Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма и аренды жилого помещения

ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА И АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Научный руководитель: М.И. Аверьянова, кандидат юридических наук, доцент

Аннотация: в данной статье рассматриваются проблемы правового регулирования договора коммерческого найма и аренды жилого помещения.

Abstract: this article discusses the problems of legal regulation of the contract of commercial lease and lease of residential premises.

Ключевые слова: правовое регулирование, договор коммерческого найма жилого помещения, аренда.

Keywords: legal regulation, contract of commercial lease of residential premises, rent.

Актуальность исследования договора коммерческого найма жилого помещения предопределена особой ролью обеспечения граждан жильем для решения социальных проблем современного общества. Каждый человек нуждается в жилье, и эта потребность возникает с момента рождения и сохраняется на всем протяжении жизни.

В современных экономических условиях приобретение жилых помещений в собственность является одним из основных способов обеспечения жильем граждан. Однако разрыв между средним уровнем заработной платы в отдельных регионах и ценами на жилые помещения далеко не всегда позволяет реализовать указанную потребность.

Эта проблема ведет к необходимости использования других способов, чтобы обеспечить граждан жилыми помещениями. С этой целью следует расширить практику применения договоров, согласно которым возможна передача права пользования жилым помещением на возмездной основе. В частности, примером такого договора является договор коммерческого найма жилого помещения. Данный договор имеет преимущество перед другими договорными конструкциями, которые обладают социальной направленностью, потому что большинство населения не является малообеспеченным или нуждающимся в материальном обеспечении.

С научной точки зрения договор коммерческого найма не получил такого внимания, как договор социального найма. По этой причине в России существуют такие проблемы, как отсутствие необходимого законодательства, регулирующего порядок предоставления жилого помещения по договору коммерческого найма. Кроме того, отсутствуют гражданско-правовые механизмы, которые могли бы привлечь коммерческие организации, которые занимаются сдачей жилых помещений, к формированию жилищного фонда коммерческого использования.

Таким образом, действующее законодательство нуждается в совершенствовании, что подтверждает актуальность исследования договора коммерческого найма жилого помещения. Все приведенные сведения и данные также свидетельствуют о необходимости дальнейшего подробного исследования общественных отношений, складывающихся в сфере коммерческого найма жилого помещения.

Жилищные правоотношения являются одними из самых распространенных в нашей повседневной жизни, и правовое регулирование данных правоотношений осуществляется посредством гражданско-правовых конструкций.

Проанализировав современное законодательство, мы понимаем, что правоотношения по найму жилья регулируются такими смежными отраслями права, как гражданское и жилищное право.

Обновление российского жилищного законодательства вызвало научно-практический интерес к договору коммерческого найма жилого помещения, при этом среди правоведов нет единой точки зрения на юридическую природу указанного договора [23, c. 100].

Согласно гражданскому законодательству договор коммерческого найма жилого помещения по своей юридической природе является консенсуальным, двусторонне обязывающим и возмездным. Подобная характеристика этого договора сближает его с таким гражданско-правовым договором, как договор аренды [25, c. 255]. Сходство аренды и найма жилого помещения также относится к передаваемым правомочиям [пользования и (или) владения и пользования].

В российской юридической науке распространено мнение, что любой наем жилого помещения, в том числе коммерческий, произошел от гражданско-правового института имущественного найма (аренды). В этой связи по поводу соотношения институтов жилищного и имущественного найма наиболее ярко обозначились две позиции:

1)      договор найма жилья является разновидностью договора аренды;

2)      договор найма жилья является самостоятельным договором.

Существует также такое мнение, что факт выделения в российском праве «договора найма жилого помещения в качестве самостоятельного гражданско-правового договора не исключает возможности отнесения его к разновидности института имущественного найма» [24, c. 140].

Изучив ГК РФ, мы можем признать близость договоров аренды и коммерческого найма жилого помещения. В частности, сравнив предметы указанных договоров, можно сказать, что оба договора являются консенсуальными, возмездными, двусторонними и направленными на передачу имущества во владение и пользование. Кроме того, оба договора являются срочными. Однако, несмотря на эту близость, более обоснованным будет признание самостоятельности указанных договоров. Лучшим аргументом, доказывающим это мнение, будет являться установление принципиальной разницы между договорами коммерческого жилищного найма и аренды жилого помещения.

Конструкция предмета у договора коммерческого найма и договора аренды, по которому жилое помещение передается не только во владение, но и в пользование, полностью совпадает. Объект (жилое помещение) у рассматриваемых договоров также является идентичным. Однако мы сравним функциональное назначение жилого помещения. Например, юридическое лицо может использовать арендованное им жилое помещение для проживания своих работников. Таким образом, если целью нанимателя по договору коммерческого найма является удовлетворение личной жилищной потребности, то по договору аренды - удовлетворение жилищной потребности других граждан.

Относительно различий двух договоров следует отметить, что предметом договора аренды является имущество, а предметом договора коммерческого найма является конкретная разновидность имущества: жилое помещение. Это означает, что договор аренды заключается по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения.

Можно также выделить один самый важный признак договора коммерческого найма жилого помещения, который отграничивает его от договора аренды, — потребительский характер. В связи с этим законодатель посчитал данный признак достаточным для выделения договора найма жилого помещения в качестве самостоятельного договорного типа, который отличается от других гражданско-правовых договоров.

Концентрация правовых норм о найме жилого помещения в гл. 35 ГК РФ позволила нам подчеркнуть специфику отраслевой природы договора коммерческого жилищного найма. Данная специфика коммерческого найма, так же как и его отличие от аренды жилья, обусловлена функциональными особенностями объекта договора.

Так, жилое помещение как объект договора коммерческого найма представляет собой, с одной стороны, имущество, которое используется наймодателем с целью извлечения прибыли, а с другой - способствует реализации потребности нанимателя в жилище. Из этого следует, что коммерческие жилищные отношения являются, с одной стороны, гражданскими, а с другой - социально-обеспечительными, т. е. жилищными.

Таким образом, договор коммерческого найма жилого помещения является самостоятельным комплексным институтом как гражданского, так и жилищного права.

В настоящее время регулирование правоотношений, складывающихся в рамках коммерческого найма жилого помещения, осуществляется в основном такими нормативно-правовыми актами, как Конституция РФ, Гражданский кодекс и Жилищный кодекс РФ.

До принятия нового Гражданского кодекса РФ действовал Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики». В соответствии с этим законом институт найма действовал одновременно с договором аренды жилого помещения. Различие этих двух договорных конструкций заключалось в том, что договор найма жилого помещения носил потребительское значение, а договор аренды - коммерческое значение. Следует также отметить, что по содержанию данного закона договор найма имел постоянный характер, а договор аренды - срочный.

Когда был принят Жилищный кодекс РФ, в нем закрепился договор социального найма жилого помещения, который имеет направленность на удовлетворение жилищных потребностей граждан. Договор найма же остался в регулировании гражданского законодательства и тем самым закрепил свою арендную направленность.

Договор коммерческого найма жилого помещения получил свою правовую основу с введением в действие части второй ГК РФ 1996 г. 

Прежде всего, следует отметить, что ни ГК РФ [3], ни ЖК РФ [2] не именуют рассматриваемый нами договор коммерческим. В кодексах он называется лишь договором найма жилого помещения. Понятие «коммерческий наем» используется в теории.

Первичные истоки правового регулирования жилищных правоотношений закреплены в Конституции РФ, которая указывает на значимость удовлетворения потребностей граждан в жилище [1].

Отношения, которые возникают при заключении и исполнении договора коммерческого найма жилого помещения, являются гражданско-правовыми отношениями. При этом стоит отметить, что нормы, регламентирующие рассматриваемые правоотношения, являются и нормами жилищного права, поскольку наем жилья - это способ удовлетворения потребностей граждан в жилье.

По мнению некоторых ученых, отношения по поводу жилых помещений всегда подчиняются нормам гражданского и жилищного законодательства. В таком случае, следует ответить на вопрос: нормы какой отрасли права имеют преимущество в регулировании таких отношений - гражданской или жилищной? И как соотносятся нормы ГК и ЖК при регулировании отношений коммерческого найма жилого помещения?

В соответствии с Гражданским кодексом РФ [3] нормы гражданского права, которые содержатся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Аналогичная норма содержится и в Жилищном кодексе [2].

Жилищное право понимается как подотрасль гражданского права. В. Н. Литовкин считает, что нормы жилищного права выступают как «специальные» по отношению к нормам гражданского права [45, c. 50].

А.А. Иванов делает следующий вывод: «Поскольку жилищное законодательство является специальной частью гражданского, оно может содержать правила, изменяющие гражданско-правовое регулирование, касающееся жилой недвижимости» [42, c. 87]. Тем самым А.А. Иванов отдает приоритет нормам жилищного законодательства при разрешении коллизий двух кодексов.

Мы считаем, что к разрешению вопросов о соотношении норм Гражданского и Жилищного кодексов касательно регулирования жилищных отношений в общем и отношений коммерческого найма жилых помещений в частности следует подойти следующим образом.

Во-первых, следует признать наибольшую силу за ЖК РФ [2], если будут выявлены несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям ЖК РФ [2]. Данный вывод подтверждается и позицией Верховного Суда РФ.

Во-вторых, отношения по поводу жилых помещений неоднородны. Это также подчеркивается в постановлении Пленума ВС № 14: «…жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений)». Так, отношения коммерческого найма находятся в сфере приоритетного действия норм ГК РФ [3]. Необходимость применения жилищного законодательства аргументируется тем, что многие вопросы относительно правового режима жилого помещения нормами ГК РФ не регулируются.

Таким образом, в вопросе правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения позиция законодателя прослеживается четко. Гражданско-правовая природа данного договора и отсутствие его правового регулирования в ЖК РФ [2] приводит к приоритету норм ГК РФ, а использование жилищного законодательства ограничивается прямыми отсылками, содержащимися в гл. 35 ГК РФ [4].

ГК выделяет две договорные модели найма жилого помещения - договор найма жилого помещения (коммерческий наем) и договор социального найма жилого помещения. Жилищное законодательство, в частности ЖК РФ [2], регулирует отношения по договору социального найма, а отношения, связанные с коммерческим наймом, оно не предусматривает.

Таким образом, на наш взгляд, законодатель подготовил правовую основу для регулирования договорных отношений по поводу найма жилых помещений - отдельно урегулированы договор социального найма и договор найма жилого помещения, который, по сути, является договором коммерческого найма жилого помещения.

В статье 671 ГК РФ содержится определение договора найма жилого помещения. В юридической литературе господствует мнение, что договор найма жилого помещения делится на договор коммерческого найма и социального найма жилого помещения [4].

Глава 35 ГК содержит только одну статью, посвященную договору социального найма. Остальные статьи посвящены и прямо обращены к договору найма жилого помещения и при этом нет сомнений, что там речь идет о договоре коммерческого найма [4].

Аргументировать это можно тем, что из определения ст. 671 жилое помещение предоставляется нанимателю за плату, т. е. на возмездной основе, что не свойственно договору социального найма [4].

На наш взгляд, договор найма жилого помещения, который обозначен в гл. 35 ГК РФ, имеет все признаки коммерческого договора, что отличает его от договора социального найма, который преследует потребительские цели, а именно обеспечение жильем малоимущих и нуждающихся категорий граждан.

Как указывается в научной литературе [38, c. 57], гражданско-правовая природа договора коммерческого найма и, соответственно, отсутствие его правового регулирования в Жилищном кодексе приводит к приоритетному действию норм ГК РФ над нормами ЖК РФ [2].

Таким образом, возможность применения жилищного законодательства к рассматриваемому договору строго ограничивается императивными нормами главы 35 ГК РФ.

Проанализировав содержание правил найма жилого помещения, мы понимаем, что регулирование, осуществляемое главой 35 ГК РФ, является неполным. В частности, в данной главе не предусмотрены многие права и обязанности сторон, а также механизм реализации прав и меры ответственности. Отдельные обязанности сторон урегулированы весьма схематично. Например, обязанность платить за наем жилого помещения по договору.

Мы уже указывали, что договор найма во многом схож с договором аренды, поэтому именно при сравнении данных договорных конструкций наглядно видны пробелы. В связи с этим можно предложить два пути их устранения - путем включения дополнительных норм в главу 35 ГК РФ либо путем указания в ст. 671 ГК РФ, что к договору коммерческого найма жилого помещения применяются соответственно правила аренды, если это не противоречит правилам главы 35 и существу найма [3].

Таким образом, правоотношения, связанные с наймом жилого помещения, регулирует глава 35 Гражданского кодекса РФ. Однако регулирование данного договора содержит множество пробелов и противоречий, поэтому следует настаивать на реформировании главы 35 ГК РФ и применении к отношениям сторон по договору коммерческого найма жилого помещения общих положений о договоре аренды.

Литература

1.   «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 01.07.2020). Консультант Плюс.

2.   Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 N 188-ФЗ (ред. от 30.12.2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2021). Консультант плюс.

3.   Гражданский Кодекс РФ (часть 1) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от от 09.03.2021 N 33-ФЗ). Консультант Плюс.

4.   Гражданский Кодекс РФ (часть 2) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 09.03.2021 N 33-ФЗ). Консультант Плюс.

5.       Гангало, Б.М. Гражданское право: учебник для студентов юридических вузов в 2 т. Т. 2. М.: Статут; 2017. - 543 с.

6.       Гражданское право. Особенная часть: учеб. пособие / В.Н. Ивакин. - 7-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство Юрайт, 2019. - 289 с.

7.       Гражданское право России. Практикум: учеб. пособие / А.Я. Рыженков, А.П. Анисимов, М.Ю. Козлова, А.Ю. Чикильдина; под общ. ред. А.Я. Рыженкова. - 2-е изд., перераб. и доп. - Москва: Издательство Юрайт, 2019. - 333 с.

8.       Иванов, А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ. Хозяйство и право. 2005, (6). С. 87–88.

9.       Литовкин, В.Н. Жилищное законодательство и концепция развития гражданского законодательства. Журнал российского права. С. 47–53. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/zhilischnoe-zakonodatelstvo-i-kontseptsiya-razvitiya-grazhdanskogo-zakonodatelstva

10.   Скачано с www.znanio.ru