Лекция: Фазы инвестиционно-строительного процесса

Фазы инвестиционно­строительного проекта     во   отражение 1.Прединвестиционная   фаза   проекта.  Прединвестиционная   фаза проекта   заключается   в ознакомлении   с   объектом   инвестиций,   инвестором,   и   будущим   владельцем   объекта,   по результатам которого выносится решении о целесообразности инвестирования. На данном этапе реализации проекта осуществляется формулировка    инвестиционного  замысла, который находит свое всем проекте. На основе выполненных исследований возможных источников финансирования, условий и средств реализации поставленной цели, инвестор (заказчик) принимает решение о разработке декларации о   намерениях   инвестирования   в   строительство.    Декларация   о   намерениях   –   документ, содержащий сведения об инвесторе, местоположении объекта, характеристиках инвестиционного проекта,   потребности   в   ресурсах,   источниках   финансирования,   условиях   сбыта   готовой продукции.   Следующим   документом,   разрабатываемым   в прединвестиционной   фазе,   является обоснование инвестиций.   В   нем   находят   свое   отражение   сведения   об   общей   характеристике отрасли   и   предприятия,   цели   и   задачи   разрабатываемого проекта,   данные   о   характеристиках объектов   и   сооружений,   возможности   по   обеспечению   ресурсами,   текущее   состояние   рынка продукции   и   прогноз   его   развития   на   ближайшее   будущее,   структура   управления проектом и оценка   его   эффективности.   Обоснование инвестиций должно   составляться   в   соответствии   с требованиями государственных органов и подлежит обязательной экспертизе. На основе анализа всей   предоставленной   информации   делается   вывод   о   целесообразности   инвестирования в данный проект.   Затем     проводятся     все   необходимые   экспертизы,   служащие   для   обеспечения соответствия возводимых объектов требованиям и нормам российского законодательства, а также для   выявления   эффективности   инвестируемых   в проект средств.   Завершается  прединвестиционная   фаза   разработкой   технико­экономического   обоснования   (ТЭО).   ТЭО   ­ комплект документов, отражающий исходные данные по проекту, технические, технологические, расчетно­сметные,   оценочные,   конструктивные,    природоохранные    решения,    на    основе   которых возможно определение эффективности и последствий его реализации. 2.Изыскательные работы на планируемой территории застройки. Эти работы являются одним из самых важных видов строительной деятельности. В основе любого строительства  на территории  России   лежит   территориальное   планирование.   Реализация   планируемой   застройки осуществляется  на основании  генерального плана  и  правил землепользования и застройки. При подготовке   правил   землепользования и   застройки устанавливаются   территориальные   зоны. Территориальные зоны делятся на: 1).жилые   зоны,   включающие в   себя зоны   застройки   индивидуальными,   малоэтажными, среднеэтажными и многоэтажными жилыми домами и  жилой застройки иных видов; 2).общественно­деловые   зоны,   коммерческого и общественного назначения, зоны объектов социального и коммунально­бытового назначения, зоны обслуживания   объектов   производственной и   предпринимательской деятельности,   иные общественно­деловые зоны;  3).производственные 4).зоны   5).зоны 6).зоны   особо   охраняемых   территорий   (историко­культурного, другого значения);    транспортной инфраструктуры; использования; скверы, парки);   природоохранного и   включающие в   себя зоны   делового, рекреационного инженерной и зоны     сельскохозяйственного   назначения     зоны,     (леса, т.         д.); свалки и назначения (кладбища, специального 7).зоны 8).зоны размещения военных объектов. Правовой   режим   земельных   участков     определяется   градостроительным   регламентом. При этом определяются   виды   использования   земельных   участков и   объектов капитального строительства, предельные   размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.     На земельных участках, которые   определены   под   застройку, и утвержден градостроительный   план,   производятся   инженерные   изыскания   для   подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Можно сказать, что именно с изыскательных работ фактически и начинается любое строительство, а объектов.  Изыскания включают в себя следующие виды:  инженерно­геодезические – изыскания, проводимые с целью получения данных о природных  условиях   местности   для   дальнейшей   разработки   и   обоснования   строительного   проекта, строительства объекта, его эксплуатации, ликвидации;  инженерно­геологические   – изыскания,   проводимые   с   целью   анализа   физико­механических свойств грунтов. Они позволяют подобрать оптимальный тип фундамента;   в   отношении которых   подготовлен   эксплуатация также   и,          инженерно­гидрологические   – изыскания,   проводимые   с   целью   изучения   ледового   режима близлежащих водных объектов и подземных вод и степени их влияния на возводимый объект;  изыскания грунтовых   строительных   материалов   – работы,   проводимые   с   целью   получения данных   об   источниках,   количестве,   качестве,   а   также   о   горно­геологических   условиях проектирования;  инженерно­экологические – изыскания, проводимые с целью оценки пригодности окружающей среды для проживания и обеспечения нормальных условий для деятельности. Инженерные   изыскания   выполняют     застройщик   либо   привлекаемое на   основании договора застройщиком   или   уполномоченным   им   лицом ( заказчик)   физическое   или   юридическое   лицо. Результатом инженерных изысканий является  документ о выполненных инженерных изысканиях, содержащий   материалы в   текстовой форме   и в   виде карт   (схем) и   отражающий сведения о задачах   инженерных   изысканий, о   местоположении территории, на   которой планируется осуществлять    строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, о видах, об объеме, о   способах и о   сроках проведения   работ   по   выполнению   инженерных   изысканий. Инженерные   изыскания   являются   основой   для   осуществления   архитектурно­строительного проектирования 3.Архитектурно­планировочное   задание.  Архитектурно­планировочное   задание –  это  комплекс требований   к   назначению,   основным   параметрам   и   размещению архитектурного объекта   на конкретном   земельном   участке,   а   также   обязательные   экологические,   технические,   предусмотренные организационные   условия   его   проектирования   и   строительства, законодательством РФ. Архитектурно­планировочное задание должно содержать: положения   утвержденной   градостроительной   документации;   экологические,   санитарно­ гигиенические   и   противопожарные   требования   к   объекту;   требования   по   охране   памятников истории   и   культуры;   указания   на   строительство   в   особых   условиях   (сейсмозона,   зона   вечной законодательством субъектов РФ и (застройщика)   проектирование.   конструктивные,   природоохранные,     объекта   капитального   строительства.   объемно­планировочные,   ограничивающих   права   Заказчика   мерзлоты   и   другие);   требования   по   соблюдению   прав   граждан   и   юридических   лиц,   интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства. Не допускается включение в архитектурно­планировочное задание требований к архитектурным и другим решениям, внутреннему оборудованию, отделке архитектурного объекта, а также других требований   и   условий,   и автора архитектурного проекта,   если   такие   требования   и   условия   не   основываются   на действующем законодательстве, нормативных правовых актах, градостроительных нормативах. 4.Архитектурно­строительное  Архитектурно­строительное проектирование представляет   собой   деятельность,   направленную   на   разработку   проектной  документации    Обычно   проектную   документацию составляют  в две стадии: проект и рабочая документация. В проекте определяются основные решения:   оценивается экологическая, санитарно­эпидимиологическая   и эксплуатационная безопасность объекта. Этот документ состоит из следующих разделов: ­ общая пояснительная записка (содержит краткую характеристику объекта) ­ архитектурные решения (объемно­планировочные решения) ­   конструктивные   решения   (сведения   об   инженерно­геологических   условиях,   работа   по подготовке территории…) ­ технологические решения (технология процесса СМР, расчет численности и  профессионального состава рабочих) ­   решения   по   инженерному   обеспечению   (системы   отопления,   вентиляции,   водопровода, канализации, газоснабжения, электроосвещения, ….) ­ охрана окружающей среды ­ инженерно­ технические мероприятия (противопожарные мероприятия…) ­   организация   строительства   (   объемы   основных   видов   работ,   примерный   календарный   план строительства, ….) ­ сметная документация ­ регламент обращения со строительными отходами. Проектная   документация   содержит   материалы в   текстовой форме   и в   виде   карт   (схем) и определяет архитектурные,   функционально­технологические,   конструктивные и   инженерно­ технические решения   для   обеспечения   строительства.   Текстовая   часть   содержит   сведения   в отношении объекта капитального строительства, описание принятых технических и иных решений, пояснения, ссылки на нормативные и (или) технические документы, используемые при подготовке проектной   документации   и   результаты   расчетов,   обосновывающие   принятые   решения. Графическая   часть   отображает   принятые   технические   и   иные   решения   и   выполняется   в   виде чертежей,   схем,   планов   и   других   документов   в   графической   форме. К архитектурно­ строительному   проектированию привлекаются   физические   либо   юридические   лица,   имеющие допуск   саморегулируемой   организации   на   выполнение   данного   рода   деятельности. Функциональные   обязанности   по   подготовке проектной документации   выполняются застройщиком.   Подготовка   проектной   документации   на   объекты   капитального   строительства производится   в   соответствии   с   "Положением   о   составе   разделов   проектной   документации   и требованиям   к   их   содержанию"   (Постановление   Правительства   РФ   №87   от   16.02.2008   г.   и дополнениями к нему). Обязательным этапом инвестиционного процесса в строительстве является государственная экспертиза проектной документации. Она проводится в целях предотвращения граждан,   юридических     лиц государства.   капитального   строительства   объектов,   создание   и   использование   которых   не   отвечает требованиям государственных норм и правил или наносит ущерб охраняемым законом правам и и   интересам     Государственной экспертизе подлежит проектная   документация объектов строительства, реконструкции,   капитального   ремонта   и   результаты   инженерных   изысканий,   выполненных   для подготовки такой проектной документации. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации   и   результатов   инженерных   изысканий"   государственная   экспертиза   проектной документации проводится в отношении следующих объектов капитального строительства:   объекты,   строительство,   реконструкцию   и   капитальный   ремонт   которых   предполагается осуществлять на территориях 2 и более субъектов РФ;  объекты,   строительство,   реконструкцию   и   капитальный   ремонт   которых   предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне РФ;  объекты на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах и в территориальном море РФ;  объекты обороны и безопасности, сведения о которых составляют государственную тайну;  объекты культурного наследия федерального значения (при проведении капитального ремонта в целях их сохранения);  особо опасные и технически сложные объекты;  уникальные объекты, в проектной документации которых предусмотрена одна из следующих характеристик (высота более 100 метров, пролеты более 100 метров, консоль более 20 метров, нестандартные конструкции или конструкционные системы). Осуществление   подготовки   проектной   документации не   требуется   при   строительстве, реконструкции,   капитальном   ремонте   объектов   индивидуального   жилищного   строительства ( отдельно стоящих  жилых домов с количеством этажей не более, чем три, предназначенных для проживания   одной   семьи   (ч.3.   ст.48   Градостроительного   кодекса   РФ).    После   утверждения проектной документации застройщик должен получить разрешение на строительство.    5.Разрешение на строительство.  Разрешение на строительство ­ это документ,  подтверждающий полное соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.   Разрешение   дает   право   производить   строительные   работы,   реконструкцию   объектов капитального  строительства  и их капитальный  ремонт.  Разрешение на строительство  выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. В некоторых случаях разрешение на строительство выдается федеральным органом исполнительной власти (например, при   строительстве     объекта   использования   атомной   энергии,   аэропортов,   объектов железнодорожного транспорта, посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом, объектов обороны и безопасности, объектов космической инфраструктуры, объекта культурного наследия и др.).   Разрешение на строительство требуется в следующих случаях:   возведение нового объекта капитального строительства; реконструкция объекта капитального строительства; капитальный   ремонт,   в   результате   которого   затрагиваются   конструктивные   и   иные  характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства. ­     реконструкции   объектов,   не   являющихся   объектами   капитального Разрешение на строительство не требуется при:  строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительстве на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;  строительстве, строительства (киосков, навесов и других);  строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;  выполнении  строительных   работ,   которые   не   влекут   за   собой   изменений   внешнего архитектурного   облика   сложившейся   застройки   города   или   иного   населённого   пункта   и   их отдельных   объектов   и   не   затрагивают   характеристик   надежности   и   безопасности   зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.  капитального ремонта объектов капитального строительства; Разрешение   на   строительство   выдается   на   весь   срок,   предусмотренный   проектом   организации строительства   объекта.   Разрешение   на   индивидуальное   жилищное   строительство   выдается   на десять лет. После оформления всех необходимых документов и получения разрешения на строительство, а также ордера на проведение подготовительных, земляных и строительных работ, оформленного и выданного   уполномоченным   органом, земельный   участок   приобретает статус строительной площадки   со   всеми   соответствующими   данному   статусу   требованиями   и ограничениями. Строительно­монтажные работы должны проводиться после получения заказчиком разрешения на их   проведение.   Независимо   от   вида   строительства производство   строительно­монтажных работ включает два этапа:   Организационно­техническую подготовку. К организационной подготовке относится получение от   заказчика   проектно­сметной   документации,   организация   авторского   надзора,   получение дополнительных разрешений и согласований от различных контролирующих органов, составление проекта   производства   работ.   Эта   часть   подготовки   относится   к   деятельности   заказчика   и генерального   подрядчика.   К   технической   подготовке   относятся   работы   по   приспособлению   и обустройству   территории   для   проведения строительно­монтажных   работ на   площадке.   До окончания подготовительных работ основной период строительства, как правило, не начинается. Исключения   могут   быть   для   крупных   строек,   когда   площадка   осваивается     поэтапно   и организация подготовительного периода продумана в проекте;  Основной   период строительства –   это   период   времени, строительная организация проводит основные строительные работы. Строительно­монтажные работы включают такие виды  работ, как: земляные работы; каменные работы;   устройство   бетонных   и   железобетонных   конструкций;     и железобетонных   конструкций;  монтаж деревянных конструкций; монтаж легких ограждающих конструкций;   изоляционные   работы;   кровельные   работы;   устройство   полов;   обустройство территории;  устройство наружных инженерных сетей и коммуникаций;  устройство внутренних инженерных сетей; монтаж технологического оборудования; пусконаладочные работы. В процессе строительства осуществляется строительный контроль в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных   изысканий,   требованиям   градостроительного   плана   земельного   участка. Строительный контроль производится лицом, осуществляющим строительство.   Если проектная   в   течение   которого     монтаж     бетонных документация на   строительство подлежит   государственной   экспертизе,   то   при   таком строительстве производится государственный строительный надзор. По окончании строительства застройщик должен получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.  6.Разрешение   на   ввод   в   эксплуатацию.   Это    документ,   который   удостоверяет   выполнение строительства   объекта   в   полном   объеме   в   соответствии   с разрешением на   строительство, соответствие   построенного   объекта   капитального   строительства   градостроительному   плану земельного   участка   и   проектной   документации.   Разрешение   на   ввод   в   эксплуатацию является основанием   для   постановки   на   государственный   учет   построенного   объекта   капитального строительства,   внесения  изменений   в  документы  государственного   учета   реконструированного объекта капитального строительства. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию не требуется только в случае, если для строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также их капитального ремонта, не требовалось получения разрешения на строительство. Завершение проекта и сдача объекта в эксплуатацию являются важнейшими этапами в реализации проекта.   На   момент,   когда   строительный   процесс   завершен   и   объект   подготовлен   к   вводу   в эксплуатацию, необходима комплексная проверка всех проделанных работ на их соответствие контрактным   условиям,   проектной   документации,   государственным   стандартам.   Процесс завершения проекта, как правило, сопряжен с завершением расчетов с подрядчиками и оценкой качества   выполненных   работ,   а   также   с   формированием   гарантийных   обязательств   на предстоящий период. Для заказчика крайне важно подготовиться к сдаче объекта, поскольку на этой стадии существует вероятность получения отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Основанием для этого могут послужить: отсутствие разрешительной и проектной документации,   сертификатов   и   прочей   регламентируемой Градостроительным   кодексом   РФ   документации;   несоответствие   объемов   капитального строительства, разрешительной документации; несоответствие параметров объекта строительства проектной   документации;   несоответствие   санитарным,   пожарным   и   иным   нормам. Прием   законченных   строительных   работ   от   исполнителя   (генерального   подрядчика)   может осуществлять   как   сам   заказчик,   так   и   любое   другое   уполномоченное   инвестором   лицо.   Как правило,  для приема  объекта в эксплуатацию формируется  специальная комиссия,  в которую входят   представители   органов   госнадзора,   заказчика,   генподрядчика,   субподрядчиков, проектировщика.   Для   проведения   комплексной   проверки   и   подготовки   объекта   к   сдаче   в эксплуатацию   необходимо   привлечение   независимого   эксперта,   который   будет   действовать исключительно в интересах заказчика – это основное правило успеха в этой процедуре. В целях сокращения количества процедур, связанных с реализацией инвестиционно­строительных проектов, а также времени и расходов на их прохождение Правительство РФ утвердило План мероприятий     «Совершенствование   правового   регулирования градостроительной   деятельности   и   улучшение   предпринимательского   климата   в   сфере строительства»   №   1336­р   от   29  июля   2013г.  В   качестве   контрольного   показателя   реализации «дорожной   карты»   определена   позиция   в   рейтинге   Всемирного   банка    Doing   Business     по показателю «Получение разрешение на строительство». Реализация карты позволит в 2018 году сократить сроки получения разрешений на строительство с 344 до 56 дней, количество процедур для получения разрешения снизить с 51 до 11.    экспертных   заключений, («дорожная   карта»)