Лекция на тему: "Эффективное использование недвижимости"

Преподаватель Берсенева Татьяна Алексеевна Лекция на тему: «Эффективное использование недвижимости» Содержание   лекции:  понятия   «недвижимость»,   «земельный   рынок»; прием   наиболее   эффективного   использования   земельного   участка   как застроенного. Цель лекции: изучение понятий «недвижимость», «земельный рынок»; прием   наиболее   эффективного   использования   земельного   участка   как застроенного;   изучение   критерий   анализа   наиболее   эффективного использования;   изучение   нестандартных   видов   и   направлений   наиболее эффективного использования недвижимости. Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено   четкое   разграничение   между   движимым   и   недвижимым имуществом.  Перечень   объектов   недвижимости   приведен   в   ст.   130   ГК   РФ.   К недвижимым   вещам   (недвижимое   имущество,   недвижимость)   относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно   связано   с   землей,   то   есть   объекты,   перемещение   которых   без несоразмерного   ущерба   их   назначению   невозможно,   в   том   числе   леса, многолетние   насаждения,   здания,   сооружения.   К   недвижимым   вещам относятся   также   подлежащие   государственной   регистрации   воздушные   и морские суда, суда внутркннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие   в   целом   как   имущественный   комплекс   также   признается недвижимостью РФ). 132 ГК     (ст.     В   соответствии   с   частью   первой   Гражданского   кодекса   РФ   предприятиерассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли­ продажи,   залога,   аренды   и   других   сделок,   связанных   с   установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству. В   состав   предприятия   как   имущественного   комплекса   входят   все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки,   здания,   сооружения,   оборудование,   инвентарь,   сырье,   продукцию,   а   также   права   на   обозначения, права   требования,   долги, индивидуализирующие   предприятие,   его   продукцию,   работы   и   услуги (фирменное  наименование, товарные  знаки,  знаки  обслуживания), и  другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Ст.   131   ГК   РФ   в   императивной   форме   установлен   открытый,   публичный характер акта государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный   орган,   осуществляющий   государственную   регистрацию недвижимости,   обязан   предоставить   информацию   о   произведенной   им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу.   Эта   норма   безусловно   позволит   существенно   снизить   риск ненадлежащего   совершения   сделок   с   объектами   недвижимости   для участников гражданского оборота.  Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его   понимании   он   представлен   обычно   в   трех   основных   сегментах:   рынок жилых   помещений,   рынок   земельных   участков,   рынок   ценных   бумаг   на недвижимость.   К   примеру,   рынок   жилых   помещений   предусматривает   как продажу,   так   и   аренду,   и   эксплуатацию.   Этот   рынок   охватывает многоквартирные дома, модное ныне у нас котеджное строительство и т.д. Различные   формы   собственности:   частная,   собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная.Определить эффективность той или иной формы очень сложно ­ все зависит от конкретных ситуаций.  В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие   сегменты.   И   это   понятно.   Здесь   есть   уже   определенная законодательная   база,   регулирующая   процессы   приватизации   жилья, получения земли для строительства коттеджей и т.д. Рынок   нежилых   помещений   представлен   в   основном   когда­то помещениями, реконструированными     выкупленными   или переоборудованными   под   офисы.   Но   в   ходе   приватизации   появляется   все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов   фондами   имущества,   т.е.   местными   органами   управления.   На втором   этапе   приватизации   рынок   недвижимости   пополнится промышленными   объектами   и   в   еще   большей   степени   объектами   торгово­ сервисного назначения. После   введения   права   частной   собственности   на   недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости. С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией   Российской   Федерации.   Предстоит   уточнить   и   разграничит виды   собственности   на   землю:   федеральную,   местную,   (краев,   областей), муниципальную,   частную   и   смешанные,   в   т.   ч.   коллективную.   Все   эти собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо установить   соответствующие   процедуры   как   использования,   так   и   купли­ продажи и иного распоряжения землей. Широкие перспективы открываются и для рынка ценных бумаг на недвижимость. Так, указом Президента РФ о регулировании рынка ценных бумаг в качестве таковой признан жилищный сертификат.При   огромном   земельном   потенциале   России   широкомасштабная платная   приватизация   земли   сдерживается   низкой   платежеспособностью российских   граждан   и   предприятий.   Попытки   решить   эту   проблему   через бесплатную передачу или через выпуск земельных приватизационных чеков тоже   чреваты   серьезными   отрицательными   последствиями.   Массовых спекуляций   землей   и   земельными   чеками   при   этом   не   избежать. Имущественные права на землю, таким образом, через некоторое время будут сосредоточены в руках крупных банков и иностранных юридических лиц.  На первом этапе как в аграрном, так и промышленном секторе, в качестве   основной   формы   землепользования   может   быть   сохранена   аренда земли   с   правом   ее   последующего   выкупа,   с   контролем   государственных органов   за   ее   использованием   и   правом   изъятии   в   случае   нарушения установленных   правил   для   продажи   другим   землевладельцам   или землепользователям. Одновременно   должны   целенаправленно   изыскиваться   земельные резервы   для   решения   ключевых   задач,   таких   как   жилищное   и   дачное строительство, пригородное садоводство, фермерство, промышленное и иное строительство. Для создания таких резервов должны быть разработаны и в кратчайший срок узаконены процедуры изъятия земель у убыточных колхозов и совхозов с объявлением их банкротами, изъятия земель у тех предприятий и организаций,   которые   не   обеспечивают   нормативных   сроков   освоения предоставленных   им   ранее   для   строительства   или   иных   целей   площадок. Именно   эти   земли   должны   стать   тем   источником   открытой   аукционной   и конкурсной   продажи,   которая   будет   реально   наполнять   федеральный   и местный   бюджет   не   символическими   суммами   или   приватизационными чеками, а полновесными деньгами.  Попытки законодательно ограничить размеры земельных участков и другой недвижимости, находящейся в собственности одного лица, по мнению многих   специалистов   порождены   стремлением   административного   решенияважнейших   проблем   социального   равенства.   Вместе   с   тем   борьба   с латифундизмом   в   мировой   практике   ведется   преимущественно   с  помощью налогового механизма. Само право частной собственности предполагает, что владелец   капитала   может   приобрести   столько   недвижимости,   сколько пожелает. Он обязан уплачивать все установленные налоги в виде процента от ее   стоимости.   Поэтому   в   общем   случае   это   делает   невыгодным приобретением   в   собственность   больших   наделов   земли,   если   они используются неэффективно. Чем   выше   стоимость   объекта   недвижимости,   тем   больше   сумма налога на него. Именно из этого налога, поступающего в местный бюджет, оплачивается строительство дорог, создание инфраструктур и многое другое, что   позволяет   местному   сообществу   гармонично   развивается,   а   каждому отдельному собственнику создает благоприятную среду для проживания или производственной деятельности без помех окружающим. Если   собственник   не   в   состоянии   эффективно   использовать   свою недвижимость, т.е. она не приносит прибыли, то налог оказывается чрезмерно велик, и недвижимость приходится продавать. Старый владелец получает за нее   рыночную   стоимость,   кто­то   другой   будет   готов   к   уплате   высокого налога, обеспечив более эффективное использование. Так земельный участок, или объект недвижимости, “выбирает” себе собственника. Вместе   с   тем,   Ассоциация   крестьянских   и   фермерских   хозяйств России, активно выступающая за становление рынка земли, все же предлагает учесть своеобразие переходного периода и ограничить предел передаваемой в собственность   земли   50   гектарами.   При   этом   площади   под   арендой   не ограничиваются   ­   каждый   ее   может   взять   столько,   сколько   сможет обработать.   При   обсуждении   проектов   Земельного   кодекса   эксперты высказывают мнения о нецелесообразности установления максимальных срока аренды и величины арендной платы.Поскольку   оценочная   деятельность   предполагает   определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее   прибыльный   и   конкурентоспособный   вид   использования конкретного   объекта   собственности.   Все   типы   сделок   с   собственностью, основанные   на   рыночной   стоимости,   требуют   адекватной   оценки   и тщательного   анализа   экономического   поведения   инвесторов   и   других участников рынка.   Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную   стоимость,   поэтому   требования   рыночных   сил   к   объектам недвижимости   имеют   большое   значение   для   определения   наиболее эффективного   вида   использования.   Стоимостной   основой   любого   объекта недвижимости   является   стоимость   земельного   участка.   Расположенные   на нем   здания   и   сооружения   могут   быть   изменены,   однако   основные характеристики   участка   обычно   остаются   прежними.   Вместе   с   тем   доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости   различных   участков   объясняется   их   качественными характеристиками.  Анализ   наиболее   эффективного   использования   объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной   идентификации ситуации,   характеристик   оцениваемого   объекта,   совместимых   с   параметрами востребованных   рынком   вариантов, оцениваемого   объекта,   расчет   доходности   каждого   варианта   и   оценку стоимости   недвижимости   при   каждом   варианте   использования.   Таким образом,   окончательный   вывод   о   наиболее   эффективном   использовании может быть сделан только после расчета стоимости.  Наилучшее   и   наиболее   эффективное   использование   объекта недвижимости   представляет   вариант   использования   свободного   иликоторый   юридически   возможен   и застроенного   участка   земли, соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.  Оптимальное   использование   участка   земли   определяется   конкурирующими факторами   конкретного   рынка,   к   которому   принадлежит    оцениваемый   объект    собственности,    и    не    является   результатом   субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика.  Поэтому анализ и выбор наиболее   эффективного   использования   является,   по   сути,   экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта. Рыночные   факторы,   используемые   для   формулирования   вывода   о наиболее   эффективном   использовании   недвижимости   на   дату   оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования   можно   квалифицировать   как   основу,   на   которую   опирается рыночная   стоимость.   Если   оцениваемая   недвижимость   предполагает последующее   личное   использование   или   сдачу   в   аренду,   то   их   основная мотивация   при   расчете   стоимости   будет   сведена   к   получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.). Инвестиционная   мотивация   помимо   величины   получаемого   дохода   и накопления   капитала   учитывает   такие   аргументы,   как   налоговые   льготы, осуществимость проекта.  Обычно  анализ  наиболее  эффективного   использования   проводится по   нескольким   альтернативным   вариантам   и   включает   следующие направления:  •рыночный анализ;  •анализ реализуемости варианта;  •анализ наиболее эффективного использования. Перечисленные   направления   анализа   предполагают   комплексное изучение следующих вопросов.Рыночный   анализ   предполагает   определение   спроса   на   варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения,   емкости   рынка,   динамики   ставок   арендной   платы   и   т.д.   по каждому варианту.  Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости:   потока   доходов   и   ставок   капитализации   для   определения стоимости   с   учетом   переменных   параметров   каждого   юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.  Анализ   наиболее   эффективного   использования   предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных   участников   рынка,   сроков  осуществления   проекта,   источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную  Вариант   наиболее   эффективного   использования   оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:  •   юридическая допустимость;  •   физическая осуществимость;  •   финансовая обеспеченность;  •   максимальная продуктивность.  Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных   вариантов   использования   недвижимости   для   выбора   наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем   оцениваются   финансовая   обеспеченность   и   максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.  Проверка   юридической   допустимости   каждого   рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь.Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим   требованием   использования   недвижимости   по   ее   прямому назначению.  Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут конкретные виды потенциального использования.  На   выбор   наиболее   эффективного   использования   недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного   срока   аренды   использование   объекта   зависит   от   условий договора   аренды.   Если   наиболее   эффективный   вариант   использования объекта   сдерживается   наличием   договора   аренды,   это   следует   отразить   в отчете об оценке.  Например,   если   объект   ограничен   договором   аренды   земли,   срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.  Кроме   того,   необходимо   учитывать   возможные   ограничения, которые   могут   быть   заложены   в   договоре   о   приобретении   объектов недвижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры   зданий,   тип   применяемых   строительных   материалов.   Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.  Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее   эффективными   строениями,   если   они   увеличивают   строительные расходы для соблюдения технических нормативов.Это,   в   конечном   счете,   препятствует   развитию   территорий.   В некоторых   районах   строительные   нормы   и   правила   используются   для снижения уровня нового строительства и ограничения роста.  Действующие   правила   землепользования   направлены   на   охрану окружающей   среды.   Оценщики   должны   учитывать   нормативы   по   чистоте воздуха,   воды,   а   также   общественное   мнение   о   предполагаемых   проектах застройки территорий.  Пример.   Строительство   зданий   определенной   этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции.  Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если   оценщик   предполагает   внесение   в   существующие   нормы   изменений. Однако   вероятность   изменения   законодательства,   строительных   норм   и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.  Выбор   наиболее   эффективного   варианта   использования недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость.  Критерии   физической   осуществимости   –   размер,   форма,   район, дизайн,   состояние   грунта   и   подъездные   пути   к   участку,   а   также   риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) – влияют на предполагаемый вариант использования земли.  Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы.   Некоторые   варианты   дают   наибольший   эффект   только   на   базе использования   участка   определенного   размера.   В   этом   случае   необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения.  Форма   участков   влияет   на   конечную   продуктивность,   так   как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут бытьвыше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами.  Аналогично   наличие   подъездных   путей   к   участку   и   инженерных коммуникаций   увеличивает   его   конечную   продуктивность,   поскольку достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных сооружений   ограничивает   физические   размеры   предполагаемого   варианта эффективной застройки.  Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются   на   функциональной   полезности   площадки.   Выявленные оценщиком негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты   на   освоение.   Поскольку   все   представленные   на   рынке   участки конкурируют   друг   с   другом,   оцениваемый   участок   не   может   быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района.  В   процессе   анализа   физической   осуществимости   эффективного варианта   использования   необходимо   рассмотреть   состояние   зданий   и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.  Следующий этап отбора видов использования – анализ финансовой обеспеченности.   Вариант   считается   финансово   приемлемым,   если   он обеспечивает   доход   от   эксплуатации,   равный   или   превышающий   объем эксплуатационных   затрат,   расходы   на   финансирование   и   требуемую   схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить   положительный   доход,   рассматриваются   как   выполнимые   в финансовом отношении.Если   вид   использования   не   предполагает   получения   регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство   или   реконструкцию   объекта   для   этого   нового   вида использования.  Оценщик   должен   сравнить   прирост   капитала   или   доход   от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход   ниже   расходов   или   превышает   их   лишь   незначительно,   такой   вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.  Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации,   по   каждому   из   них   оценщик   рассчитывает   общий   чистый операционный   доход,   индивидуальную   ставку   дохода   на   инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного   участка,   этот   вид   использования   является   выполнимым   в финансовом отношении.  Очевидно,   идентификация   видов   использования,   выполнимых   в финансовом   отношении,   базируется   на   анализе   спроса,   предложения   и местоположения.  Максимальная   продуктивность   —   это   наибольшая   стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически   или   условно)   или   застроенным.   Таким   образом,   реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор   того   вида   использования,   который   обеспечивает   максимальную стоимость основы недвижимости — земельного участка.  Потенциальный   вариант   наиболее   эффективного   использования земли   отражает   долгосрочную,   тщательно   разработанную   и   достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным срокомэксплуатации   зданий   и   сооружений.   Срок   эксплуатации   зависит   от   типа здания, качества строительных работ и других факторов.  Максимальная   продуктивность   земельного   участка   определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком   для   данного   вида   использования.   Однако,   в   зависимости   от выбранного   варианта   использования   недвижимости,   метод   определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения   капитала,   сроков   реализации   предполагаемого   варианта использования недвижимости.  Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является   наиболее   эффективным.   В   основе   всех   используемых   методов определения   стоимости   земельного   участка   с   целью   выбора   наиболее эффективного   варианта   лежит   так   называемая   техника   остатка.   Доход   от земли   рассматривается   как   остаток   между   совокупным   доходом, генерируемым   недвижимостью,   и   теми   суммами   дохода,   которые обеспечиваются   привлечением   рабочей   силы,   капитала,   основных   средств (функционирующих зданий и сооружений).  Стоимость   земельного   участка,   в   свою   очередь,   представляет разницу   между   суммарной   стоимостью   всего   объекта   недвижимости   и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.  Способ   наилучшего   использования   недвижимости   может   либо достигаться   на   основе   уже   существующих   строений,   либо   предполагать сооружение   принципиально   новых   улучшений,   что   требует   рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:  • наиболее эффективное использование участка как незастроенного;  • наиболее эффективное использование участка как застроенного.Существуют   следующие   основные   причины   для   определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:  1.   Выделение    в   стоимости    недвижимости    стоимости    только земельного участка.  2.Использование    метода    сопоставимых    продаж    для    оценки застроенной земли.  3. Расчет потери в стоимости из­за внешнего устаревания.  4.   Оценка    реальной    стоимости    земли    в    составе    объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.  Анализ    наиболее    эффективного    использования    застроенного участка делают по двум причинам:  1.   Идентификация   вида   использования   объекта   недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.  2.   Выявление   на   рынке   объектов   недвижимости   одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.  Рассмотрим различие между наиболее эффективным использованием участка   без   строений   и   объекта   недвижимости   со   строениями   на   примере недвижимости производственного назначения, имеющей токсичные выбросы. Район, в котором расположен анализируемый объект, по своим природным характеристикам осваивается как пригородный жилой массив.  Максимальная эффективность использования участка без строений, с   наибольшей   вероятностью,   будет   основана   на   использовании   под   жилой коттедж.   В   данном   случае   возникнут   затраты   на   снос   и   утилизацию имеющегося   объекта.   На   практике   потенциальный   владелец   собственности будет   осуществлять   перезастройку   участка   только   в   том   случае,   если остаточная стоимость построек невелика.  В зависимости от того насколько близким по времени к дате оценки находится выбранный  вариант  использования, требующий  нового строения, существующий   вид   использования   может   рассматриваться   какпромежуточный.   Так,   если   по   плану   расширения   городских   земель коттеджное   строительство   достигнет   анализируемого   земельного   участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового коттеджа – один год, четырехлетнее функционирование существующей   производственной   недвижимости   рассматривается   как промежуточное использование.  Однако,   если   конкурентоспособный   уровень   спроса   выше   для производственного   использования,   то,   вероятно,   наиболее   эффективным использованием   этого   объекта   недвижимости   может   быть   сохранение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат.  Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее использование, следует ли его продолжить или заменить.  Прием   определения   наилучшего   и   наиболее   эффективного использования   оцениваемой   недвижимости   как   незастроенного   земельного участка  базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость   земли   на   основе   выбора   возможных   вариантов   использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.  Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:  1. Использование участка земли для спекуляции, т. е. для продажи его   без   улучшений   инвестору,   который   впоследствии   в   соответствии   с требованиями   рынка   или   собственными   предпочтениями   проведет   его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:  ­       если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату застройка   без   промежуточного   использования, анализа;  ­     застройка   с   промежуточным   использованием   предполагает временное   сохранение   существующего   варианта   использования,   до   того момента как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;  ­    разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования;  ­     застройка   участка   новыми   строениями,   аналогичными   по назначению и физическим параметрам существующему объекту.  Наиболее   распространенной   ситуацией   оценки   недвижимости   на основе незастроенного участка является его условная незастроенность . Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного использования   участка   как   незастроенного   принимает   форму инвестиционного проектирования на стадии принятия решения.  В этом случае оценщику необходимо ответить на ряд вопросов: 1.   Как    можно    использовать    земельный    участок,    если    он фактически не застроен или может быть освобожден от существующих построек?  2.   Какой   тип   здания   или   других   строений,   обеспечивающих выбранный вариант использования, можно построить на данной земле исходя из ее физических и прочих характеристик и в какие сроки?  3.   Следует   ли   рассматривать   существующий   вид   использования   в качестве промежуточного?Например,   если   для   достижения   наиболее   эффективного использования   земли   необходимо   провести   строительные   работы,   то оценщику следует определить:  ­    затраты на снос существующих строений;  ­    вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости   (офис,   гостиница,   склад   и   т.д.),   соответствующий   текущим рыночным   стандартам   и   включающий   элементы   по   наиболее   приемлемым ценам;  ­     характеристики   оптимальных   строений,   которые   должны   быть возведены для максимального использования потенциальных  характеристик участка (этажность, оптимальная площадь функционального подразделения, число данных подразделений и др.);  ­    уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;  ­     стоимость   сооружаемых   зданий   с   учетом   затрат   на финансирование.  Прием   наиболее   эффективного   использования   земельного   участка как   застроенного  предполагает   сохранение   на   анализируемом   участке существующих   строений.   Вариант   использования   участка   земли   как застроенного имеет две основные разновидности:  1.               сохранение   существующего   назначения   оцениваемой недвижимости;  2.               изменение   существующего   назначения   оцениваемой недвижимости.  В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:  •    сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;  •    проведения   строительных   работ   по   реконструкции   зданий   для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;•   проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;  •   уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.  Оценщик,   сравнивая   существующий   вариант   использования расположенных   на   земельном   участке   построек   с   оптимальным   вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:  1.      Целесообразно   ли   продолжать   эксплуатировать   здание   в   его нынешнем состоянии?  2.      Какой   вариант   перестройки   здания   выбрать:   реконструкцию, расширение, частичный снос?  3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?  Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную   стоимость   инвестиционно   привлекательной   недвижимости   с учетом   ставки   доходности,   определяемой   в   соответствии   с   риском выбранного   варианта.   Совершенно   очевидно,   что   риски   сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.  В   оценочном   отчете   необходимо   отделить   наиболее   эффективное использование   участка   как   незастроенного   от   наиболее   эффективного использования   участка   как   застроенного.   Отчет   об   оценке   должен   четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель и заключение по каждому виду использования.  Рассмотренные   выше   стандартные   положения   анализа   наиболее эффективного   использования   применимы   ко   всем   типам   объектов недвижимости. Однако на практике, в процессе рассмотрения и выявления наиболее продуктивного вида использования, необходимо учитывать особые соображения, недвижимости.   обусловленные   спецификой   конкретного   объектаВыявленные   особенности   объектов   недвижимости   и   развития рыночной   ситуации   могут   потребовать   обособленного   вида   использования,   юридически   не   соответствующего промежуточного   использования, использования, использования, не соответствующего наиболее эффективному варианту, многопрофильного использования, варианта использования особого назначения,  спекулятивного   использования,  а  также   избыточные   земельные площади. Как   правило,   наиболее   эффективные   варианты   использования анализируемой недвижимости не отличаются от использования аналогичных объектов.   Однако   в   силу   необычности   или   уникальности   оцениваемого объекта его наиболее эффективный вид использования может отличаться. Например,   в   Москве   производственные   корпуса   НПО   сдаются   в аренду   под   складские   помещения.   Если   рыночный   спрос   в   конкретном микрорайоне города может быть достаточным, анализируемый вариант может предусматривать использование данного объекта под торговые помещения. В   другом   случае   объект   недвижимости   с   типичными характеристиками строений и земельного участка может анализироваться по специальному   варианту   использования,   так   как   он   не   вписывается   в окружающую   схему   землепользования   или   использования   аналогичных объектов. Например,   если   здание   с   типичными   характеристиками развлекательного центра расположено в фешенебельном жилом районе, его назначение должно быть оценено в соответствии с вариантом использования, основанным на конкретных предпочтениях. Выбираемый вариант должен обеспечивать максимальную стоимость земли,   а   не   традиционное   использование   недвижимости,   характерное   для сопоставимых объектов. Если вариант наиболее эффективного использования недвижимости основывается на изменениях рыночной ситуации в будущем и, следовательно,может быть осуществим через какое­то время, сложившийся на дату оценки вариант использования рассматривается как промежуточный. Промежуточный вид использования, которое может измениться через некоторое время, можно также   идентифицировать   как   наиболее   эффективный   вариант   для   данного периода. Например,   первые   этажи   жилых   многоэтажных   зданий   в   новых   Москвы   предусматриваются   под   коммерческое микрорайонах   г. использование.   Однако   по   мере   освоения   территории,   увеличения численности жителей в микрорайоне окончательный вид использования может отличаться от первоначального. Так, небольшие помещения, используемые на начальном этапе освоения территорий под продуктовые магазины, по мере строительства специализированных универсамов, входящих в крупную сеть, перепрофилируются в различные предприятия сферы услуг (парикмахерские, прачечные, туристические агентства и т. д.). Необходимость   промежуточного   использования   оцениваемого объекта   не   всегда   оказывает   влияние   на   стоимость   недвижимости. Промежуточный   вариант   использования   может   приносить   такой   же   по величине   доход,   однако   может   наступить   момент,   кода   он   окажется   не   В востребованным   рынком   в   силу   ряда   объективных   причин. рассматриваемом   примере   ставки   арендной   платы   и   величина эксплуатационных   расходов   для   продуктового   магазина   и   парикмахерской могут быть одинаковыми, однако вид бизнеса, базирующегося на конкретном объекте недвижимости, может оказаться неконкурентоспособным. Вид   использования   недвижимости,   идентифицируемый   как юридически   противоречивый,   возникает,   если   фактическое   использование объекта,   разрешенное   законом,   не   соответствует   нормам,   действующим   в районе   его   расположения.   Обычно   это   следствие   изменения   или возникновения новых норм зонирования.Юридически   противоречивые   виды   использования   не   обязательно являются наиболее эффективными и, следовательно, требуют специального анализа. Если юридически противоречивый вариант использования дает более высокую стоимость недвижимости, оценщик должен учитывать, что разница может   относиться   к   стоимости   существующего   здания   и   не   влиять   на стоимость   земельного   участка   как   такового.   Оценщику   следует   различать стоимость   строений   несоответствующего   вида   использования   и   надбавку, создаваемую данным видом использования. В   некоторых   случаях   данный   вид   использования   впоследствии должен   быть   прекращен   в   обязательном   порядке.   Для   прекращения юридически не соответствующих видов использования отводится некоторый период   времени,   и   в   проводимом   анализе   он   может   рассматриваться   как промежуточный вид использования. Назовем основные факторы, определяющие наиболее эффективное использование недвижимсоти: 1) местоположение — фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного   участка   (учитываются   перспективность   местоположения, транспортная доступность, характер окружения); 2)   рыночный   спрос   —   фактор,   отражающий   соотношение   спроса   и предложения на рынке; 3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования   земельного   участка,   который   был   бы   достаточным   для возмещения   расходов   инвесторов   и   обеспечения   получения   ожидаемой прибыли; 4) физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений — размер,   топография,   качество   грунта,   климат,   инженерно­геологические   и гидрогеологические   характеристики   участка,   существующее   зонирование, экологические параметры и т.д.;5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость — анализ соотношения   качества,   затрат   и   сроков   реализации   проекта,   вероятность стихийных  бедствий,  доступность  транспорта,  возможность   подключения  к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта; 6)   законодательная   (юридическая)   допустимость   —   соответствие   варианта использования   земельного   участка   действующему   законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений   этажности,   наличия   временных   запретов   на   строительство   в данном   месте,   сложности   в   районе   исторической   городской   застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения; 7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка),   которая   определяется   дисконтированием   будущих   доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.Список используемой литературы: 1. Балабанов И.Л. Экономика недвижимости. Краткий курс. ­ СПб.: Питер,  2001. 2. Горемыкин. В.А. Экономика недвижимости. Учебник. М.: Маркетинг, 2002. 3. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика  недвижимости. Учебник. ­­ СПб.: Лань, 2001. 4. Оценка недвижимости. / Под ред. Грязновой А. Г., Федотовой М. А. ­ М.:  Финансы и статистика, 2002. 5. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник.­ М.:  Тандем, 2000. 6. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов. / Под ред.  Ресина В. И. ­ М.: Дело, 1999.