Совершенствование законодательства в области правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ОБЛАСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Д.Н. Антонов

Научный руководитель: М.И. Аверьянова, кандидат юридических наук, доцент

Аннотация: в данной статье рассматривается совершенствование законодательства в области правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения.

Abstract: this article discusses the improvement of legislation in the field of legal regulation of the contract of commercial rental of residential premises.

Ключевые слова: законодательство, наем жилья; договор коммерческого найма жилого помещения; договор аренды; наймодатель и наниматель.

Keywords: legislation, rental of housing; contract of commercial rental of residential premises; lease agreement; landlord and tenant.

Актуальность темы исследования определяется тем, что законодательство, регулирующее договор коммерческого найма жилого помещения, нуждается в дальнейшем совершенствовании. Можно сказать, что указанный договор является одним из способов реализации права граждан на жилище. В связи с тем, что жилищные правоотношения во все времена играли одну из основополагающих ролей в жизни общества, а на сегодняшний день отношения по договору найма жилого помещения переходят в новую фазу, можно сказать, что в настоящее время договор коммерческого найма жилого помещения является весьма актуальной темой. По объективным социально- экономическим причинам коммерческий наем жилых помещений нашел свое широкое применение на практике.

Научное изучение договора коммерческого найма не получило должного внимания как в практическом, так и в теоретическом направлении, чего нельзя сказать о договоре социального найма. Отсюда вытекает ряд проблем, таких как: отсутствие федерального законодательства, которое бы регулировало порядок предоставления жилого помещения, а также процедуру постановки на учет граждан, которые нуждаются в жилье по договорам коммерческого найма; отсутствие единого понимания жилищно-правовых терминов применительно к рассматриваемому кругу жилищных правоотношений; не на должном уровне складывается практика применения договоров коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда; отсутствует учет и регистрация договоров коммерческого найма в частном жилищном фонде. Также сложившаяся ситуация в рамках исследуемых отношений усложняется, отсутствием гражданско-правовых механизмов, которые позволяют привлечь коммерческие организации, целями деятельности которых является сдача жилых помещений во временное и возмездное владение и пользование гражданам, к участию в формировании жилищного фонда коммерческого использования.

Нанимателем по договору коммерческого найма может быть полностью дееспособное совершеннолетнее физическое лицо, но нормы, регулирующие данный договор, не содержат требования о совершеннолетии нанимателя. Это связано с тем, что когда прежний наниматель выбывает из жилого помещения, его обязанности могут передаваться лицу, не достигшему 18 лет, но имеющему постоянный заработок. Возможность такой замены предусмотрена в ст. 686 ГК РФ [1]. Однако данная статья содержит прямое указание на совершеннолетие нанимателя, к которому переходит жилое помещение посредством замены. При этом гражданский оборот выделяет в качестве значимого юридического события не только достижение совершеннолетия, но и приобретение полной дееспособности. Признание гражданина дееспособным возможно вследствие эмансипации или заключения брака.

На наш взгляд, целесообразно внести изменения в п. 1 ст. 686 ГК РФ, заменив слово «совершеннолетний» на «дееспособный» [1].

В правоотношениях коммерческого найма, в отличие от социального найма, законодатель не описывает имущественное положение нанимателя. Как мы уже говорили, нанимателем по договору социального найма может выступать нуждающийся в улучшении жилищных условий или малоимущий гражданин. Федеральное законодательство в отношении договора коммерческого найма никакой конкретизации по поводу имущественного положения нанимателя не содержит. Однако существуют нормативно-правовые акты, которые конкретизируют личность нанимателя. В частности, к ним относят Федеральную целевую программу «Жилище» на 2015–2020 гг.

Следует заметить, что все нормативные правовые акты такого рода распространяют свое действие на граждан, которые признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилом помещении.

Изучив их, мы приходим к выводу, что жилые помещения по договорам коммерческого найма предоставляются нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам в качестве альтернативы договора социального найма. Анализируя правовой статус нанимателя по этим программам, мы приходим к выводу, что свое действие они распространяют на определенный круг граждан. Как правило, участниками программ становятся граждане, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и являются малоимущими. Иными словами, речь здесь идет о семьях, которые не могут своими средствами, самостоятельно приобрести жилье.

В таком случае большая часть населения России не может быть отнесена под действие этих программ, хотя они тоже не могут приобрести самостоятельно жилое помещение.

По нашему мнению, такой подход не совсем удачный, так как формирование института коммерческого найма должно решать проблему не только малоимущих граждан, но и граждан, не относящихся к ним.

Для решения этой проблемы следует создать рынок найма жилья, в который привлечь частный сектор жилищной недвижимости, ориентированный на долгосрочный наем.

Отношения коммерческого найма жилых помещения в России развиты слабо, а также отсутствует нормативная база, регулирующая процесс создания, ликвидации и деятельности специальных жилищных организаций. Эти организации могли бы заниматься сдачей внаем жилья на профессиональной основе. Проблема развития такого вида предпринимательской деятельности связана с большими расходами на его создание, но можно решить проблему путем инвестиций в проекты по развитию отношений коммерческого найма жилого помещения. Данные меры направлены на стимулирование появления нового вида предпринимательской деятельности, главной целью которого будет являться предоставление гражданам жилых помещений для проживания по договорам коммерческого найма.

На практике встречаются случаи, когда коммерческие организации занимаются строительством и сдачей жилых помещений по договорам коммерческого найма. Например, АО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки». Эта компания заключает договор коммерческого найма с гражданами с последующей продажей квартир в собственность нанимателю. Поэтому мы считаем, что государство должно стимулировать деятельность аналогичных компаний, так как это поможет решить жилищную проблему в стране.

Законодатель также допускает, чтобы сдачей жилых помещений внаем занимались и некоммерческие организации. Например, ст. 128 ЖК РФ содержит положение о том, что жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов [2]. Отсюда вывод, что до полной выплаты паевого взноса новое лицо фактически является нанимателем жилого помещения. После выплаты паевого взноса член кооператива получает право собственности на жилое помещение.

Данные особенности жилищных кооперативов можно использовать при создании специализированных жилищных организаций для решения жилищных проблем. Деятельность этих организаций будет заключаться в строительстве многоквартирных домов и сдаче квартир внаем гражданам на основе договора коммерческого найма.

Для регулирования данной сферы государству следует создать органы управления, которые будут вести учет нуждающихся в жилье граждан, а также контролировать деятельность специализированных организаций.

Необходимо также создание и поддержание условий для привлечения организаций к такой деятельности. Например, государство может предоставлять земельные участки и территории для строительства многоквартирных домов, а также вводить налоговые льготы.

Подводя итоги, можно отметить, что создание нормативной базы и практических условий для формирования специализированных организаций является перспективным направлением для улучшения жилищной ситуации в стране.

В заключение главы стоит обобщить сделанные в ходе исследования выводы практического и теоретического характера, а также обозначить некоторые из проблем, которые на наш взгляд являются наиболее значимыми.

В российской юридической науке распространено мнение, что любой наем жилого помещения, в том числе коммерческий, произошел от гражданско-правового института имущественного найма (аренды). В этой связи по поводу соотношения институтов жилищного и имущественного найма наиболее ярко обозначились две позиции:

1)   договор найма жилья является разновидностью договора аренды;

2)   договор найма жилья является самостоятельным договором.

Изучив ГК РФ, мы можем признать близость договоров аренды и коммерческого найма жилого помещения [1]. Однако если сравнить функциональное назначение жилого помещения, то можно увидеть, что целью нанимателя по договору коммерческого найма является удовлетворение личной жилищной потребности, а по договору аренды - удовлетворение жилищной потребности других граждан. Можно также выделить самый важный признак договора коммерческого найма жилого помещения, который отграничивает его от договора аренды, - потребительский характер. В связи с этим законодатель посчитал данный признак достаточным для выделения договора найма жилого помещения в качестве самостоятельного договорного типа, который отличается от других гражданско-правовых договоров.

Особенность договора коммерческого найма в том, что данный договор является самостоятельным комплексным институтом как гражданского, так и жилищного права. Жилое помещение как объект договора коммерческого найма представляет собой, с одной стороны, имущество, которое используется наймодателем с целью извлечения прибыли, а с другой, способствует реализации потребности нанимателя в жилище. Из этого следует, что коммерческие жилищные отношения являются, с одной стороны, гражданскими, а с другой - социально-обеспечительными, т.е. жилищными.

ГК РФ выделяет две договорные модели найма жилого помещения - договор найма жилого помещения (коммерческий наем) и договор социального найма жилого помещения [1]. Жилищное законодательство, в частности ЖК РФ, регулирует отношения по договору социального найма, а отношения, связанные с коммерческим наймом, оно не предусматривает [2].

На наш взгляд, договор найма жилого помещения, который обозначен в гл. 35 ГК РФ, полностью отвечает всем признакам коммерческого договора, что отличает его от договора социального найма, который преследует потребительские цели, а именно обеспечение жильем малоимущих и нуждающихся категорий граждан [1]. ГК РФ не содержит термин «коммерческий наем», поэтому мы предлагаем определить договор коммерческого найма как соглашение, по которому наймодатель или управомоченное им лицо обязуется предоставить жилое помещение, а также право владения и пользования этим помещением за плату нанимателю, который обязуется использовать данное жилое помещение для личного проживания [1].

В современных условиях жизни в нашей стране договор коммерческого найма жилого помещения рассматривается как один из способов удовлетворения жилищной потребности граждан, которые не являются малоимущими, но не имеют достаточно средств на приобретение жилого помещения в собственность. Договор коммерческого найма стоит рассматривать также как инструмент извлечения прибыли, поскольку систематическое извлечение прибыли из передачи права владения и пользования жилым помещением имеет большое значение для повышения благосостояния наймодателя.

Регулирование договора найма жилого помещения происходит и на федеральном уровне, и на уровне субъектов Российской Федерации. Изучив программы, мы приходим к выводу, что жилые помещения по договорам коммерческого найма предоставляются нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам в качестве альтернативы договора социального найма. Как правило, участниками программ становятся граждане, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и являются малоимущими. Иными словами, речь здесь идет о семьях, которые не могут своими средствами, самостоятельно приобрети жилье. В таком случае большая часть населения России не может быть отнесена под действие этих программ, хотя они тоже не могут приобрести самостоятельно жилое помещение.

По нашему мнению, такой подход не совсем удачный, так как формирование института коммерческого найма должно решать проблему не только малоимущих граждан, но и граждан, не относящихся к ним.

Для решения этой проблемы следует сформировать рынок найма жилья, в который привлечь частный сектор жилищной недвижимости, ориентированный на долгосрочный наем, а также создать федеральные программы, которые будут развивать институт коммерческого найма. Это позволило бы гражданам решить жилищную проблему наиболее быстро, так как существующие программы направлены не на развитие коммерческого найма, они регулируют институт права собственности, а также оказывают социальную поддержку малоимущим гражданам.

При заключении договора коммерческого найма также будет необязательно признание гражданина малоимущим, необходимо лишь поставить его на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не имеет значения, есть ли у гражданина в собственности или во владении и пользовании другое жилое помещение, так как данный договор носит возмездный характер, а не только социальный, как договор социального найма.

Таким образом, исследовав лишь содержание договора, можно сделать вывод, что многие пробелы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения обусловлены формированием правил по аналогии с договором социального найма. Однако в договоре социального найма велико влияние императивных норм, отдается предпочтение защите прав нанимателя и, по общему признанию, практически не действует принцип свободы договора.

Таким образом, из всего выше сказанного необходимо сделать вывод, что потребность в изучении правовых вопросов договора найма жилого помещения сегодня является актуальным, поскольку по оценке практикующих адвокатов, не менее 80% вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с жильем. Несмотря на то, что уже более половины жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы и с ними активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях.

Литература

1.        Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020 № 427-ФЗ): [принят Государственной Думой 21 октября 1994]. – Текст : электронный // СПС «КонсультантПлюс». – Режим доступа: по подписке.

2.        Российская Федерация. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2021): [принят Государственной Думой 22 декабря 2004]. – Текст : электронный // СПС «КонсультантПлюс». – Режим доступа: по подписке.

Скачано с www.znanio.ru