и реализация. Отсюда прогнозируются затраты, связанные со строительством объекта и доходы от его реализации или сдачи в аренду.

Использование метода предполагает следующую последовательность действий:

¾              анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;

¾              составление сметы, обоснование сроков и графика строительства выбранного варианта застройки земельного участка;

¾              прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка;

¾              расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка;

¾              оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.

Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду зданий, строений и сооружений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам.

Оценка доходной части проекта в варианте сдачи недвижимости в аренду должна предусматривать оценку стоимости продажи объекта недвижимости в конце периода ее владения.

При расчете стоимости земли данным методом возможно применение различных математических моделей моделирования потока доходов и расходов, выбор которых зависит от целей оценки, вида доходов и расходов, имеющейся информации.

Одним из вариантов применения метода предполагаемого использования для оценки земли (свободного земельного участка) является метод разбивки на участки, если их застройка и последующая продажа считается наиболее эффективным видом использования земли.

 

Метод предполагаемого использования также может использоваться для оценки инвестиционной стоимости земли, то есть стоимости, при которой доход от приобретения земельного участка соответствует норме интереса, установленной инвестором, или стоимости, удовлетворяющей требования инвестора к доходности конкретного проекта.

Считается, что данный метод оценки рыночной стоимости земли целесообразно проводить в случаях, когда данных о продажах незастроенных земельных, но имеются рыночные данные о вероятных ценах продажи застроенных участков или расположенных на них объектов.

Условие применения данного метода — это возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли.

 

 

2.2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка

 

 

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификацию востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования.

Наиболее эффективное использование (НЭИ) объекта недвижимости определяется принципом НЭИ и представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) является базовым в оценке недвижимости и формирует основу применения трех традиционных подходов к оценке стоимости недвижимости. Вариант оптимального использования земельного участка определяется условиями конкретного рынка, которому он принадлежит. Наиболее эффективное использование является анализ рыночной ситуации, рыночных условий, при которых земельный участок может дать самую высокую остаточную стоимость.

Определение наиболее эффективного использования основано на мнении оценщика, его аналитических способностях.

Для анализа наиболее эффективного использования оценщику необходимо знать мотивацию собственника земельного участка  (заказчика), знать , какими потребительскими качествами должен будет обладать объект.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования являются, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, выявление наиболее эффективного использования для конкретного объекта недвижимости можно квалифицировать как основу расчета его рыночной стоимости.

Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж, уединенность и т.д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие параметры, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

— рыночный анализ;

— анализ реализуемости каждого варианта;

— разработку детального плана реализации каждого варианта.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту. Оптимальное сочетание факторов, приводящее к наибольшей стоимости, и есть наиболее эффективное использование.

Анализ реализуемости (осуществимости) предполагает расчет базовых составляющих стоимости — потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта, и предусматривает сопоставление всех возможных вариантов застройки участка. Для каждого варианта рассчитывается остаточная стоимость земли (участка).

Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование предполагает варианты анализа участка земли как свободного или застроенного. Соответственно анализ проводится в два этапа. На первом этапе участок анализируется без строений, на втором – как обустроенный: при этом будут учитываться также различные условия, определяющие НЭИ.

На первом этапе анализа формируются варианты освоения земельного участка с учетом потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный проект освоения и правовой возможности его реализации; физических, грунтовых и ландшафтных особенностей участка, а так же технологической и финансовой обоснованности. При этом надо учитывать зонирование территории и предусмотренные детальным планом районной планировки способы использования земельного участка. Например, если это спальный район, то будущая застройка должна соответствовать этому назначению; здесь можно  будет строить жилые здания, детские сады, школы, магазины и т.п. Задача оценщика- определить. Какие здания и сооружения целесообразно построить на этом участке, чтобы достигнуть максимальной выгоды.

На втором этапе анализа наиболее эффективного использования земельного участка определяются затраты, выручка, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов по годам прогнозного периода с учетом предусмотренных нормативов организации строительно-монтажных работ и производится разделение общего дохода на доход от земельного участка и строения. Прибыль относящаяся к земле, капитализируется и дает остаточную стоимость земельного участка. Наибольшая остаточная стоимость земельного участка и будет наиболее эффективным использованием.

 Выбранный вариант должен соответствовать четырем критериям принципа:

1.        Быть юридически допустимым (законным).

2.        Быть физически возможным (осуществимым).

3.        Быть финансово-обоснованным).

4.        Быть экономически максимально продуктивным.

Юридическая допустимость предполагает отсутствие юридических ограничений на реализацию выбранного варианта использования земельного участка (ограничения, заложенные  в договоре на приобретение участка; целевое использование земельного участка, сервитут, по отдельным параметрам зданий, о наличии долгосрочных договоров аренды; технические регламенты, строительные нормы и правила, зонирования территории, нормы, направленные на охрану окружающей среды (по шумности, по чистоте воздуха и т.п.). Если есть юридические запреты, то нет смысла рассматривать возможность реализации по остальным критериям.

Физическая осуществимость предполагает рассмотрение факторов, характеризующих размер, форму, топографию, состояние грунта. Почвенного покрова, растительность, ландшафтный дизайн , подземные пути  участку, риск стихийных бедствий (техногенных катастроф) земельного участка и его окружения и т.п. 

Финансовая обоснованность основывается на спросе и предложении на определенном рынке, на котором предполагаемый объект сможет себя представлять. Вариант может считаться финансово приемлемым, если он обеспечит доход от эксплуатации, превышающий произведенные затраты, и выполнит схему возврата капитала.

Максимальная продуктивность определяется путем сопоставления детализированных вариантов освоения земельного участка и выбора оптимального и юридически правомочных , физически возможных, финансово оправданных, который при прочих равных условиях способен принести оцениваемому участку наибольший чистый доход (наибольшую остаточную стоимость земли).

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) оцениваемого объекта недвижимости предполагает подробное исследование рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку объекта недвижимости при всех вариантах использования. Окончательный вывод о наиболее эффективном его использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Обычно анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости выполняется по нескольким альтернативным вариантам и включает:

 • рыночный анализ (определение спроса на альтернативные варианты использования в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т. д. по каждому варианту);

• анализ реализуемости варианта (расчет базовых составляющих стоимости (потока доходов и ставок капитализации) для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта);

 • анализ наиболее эффективного использования (разработка детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта).

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

 • рыночные условия (прежде всего преобладающие способы землепользования в окрестностях оцениваемого объекта);

 • существующие нормы зонирования;

 • ожидаемые изменения на рынке недвижимости;

• существующее использование объекта недвижимости.

В основе всех методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым объектом недвижимости, и суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

  Оценка земли обычно требуется для определения рыночной стоимости земельного участка, либо рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Рыночная оценка земли возможна лишь при наличии возможности передачи прав на это земельный участок по договору купли-продажи, аренды или иному договору.

Стоимость земли, как и стоимость любого другого объекта недвижимости изменяется во времени, и оценка земельных участков всегда проводится по состоянию на конкретную дату. оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земли определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную стоимость земельного участка. При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

Таким образом, глядя на сложившуюся ситуацию реально исходя и исследованного материала, можно сказать, что наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

¾     целевое назначение и разрешенное использование;

¾     преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

¾     ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

¾     существующее использование земельного участка.

При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Рыночная стоимость земельного участка, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Рыночная оценка стоимости земли зависит так же от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности.

В отношении земельных участков можно также оценить право аренды. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от полномочий арендатора, предоставленных ему по договору аренды, срока действия договора аренды, наличия обременений и разрешенного использования земельного участка.

Стоимость права аренды земельного участка также зависит от ожидаемой величины, вероятности и продолжительности получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном использовании.

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

 

 

1.                 Градостроительный кодекс РФ.

2.                 Гражданский кодекс РФ.

3.                 Земельный кодекс РФ.

4.                 Федеральный закон РФ.

5.                 Буянов  А.Ю., Федорова  Ю.М. Экономическая оценка земельных участков: учебно-методическое пособие. − М.: изд–во МИИГАиК, 2015.

6.                 Войтоловский  И.В. Экономический анализ – М.: изд–во Высшее образование, 2015. 

7.                 Грабовый П.Г., Коростелев С.П. Оценка Собственности. Оценка недвижимости. Учебное пособие. – М.: изд–во МГСУ-РООС, 2015.

8.                 Грибовский  С.В. Об оценке земельных участков методом DCF –анализа. – М.: Издательство «АСВ», 2016.

9.                  Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд. «МКС», 2017. 

10.            Симионова Н.Е. Методы оценки имущества. Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства. – Ростов н/Д.: изд–во Феникс, 2016.

11.            Слюсаренко В.А. Определение стоимости недвижимого имущества: учебник для студ. Учреждений сред. проф. образования. – М.: Издательское центр «Академия», 2015.

12.            Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. – Ростов н/Д: изд–во Феникс, 2015

13.            Щербакова Н.А. Экономика управление недвижимостью: Учебник для вузов. – Смоленск: изд-во «Смолин Плюс», 2015.

 

Скачано с www.znanio.ru